0326845-56.2021.8.19.0001

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MANOEL GOMES CRUZ ajuíza a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE RECISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS em face de PROTEST ADMINISTRAÇÃO E EMPREEND. LTDA. Alega o autor, em síntese, que firmou contrato de prestação de serviços de administração com a ré em 02/05/2016. Relata que, devido a inúmeras falhas na execução do serviço, notificou a ré em 19/05/ 2021 sobre a rescisão do contrato por justa causa. Afirma que, após o aviso prévio, a ré não apenas atrasou em mais de 60 dias a entrega da documentação necessária para a transição, como também reteve indevidamente o valor de R$ 12.065,37 a título de multa rescisória. Sustenta que as falhas na prestação do serviço configuram inadimplemento contratual e justificam a rescisão por justa causa, tornando a cobrança da multa indevida. Destaca que a conduta negligente da ré, especialmente a ausência de recolhimento de encargos (FGTS e INSS), maculou a imagem do condomínio perante terceiros. Diante disso, requer a declaração de rescisão contratual por justa causa, com a condenação da ré à devolução do valor retido a título de multa, no montante de R$ 12.065,37 ou a devolução do valor cobrado a maior pela multa, no total de R$ 1.379,97; a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 e a condenação da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Instruem a inicial (fls. 03/08), os documentos (fls. 09/26). Decisão (fls. 31/32), determinando a citação da ré. Regularmente citada, a ré apresenta contestação (fls. 86/101), acompanhada pelos documentos (fls. 102/127), na qual sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à presente relação jurídica, afirmando que o serviço de administração condominial não caracteriza o condomínio como destinatário final, mas sim como um insumo para a gestão de suas atividades, e, por consequência, pugna pelo não cabimento da inversão do ônus da prova. Refuta as alegações de falha na prestação de serviços, defendendo a legalidade da multa rescisória aplicada. Argumenta que o contrato, renovado automaticamente em fevereiro de 2021, foi rescindido de forma unilateral e imotivada pelo autor e a cobrança da multa, correspondente à metade das parcelas vincendas, nos termos do art. 603 do Código Civil, incluindo a décima terceira taxa proporcional prevista em contrato. Nega ter concordado com a isenção da multa, afirmando que apenas recebeu a notificação de rescisão. Por fim, defende a inexistência de danos morais, argumentando que o condomínio, como ente despersonalizado, não é passível de sofrer abalo moral indenizável na situação descrita, argumentando que autor não demonstrou qualquer ofensa à sua honra objetiva, assim, pugnando pela improcedência dos pedidos autorais. Instadas as partes a se manifestarem em provas e a parte autora também em réplica (fl. 130), a parte ré protesta pela produção de prova oral (fls. 140) e a parte autora se manifesta em réplica e protesta pela produção de prova documental e oral (fls. 145/151). Decisão saneadora (fls. 175/176), ocasião em que foi indeferido o pedido de inversão do ônus da prova, por não identificar hipossuficiência técnica ou jurídica da parte autora que justificasse a medida. Foi determinada, de ofício, a realização de prova pericial contábil para apurar as supostas falhas na prestação do serviço, nomeando perito para o encargo. Foi ainda indeferida a produção de prova oral, por considerá-la desnecessária para a solução da controvérsia. Laudo pericial (fls. 1150/1181). Manifestações das partes sobre o laudo pericial (fls. 1188/1190 e 1192/1202). Esclarecimentos do perito (fls. 1211/1215). Manifestações das partes sobre os esclarecimentos do perito (fls. 1228/1230 e 1233/1234). Autos conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. Analisando-se os autos, denota-se que a causa já se encontra madura para o julgamento, havendo elementos suficientes para o exercício de uma cognição exauriente, fundada num juízo de certeza, para a prolação de sentença com resolução do mérito com fulcro no art. 355, I, do Código de Processo Civil. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória, na qual a parte autora busca a declaração de rescisão contratual por justa causa, afastando a incidência de multa, e a condenação da ré ao pagamento de danos materiais. A ré, por sua vez, defende a regularidade de seus atos e a exigibilidade da multa contratual pela rescisão imotivada. O cerne da controvérsia reside em definir se as falhas operacionais cometidas pela ré durante a execução do contrato de administração condominial possuem gravidade suficiente para caracterizar o inadimplemento contratual e, assim, configurar a justa causa para a rescisão unilateral promovida pelo autor. Para o deslinde da questão, foi produzida prova pericial contábil, cujas conclusões, ratificadas em sede de esclarecimentos, servem como base fática para o julgamento. O perito é auxiliar do juízo, sendo certo que suas conclusões estão sempre mais equidistantes dos interesses de cada um dos litigantes, caso em que devem ser prestigiadas à falta de elementos seguros em contrário. Embora o juiz não esteja adstrito às conclusões do laudo pericial, também não está, em regra, equipado de conhecimentos técnicos que o permitam dissentir gratuitamente do perito. O laudo pericial confirmou a ocorrência de falhas na prestação do serviço, quais sejam: a existência de pagamentos em duplicidade e equivocados, cujos estornos, embora realizados, ocorreram com atrasos significativos de até oito meses, privando o condomínio de sua liquidez; o descumprimento de uma ordem direta do síndico para suspender o pagamento de um adicional, que continuou a ser pago indevidamente por meses; a falha no recolhimento de tributos (INSS), que resultou na inscrição do condomínio em dívida ativa, expondo-o a riscos fiscais e de crédito. A ré argumenta que tais falhas seriam meros equívocos operacionais, sanados posteriormente e sem prejuízo material. Contudo, tal visão ignora a natureza do contrato de administração, que é pautado fundamentalmente na confiança. O que se observa não é um erro isolado, mas um conjunto de falhas reiteradas que demonstram um padrão de desorganização e falta de diligência incompatível com o que se espera de uma administradora profissional. A retenção de valores por meses, o descumprimento de ordens expressas do representante legal do condomínio e, sobretudo, a exposição do cliente a uma inscrição em dívida ativa, são fatos que, somados, minam de forma irremediável a confiança, pilar da relação contratual. A alegação da ré de que a aprovação das contas em assembleia quitaria tais falhas não merece prosperar, isso porque a aprovação de contas é um ato formal de verificação contábil, que atesta a correspondência entre receitas e despesas e não se confunde com um atestado de boa performance ou uma renúncia do condomínio ao seu direito de exigir a prestação de um serviço diligente e eficaz. Portanto, a aprovação contábil não pode servir como um escudo para a má prestação de serviço, especialmente quando as falhas, vistas em conjunto, revelam um padrão de negligência. O descumprimento de deveres contratuais basilares, como a obediência às diretrizes do síndico e a correta gestão fiscal, configura o inadimplemento substancial do contrato, autorizando a rescisão por justa causa, nos termos do art. 475 do Código Civil. Comprovada a culpa da ré pela rescisão, a cláusula penal compensatória, prevista para a hipótese de resilição imotivada, torna-se inexigível. Quanto aos danos materiais, o autor logrou êxito em demonstrar o prejuízo decorrente do pagamento indevido do adicional de manuseio de lixo nos meses de fevereiro e março de 2021, bem como os encargos de multa e juros decorrentes do recolhimento tardio do INSS, valores que devem ser ressarcidos. No que tange ao pedido de indenização por danos morais, esse não merece prosperar, pois o mero inadimplemento contratual, por si só, não é capaz de gerar dano moral. Para a configuração do dano moral à pessoa jurídica, é necessária a demonstração de uma ofensa à sua honra objetiva, ou seja, um abalo à sua imagem, credibilidade ou reputação no mercado, o que não ocorreu no caso em comento. Embora a conduta da ré tenha sido falha e tenha gerado transtornos administrativos, não há qualquer evidência de que tais fatos tenham maculado a imagem do condomínio perante terceiros ou abalado seu crédito. Os aborrecimentos, por mais significativos que sejam, mantiveram-se na esfera da gestão interna e do descumprimento contratual, não extrapolando para uma ofensa à honra objetiva que justifique a compensação pecuniária. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito para: 1. DECLARAR a rescisão do contrato de prestação de serviços por culpa exclusiva da ré, e, por consequência, a inexigibilidade da multa rescisória. 2. CONDENAR a ré a restituir ao autor a quantia de R$ 12.065,37, retida indevidamente a título de multa e 13ª taxa, valores que deverão ser corrigidos monetariamente desde a data da retenção indevida e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. 3. CONDENAR a ré, ainda, a restituir os valores pagos indevidamente a título de adicional de manuseio de lixo e os encargos comprovadamente pagos pelo autor em decorrência do atraso no recolhimento do INSS, valores a serem apurados em liquidação de sentença. Por outro lado, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais, pelas razões acima mencionadas. Diante da sucumbência recíproca, as despesas processuais deverão ser rateadas. Condeno a ré ao pagamento dos honorários advocatícios da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Condeno o autor ao pagamento dos honorários ao patrono da ré, que fixo em 10% sobre o valor do pedido de dano moral julgado improcedente. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se.