0330410-28.2021.8.19.0001

RODRIGO KHOURY RAPOSO e MANOELA DE FREITAS FERREIRA ajuízam ação em face de GUILLAUME HENRI RENE DECAIX, FERNANDA MAYOL DUARTE e LSK ENGENHARIA LTDA. dizendo que são vizinhos dos dois primeiros réus, residindo nas unidades 1803 e 1804, respectivamente, do edifício localizado no número 83 da Rua Povina Cavalcanti, São Conrado, nesta cidade. Afirmam que, em razão de obras iniciadas na unidade dos réus pela terceira ré no ano de 2018, seu imóvel veio a sofrer diversos danos. Requerem a condenação daqueles: a repararem definitivamente as paredes que se encontram fissuradas; a, subsidiariamente, se não for possível o retorno das paredes ao status quo ante, em decorrência do peso exercido pela piscina, que seja determinada a inutilização ou demolição da piscina existente na unidade dos réus cujo peso acaba fletindo a viga em que está apoiada; a efetuarem a substituição da cortina da sala e sinteco da sala do 18º andar, ou subsidiariamente, a reembolsá-los pelas despesas referentes aos reparos e substituições após apresentação de três orçamentos; ao pagamento de compensação por danos morais, no valor de R$ 15.000,00 para cada qual; a demolirem as partes da obra que estiverem em desacordo com a legislação vigente, convenção condominial e certidão de ônus reais; a se absterem de invadir a unidade residencial dos autores; a devolverem partes usurpadas, que estão na projeção vertical da planta da unidade 1803. Contestação conjunta às fls. 222-235. Preliminarmente, alegam decadência. No mérito, em suma, diz que a obra está totalmente regularizada perante os órgãos competentes e que foi realizada de acordo com a legislação e normas pertinentes. Afirmam que as supostas rachaduras no imóvel dos autores não possuem qualquer relação com o peso extra da piscina, visto que foi providenciado reforço estrutural. Acrescentam que os autores construíram estrutura metálica no entorno da caixa d´água e, também uma piscina, sem que se tenha notícia de que houve qualquer reforço estrutural. Esclarecem que quando o prédio foi construído, o último andar contava com unidades autônomas de apenas um andar. Contudo, conforme possibilidade prevista no estatuto do condomínio, os antigos proprietários dos apartamentos 1803 e 1804, atualmente de propriedade dos autores e dos dois primeiros réus, construíram os segundo e terceiro pavimentos. Sustentam que todos os danos efetivamente verificados já foram devidamente indenizados após acionamento do seguro pelos réus. Negam a existência de qualquer parte usurpada da planta do 1803, bem como da ocorrência de danos morais. Réplica às fls. 495-499, prestigiando os termos da inicial. Decisão saneadora de fl. 522 rejeitou a preliminar e deferiu a produção de prova pericial. Laudo pericial às fls. 658-721, com esclarecimentos às fls. 758-762. Manifestação das partes sobre o laudo às fls. 817-820 e 827-841. Às fls. 844 foi determinado às partes que esclarecessem acerca da época da respectiva construção e se quem construiu era proprietário comum de ambas as unidades ou se houve algum acordo a respeito, apresentando as provas documentais respectivas e/ou especificando eventual prova suplementar que pretendessem produzir. Seguiram-se manifestações das partes às fls. 848-858, 860-863, 920-921 e 926-928. Passo a decidir. Segundo o artigo 1.299 do Código Civil, o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. Nos artigos seguintes, o legislador estabeleceu regras atinentes ao direito de construir. A rigor, a demanda se baseia na insegurança que a construção traz à unidade da parte autora (Código Civil, artigos 1.277 e 1.280), bem como à irregularidade da obra, de acordo com as normas municipais. Pretende a parte autora, igualmente, a reparação de danos causados em razão da obra, bem como o seu desfazimento em razão da invasão de área que lhe pertence. No que tange à eventual irregularidade burocrática da obra, é de se dizer que a não observância da legislação do Município é matéria atinente aquele ente, o qual poderá analisar a questão e aplicar as penalidades administrativas cabíveis, inclusive a demolição, se for o caso. A legitimidade do vizinho para o embargo de uma obra ou para provocar sua demolição depende do dano ou do risco provocado para si. A propósito: NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. AUSÊNCIA DE DANO, IRRELEVANTE EVENTUAL IRREGULARIDADE DA OBRA, CASO EM QUE A LEGITIMIDADE SERIA DO MUNICÍPIO (ARTIGO 934, III, C.P.C.). SENTENÇA MANTIDA. (Apelação 0006249-75.1996.8.19.0042; Relator Des. FRANCISCO JOSÉ DE ASEVEDO; julgamento em 03/12/2002; TERCEIRA CÂMARA CÍVEL) Sendo assim, o fato de a parte ré não ter apresentado licença ou a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) da obra principal (conforme afirmado no laudo pericial, fl. 674) não é cognoscível por esta demanda, na medida em que as questões de segurança, para as quais a parte autora detém legitimidade ad causam, podem ser aferidas por outro meio. Por sua vez, o laudo pericial não verificou qualquer risco para a segurança do edifício em razão das obras na piscina da parte ré, conforme resposta a diversos quesitos a partir de fl. 688, bem como descartou a necessidade de reforço estrutural suplementar. O laudo pericial, contudo, reconheceu a pendência de serviços indicados pela 2.ª ré na planilha de fl. 120, quais sejam: recuperação dos pisos da sala (pav18) e escritório (pav19) próximo às varandas; recuperação das fissuras na parede do escritório (pav19); recolocação correta dos chapins no pav20. A recuperação do piso do escritório e a recolocação dos chapins no pav20, contudo, não constam do pedido inicial, não cabendo sua apreciação sob pena de julgamento ultra petita. No que tange aos danos morais, à luz da teoria objetiva, que os reconhece pela violação a direito da dignidade da vítima, tenho que aqueles só restam configurados quando as consequências provenientes da ação na propriedade vizinha forem de tal monta a comprometer a habitabilidade e salubridade do imóvel afetado. Ocorre que as pendências apontadas pelo laudo pericial não guardam estas características. É inegável a animosidade entre as partes. Mas eventual alteração do estado anímico do autor em razão do conflito só guardaria relevância à luz da teoria subjetiva do dano moral, há muito abandonada pela jurisprudência, embora haja quem queira resgatá-la. Por fim, relativamente à área edificada ligada à unidade 1804 sobre a projeção de área de uso privativo da unidade 1803, é de se dizer que, contrariando a objetividade do esclarecimento exigido no despacho de fl. 844, a parte autora foi incapaz, nas suas petições que se seguiram, de dizer quando que teria ocorrido a invasão alegada, especificamente se esta se deu no curso da obra tratada na inicial. A parte autora, assim, demonstrou sua falta de compromisso com a cooperação judicial, que lhe impõe o artigo 6.º do CPC. Melhor fez a ré, cuja petição de fl. 860 traz farta documentação que demonstram que tais obras foram realizadas pelos antigos proprietários do imóvel e regularizadas perante a prefeitura em procedimento da década de 1980. Eventual direito dos autores resta prejudicado em razão da prescrição aquisitiva. Pelo que, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido tão somente para condenar a parte ré, solidariamente, na obrigação de fazer consistente na recuperação dos pisos da sala (pav18) próximo às varandas e na recuperação das fissuras na parede do escritório (pav19). Para tanto, concedo o prazo de trinta dias, pena de multa de R$ 5.000,00 por mês ou fração. Reconheço a sucumbência mínima da parte ré e condeno o autor a pagar pelas custas e honorários de 15% sobre o valor da causa, monetariamente corrigido desde o ajuizamento e com juros a partir do trânsito em julgado, conforme artigo 85, parágrafos 2º e 16, do CPC. Até a entrada em vigor da Lei n.º 14.905/2024 (30/08/2024), correção monetária se dará pelo índice adotado pela Corregedoria Geral da Justiça. A partir de então, correção se dará pelo IPCA/IBGE. Juros serão o equivalente à Taxa Selic, naquilo que ultrapassar o índice de correção. Caso a Taxa Selic do mês seja inferior ao índice de correção, os juros serão iguais a zero. Transitada em julgado, aguarde-se eventual execução por 30 dias e, satisfeitas as custas, dê-se baixa e arquivem-se.