0800501-92.2023.8.19.0006

  Procedimento Comum Cível Nº 0800501-92.2023.8.19.0006/RJ AUTOR : IND E COM DE PRE-MOLDADOS CRUZEIRO DO SUL LTDA ADVOGADO(A) : NATHALIA DE ALMEIDA CARIELLO (OAB RJ132968) ADVOGADO(A) : JOSE MAURO DA SILVA JUNIOR (OAB RJ103933) AUTOR : LAFER EMPREITEIRA LTDA. ADVOGADO(A) : NATHALIA DE ALMEIDA CARIELLO (OAB RJ132968) ADVOGADO(A) : JOSE MAURO DA SILVA JUNIOR (OAB RJ103933) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e pedido de tutela provisória ajuizada por Indústria e Comércio de Pré-Moldados Cruzeiro do Sul LTDA e Lafer Empreiteira LTDA em face de Olicon Construções LTDA. Na petição inicial, as autoras alegaram que celebraram com a ré, em 02 de dezembro de 2013, contrato de permuta do imóvel situado na Rua Claudino Dias, nº 595, Matadouro, Barra do Piraí/RJ (matrícula 599). Aduziram que a ré se comprometeu a construir o "Edifício Residencial Felicitá Barra do Piraí" e a entregar às autoras 17 unidades autônomas (correspondentes a 20% do empreendimento) como forma de pagamento. Sustentaram que, decorridos mais de dez anos da contratação e exaurido o prazo de entrega (outubro de 2018), a ré abandonou a obra, deixando-a inacabada e em estado de deterioração, com riscos estruturais e ambientais. Requereram, liminarmente e no mérito, a rescisão do contrato e a imediata reintegração de posse. Decisão de indeferimento do pedido de tutela de evidência/urgência (Evento 13). Os pedidos de reconsideração da decisão que indeferiu o pedido de tutela de evidência/urgência foram negados, conforme decisões de Eventos 32 e 40. Após diversas diligências infrutíferas para localização da empresa ré e de seus sócios (pesquisas nos sistemas INFOJUD, RENAJUD e SISBAJUD, além de tentativas de citação pessoal e por hora certa), deferiu-se a citação por edital (Evento 105). Decorrido o prazo do edital sem manifestação da parte ré, conforme certidão de Evento 115.1, os autos foram remetidos à Defensoria Pública, atuando como Curadoria Especial, a qual apresentou contestação (Evento 123). Preliminarmente, arguiu a nulidade da citação por edital, sob o argumento de que não houve a juntada do contrato social atualizado e não se esgotaram as buscas pelos CPFs dos sócios administradores. No mérito, afirmou que a ré executou parcela significativa das obras, requerendo indenização e direito de retenção pelas acessões e benfeitorias, além de contestar por negativa geral. Pugnou pela produção de provas documental, testemunhal, depoimento pessoal e pericial de engenharia. Em réplica (Evento 124), as autoras rechaçaram a preliminar de nulidade, reiteraram o estado de abandono do imóvel com riscos à vizinhança, e renovaram o pedido de imediata imissão na posse, concordando com a necessidade de perícia para eventual apuração de valores. É o relatório. Decido. 1. Da Preliminar de Nulidade da Citação por Edital A Curadoria Especial suscitou a nulidade da citação editalícia sob o argumento de que as autoras não juntaram o contrato social atualizado da ré e não realizaram pesquisas específicas utilizando os CPFs dos sócios administradores (Carlos Henrique Araujo Teixeira e Tânia Pinheiro Teixeira). É cediço que a citação por edital é medida excepcional, autorizada pelo art. 256, II, do CPC, quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar o citando. Para sua validade, exige-se o esgotamento razoável das tentativas de localização da parte ré. Compulsando os autos, verifica-se que, antes do deferimento da citação editalícia, foram realizadas tentativas de citação pessoal nos endereços conhecidos (Eventos 69 e 72), tentativa de citação eletrônica (Eventos 14 e 27), além de amplas pesquisas nos sistemas conveniados do Poder Judiciário (INFOJUD, RENAJUD e SISBAJUD - Eventos 87 e 97). Houve, inclusive, determinação prévia para citação por hora certa (Evento 40), que também restou frustrada. A alegação de que seria imprescindível a pesquisa pelos CPFs dos sócios não encontra amparo na legislação processual. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, em recente julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.338), fixou a tese de que "compete ao magistrado, à luz das circunstâncias do caso concreto, avaliar a suficiência das diligências realizadas e motivar a conclusão quanto ao esgotamento razoável dos meios disponíveis". O STJ definiu, ainda, que não há um rol taxativo ou obrigatoriedade de expedição de ofícios exaustivos quando os sistemas informatizados à disposição do juízo já foram utilizados sem sucesso. No caso concreto, a empresa ré encontra-se em local incerto e com suas atividades paralisadas no local do empreendimento há anos. As pesquisas pelo CNPJ abrangeram os endereços vinculados à pessoa jurídica. A ausência de contrato social atualizado é suprida pelas informações constantes da Receita Federal e da JUCERJA já carreadas aos autos, que demonstram a inatividade fática da empresa. Assim, considero plenamente preenchidos os requisitos do art. 256, § 3º, do CPC, declarando válida a citação por edital. 2. Da Tutela Provisória de Urgência (Reintegração de Posse) As autoras reiteram o pedido de imissão imediata na posse do terreno, noticiando o agravamento dos riscos estruturais e ambientais devido ao abandono da obra (Evento 93). Anteriormente, este juízo indeferiu a medida liminar sob o fundamento de que, segundo a jurisprudência do STJ, a reintegração de posse em contratos de promessa de compra e venda (ou permuta) pressupõe a prévia resolução do contrato, não havendo esbulho enquanto vigente a avença. Contudo, o atual panorama processual e fático autoriza a revisão do posicionamento, com fulcro no art. 296 do CPC. A probabilidade do direito ( fumus boni iuris ) encontra-se robustamente demonstrada. O contrato de permuta previu a entrega das unidades em outubro de 2018. Decorridos mais de sete anos do termo final, é incontroverso o inadimplemento absoluto da construtora ré, que abandonou o canteiro de obras e encontra-se em local incerto, tendo sido citada fictamente. A Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias), em seu art. 40, autoriza expressamente a rescisão do contrato de alienação do terreno, estabelecendo em seu § 1º que, "nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sôbre a construção porventura existente" . O art. 43-A, introduzido pela Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018), reforça o direito à resolução contratual por atraso superior a 180 dias. Diante do inadimplemento incontroverso e da impossibilidade fática de cumprimento da obrigação pela ré desaparecida, impõe-se, a título de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, a declaração provisória da rescisão do contrato de permuta. Como consequência lógica da rescisão, a posse da ré perde seu justo título. O perigo de dano ( periculum in mora ) é evidente e gravíssimo. Os laudos técnicos e fotografias acostados aos autos demonstram que a obra inacabada apresenta processos erosivos em taludes, acúmulo de água em poços de elevador (risco à saúde pública) e exposição de ferragens, ameaçando a segurança da coletividade e dos imóveis lindeiros. A manutenção da posse com uma empresa "fantasma" impede que as proprietárias do terreno adotem as medidas urgentes de conservação e mitigação de riscos. A Curadoria Especial postula o direito de retenção pelas benfeitorias. Contudo, o direito de retenção não pode servir de escudo para perpetuar uma situação de abandono que viola a função social da propriedade e gera perigo à incolumidade pública. O direito à indenização da ré (art. 40, § 2º, da Lei 4.591/64) será apurado na fase instrutória e ficará garantido pelo próprio imóvel, nos termos do § 4º do mesmo dispositivo legal. Quanto à alegação de violação do art. 43, IV da Lei 4.591/64, cumpre esclarecer que tal dispositivo veda ao incorporador alterar o projeto ou modificar as especificações da construção sem autorização unânime dos interessados. Contudo, este dispositivo regula a relação jurídica entre o incorporador e os adquirentes de unidades autônomas (terceiros compradores), não se aplicando à relação entre o proprietário do terreno e o incorporador (permutante e permutado), que é regida pelo art. 40. Além disso, o art. 43, IV é norma de regulação contratual durante a vigência do contrato, não após sua rescisão. Uma vez declarada a rescisão da permuta, o incorporador deixa de ser parte legítima para exercer direitos sobre o terreno, tornando a questão de alteração de projeto superveniente e irrelevante. Outrossim, a proteção dos adquirentes de unidades permanece íntegra através dos §§ 2º, 3º e 4º do art. 40, que garantem seu direito à indenização pelas benfeitorias, direito este que recairá sobre o próprio imóvel. Portanto, a reintegração de posse das autoras não viola o art. 43, IV. A jurisprudência reconhece como viável a rescisão de contrato de permuta em incorporação imobiliária por inadimplemento do incorporador, mesmo quando há construção inacabada, desde que resguardados os direitos dos adquirentes de unidades autônomas. Nesse sentido, no REsp 1.537.012-RJ (Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 20/06/2017) estabeleceu que: "Impõe-se, assim, a restrição ao poder de negociar a unidade cujo contrato fora objeto de rescisão, garantindo ao seu antigo adquirente o pagamento da respectiva indenização. Cumpre ressaltar que a condição para o reembolso aos adquirentes ocorre desde que tenha havido acréscimo, ou construção, ou investimento no terreno". Destarte, defiro a tutela de urgência para declarar provisoriamente rescindido o contrato e determinar a imediata imissão das autoras na posse do imóvel. Determino a imediata reintegração/imissão das autoras na posse do imóvel objeto da lide (matrícula 599 do 3º Ofício de Barra do Piraí). Expeça-se, com urgência, o competente mandado de imissão na posse. Não obstante, a imissão na posse das autoras fica condicionada à observância do disposto no art. 40, §§ 3º e 4º da Lei 4.591/64, sendo vedada qualquer alienação do imóvel ou de suas frações ideais sem o prévio pagamento da indenização devida aos antigos adquirentes de unidades autônomas do empreendimento, sob pena de nulidade da alienação. E mais: a parte autora deverá preservar o imóvel tal como se encontra até a realização da perícia ora determinada. Determino ao Cartório de Registro de Imóveis do 3º Ofício de Barra do Piraí que proceda à averbação, na matrícula 599, de restrição patrimonial impedindo a alienação do imóvel ou de suas frações ideais sem o prévio pagamento de indenização aos ex-adquirentes, conforme art. 40, § 3º da Lei 4.591/64. Essa averbação servirá como notificação pública e impedirá futuras alienações sem observância da proteção legal. A outro giro, as autoras deverão comunicar, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da intimação desta decisão, a todos os ex-adquirentes de unidades autônomas do empreendimento "Edifício Residencial Felicitá Barra do Piraí", através de: (a) correspondência com aviso de recebimento para os endereços constantes do contrato de permuta ou dos registros da incorporadora; (b) publicação em jornal de circulação local (Jornal de Barra do Piraí ou similar); (c) publicação em edital no Diário Oficial do Estado do Rio de Janeiro (DOERJ). A comunicação deverá informar: (a) a rescisão do contrato de permuta; (b) a imissão das autoras na posse do imóvel; (c) o direito de indenização garantido pelo art. 40, §§ 2º, 3º e 4º da Lei 4.591/64; (d) o prazo para apresentação de eventual ação indenizatória; (e) contato das autoras ou de seus advogados para informações. As demandantes deverão comprovar, nos autos, o cumprimento dessa comunicação, mediante juntada de cópias das correspondências, recibos de AR, comprovantes de publicação em jornal e DOERJ; No mais, não poderão as suplicantes, sob pena de desobediência, realizar qualquer ato de disposição sobre o imóvel (venda, locação, constituição de ônus etc.) sem prévia comunicação ao juízo e sem garantir o direito de indenização dos ex-adquirentes. 3. Do Saneamento e Organização do Processo Não havendo outras preliminares ou irregularidades a sanar, declaro o feito saneado. Fixo como pontos controvertidos: a) A quantificação e qualificação das acessões, benfeitorias e parcelas de construção efetivamente executadas pela ré no terreno; b) O valor econômico agregado ao imóvel pelas obras inacabadas, passível de indenização nos termos do art. 40, § 2º, da Lei 4.591/64; c) A eventual depreciação das estruturas devido ao abandono prolongado e a necessidade de demolição de partes imprestáveis; d) A existência de eventuais terceiros adquirentes de unidades no empreendimento. No atinente às provas pleiteadas pelas partes, defiro a produção de prova documental suplementar pela parte ré e, em caso de juntada de novos documentos, deverá a serventia atentar para o disposto no art. 437, § 1º do CPC. Em idêntico sentido, defiro a produção da prova pericial requerida pelas partes. Nomeio o perito LYCURGO DE CARVALHO MARINS FILHO, CREA-RJ- 1983100229, email de conhecimento do Cartório. Intime-se o expert para, no prazo de cinco dias, indicar se aceita o encargo, para declinar sua proposta de honorários, a qual será rateada pelas partes, na forma do art. 95 do CPC. Faculto às partes a apresentação de quesitos e a indicação de assistente técnico no prazo de 05 (cinco) dias. Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para apresentação do laudo pericial. Ressalte-se que o pedido de prova oral formulado pelo demandado será apreciado após a conclusão do trabalho pericial. Por fim, em atenção ao teor do art. 357, III do CPC, esclareço às partes que o ônus probatório incumbe aos réus quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito dos autores e estes, quanto ao fato constitutivo do seu direito. Publique-se. Intimem-se.