0325840-67.2019.8.19.0001

*** SECRETARIA DA 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 17ª CÂMARA CÍVEL) *** ------------------------- CONCLUSÕES DE ACÓRDÃO ------------------------- - APELAÇÃO 0325840-67.2019.8.19.0001 Assunto: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo / Locação de Imóvel / Espécies de Contratos / Obrigações / DIREITO CIVIL Origem: CAPITAL 30 VARA CIVEL Ação: 0325840-67.2019.8.19.0001 Protocolo: 3204/2026.00262273 APELANTE: CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING TIJUCA ADVOGADO: GUSTAVO RODRIGUES MOREIRA OAB/RJ-204184 APELADO: OTICAS DO POVO EIRELI ADVOGADO: LUIS FELIPE FONSECA DRUMOND OAB/RJ-070199 ADVOGADO: LEONARDO DUARTE ALVES VIEIRA OAB/RJ-141193 ADVOGADO: ANTONIO ALCIDES PINHEIRO DA SILVA FREIRE OAB/RJ-021524 Relator: DES. MARCIA FERREIRA ALVARENGA Ementa: DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL CUMULADA COM REVISIONAL DE ALUGUEL. INADIMPLÊNCIA SUPERVENIENTE DO LOCATÁRIO. EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. FATO SUPERVENIENTE EXTINTIVO DO DIREITO À RENOVAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO COM CRÉDITO ILÍQUIDO E CONTROVERTIDO. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. MANUTENÇÃO DA REVISÃO DO ALUGUEL COM BASE EM PERÍCIA JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO.I. CASO EM EXAME1.Apelação cível interposta por locador contra sentença de parcial procedência em ação renovatória de locação comercial cumulada com pedido revisional de aluguel, que renovou compulsoriamente o contrato de locação e fixou o aluguel em valor apurado por perícia judicial. O recorrente sustentou a ausência de comprovação da idoneidade do fiador, a inadimplência superveniente da locatária como óbice à renovação e a existência de equívocos metodológicos na perícia revisional. II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.Há três questões em discussão: (i) definir se a inadimplência superveniente da locatária afasta o requisito legal do exato cumprimento do contrato em curso exigido para a ação renovatória; (ii) estabelecer se a alegada compensação entre débitos locatícios e eventual crédito decorrente da revisão do aluguel justifica o inadimplemento; e (iii) determinar se o laudo pericial que fixou o valor revisional do aluguel apresenta vícios aptos a justificar sua desconsideração. III. RAZÕES DE DECIDIR3.O requisito do exato cumprimento do contrato em curso, previsto na Lei de Locações, constitui pressuposto indispensável para a procedência da ação renovatória e deve permanecer atendido durante toda a tramitação do processo. 4.A inadimplência superveniente da locatária, demonstrada nos autos e não afastada por prova de pagamento, configura fato extintivo do direito à renovação compulsória, nos termos do art. 493 do CPC. 5.Incumbe ao locatário comprovar a quitação das obrigações contratuais, pois o pagamento constitui fato constitutivo do direito à tutela renovatória prevista na Lei nº 8.245/1991. 6.A proteção ao fundo de comércio e à função social da empresa não dispensa o locatário do cumprimento regular das obrigações contratuais nem afasta a necessidade de observância da boa-fé objetiva. 7.A compensação invocada pela locatária mostra-se juridicamente inviável porque o suposto crédito decorrente da revisão do aluguel era ilíquido, controvertido e inexistia decisão judicial definitiva que o reconhecesse. 8.A inadimplência relativa a encargos como taxa de administração, despesas condominiais e IPTU não se sujeita à compensação pretendida, por não corresponder a crédito de titularidade direta do locador. 9.A retenção unilateral, durante ação renovatória, de valores com fundamento em crédito futuro e incerto advindo de revisional caracteriza comportamento incompatível com a boa-fé objetiva, a função social do contrato e os limites do exercício regular de direitos. 10.A improcedência do pedido renovatório autoriza a Conclusões: Por unanimidade, deu-se parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Des. Relator. Pela apte Dra. Gabriela Moreira