0392072-66.2016.8.19.0001

Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS proposta por JONE FERREIRA ALMEIDA E FERNANDA DA COSTA CASTRO ALMEIDA em face de CONSTRUTORA TENDA S.A. E GAFISA S.A., devidamente qualificados. O autor alega ter adquirido unidade habitacional no Condomínio Residencial Nova Maricá Life, empreendimento financiado pelo programa Minha Casa Minha Vida, cuja entrega ocorreu em fevereiro de 2015. O autor sustenta que, desde a entrega das chaves, passou a experimentar diversos transtornos decorrentes de vícios construtivos, tanto em sua unidade privativa quanto nas áreas comuns do condomínio, destacando-se problemas estruturais, falhas nas instalações hidráulicas e elétricas, infiltrações, pisos desnivelados, paredes tortas, ausência de impermeabilização, utilização de materiais de baixa qualidade e, principalmente, reiterados episódios de falta de água em sua residência, totalizando mais de 65 dias sem abastecimento regular, em razão de sucessivos vazamentos, inundações e defeitos nas cisternas e bombas do sistema de abastecimento do condomínio. O autor também relata que a piscina do empreendimento permaneceu inativa desde a entrega, por ausência de dispositivos de segurança e defeitos nas bombas, impossibilitando sua utilização pelos moradores, além de alegar que a proximidade do condomínio com uma pedreira tem causado rachaduras e abalos no imóvel, o que não foi informado à época da aquisição. Requer, assim, a antecipação dos efeitos da tutela de urgência para que as rés reparem os vícios existentes nas cisternas e bombas que ocasionam a falta de água e a inversão do ônus da prova, com a determinação de produção antecipada de provas. No mérito, requer a condenação das rés à reparação dos vícios construtivos, à indenização por perdas e danos, danos materiais e morais. Requer, ainda, indenização por propaganda enganosa e pela desvalorização do imóvel ante a venda sem a devida informação do local perigoso em que estava localizado. Decisão em que concedida a gratuidade de justiça aos autores (fls. 318/319). Posteriormente, foi recebida emenda da inicial, indeferido pedido de tutela de urgência e designada audiência de conciliação (fls. 485/486). Realizada a audiência, não houve acordo entre as partes (fl. 580). A ré Construtora Tenda S.A apresentou contestação (fls. 682/616), na qual arguiu, em preliminar, a ilegitimidade ativa do autor para pleitear reparos e indenização por vícios existentes nas áreas comuns do condomínio, por se tratar de direito do próprio condomínio, representado pelo síndico, e não do condômino individualmente. Sustentaram ainda ausência de interesse de agir em relação a determinados vícios já reparados. No mérito, defenderam que o empreendimento foi entregue com habite-se regularmente expedido, que os materiais empregados são adequados e que eventuais defeitos decorreram de falta de manutenção pelo condomínio ou pelo próprio autor, negando a existência de nexo causal entre a conduta das rés e os danos alegados, e impugnando o cabimento de indenização por danos morais e materiais. A parte ré Gafisa S.A, por sua vez, apresentou contestação (fls. 795/833), na qual sustenta, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, por não ter participado da incorporação ou construção do empreendimento, ilegitimidade ativa do autor para pleitear reparos e indenização por vícios existentes nas áreas comuns do condomínio, além da ausência de interesse de agir em relação a determinados vícios já reparados. No mérito, alega a insuficiência de provas para comprovar o direito pleiteado pelos autores. Defendem que o empreendimento foi entregue com habite-se regularmente expedido, que os materiais empregados são adequados e que eventuais defeitos decorreram de falta de manutenção pelo condomínio ou pelo próprio autor, negando a existência de nexo causal entre a conduta das rés e os danos alegados, e impugnando o cabimento de indenização por danos morais e materiais. O autor apresentou réplica, refutando as preliminares e reiterando a legitimidade para postular a reparação dos vícios que afetaram diretamente sua unidade e sua esfera individual, especialmente quanto à privação do serviço essencial de água, que perdurou por mais de 65 dias, e aos danos decorrentes dos defeitos construtivos, tanto na área privativa quanto nas áreas comuns com reflexos diretos em sua residência. Requereu, ainda, o julgamento antecipado parcial do mérito quanto ao dano moral pela falta de fornecimento de água, diante da robusta prova documental acostada aos autos, incluindo laudos periciais produzidos em processos análogos, ordens de serviço, ofícios do condomínio e parecer da Controladoria Geral da União, que atestam a existência dos vícios e a falha na prestação dos serviços pelas rés (fls. 913/947). O juízo deferiu a produção de prova pericial de engenharia, nomeando perito e facultando às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistentes técnicos (fl. 1.099). Laudo pericial às fls. 1.994/2.059. Impugnação das rés às fls. 2.143/2.156. Resposta às fls. 2.235/2.238. Homologação do laudo pericial à fl. 2.325. As rés se manifestaram em alegações finais às fls. 2.341/2.357. Os autores, por sua vez, apresentaram suas alegações finais às fls. 2.404/2.449. Após, vieram os autos conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. EXAMINADOS, DECIDO. Inicialmente, suscita a 1ª ré a ilegitimidade ativa dos autores para pleitear reparos e indenização por vícios existentes nas áreas comuns do condomínio. Com efeito, assiste razão quanto à preliminar suscitada, uma vez que, por se tratar de interesse de área comum, a legitimidade é atribuída ao condomínio, representado pelo síndico, na forma do art. 1.348, do Código Civil. Nesse sentido é o entendimento do e. TJRJ: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO BEM. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. RÉS QUE SUSCITAM PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA DOS CONSUMIDORES QUANTO AO PEDIDO DE CONSTRUÇÃO E FINALIZAÇÃO DAS ÁREAS DE LAZER DO EMPREENDIMENTO. PRELIMINAR QUE DEVE SER ACOLHIDA. LEGITIMIDADE PARA DEFESA DE INTERESSES COMUNS QUE É ATRIBUÍDA AO CONDOMÍNIO, REPRESENTADO PELO SÍNDICO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.348, II DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DO TJRJ. REFORMA DA SENTENÇA NESTE SENTIDO QUE SE IMPÕE. CONTRATO QUE PREVIA A DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL PARA OUTUBRO/2011, PRORROGÁVEIS POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO QUE ALTERA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL PARA 21 (VINTE E UM) MESES APÓS A DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CONTRATO QUE, AINDA, POSSIBILITA A ALTERAÇÃO DA DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL AO CRITÉRIO DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CLÁUSULAS ABUSIVAS. IMPOSIÇÃO DE DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 51 DO CDC E 122 DO CÓDIGO CIVIL. ENTENDIMENTO FIXADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE DE REPETITIVOS (RESP 1729593/SP). DATA PARA ENTREGA DO BEM QUE DEVE SER CONSIDERADA COMO ABRIL/2012 (OUTUBRO/2011 ACRESCIDO DOS 180 DIAS). IMÓVEL ENTREGUE EM 29/10/2014. CONSUMIDORES QUE PRETENDEM SEJA FIXADO COMO TERMO FINAL DA MORA DAS RÉS A DATA DA AVERBAÇAO DO HABITE-SE, OCORRIDA EM DEZEMBRO/2015. IMPOSSIBILIDADE. DATA DA ENTREGA DO BEM QUE DEVE SER AQUELA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, E NÃO A DATA DO REGISTRO DO HABITE-SE. ATRASO NA ENTREGA DO BEM CONFIGURADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE IMPÕE O DEVER DE REPARAR OS DANOS SOFRIDOS PELOS COMPRADORES. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO FIXADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS (REsp 1631485/DF). CONSUMIDOR QUE PRETENDE, NO ENTANTO, A APLICAÇÃO DUPLA DA PENALIDADE. IMPOSSIBILIDADE. ESCLARECIMENTO DA SENTENÇA NESTE SENTIDO QUE SE IMPÕE. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR NO PERÍODO DE MORA. SUBSTITUIÇÃO DO INDICE DE CORREÇÃO INCC PELO IPCA, QUANDO ESTE FOR MAIS VANTAJOSO PARA O CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO FIXADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO RECURSO REPETITIVO RESP 1729593/SP. DANO MORAL CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO QUE SE AFIGURA CABÍVEL. PRECEDENTES. RECURSOS CONHECIDOS, AOS QUAIS SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (0001775-22.2017.8.19.0205 - APELAÇÃO. Des(a). LUCIA HELENA DO PASSO - Julgamento: 02/06/2022 - DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO. Grifos nossos) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE EFLUENTES - ETE CONDOMINIAL COM VÍCIOS E INSTALADA EM LOCAL NÃO DISCRIMINADO NA PLANTA APRESENTADA AOS PROMITENTES COMPRADORES. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE DOS CONDÔMINOS EM RELAÇÃO AO PEDIDO DE ADEQUAÇÃO DA ETE. DANOS MATERIAL E MORAL DECORRENTES DA OMISSÃO, NO MATERIAL PUBLICITÁRIO, DA PROXIMIDADE DAS UNIDADES RESIDENCIAIS À ETE. REFORMA DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. Sentença que, por entender que o mau cheiro e barulho questionados decorrem da Estação de Tratamento de Efluentes - ETC instalada em frente às unidades, de responsabilidade da concessionária e não de falha na prestação do serviço da construtora-ré, julgou improcedentes os pedidos, condenados os demandantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Apelo dos autores. Ausência de cerceamento de defesa em razão da não realização de perícia técnica. Diligência não requerida quando intimados os demandantes-recorrentes a se manifestarem em provas. ETE localizada em área comum. Legitimidade do síndico para representar o condomínio na defesa dos interesses da coletividade, e não dos condôminos individualmente. Inteligência do artigo 1.348, II, do Código Civil e com o artigo 22, §1º, 'a', da Lei nº 4.591/1964. Precedentes. Dessa forma, correta a sentença que, aplicada a teoria da asserção, julgou improcedente o pedido de promoção de obras e medidas necessárias para que o barulho e o mau cheiro sejam eliminados ou reduzidos a padrões razoáveis, em razão da ilegitimidade ativa dos condôminos-apelantes. Dano material caracterizado, em decorrência de desvalorização de imóvel, motivada por defeito ou construção em desacordo com o prometido. Publicidade que fundamentou a aquisição das unidades residenciais que não identificou a instalação de ETE adjacente ao bloco 4, que é um fator de depreciação per si. Construtora-apelada que não demonstrou que a edificação foi considerada quando precificados os imóveis próximos. Desvalorização das unidades pela proximidade à ETE condominial que deve ser calculada em liquidação de sentença, utilizado como parâmetro o parecer técnico de avaliação mercadológica colacionado pelos autores-apelantes, não impugnado durante a instrução processual, adequado à distância de cada apartamento. Dano moral configurado. Utilização de método bifásico para arbitramento do dano. Valorização do interesse jurídico lesado e das circunstâncias do caso concreto. Consumidores-recorrente que foram surpreendidos durante a entrega das unidades, com a colocação do ETE do condomínio muito próximo aos seus apartamentos, em violação ao projeto paisagístico proposto na publicidade, além da exposição a mau cheiro e alto som de maquinário. Inequívoca vulneração da boa-fé objetiva, como também abalo a direitos da personalidade dos adquirentes-apelantes, que se viram constrangidos a aceitar imóvel com características diversas daquelas acordadas no início do contrato e que depreciam o imóvel. Indenização que merece ser fixada em R$15.000,00 (quinze mil reais) para cada demandante-recorrente. Sucumbência parcial que justifica o rateio das custas processuais, bem como a condenação das partes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, em benefício dos autores e 10% (dez por cento) sobre a diferença entre o valor atualizado da causa e a condenação, em benefício da ré. Precedente. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. (0007090-57.2019.8.19.0206 - APELAÇÃO. Des(a). ALCIDES DA FONSECA NETO - Julgamento: 07/07/2022 - DÉCIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL. Grifos nossos) No que tange à ilegitimidade passiva da Gafisa S.A, tem-se que o contrato foi ajustado apenas entre os Autores e a Tenda, sendo que os documentos acostados aos autos não indicam que a 2ª ré tenha participado, ainda que indiretamente, do empreendimento. Logo, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da 2ª ré. Tratando-se a questão meritória de direito e de fato, sem a necessidade de outras provas, forçoso o julgamento da lide, que pode ser composta no estado em que se encontra. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, haja vista tratar-se de fornecimento de produto por incorporadora/construtora a consumidor final. Assim, aplicam-se ao caso os princípios da facilitação da defesa do consumidor em juízo, da boa-fé objetiva e da transparência, além das normas específicas do Código Civil e da legislação especial sobre incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/64). É cediço que o Código de Defesa do Consumidor em seu art. 6°, VIII, assegura como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, desde que sejam as alegações verossímeis e haja hipossuficiência técnica do consumidor. A controvérsia central reside na existência de vícios na construção do empreendimento imobiliário e dos transtornos alegados pelos autores, aptos a ensejar à ré Construtora Tenda S.A a obrigação de reparar. No caso em tela, os autores alegam a existência de problemas nas instalações hidráulicas, elétricas e na piscina do condomínio. Todavia, por se tratar de questões referentes às áreas comuns do condomínio, a legitimidade para pleitear a reparação dessas áreas é de incumbência do condomínio, representado pelo síndico, conforme previsto no art. 1.348, I, do Código Civil. Assim, quanto aos problemas referentes à área comum do condomínio, não merecem prosperar os pedidos autorais. No que concerne à alegação de que proximidade do condomínio com uma pedreira tem causado rachaduras e abalos no imóvel, não restou comprovada pela prova pericial a veracidade de tais afirmações. Confira-se 9fls. 2.043/2.046): 32- O imóvel está localizado próximo a pedreira com explosões diárias por dinamite? R.: Sim, há uma pedreira em um raio de, aproximadamente, 500m, contudo não é possível afirmar que existe explosão diariamente. 35- Há indícios de fissuras e rachaduras no empreendimento (muros, salões de festas, calçadas, desplacamento de blocos etc.), como apurado no laudo no processo 0017673-03.2020.8.19.0001? R.: Sim. 36- As explosões por dinamite podem ocasionar impacto no imóvel e no empreendimento a longo prazo? R.: Sim, contudo não há como correlacionar as manifestações patológicas encontradas no condômino com as explosões da pedreira. Tal afirmação depende de um minucioso estudo e ensaios técnicos elaborado por profissional legalmente habilitado, preferencialmente, Engenheiro Geotécnico. 40- A localização da pedreira próximo ao empreendimento desvaloriza o imóvel da parte autora? Qual a porcentagem de desvalorização? R.: Sim, contudo a estimativa do percentual de desvalorização foge ao objetivo da perícia. Em contrapartida, a prova pericial comprovou a existência dos seguintes vícios no imóvel: 58- O apartamento apresenta paredes tortas e fora do esquadro? R.: Sim. 59- O imóvel apresenta paredes e janelas fora do esquadro? R.: Sim. 60- O apartamento apresenta ralo no banheiro além daquele único instalado no box? O ralo é o mais adequado? R.: Não apresenta ralo no banheiro. 71-Há janela no banheiro? Há umidade nas paredes e mofo? R.: Não há janela. Sim, há umidade e mofo nas paredes e teto. 97- Existem bueiros de uso comum na área privativa da autora? Quantos? R.: Sim, existem Instalações de esgoto, águas pluviais e caixa de gordura da área comum do bloco 21, dentro da área privativa do autor. 98- O item 4.2.5.2 da NBR 8160/97, proíbe a instalações desse tipo de caixas de uso comum em unidades autônomas? R.: Sim. Vejamos o que preconiza a aludida norma: item 4.2.6.1 - Caixas de gordura [...] as caixas de gordura devem ser instaladas em locais de fácil acesso e com boas condições de ventilação. Item 4.2.6.2 - Caixas e dispositivos de inspeção [...] não devem ser colocadas caixas de inspeção ou poços de visita em ambientes pertencentes a uma unidade autônoma, quando os mesmos recebem a contribuição de despejos de outras unidades autônomas. 99- A planta ou o memorial descritivo demonstram a existência destes bueiros? R.: Não. 100- Esses bueiros atraem ratos, baratas, insetos? R.: Sim. 101- Esses bueiros precisam de manutenção constante? R.: Sim. 102- Qual espaço os bueiros ocupam dentro da área privativa da arte autora? (metragem) R.: Dimensões, aproximadas, das 3 (três) caixas de inspeções: diâmetro 65.5cm. 105- Há perda da fração ideal do imóvel em função do espaço ocupado pelos bueiros de uso comum dentro da área privativa dos autores? R.: Sim. 124- O imóvel foi construído com os melhores materiais, com a melhor técnica de engenharia, com as melhores condições de segurança com o melhor sistema hidráulico, como afirmado pela ré? R.: Considerando os inúmeros vícios construtivos apurados na unidade privativa, bem como nas áreas comuns é possível aferir que houve falhas construtivas, erros de projeto, inobservâncias as normas técnicas, bem como emprego de mão de obra desqualificada. Os materiais empregados na construção são largamente utilizados na construção civil. 125-Há falhas na execução do projeto? R.: Sim. 126- O projeto executado está exatamente como no projeto aprovado? R.: Em sua totalidade, não. 127- Há o nexo de causalidade entre os vícios constatados tanto na área privativa quanto nas áreas comuns e a forma de construção e materiais empregados na construção do empreendimento pelas rés? R.: Sim. Com efeito, restou comprovada a existência de vícios no imóvel, de forma que incumbia à ré desconstituir as alegações autorais, na forma do art. 373, II do CPC, o que, no entanto, não ocorreu. Portanto, entendo que a pretensão autoral merece prosperar no tocante a indenizar os danos morais causados aos autores pela instalação de bueiros em sua área privativa e os demais vícios constatados. Com efeito, inegável que a situação descrita, é reprovável ao extremo, afigurando-se evidente o dano moral ocorrido, decorrente da angústia e a aflição de ver frustrada a sua legítima expectativa de receber o imóvel com inegáveis vícios de construção. Não é demais destacar o direito à moradia é constitucionalmente garantido. Ressalte-se que a compensação por danos morais, ao contrário do que ocorre com a indenização por danos patrimoniais, não se funda na restitutio in integrum, posto que impossível a reposição ao status quo anterior à lesão. Diversamente, visa a substituir a sensação de tristeza por outra, de alegria, a ser buscada através de bons momentos que a pecúnia poderá proporcionar. Neste passo, dois referenciais devem ser utilizados pelo julgador no momento da fixação do valor da indenização: o compensatório, de molde que a indenização não seja tão vultosa que se erija em causa de enriquecimento para a vítima do dano, e o punitivo, para que não seja tão ínfima que estimule a reiteração do ilícito por parte do causador do dano. Assim, tendo como norte o princípio da proporcionalidade, e considerando a enorme reprovabilidade da conduta da ré, diante do atraso na entrega, entendo razoável e proporcional o montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada um dos autores, a título de compensação de danos morais. No que concerne aos pedidos de indenização danos materiais, verifico que não há comprovação nos autos de prejuízos patrimoniais a serem restituídos, a justificar a compensação por danos materiais. Além disso, não há que se falar em condenação ao pagamento de indenização por perdas e danos, uma vez que a parte autora não comprovou a efetiva ocorrência de prejuízo patrimonial decorrente da conduta imputada à parte ré. Nos termos dos arts. 402 e 403 do Código Civil, a indenização por perdas e danos exige demonstração concreta dos danos emergentes e dos lucros cessantes, bem como do nexo causal entre o alegado prejuízo e o fato imputado à parte contrária. Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE os pedidos de reparos e indenização por vícios existentes nas áreas comuns do condomínio (piscina e instalações elétricas e hidráulicas) e EXITNGO O PROCESSO, sem resolução do mérito, em relação à Gafisa S.A, na forma do art. 485, VI, do CPC. Julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), para cada autor, acrescido de juros legais, a contar da citação, e correção monetária a partir da publicação da sentença, na forma da Lei nº 14.905/2024. Julgo IMPROCEDENTE os pedidos de indenização por desvalorização do imóvel, por danos materiais e compensação por perdas e danos. EXTINGO O PROCESSO, com resolução do mérito, na forma do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Por fim, condeno a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquive-se. Publique-se. Intimem-se.