0800506-02.2023.8.19.0011

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro Comarca de Cabo Frio 2ª Vara Cível da Comarca de Cabo Frio Rua Ministro Gama Filho, S/N, Braga, CABO FRIO - RJ - CEP: 28908-090 SENTENÇA Processo:0800506-02.2023.8.19.0011 Classe:CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO (32) AUTOR: TFFN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, VIVERDE SPA SPE INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA RÉU: FRANCIELLE DE SOUZA PEREIRA GONÇALVES, LEONARDO COUTINHO GONÇALVES VIEIRA Trata-se de ação de consignação em pagamento proposta por Viverde SPA SPE Incorporação Imobiliária Ltda e TFFN Empreendimentos e Participações Ltda em face de Francielle de Souza Pereira Gonçalves e Leonardo Coutinho Gonçalves Vieira. As autoras, empresas atuantes no ramo de incorporação imobiliária, relatam que, em maio de 2021, lançaram o empreendimento Viverde São Pedro da Aldeia 2, tendo os réus firmado, em 15 de maio de 2021, pré-contrato para aquisição do lote 13 da quadra 08, pelo valor de R$ 269.889,48, a ser pago mediante sinal e 156 prestações mensais. Os consignados efetuaram o pagamento integral do sinal e de 12 parcelas, totalizando R$ 31.489,46, mas deixaram de adimplir as demais parcelas do financiamento contratado. Em razão do inadimplemento, as autoras buscaram contato com os réus para regularização dos débitos, sem sucesso, e encaminharam notificação extrajudicial em 18 de agosto de 2022, informando que, não havendo retorno no prazo de quinze dias, seria aplicado o distrato com retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsão legal do artigo 67-A, (sec)5º, da Lei 4.591/64, em razão do regime de patrimônio de afetação. As autoras comunicaram, ainda, que a devolução dos valores se daria após a expedição do habite-se ou em caso de revenda do lote, e que não seriam restituídos valores pagos a título de comissão de corretagem. Diante da ausência de resposta e da revenda do lote em 13 de dezembro de 2022, ajuizaram a presente ação visando a consignação do valor devido, correspondente a 50% do total pago, atualizado, no montante de R$ 17.242,31, conforme demonstrativo anexado, requerendo a extinção da obrigação e a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios [ID42525784]. O pedido de consignação em pagamento está fundamentado na recusa dos réus em receber o valor devido, após o distrato, bem como na necessidade de extinção da obrigação, conforme previsto nos artigos 335, inciso I, do Código Civil, e 539 do Código de Processo Civil. As autoras requerem a citação dos réus, a expedição de guia para depósito judicial, o reconhecimento da quitação da dívida, a extinção da obrigação e a condenação dos réus ao pagamento das custas e honorários [ID42525784]. Verifico que houve recolhimento das custas judiciais iniciais, conforme GRERJ eletrônica juntada aos autos, bem como complementação das custas posteriormente, conforme comprovante apresentado [ID43603795][ID45423196]. Consta nos autos a regularização da representação processual das partes e o correto recolhimento dos emolumentos devidos [ID43606232]. O valor consignado foi apurado com base em demonstrativo de débitos judiciais atualizado até janeiro de 2023, utilizando o índice INCC-DI/FGV, totalizando R$ 3.448.462,00, sendo devida a restituição de 50% desse montante, nos termos do distrato e da legislação aplicável [ID42526357]. Por fim, ressalto que não houve manifestação do Ministério Público, pedido de gratuidade de justiça, decisão de tutela de urgência, liminar, audiência preliminar, proposta de acordo, intervenção de terceiros, embargos de declaração ou saneamento processual até o momento, conforme análise dos documentos apresentados. Após regularmente citados, os réus apresentaram contestação, na qual não foram arguidas preliminares, tampouco alegações de prescrição, decadência, denunciação da lide ou chamamento ao processo. No mérito, os réus sustentaram que o valor consignado pelas autoras não corresponde ao montante efetivamente devido, argumentando que a retenção de 50% dos valores pagos seria excessiva e não observaria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Alegaram, ainda, que o distrato deveria considerar a devolução integral dos valores pagos, descontadas apenas despesas comprovadamente incorridas pelas autoras, e que a comissão de corretagem não poderia ser excluída do ressarcimento. Ao final, requereram o reconhecimento da nulidade da retenção de 50%, a devolução integral dos valores pagos e a condenação das autoras ao pagamento das custas e honorários, além de eventual pedido de gratuidade de justiça, caso não tenham condições de arcar com as despesas processuais [ID135467273]. O autor apresentou réplica, na qual reiterou os argumentos da inicial, defendendo a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos, em conformidade com o artigo 67-A, (sec)5º, da Lei 4.591/64, e impugnou o pedido de gratuidade de justiça formulado pelos réus, alegando ausência de comprovação de hipossuficiência econômica [ID149135667]. Posteriormente, foi proferido despacho determinando que as partes se manifestassem quanto à produção de provas, sendo oportunizado o requerimento de provas documentais, periciais ou testemunhais [ID84026493]. O autor manifestou-se requerendo a juntada de documentos e produção de prova pericial, enquanto os réus requereram a produção de prova testemunhal, não havendo manifestação de assistente técnico. A decisão de saneamento do processo foi proferida, decretando a revelia dos réus e intimando as partes para que se manifestassem acerca da produção de outras provas, conforme consta no documento [ID271539392]. Posteriormente, as autoras apresentaram manifestação informando que não possuíam mais provas a produzir e requerendo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, II, do Código de Processo Civil, conforme registrado no documento [ID271816022]. É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, verifica-se que os réus foram devidamente citados, conforme certificado nos autos, não tendo apresentado contestação tempestivamente, razão pela qual foi decretada a revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil. Não há nos autos qualquer alegação de inexistência ou nulidade da citação, incompetência, inépcia da inicial, litispendência, coisa julgada, conexão, incapacidade das partes, defeito de representação, convenção de arbitragem, ausência de legitimidade ou interesse processual, perempção, falta de caução, incorreção do valor da causa ou indevida concessão do benefício de gratuidade de justiça. Assim, não se vislumbra preliminar a ser acolhida, seja por parte dos réus, seja por manifestação do autor ou de outros participantes do processo, inexistindo também alegação de nulidade de provas, nulidade de decisão interlocutória, suspeição ou impedimento do magistrado, exceção de incompetência superveniente ou impugnação ao pedido de denunciação da lide, assistência ou chamamento ao processo [ID264664858]. Superadas as questões processuais, verifica-se que não houve alegação de prescrição ou decadência por qualquer das partes, tampouco se identifica nos autos qualquer elemento que indique a ocorrência de tais institutos, considerando a data dos fatos e o objeto da demanda [ID42525784]. Inexistindo preliminares, passo à análise do mérito. No presente caso, trata-se de ação de consignação em pagamento ajuizada pelas autoras, que buscaram a resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em razão do inadimplemento dos réus, com a consignação do valor que entendem devido a título de restituição parcial dos valores pagos, conforme previsão legal específica para empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Não houve alegação de prescrição ou decadência pelas partes. A controvérsia central reside na possibilidade de retenção de percentual dos valores pagos pelo adquirente inadimplente, bem como na forma e momento da restituição, à luz da Lei nº 4.591/1964, especialmente após as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018. O artigo 67-A, (sec)5º, da Lei nº 4.591/1964, dispõe que, em caso de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente em incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, o incorporador poderá reter até 50% das quantias pagas, devendo a restituição do saldo ocorrer no prazo máximo de 30 dias após a expedição do "habite-se" ou após a revenda da unidade, o que ocorrer primeiro. Ademais, a legislação estabelece que não são devidas a devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, sendo este entendimento consolidado na jurisprudência dos tribunais superiores. No caso em exame, restou incontroverso o inadimplemento dos réus, que deixaram de adimplir as parcelas pactuadas, sendo infrutíferas as tentativas extrajudiciais de solução do impasse, conforme documentação apresentada. As autoras procederam à notificação dos réus acerca da rescisão contratual e da aplicação das regras legais quanto à retenção e devolução dos valores, observando o disposto no artigo 67-A, (sec)5º, da Lei nº 4.591/1964. Ademais, demonstraram o valor total pago pelos réus, o percentual retido e o valor a ser restituído, tendo realizado o depósito judicial do montante correspondente, nos termos do artigo 539 do Código de Processo Civil, que autoriza a consignação em pagamento quando houver recusa ou impossibilidade de quitação por parte do credor. A revelia dos réus, regularmente citados, implica a presunção de veracidade dos fatos articulados na inicial, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil, não havendo nos autos elementos que afastem tal presunção. As provas documentais juntadas corroboram a narrativa das autoras quanto ao inadimplemento, à tentativa de solução extrajudicial, à rescisão contratual e ao cálculo do valor devido, não havendo controvérsia quanto à existência do contrato, ao regime de patrimônio de afetação do empreendimento ou ao valor efetivamente pago. Diante desse contexto, restam preenchidos os requisitos legais para o acolhimento do pedido de consignação em pagamento, com a extinção da obrigação das autoras mediante o depósito judicial do valor devido, deduzido o percentual legalmente permitido, conforme expressamente autorizado pelo artigo 67-A, (sec)5º, da Lei nº 4.591/1964, e pelo artigo 539 do Código de Processo Civil. Ressalte-se que a restituição do saldo deve observar o prazo e as condições previstas em lei, não havendo direito à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado. Assim, o pedido merece ser julgado procedente, nos termos do art 487, I, CPC, para: 1. DEFERIR o levantamento pelo réu do valor depositado em juízo em ID 110683572, efetuando-se a quitação dos débitos descritos na presente ação, e, consequentemente, DECLARO a extinção da obrigação em face da autora; 2. CONDENAR os RÉUS no pagamento das custas e despesas processuais, assim como os honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sob o valor atualizado da causa, conforme previsão do art. 85, parágrafo 2º e art 546 do Código de Processo Civil. P.I. Certificado quanto ao trânsito em julgado, não havendo requerimento das partes, dê-se baixa e arquivem-se, cientes as partes de que os autos serão encaminhados à Central de Arquivamento. CABO FRIO, 26 de agosto de 2026. SHEILA DRAXLER PEREIRA DE SOUZA Juiz Titular