0316266-49.2021.8.19.0001

Relata o Autor que adquiriu o imóvel do senhor Carlos Alberto Cardoso, a Rua Silva Guimarães, nº:17, apartamento 404, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ, CEP: 20.521-200, conforme promessa de compra e venda e outros pactos juntada em anexo . Narra que O imóvel foi vendido, conforme instrumento particular de transação de promessa de compra e venda registrado no 3º Ofício, sem cláusula de arrependimento, tendo o autor pago na transação o valor correspondente ao sinal descrito, bem como efetuado o pagamento dos demais valores, cumprido as demais obrigações. Os comprovantes dos pagamentos juntados em anexo, demonstram que a transação foi aperfeiçoada e que restou pendente o cumprimento da obrigação pelo inventariado para transcrição imobiliária no Registro de Imóveis, o que infelizmente não chegou a ser cumprido em razão da morte prematura dos inventariados que sucumbiram ante a contaminação por COVID19. . Frisa que O Senhor Carlos Alberto era o único responsável por sua irmã Maria Tereza, incapaz, cuidou dela durante toda a sua vida, vindo a ser seu curador como informou ao Autor, fato é que em uma triste coincidência do destino a senhora Maria Teresa faleceu em razão de COVID, transmitindo ao senhor Carlos Alberto, seu único herdeiro, a sucessão do imóvel objeto aqui discutido, e em dois dias depois o senhor Carlos Alberto veio a falecer, também em razão de COVID, o imóvel comprado passou a ser da propriedade sucessória do senhor Carlo Aberto e por último de seu espolio, restando inquestionável pelo documentos apresentados, que o inventariado Carlos Alberto recebeu todos os valores pactuados para a alienação do imóvel. . Ressalta que Comprova-se pelos documentos juntados em anexo que o imóvel seria levado a leilão judicial por dívida condominial e que o Autor quitou todas as dívidas nos autos do processo, bem como continuou a efetuar o pagamento das taxas, IPTU e condomínio, permitindo a locação dos vendedores conforme compromissado entre as partes. . Destaca que EMBORA CONTINUE A PAGAR AS DÍVIDAS CONDOMINIAIS E FISCAIS DECORRENTES DO IMOVEL, NÃO LHE FOI TRANSMITIDA A POSSE DO IMOVEL. A pretensão do Requerente é que seja satisfeita a obrigação legal pelo inventário com a entrega do imóvel ao seu legitimo proprietário, lavrando-se o título definitivo com respectivo instrumento público de venda, como estabelecido no contrato, a fim de que possa promover o registro no Oficio de Imóveis bem como obter a imissão na posse. . Pondera que Com a morte do proprietário antes da escrituração, somente é possível através do inventário do espólio obtê-la junto aos herdeiros ou substitui-los por determinação judicial. . Requer seja julgado procedente o presente feito determinando ao Espólio de Maria Teresa Cardoso e Carlos Alberto Cardoso que promovam a entrega do imóvel bem como a outorga da Escritura Definitiva, na forma do art. 815 do CPC, e em não se efetuando seja aplicado o art. 816 do CPC. . À fl. 91 o autor requereu a emenda da inicial para seguir o feito apenas em face do ESPOLIO DE CARLOS ALBERTO CARDOSO, excluindo-se o de MARIA TERESA CARDOSO, por não compor a relação obrigacional, ficando deste modo a angulação passiva composta somente do ESPOLIO DE CARLOS ALBERTO CARDOSO. . À fl. 95 determinou-se: 1. Fls. 91- Recebo como emenda à inicial. 2. Defiro a retificação do Polo passivo para constar apenas o ESPOLIO DE CARLOS ALBERTO CARDOSO, excluindo-se o ESPÓLIO de MARIA TERESA CARDOSO, conforme requerido. ANOTE-SE. 3. Cite-se por OJA, conforme decisão de fls. 89. Contestação oferecida pelos ESPÓLIOS DE MARIA TERESA CARDOSO E CARLOS ALBERTO CARDOSO, as fls. 107/123 impugnando o valor da causa eis que objeto da presente ação a pretensão do autor no cumprimento do contato no valor de R$ 230.000,00, este deve ser o valor atribuído à causa. Destaca que Em 30/07/2020 foi ajuizada ação de inventário conjunto (proc. 0148819-70.2020.8.19.0001, 5ª VOS) dos espólios dos irmãos bilaterais Maria Teresa Cardoso e Carlos Alberto Cardoso, falecidos de covid-19, respectivamente, em 31/05/2020 (Maria Teresa) e 02/06/2020 (sr. Carlos Alberto), sendo este último o único herdeiro de Maria Teresa. E as únicas herdeiras do sr. Carlos Alberto são suas filhas Renata Taglialegna de Andrade Ramos (ora inventariante) e Carla Maria Taglialegna Cardoso. . Informa que a falecida sra. Maria Teresa tinha visível deficiência mental e era curatelada por seu irmão e sua sobrinha Renata (ora inventariante), em decisão proferida no processo 0339014-17.2017.8.19.0001, da MM Juíza Andrea Pachá, da 4ª VOS. . Destaca que O monte a partilhar é composto apenas pelo imóvel consistente no apartamento 404 da Rua Silva Guimarães, 17, na Tijuca, de propriedade unicamente de Maria Teresa Cardoso. Ocorre que, no curso do processo de inventário, as herdeiras foram surpreendidas pelo pedido de habilitação do sr. Hugo Ferreira da Silva Neto como credor, sob a alegação de que este teria comprado o dito imóvel em 2016, pelo valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), do sr. Carlos Alberto, que teria vendido para ele o imóvel da irmã incapaz, inclusive incluindo-a como parte na avença, por ela assinando, comprometendo-se, no contrato, a transferir o imóvel para seu próprio nome, e, depois, passar o imóvel para o nome o sr Hugo. . Aduz que O contrato intitulado 'Instrumento Particular de Transação, Promessa de Venda e Compra com Pagamento de Arras e Outras Avenças' foi registrado no cartório do 3º Oficio de Registro de Títulos e Documentos e, com base nele, o sr. Hugo requereu sua habilitação no inventário de Carlos Alberto, valendo-se de argumentação totalmente desprovida de juridicidade, a saber: que o instrumento particular de compra e venda e outras obrigações, celebrado entre ele e o sr. Carlos Alberto em 14/10/2016, lhe confere o direito de comprador sobre o imóvel de propriedade exclusiva da sra. Maria Teresa; que o imóvel lhe teria sido vendido por ambos os inventariados mediante o tal instrumento particular de compra e venda e outras obrigações, sem cláusula de arrependimento e com pagamento do preço juntado aos autos; que teria pago cotas condominiais, conforme comprovantes juntados às fls. 86/126; que teria pago o preço avençado. . Narra que Em impugnação de fls. 132/142 ao pedido de habilitação, a inventariante discordou veementemente da pretensão do habilitante e arguiu a nulidade e inabilidade do título apresentado, como resumido a seguir: - que se trata de negócio jurídico nulo de pleno direito, configurado por venda a non domino de coisa de terceiro absolutamente incapaz (art. 104, I e II, CC c/c art.166, II, III, CC), fato que era do conhecimento de ambas as partes, que atuaram de forma livre e consciente; - que se trata de título imprestável à habilitação no ingresso no inventário, pois além da nulidade da venda a non domino de imóvel de propriedade terceiro incapaz, o negócio jurídico não foi revestido da forma exigida em lei, já que se trata de direito real de valor superior a 30 salários mínimos, cuja avença deve ser formalizada por meio de escritura pública, como determina o inciso III do art. 104 c/c art. 108 c/c art. 166,V, todos do Código Civil, o que, por si só, impede a habilitação no inventário, por falta de título hábil; - falta de comprovação de quitação do preço. . Pondera que Da análise dos argumentos de ambas as partes e em vista da negativa das herdeiras à habilitação do sr. Hugo, o MM Juízo da 5ª VOS indeferiu o pedido, determinou reserva de quinhão e encaminhou a questão para as vias ordinárias em decisão publicada em 16/09/2021 no DOERJ de 14/09/2021. Três meses depois, em 14/12/2021, o sr Hugo ajuizou a presente demanda cível de obrigação de fazer em face dos Espólios, em que deduz pedido consistente na entrega do imóvel e da escritura definitiva. Como causa de pedir, o sr. Hugo reitera os argumentos expendidos por ocasião de seu pedido de habilitação no inventário, como a seguir: - que adquiriu o imóvel da sra. Maria Teresa do sr. Carlos Alberto Cardoso mediante instrumento particular de promessa de compra e venda e outros pactos registrado no 3º Ofício; (obs dos réus: 3º Ofício de 'Registro de Títulos e Documentos' - que o vendedor, sr. Carlos Alberto Cardoso, era o único responsável por sua irmã incapaz, da qual se tornou curador posteriormente; - que a sra. Maria Teresa faleceu e transmitiu o imóvel ao sr. Carlos Alberto, seu único herdeiro; - que 2 dias depois o sr. Carlos Alberto veio a falecer e o imóvel passou a ser de propriedade do seu espólio; - que o imóvel tinha dívidas de condomínio e só não foi a leilão porque o sr. Hugo pagou os débitos e continuou a pagar cotas condominiais e fiscais; - que sua pretensão é amparada pelos arts. 814 a 821 e 1417 e 1418, todos do Código de Processo Civil. . Salienta que No que se refere alegada venda do imóvel da sra. Maria Teresa, a inventariante esclarece que nem ela nem sua irmã, únicas herdeiras de Carlos Alberto Cardoso, jamais tomaram conhecimento da avença entabulada entre seu pai e o sr Hugo, do que só vieram a saber por ocasião do pedido de habilitação deste último no processo de inventário. O desconhecimento das herdeiras, inclusive, é fato incontroverso nos autos do inventário e jamais negado pelo ora autor. Trata s pretensão do autor, sr Hugo, de 'regularizar' o negócio jurídico absolutamente nulo entabulado com o sr. Carlos Alberto, que foi a venda, por este último, de imóvel de terceiro incapaz (sra. Maria Teresa) mediante instrumento particular e sem procuração nem autorização judicial. . Ressalta que Tais fatos - venda de bem de terceiro, terceiro incapaz e ausência de autorização judicial ou procuração - eram incontroversamente de pleno conhecimento de ambas as partes (sr Hugo e sr Carlos Alberto), que agiram de vontade livre e consciente. Vale ressaltar que é incontroverso que o autor (comprador) não incorreu em erro (art. 138 e seg CC), já que tinha pleno conhecimento da incapacidade da proprietária e que não havia autorização judicial bem procuração, mas, anda assim, entabulou a avença. . Alega que Desta feita, a o negócio jurídico é nulo do nascedouro e dele não irradiam diretos, sob pena de o autor se valer da própria torpeza para obter vantagem ilícita. O fato de ter pago eventuais cotas de condomínio em nada valida o negócio nulo em que se aventurou, que não irradia direitos. O autor assumiu o risco de colocar seu dinheiro em um negócio jurídico nulo. . Sustenta que Trata-se de venda a non domino, consistente na alienação feita por quem não é o proprietário da coisa, sendo irrelevante a intenção do comprador, uma vez que a alienação não tem o condão de transmitir a propriedade do imóvel em razão da existência de vício na origem da transação e que no presente caso, a venda a non domino, tem o agravante de envolver direito de incapaz, que ficaria sem moradia . Argumenta que não venha o autor dizer que se não fosse ele, a incapaz teria sido despejada por falta de pagamento de cotas condominiais. Se o caso tivesse chegado ao conhecimento das sobrinhas, ora herdeiras, estas teriam se organizado com demais parentes e feito uma composição com o condomínio, caso tivessem sido alertadas. Mas não. O negócio nulo foi entabulado com proposital desconhecimento das sobrinhas da proprietária, uma vez que as partes - sr. José Carlos (falecido) e comprador (sr Hugo)- não levaram ao conhecimento da família a situação decorrente da incúria do sr. Carlos Alberto . Pontua que o sr Hugo preferiu se arriscar, e agora quer se valer da própria torpeza. Só que a torpeza não parou em manter as herdeiras à margem da negociata. A negociata trazia em seu bojo questão mais perversa: o sr. Hugo atribuiu ao imóvel o valor de R$ 230.000,00. Diz ter pago R$ 80.000,00 (ou cerca de 34% do valor) e que os outro R$ 150.000,00 ou 66% seriam pagos em aluguéis pela própria dona!!!!! . Ou seja, o sr Hugo não havia quitado o preço do imóvel e, ainda assim, ele o locou para a própria dona incapaz por meio de seu irmão, para que esta lhe pagasse para morar em seu próprio imóvel, do qual ele mesmo disse que havia pago apenas o correspondente a 34% do preço por ele atribuído. . Frisa que O pior estaria por vir, porque ao fim dos 60 meses (que já se aproximava quando faleceram os irmãos em maio e junho de 2020), a sra. Maria Teresa estaria na rua. Desse modo, resta demonstrado que além de nula, a avença é torpe, por explorar a fragilidade de pessoa incapaz, aproveitando-se de uma execução de cotas condominiais para tirar proveito e se assenhorar do imóvel, em lugar de comunicar os parentes para que resolvessem a questão do condomínio. Diga-se de passagem que sr Carlos Eduardo era advogado e amigo do advogado do autor, dr. Renato Ozella, em cujo escritório trabalhou. O dr Renato Ozella conhece a inventariante, filha do sr. Carlos Alberto, que às vezes se encontrava com seu pai no escritório do dr. Renato Ozella. . Afirma que Assim, a avença é absolutamente nula por se tratar de venda de imóvel de terceiro incapaz em condições que retiraram da proprietária qualquer possibilidade de defesa. Desse modo, não pode o autor se beneficiar da própria torpeza. Por esta razão, o réu requer desse MM Juízo que declare a nulidade absoluta do negócio jurídico veiculado no nstrumento particular de fls. 10 e seguintes, para que não venha mais a servir de vínculo jurídico para nenhuma outra ação. . Relata que Na ação de inventário as herdeiras não se furtaram a restituir o que o sr. Hugo comprovadamente teria pago, mediante apresentação dos boletos e da correspondente quitação, mas o sr. Hugo não aceitou: só lhe interessa obter a propriedade do imóvel. TANTO É ASSIM QUE NA PRESENTE AÇÃO O SR. HUGO NÃO FORMULOU PEDIDO ALTERNATIVO DE RESSARCIMENTO OU REEMBOLSO. . Conclui que O instrumento particular apresentado pelo autor evidencia avença absolutamente nula por dois motivos. O primeiro é a venda de bem de incapaz sem autorização judicial; o segundo é a venda de bem de terceiro por quem não é proprietário. A junção das duas situações aliada à falta de observância à forma prescrita em lei (escritura pública) faz o negócio jurídico transbordar de nulidade absoluta e, portanto, ser intransmissível. Da exposição feita, depreende-se que é totalmente improcedente a pretensão autoral na condenação do Espólio de Carlos Alberto na obrigação de fazer de entregar o imóvel e outorgar a escritura definitiva, tendo em vista que o vínculo obrigacional consiste em negócio jurídico nulo ab ovo, por se tratar de venda a non domino de coisa de pessoa incapaz, além de não se revestir da forma prescrita em lei, que é a escritura pública. Além disso, o falecimento da proprietária fez transmitir o imóvel a seu irmão, que também faleceu e transmitiu o mesmo imóvel às suas duas filhas. No entanto, o negócio jurídico consubstanciado no instrumento particular referente ao imóvel é nulo e não irradia direitos, razão pela qual não é transmitido para os herdeiros. . Ao final, requer: a) O Espólio-réu não pretende fazer composição com o autor, razão pela qual pugna pela não realização da audiência do art. 344 CPC; b) Seja mantida a gratuidade de justiça deferida ao Espólio pelo Juízo Orfanológico da 5ª VOS da Capital; c) Seja retificado o valor da causa para o valor do contrato; d) Seja declarada a nulidade do negócio jurídico constante do instrumento particular de fls. 10 e seg.; e) Seja julgado improcedente o pedido autoral; f) Seja o autor condenado em honorários de sucumbência; g) Seja deferida toda produção de prova necessária à comprovação do alegado pela defesa. Réplica as fls.137/156, reiterando os termos da exordial e rechaçando a preliminar. As fls. 182/187 determinou-se: 1. Acolho a impugnação ao valor da causa, o qual deve corresponder ao valor do contrato objeto da lide . Ressalte-se, ainda, que ao se manifestar em réplica o autor não se opôs à referida impugnação, sendo certo , ainda que o valor de R$1.000,00 (mil reais) afigura-se, no caso, irrisório. Assim, retifico o valor da causa para R$ 230.000,00. Anote-se onde couber. Venha a complementação das custas/taxa judiciária, no prazo de quinze dias, sob pena de cancelamento da distribuição. 2. O contrato de compra e venda objeto da lide foi celebrado entre o ora autor (comprador) e Carlos Alberto Cardoso (vendedor 1) e Maria Tereza Cardozo (vendedor 2), sendo esta REPRESENTADA POR CARLOS ALBERTO CARDOSO. Assim, esclareça a parte ré quanto a alegação de incapacidade relativa da vendedora Maria Tereza Cardozo, eis que, repita-se, foi REPRESENTADA pelo também vendedor CARLOS ALBERTO CARDOSO. 3. Verifica-se que, no contrato objeto da lide figuram como vendedores Carlos Alberto Cardoso (vendedor 1) e Maria Tereza Cardozo (vendedor 2). Ademais, a contestação de fls. 107123 foi apresentada em conjunto por ambos os ESPÓLIOS DE MARIA TERESA CARDOSO E CARLOS ALBERTO CARDOSO. Assim, determino a inclusão no polo passivo do ESPÓLIO DE MARIA TERESA CARDOSO, representada pos sua inventariante RENATA TAGLIALEGNA DE ANDRADE RAMOS. 4. Esclareçam e comprovem as partes quem ocupa atualmente o imóvel objeto da lide e quem efetua o pagamento das cotas condominiais. Prazo de 5 dias. 5. Ante o pedido eventual autoral de aplicação do disposto no art . 816 do CPC, esclareça o autor concorda em receber o valor pago pela venda e ressarcimento eventuais cotas condominiais arcadas desde então. Prazo de 5 dias. 6. Justifiquem as partes, objetivamente, a necessidade das provas requeridas. Prazo de 5 dias. 7. Ante fls. 172/173, diga o MP se possui interesse no feito. Prazo de 5 dias. 8. Esclareça a parte ré se deseja produção de prova perical médica indireta. Prazo de 5 dias. As fls.229/230 o autor esclareceu: 1- Em atendimento ao Item 4 do Saneador, o Autor informa ao D. Juízo que não se encontra de posse do imovel objeto da lide, mas continua efetuando o pagamento das cotas condominiais, mediante orientação do próprio condomínio, estando as mesmas em dia, como reconhecido e afirmado pela Ré, às fls. 174 em réplica de fls. 171, como colaciona: (...) 2- Em atendimento ao Item 5 do saneador, vem esclarecer que o pedido alternativo do 816 do CPC apresenta-se exclusivamente como descrito em sua inicial, no sentido único de no esgotamento das instancias, monocrática e superiores, e se ultrapassado o objeto da Execução, ter ressarcido o valor integralmente pago, constante da obrigação contratual e os demais vinculados ao imóvel, seja de natureza propter rem ou outro qualquer que tenha despendido, que requererá no momento oportuno nos moldes exatos do Art. 816 do CPC, já que requereu e com ele concorda. 3- Em atendimento ao Item 6 do saneador, esclarece que procedeu com a juntada de documentos à inicial e no curso do processo, contudo, novos documentos surgiram e pagamentos foram realizados, além de outros que surgirão, tornando necessário a produção de prova documental superveniente. (...) 3.2- A Ré, por inúmeras vezes apresenta um contorno que foge à realidade, o estado de vivencia e convivência do Contratante, a existência de cumplicidade familiar, a desnecessidade de buscar no contrato objeto desta Execução a solução para impedir a alienação do imóvel via de leilão judicial, além de sustentar vícios de ordem pessoal que dão ao Contrato elementos de nulidade formal, eis porque se justifica a oitiva de testemunhas, para provar que o ambiente de relacionamento e convivência com o Autor, antes e no curso do contrato, não estava sob o império da ganância e da necessidade, como de modo geral, a ré acusa o Autor infundadamente. 3.3- Já o depoimento pessoal das rés herdeiras, tem a finalidade apenas de tornar efetivo o que for testemunhado e que não constam dos autos. Por fim informa que no prazo assinalado pela Douta Juíza no Item 1, efetuará o pagamento das custas complementares. As fls. 234/245 o réu ESPÓLIOS DE CARLOS ALBERTO CARDOSO esclareceu: (...)3. No que se refere ao item 4, a parte ré esclarece que o imóvel se encontra vazio. Quanto às cotas condominiais, a parte ré vem pagando cotas atrasadas, como o fez recentemente em acordo de parcelamento com o condomínio, no processo (...) 4. Em razão do mandado de execução, a inventariante acordou com o condomínio o parcelamento da dívida, que já foi devidamente quitada, como a seguir. (...) 5. Uma vez quitado o acordo, o credor emitiu declaração de extinção da dívida pela inventariante. (...) 7. No que se refere ao item 6, a inventariante entende que estão postos nos autos os documentos referentes a suas alegações. 8. No que se refere ao item 7 , a inventariante junta o termo de inventariança, a sentença da dra. Andrea Pacha e a o laudo pericial, a fim de demonstrar a total ilegalidade da suposta venda perpetrada pelo sr. Calos Alberto e o sr Hugo. 9. Isso posto, requer-se o prosseguimento do feito. A fl. 250 determinou-se: Inicialmente me reporto á decisão de fls. 182/187. Fls. 229/230 - Diga a parte ré Fls. 234/245 - Diga a parte autora Ante fls. 172/173, e 239/245 diga o MP se possui interesse no feito. Prazo de 5 dias. A fl. 261 o Ministério Público comunicou que não possui interesse no feito. A fl. 292 determinou-se: Inicialmente me reporto á decisão de fls.182/187. Fl. 229 - Traga a parte autora os quesitos, para exame do pedido de prova pericial. A fl. 302 o autor anexou quesitos. As fls. 306/313 determinou-se: 1. Defiro a produção de prova pericial requerida pela parte autora as fls. 302 , cujo ônus financeiro será arcado pela mesma, nos termos do art. 95 do CPC/2015. Nomeio Perito do Juízo LUIZ ALEXANDRE CORREA CASTELO BRANCO (TEL. 7809-7152) Fixo o prazo de trinta dias para a entrega do laudo. Faculto às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistente técnico, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 465, §1º do CPC/2015. Defiro desde já a vinda de eventual prova documental suplementar e, após a perícia, analisarei quanto à necessidade de outras provas Ficam cientes as partes de que o Perito é longa manus do Juízo podendo requisitar informações e documentos que estejam em poder das partes, nos termos do §3º do art. 473 do CPC. Após o decurso do prazo previsto no art. 465, §1º do CPC/2015 e certificada a manifestação das partes, intime-se o Perito para cumprir o art. 465, §2º do CPC/2015. No mesmo prazo, deverá o Perito LISTAR TODOS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS à elaboração de laudo pericial conclusivo que ainda não estejam acostados aos autos. Com a manifestação do Perito, dê-se nova vista às partes pelo prazo de 5 dias. No referido prazo, as partes deverão se manifestar sobre os honorários periciais orçados, valendo o silêncio como anuência. Deverão, ainda, acostar aos autos TODOS os documentos solicitados pelo Perito que estejam em sua posse, sob pena de arcar com o ônus da não produção da prova. Caso, por sua natureza ou volume da dados, haja impossibilidade sistêmica de anexação dos documentos aos autos em forma de PDF, os mesmos deverão ser disponibilizados em plataforma virtual (ex: Google Drive), com a indicação do respectivo link nos presentes autos para acesso pelo Perito, partes e Juízo. 2. Diga o autor sobre a alegação de fl. 278 item 10 ( Todavia, o réu reitera a intenção das herdeiras em ressarcir o autor no que se refere estritamente ao valor comprovadamente pago de cotas condominiais, sem nenhum tipo de acréscimo. ) 3. Cumpra a parte ré fl. 187 item 8 ( 8. Esclareça a parte ré se deseja produção de prova pericial médica indireta. Prazo de 5 dias. ) valendo o silêncio como dispensa. As fls. 382/383 o autor aduziu : (...) 2- Em resposta ao despacho de fls.306/313, item 2. Diga o autor sobre a alegação de fl. 278 item 10 (Todavia, o réu reitera a intenção das herdeiras em ressarcir o autor no que se refere estritamente ao valor comprovadamente pago de cotas condominiais, sem nenhum tipo de acréscimo. Informa que a questão foi explicitada na inicial em seu requerimento, como segue: conforme requerimento da inicial Requer ao final seja julgado procedente o presente feito determinando ao Espólio de Maria Teresa Cardoso e Carlos Alberto Cardoso que promovam a entrega do imóvel bem como a outorga da Escritura Definitiva, na forma do art. 815 do CPC, e em não se efetuando seja aplicado o art. 816 do CPC. Bem como em resposta a decisão saneadora de fls.182/187, na petição de fls.229, no item 2- Em atendimento ao Item 5 do saneador, vem esclarecer que o pedido alternativo do 816 do CPC apresenta-se exclusivamente como descrito em sua inicial, no sentido único de no esgotamento das instancias, monocrática e superiores, e se ultrapassado o objeto da Execução, ter ressarcido o valor integralmente pago, constante da obrigação contratual e os demais vinculados ao imóvel, seja de natureza propter rem ou outro qualquer que tenha despendido, que requererá no momento oportuno nos moldes exatos do Art. 816 do CPC, já que requereu e com ele concorda. (...) As fls. 416 a parte ré OS ESPÓLIOS DE CARLOS ALBERTO CARDOSO e MARIA TERESA CARDOSO aduziu: Na decisão interlocutória de fls. 306/311, in fine, esse MM Juízo questionou se a parte ré (Espólios de Carlos Alberto Cardoso e Maria Teresa Cardoso) teria interesse em produção de prova pericial médica indireta, o que se entende ser em relação à condição mental da sra. Maria Teresa Cardoso, apesar de não ter sido explicitado na decisão. Em sendo assim, às fls. 394, a parte ré declinou da oportunidade de perícia médica indireta dada por esse MM Juízo por entender que nenhuma perícia indireta de pessoa já falecida pode superar as conclusões contidas na sentença judicial proferida pela Juíza Andrea Pachá e transitada em julgado no processo 0339014-17.2017.8.19.0001, que declarou a incapacidade mental da sra Maria Teresa Cardoso para os atos da vida civil, decorrente de perícia feita diretamente na pessoa da sra Ma. Teresa. E como a avença questionada remonta ao ano de 2016 e a perícia médica na sra Maria Teresa Cardoso ocorreu em 2017, entende a parte ré que a proximidade das datas confere bem maior certeza à conclusão de incapacidade para os atos da vida civil do que qualquer perícia médica indireta que possa ser realizada nos tempos atuais. Assim, a parte ré espera ter sido esclarecido o motivo do declínio da oportunidade de realização de perícia médica indireta, pelo que requer o prosseguimento do feito. A fl. 421 determinou-se: 1. Reporto-me ao item 1 da decisão de fl. 401. Às fls. 416/417 a parte ré esclarece que NÃO pretende a produção de prova pericial médica indireta. 2. Observa-se que os honorários periciais foram homologados em R$4.620,00, nos termos da súmula 364 do TJRJ. Ademais, o autor tem ciência do valor dos honorários homologados desde dezembro do ano passado (fl. 401/412). Veja-se que o pedido de parcelamento, formulado à fl. 414, não foi sequer fundamentado, que nada foi depositado pelo autor até a presente data e que o parcelamento em 5 vezes provocaria demasiado atraso na tramitação do presente feito. Assim, INDEFIRO o pedido de parcelamento em 5 vezes. Em substituição, DEFIRO o pagamento dos honorários periciais em 2 parcelas iguais, mensais e sucessivas de R$2.310,00. Venha a comprovação do depósito judicial da primeira parcela em 15 dias e a segunda no mesmo dia do mês subsequente, independente de nova intimação, sob pena de arcar com o ônus da não produção da prova. Laudo pericial as fls. 465/476 com posterior manifestação da parte autora. Esclarecimentos pelo perito as fls. 581/582 com posterior manifestação das partes. A fl. 598 determinou-se: Fls. 592/594 - Ao perito, no prazo de dez dias , manifestando-se ainda sobre a documentação anexada as fls 508/570. Novos esclarecimentos pelo perito as fls. 608/609 . As fls. 613/624 determinou-se: 1.O imóvel objeto da lide foi vendido por Carlos Alberto Cardoso e sua irmã Maria Thereza Cardoso ao autor Hugo Ferreira da Silva Neto em 14/10/2016 através do instrumento particular de fls. 11/15 Em 2017 foi ajuizado procedimento especial de curatela ( fl.242) da vendedora Maria Thereza Cardoso no qual apurou-se que é portadora de retardo mental moderado e nomeou-se como curador , seu irmão, também vendedor, Carlos Alberto Cardoso e sua sobrinha Renata Taglielegna. Assim diga o autor, em 5 dias, quanto a incidência de efeitos ex tunc da referida sentença. 2. Consoante ilustra a seguinte ementa A escritura pública constitui documento essencial à transferência de direitos reais incidentes sobre imóveis de valor acima de trinta salários-mínimos (art. 108 do Código Civil) (...) Assim, esclareça e comprove o autor , em 5 dias, se o valor do imóvel era, à época, inferior a 30 salários mínimos. 3.A comprovação do pagamento integral da compra do imóvel objeto da lide incumbe ao autor. Assim, esclareça o autor, objetivamente, em 5 dias, qual expedição de ofício requer, discriminando destinatário, endereço e finalidade. 4. Traga o autor, em 5 dias, planilhas dos valores efetivamente pagos a titulo de condomínio do imóvel objeto da lide, indicando seus respectivos comprovantes no autos. Deverá apresentar uma planilha no valor histórico, vale dizer ,sem a prévia inclusão de juros e correção monetária desde o pagamamento e outra planilha com os acréscimos que reputar cabíveis. 5. Esclareçam as partes , em 5 dias se desejam a realização de mediação para tentativa de composição amigável. 6. fls. 608/609 - Às partes em 5 dias. As fls. 632/643 a parte autora aduziu e requereu: O Autor adquiriu o imóvel do senhor Carlos Alberto Cardoso, a Rua Silva Guimarães, nº:17, apartamento 404, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ, CEP: 20.521-200, conforme instrumento particular de transação de promessa de compra e venda registrado no 3º Ofício, acostado às fls.11, sem cláusula de arrependimento, tendo o autor pago na transação o valor correspondente ao sinal descrito, bem como efetuado o pagamento dos demais valores, cumprido as demais obrigações até a presente data. NO REFERIDO CONTRATO DE OBRIGAÇÃO FUTURA, QUE NÃO TRANSFERIA DOMINIO, NEM CRIAVA DIREITO E AÇÃO IMOBILIÁRIA E NEM TRANSFERIA A POSSE, FOI FIXADO EXPRESSAMENTE, QUE O OUTORGANTE CARLOS ALBERTO DA SILVA SE DECLATOU LEGITIMO POSSUIDOR E SE OBRIGAVA A PROMOVER A TRANSFERENCIA DO IMOVEL PARA SUA TITULARIADE A FIM DE APERFEIÇOAR POR VIA DE INSTRUMENTO PUBLICO A ALIENAÇÃO DO IMOVEL. A FAVOR DO AUTOR. ... Os comprovantes dos pagamentos acostados aos autos, demonstram que a transação foi aperfeiçoada e que restou pendente o cumprimento da obrigação pelo inventariado senhor Carlos Alberto Cardoso, para transcrição imobiliária no Registro de Imóveis, o que infelizmente não chegou a ser cumprido em razão da morte prematura do inventariado que sucumbiu ante a contaminação por COVID19. Em réplica às fls.137, foi ressaltado que o RÉU EM SUA CONSTESTAÇÃO de fls.107/117, no item 47, RECONHECEU OS PAGAMENTOS EFETUADOS, TORNANDO INCONTROVERSO O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL, portanto, não há que se falar em efeito ex tunc, ou seja retroativo, da referida sentença de curatela, visto que o Réu validou os pagamentos recebidos pelo inventariado senhor Carlos Alberto, que foi nomeado posteriormente curador. Também a sentença de interdição proferida posteriormente à celebração do contrato (2017), com base em perícia médica, cumpre observar que seus efeitos ex tunc não afastam automaticamente a validade dos atos praticados anteriormente, uma vez que demonstrada a boa-fé do contratante, mormente quando o ato só se demonstrou favorável aos Réus. Não é demais registrar, como dos autos consta, que o Autor desde o início demonstrou sua boa-fé e diligência ao registrar o contrato, pagar valores expressivos, quitar débitos condominiais e solicitar a habilitação no inventário, tudo de forma transparente e tempestiva. É INCONTESTETAVEL, QUE A DEMANDA DE INTERDIÇÃO DE MARIA TEREZA E A SENTENÇA DE CURATELA SOMENTE FOI CONCEDIDA AO SENHOR CARLOS ALBERTO APÓS A TRANSAÇÃO CONTRATUAL OBJETO DA LIDE, DURANTE O CURSO DO REFERIDO CONTRATO, QUE EM MOMENTO ALGUM FOI QUESTIONADO PELO MESMO, VALIDANDO TODA A NEGOCIAÇÃO, QUE PERMANECEU SEM QUALQUER ALTERAÇÃO, portanto aplicando-se ao caso o art.106, art.105 do Código Civil. Convém ainda destacar, que não houvesse a contratação com o Autor, não restaria imóvel, pois este já se encontrava em fase de leilão judicial pelo condomínio. Necessário, relembrar que o Senhor Carlos Alberto era o único responsável por sua irmã Maria Tereza, incapaz,(INTERDIÇÃO E INCAPACIDADE RELATIVA-JÁ QUE DETINHA MOMENTOS DE LUCIDEZ, AMBAS DESCONHECIDAS PELO AUTOR NO MOMENTO DA CONTRATAÇÃO E DOS PAGAMENTOS), cuidou dela durante toda a sua vida, VINDO A TORNAR-SE POR SENTENÇA SEU CURADOR, fato é que em uma triste coincidência do destino a senhora Maria Teresa faleceu em razão de COVID, transmitindo ao senhor Carlos Alberto, seu único herdeiro, a sucessão do imóvel objeto aqui discutido, e em dois dias depois o senhor Carlos Alberto veio a falecer, também em razão de COVID, o imóvel comprado passou a ser da propriedade sucessória do senhor Carlo Aberto e por último de seu espolio, restando inquestionável pelo documentos apresentados, que o inventariado Carlos Alberto e seu espólio receberam todos os valores pactuados para a alienação do imóvel . Comprova-se pelos documentos juntados em anexo a inicial às fls.16,17, 18, que o imóvel seria levado a leilão judicial por dívida condominial nos autos do processo 0154197-51.2013.8.19.0001, e que o Autor quitou todas as dívidas nos autos do processo, bem como continuou a efetuar o pagamento das taxas, IPTU e condomínio, permitindo a locação dos vendedores conforme compromissado entre as partes. Importante frisar que o senhor Carlos Alberto, era advogado portador da cédula de identidade OAB/RJ 20.245, ativa conforme documento em anexo, e, militante em direito, processualista, doutorado no exterior, atuou durante toda sua vida até sua morte, tinha ciência absoluta da transação perpetrada e de sua importância para assegurar a manutenção de sua moradia e de sua irmã. Foi requerido às fls.91, pelo Autor a exclusão do espólio de Maria Tereza Cardoso, e a manutenção do ESPÓLIO DE CARLOS ALBERTO CARDOSO, deferido às fls.95, pois trata-se do espólio responsável pelo cumprimento da obrigação avençada. A razão pela qual ambas as filhas do Dr. Carlos Alberto Cardoso desconheciam ou não a venda, como a grande dívida que o imóvel acumulava com o condomínio, se sabiam ou não da situação gravíssima por que passava seu progenitor, ou mesmo a razão pela qual não quitaram as dívidas condominiais ou mesmo hipotecaram conforto e solidariedade, não é, e talvez não sejam conhecidos, quer pelos que com ele conviviam e menos ainda do comprador. O senhor Hugo sabia que o Dr. Carlos Alberto Cardoso detinha a administração do imóvel e confiou nas assertivas que lhe foram transmitidas principalmente de que não haveria problema no avençado, seguindo mantendo o pagamento de todos os valores assumidos no contrato, não poderia imaginar que em razão de uma pandemia ambos morreriam de forma trágica. O Autor desconhecia e não foi informado, em momento algum, da incapacidade da Irmã do Réu, mesmo as buscas anteriores a transação, em nome dela MARIA TEREZA CARDOSO quedaram-se negativas, nenhuma outra busca se necessitou continua e repetidamente porque o Dr. Carlos Alberto Cardoso sempre gozou de respeito, confiança e boa-fé, não era seu curriculum que falava por si, mas seu comportamento e postura pessoal de extrema seriedade, cumpridor de sua palavra, que permitia visitas do Autor ao imóvel e até combinava pagamentos de despesas não contratadas. O contrato de promessa de alienação futura titulado de Compra e Venda, firmado em 14/10/2016 entre o Autor e Carlos Alberto Cardoso, este na condição de representante de sua irmã Maria Teresa Cardoso (posteriormente declarada curatelada), possui natureza obrigacional perfeita, sendo dotado de eficácia e validade quanto aos efeitos obrigacionais, sobretudo após o pagamento integral ajustado, conforme comprovado nos autos. Nos termos do artigo 1.997 do Código Civil: Os herdeiros do devedor respondem pelo cumprimento das obrigações do falecido até o limite da herança recebida. Portanto, é inegável a obrigação dos herdeiros de Carlos Alberto em adimplir a obrigação contratada por este, consistente na outorga da escritura definitiva do imóvel objeto da lide. Embora a contestação sustente nulidade absoluta por suposta 'venda a non domino' e ausência de escritura pública (art. 108 do CC), é necessário distinguir a eficácia obrigacional da ineficácia real do negócio jurídico. Ademais, a própria decisão saneadora reconhece que Carlos Alberto agiu como representante da irmã Maria Teresa, figura constante como vendedora no instrumento contratual, o que reforça a boa-fé do Autor e a existência de instrumento negocial bilateral formalizado. (...) O valor do imóvel era superior a 30 salários-mínimos. A alegação de vício no negócio jurídico pelas herdeiras do espólio que deu causa a possível óbice, conforme jurisprudência acima, não pode ser utilizada por aquele que se beneficiou da própria torpeza como segue: (...) DECISÃO ITEM 3.A comprovação do pagamento integral da compra do imóvel objeto da lide incumbe ao autor. Assim, esclareça o autor, objetivamente, em 5 dias, qual expedição de ofício requer... O Autor, acostou junto ao laudo de fls. 510 e seguintes, produzidos pelo Assistente Técnico, inúmeros comprovantes discriminados e indexados de pagamentos correspondentes as cotas condominiais, que foram impugnados pelos Réus, ante a alegação de que alguns estavam ilegíveis, por suas óticas é claro, e tambem pelo perito não considerados, INDEPENDENTE DA DETERMINAÇÃO DO JUIZO, folhas 598, apenas trazendo o ilustre Perito, conclusões genéricas, o que torna imprescindível para convicção dos pagamento e por quem o fez, que seja expedido oficio a Administradora CENTRIMOVEIS LTDA., sita a Rua Conde de Bonfim, 289 A - 5° Andar, CEP 20520-051 - Rio de Janeiro / RJ, para que informe os pagamento das cotas condominiais no período de 10 de novembro de 2016 até a data presente, e por quem foram feitos os respectivos pagamentos, vinculado ao imóvel objeto da lide sito a Rua Silva Guimarães, nº: 17, apart.404.CONDOMINIO DO EDIFICIO REGINA. DECISÃO ITEM 4. Traga o autor, em 5 dias, planilhas dos valores efetivamente pagos a título de condomínio do imóvel objeto da lide, indicando seus respectivos comprovantes nos autos. Deverá apresentar uma planilha no valor histórico, vale dizer, sem a prévia inclusão de juros e correção monetária desde o pagamento e outra planilha com os acréscimos que reputar cabíveis. Acosta a presente a planilha I ATUALIZADA das cotas condominiais, que são pagas mensalmente, por seus valores nominais, que foram listadas pelo laudo apresentado pelo assistente técnico do Autor fls. 516/517. Apresenta ainda, planilha II com todos os valores pagos, decorrente do contrato Inicial Objeto da Contenda, inclusive das cotas condominiais constantes da planilha anterior, corrigidas pelo índice do TJRJ, sem aplicação de juros. Convém registrar para que não se perca de vista que, o pagamento do preço e a obrigação do Autor, compunha-se: 1- do pagamento inicial comprovado nos autos e constante da planilha; 2- da compensação pelo prazo máximo de cinco anos, de ocupação do imóvel pelos Réus, de valores correspondentes a contra-prestação locatícia (MUITO MAIS TEMPO PASSOU ATE A PRESENTE DATA, RESTANDO A POSSE MANTIDA INICIALMENTE PELOS REUS E A SEGUIR PELO ESPOLIO E SUAS HERDEIRAS; (...) DECISÃO ITEM 5. Esclareçam as partes, em 5 dias se desejam a realização de mediação para tentativa de composição amigável. Informa que sim, deseja, a realização de audiência de mediação presencial para tentativa de composição amigável DECISÃO ITEM 6. fls. 608/609 - Às partes em 5 dias. O perito apresentou laudo pericial às fls.478, devidamente impugnado na petição de fls.508, com a apresentação de laudo pericial e esclarecimentos apresentados pelo Assistente técnico às fls.510, apontando as omissões e falhas no laudo apresentado pelo perito, demonstrando que até aquela data havia sido desembolsado o valor MUITO INFERIOR AO EFETIVAMENTE PAGO PELO AUTOR. Veja que até mesmo alegação de que Os documentos de fls. 566/567 estão ilegíveis e os documentos de fls. 568/570 são boletos de IPTU com os respectivos comprovantes no montante total de R$7.351,22. São evidencias de que mal constatou e verificou sem aplicar e efetiva técnica pericial aos referidos documentos pois não estão ilegíveis e os comprovantes de IPTU, no seu dizer de boletos do IPTU restaram sem qualquer conclusão senão apenas as do somatório. (...) Ao que tange a manifestação do perito, se negando a apreciação dos novos documentos, e a comprovação da ausência da intimação da parte Autora, restou superada pela decisão de fls.598, onde foi determinado a apreciação pelo perito dos documentos acostados a petição de fls.508. Na verdade, verifica-se a insatisfação do perito, com a comprovação de que só a juntada de sua petição não resultou na intimação do Autor como pretendia, já que o próprio perito estava certificando publicação inexistente no lugar da serventia cartorária conforme afirmação de sua petição de fls. 581, e agora em sua petição de fls.608, resolve apontar e emitir juízo de valor do contrato discutido, no lugar do julgador, demonstra comprometimento e imparcialidade no trabalho pericial, que mostra-se não só inconclusivo, mas parcial e viciado, sem trazer luz às questões centrais para o deslinde processual, aos circundar o objetivo da prova e tratar de justificativas e opiniões pessoais, no que se configura por atecnia profissional DO PEDIDO 1-PRIMEIRAMENTE, reitera-se o pleito formulado na inicial e esclarecido na petição de fls. 229: 2. O recebimento da presente manifestação como atendimento ao despacho de fls. 598; 3. O reconhecimento da validade do contrato, quanto aos seus efeitos obrigacionais, com fundamento no art. 421, 422, 427 e 1.997 do Código Civil; 4. A condenação do Espólio de Carlos Alberto Cardoso na obrigação de fazer, consistente na outorga da escritura definitiva e entrega do imóvel, conforme art. 815 do CPC; 5. Subsidiariamente, a condenação ao pagamento dos valores dispendidos, nos termos do art. 816 do CPC, das importâncias que ultrapassarem o valor contratado para aquisição do imóvel, devidamente corrigidas e acrescidas de juros. 6. Em face do estado de deterioração do imóvel, encontrando-se ele vazio, e dos pagamentos regulares dos ônus mensais de condomínio e IPTU, pelo Autor, seja deferida a imissão na posse do mesmo, presente o fumus boni iuris representado de contrato objeto deste feito, e do periculum in mora, pela incapacidade financeira do espolio em suportar eventual condenação pecuniária, já que além do imóvel nada mais constitui seu monte, também as herdeiras resultarem hipossuficientes, fls. 107 ... 7. Propugna pela produção de provas complementares, inclusive da apreciação do laudo pericial, sobre o qual não houve manifestação nos termos da decisão do juízo, prova testemunhas que poderão informar ao juízo das condições, disposição e legitimidade do contratado, juntada de documentos subsequentes, ou que o Autor venha ter acesso. As fls. 645/648 a parte ré aduziu e requereu: 1. No despacho de fls. 613 ss, esse MM Juízo determinou ao autor que : - informasse se o valor do imóvel era, à época, inferior a 30 salários mínimos; - comprovasse o pagamento integral da compra do imóvel objeto da lide; - esclarecesse objetivamente qual ofício cuja expedição requer, discriminando destinatário, endereço e finalidade; - trouxesse planilhas dos valores efetivamente pagos a título de condomínio do imóvel objeto da lide, indicando seus respectivos comprovantes no autos; - apresentasse planilha no valor histórico; e outra planilha com os acréscimos que reputar cabíveis. 2. Às partes, esse MM Juízo determinou que se manifestassem: - sobre o laudo pericial de fls. 608/609; - se desejam a realização de mediação para tentativa de composição amigável. 3. Os Espólios-réus passam a se manifestar: 4. O documento de fls. 608/609 se trata de manifestação do perito acerca da impugnação do autor de fls. 588 ao laudo pericial de fls. 479/489. 5. Por sua vez, a parte ré concordou com laudo pericial de encontra às fls. 479/489 ss. 6. Em atendimento à impugnação de fls. 588ss do autor, esse MM Juízo intimou o perito a se manifestar, ocasião em que o expert esclareceu às fls. 608/609: - que o autor apresentou recibos de pagamento sem informação do beneficiário ( fls 523/525, 527,528,537 total de R$ 4.301,57); - pagos por terceiros (fls 536 valor R$ 326,41); - pagamentos à Centrimoveis Ltda EPP (529/536 e 538/564 ); - documentos de fls 566/567 estão ilegíveis; - os documentos de fls 568/570 são boletos de IPTU com os respectivos comprovantes no montante total de R$ 7.351,22; - sua impugnação apenas reitera os argumentos já dispensados e esclarecidos pelo perito no petitório de fls. 581/582; - que não tem razão a alegação de falta de intimação das partes do início da perícia e de ausência de documentação que deveria ser enviada à Administradora, na medida em que o autor não reporta qualquer prejuízo decorrente da não intimação para o início dos trabalhos; - houve despacho e intimação posterior ( fls 454 e seguintes), não podendo assim alegar seu desconhecimento; - há questão prejudicial da validade do negócio jurídico celebrado; - o autor realiza pagamentos mensais e a cada manifestação requer seja acrescido esse valor ao montante já pago, tornando a perícia infinita. 7. No que se refere à manifestação do expert de fls. 608/609, parte ré concorda com seu teor e acrescenta que o laudo pericial de fls. 479/489 igualmente não reconhece os pagamentos questionados pelos réus em seus quesitos 7, 8, 9, 10, 11 e 12. 8. No que se refere à possibilidade de mediação e acordo entre as partes, os espólios réus aguardam, respeitosamente, a manifestação de Vossa Excelência acerca: (1) da nulidade absoluta do documento que constitui vínculo jurídico da pretensão do autor, por se tratar de instrumento particular de compra e venda a non domino de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, de propriedade de terceiro incapaz, características cujo conhecimento por todos envolvidos na avença é fato incontroverso; nulidade do ato que não convalesce com o falecimento da proprietária, independentemente de o vendedor ser seu sucessor, também falecido em seguida; nulidade absoluta que acarreta a impossibilidade jurídica do pedido de obrigação de fazer consistente em outorga de escritura e entrega de imóvel; (2) do valor total efetivamente comprovado como pago pelo autor a título de taxa condominial, assim entendido o valor que conste de comprovante de pagamento acompanhado do respectivo título, com identificação do devedor, tendo o autor como pagador, a que se destina o pagamento, com confirmação bancária do pagamento; (3) discriminação de quais pagamentos são incontroversos, a fim de viabilizar ao autor a comprovação do que efetivamente pagou com relação ao imóvel. Audiência de mediação a fl. 694 com requerimento pelas partes de redesignação , tendo em vista a possibilidade de composição . Posterior audiência de mediação a fl. 701 sem acordo. A fl. 708 o autor reiterou: Necessário informar que a questão foi respondida na petição de fls.632 a 644, constando o Item correspondente às fls.635, onde foi afirmado que o valor do imóvel era superior a 30 salários-mínimos. O preço certo e ajustado do imóvel conforme Instrumento Particular de Transação, Promessa de Venda e Compra Pagamento de Arras e outras Obrigações, acostado às fls.11, na Cláusula Quarta era de R$230.000,00, em 14/10/2016. As fls. 710/711 a parte ré requereu : (...) 8. Diante do exposto, a inventariante reitera seu pedido de improcedência da ação de obrigação de fazer em razão da já demonstrada nulidade da avença, e requer: a) A remessa dos autos ao Contador Judicial a fim de que sejam atualizados pelo aplicativo disponibilizado pelo TJRJ em seu portal os valores pagos pelo autor informados pela administração do condomínio e compilados na tabela em anexo, com incidência da correção a partir do efetivo pagamento pelo autor e não a partir do vencimento. b) Seja determinado que o ressarcimento por parte da inventariante ao autor dos valores a serem apurados pelo Contador Judicial se proceda de forma parcelada, da mesma forma em que o crédito foi constituído. A fl. 734/736 a parte ré anexou planilha confeccionada a partir dos valores de pagamentos de taxa de condomínio pagas pelo autor no período de 2016 a 2025, cujos valores devem ser atualizados pela Contadoria do Fórum para fins de ressarcimento ao autor por parte dos Espólios . A fl. 740 determinou-se: Fls 708 - À parte ré em 5 dias. Fls 710/731 e 734/736 - À parte autora em 5 dias A fl. 742 a parte ré aduziu que informam de sua ciência à resposta do autor de fls. 708 ao questionamento desse MM Juízo a respeito do preço pago pelo imóvel, em que o autor confirma ter pago valor superior a R$ 30.000,00 . As fls. 745/760 a parte autora aduziu e requereu: Cumpre informar que consta dos autos Laudo Pericial de fls.478, devidamente Impugnado conforme fls.508/510/522, com apresentação de Laudo Pericial do Assistente técnico contendo pagamento até a data de 17/03/2023, petição do Autor em resposta ao despacho saneador de fls.632, ainda sem apreciação. O Réu vem peticionando com intuito claramente protelatório, e de forma a induzir o juiz a erro, todos os pagamentos realizados encontram-se acostados ao longo do processo e devidamente demonstrados nas petições e impugnações anteriores, ainda não apreciadas, razão pela O valor ajustado no CONTRATO - INSTRUMENTO PARTICULAR DE TRANSAÇÃO, PROMESSA DE VENDA E COMPRA PAGAMENTO DE ARRAS E OUTRAS OBRIGAÇÕES, de fls.11/25, foi de R$230.000,00(Duzentos e Trinta Mil Reais). Devendo deste valor ser deduzido o pagamento efetuado de R$80.000,00 recebidos conforme descrito no contrato e devidamente comprovado nos autos do processo: 1- R$30.000,00(trinta mil reais), em 18/04/2016, comprovante fls.16. Item 1 e 2 do contrato. (Nos autos do processo: 0154197-51.2013.8.19.0001, de Cobrança de Cotas Condominiais em fase de leilão judicial). 2-R$10.787,25, em 20/11/2018, comprovante fls.17 e 18. Item 1 e 2 do Contrato (Nos autos do processo: 0154197-51.2013.8.19.0001, de Cobrança de Cotas Condominiais em fase de leilão judicial). 3-R$15.000,00, em 02/05/2017, comprovante fls.19. Item 3 do Contrato. 4-R$15.000,00, em 19/09/2017, comprovante fls.20. Item 3 do Contrato. 5 - Cotas Condominiais vincendas a partir de 10/11/2016 e o IPTU. As informações da numeração do Código de Barra mostram, os três primeiros números indicam qual a instituição financeira é a emissora do boleto, o quarto dígito indica a moeda, o real é representado pelo número 9, e no próximo bloco encontra-se o código de identificação do beneficiário e número de controle do próprio banco. Comprova-se através dos números dos códigos de barra, que a numeração 1090, após o 341(Itaú) e 9(Real), é a identificação do beneficiário o Centrimóveis LTDA, inclusive como se vê no boleto de cobrança da Centrimóveis LTDA, como segue: ... Planilha conforme documentos apresentados nos autos do processo: ... Ao que tange a petição da Ré conforme determinado no despacho de fls.740, necessário destacar que a Ré informa e confessa em sua petição de fls.710, a necessidade de ressarcir o Autor das despesas de cotas condominiais pagas pelo próprio no período de 2016 a 2025, tornando todas essas parcelas incontroversas, conforme planilha acostada às fls.712, 713, 714, e 715, que abaixo cópia e cola: ... Assim sendo, em razão de todo o exposto reitera todo o afirmado e requerido nas petições impugnação ao laudo pericial conforme fls.508/510/522, com apresentação de Laudo Pericial do Assistente técnico contendo pagamentos até a data de 17/03/2023, petição do Autor em resposta ao despacho saneador de fls.632, todas, ainda sem apreciação É o relatório. DECIDO. A causa está madura para o julgamento, sendo suficientes os elementos probatórios para permitir a cognição da demanda nos termos do art. 355 inciso I do Código de Processo Civil conforme a fundamentação abaixo. Sustenta o autor que teria adqurido imóvel objeto da lide através do instrumento particular de transação, promessa de venda e compra de fls. 11/15. No referido instrumento o autor constou como adquirente ora outorgado , e constaram os irmãos Carlos Alberto Cardoso e Maria Tereza Cardoso como alienantes outorgantes , sendo e Maria Tereza Cardoso representada por Carlos Alberto Cardoso Desde já cabe pontuar que no instrumento de fls. 11/15 constou expressamente que Carlos Alberto Cardoso se declarava como de fato senhor e LEGÍTIMO PROPRIETÁRIO do respectivo imóvel . Contudo, Carlos Alberto Cardoso NÃO ERA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL e assim NÃO PODERIA FIGURAR COMO VENDEDOR E NEM COMO PROPRIETÁRIO NO INSTRUMENTO PARTICULAR. Veja-se que no Registro imobiliário de fl. 21 verifica-se que, em verdade, APENAS SUA IRMÃ , MARIA TERESA CARDOSO ERA A PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL . O próprio perito destacou em seu laudo a fl. 471: 1) Queira o sr. Perito informar a quem pertence o imóvel situado na Rua Silva Guimarães, 17, ap 404, Tijuca, na data do instrumento particular de index pdf 10/14, considerando a certidão de ônus reais emitida pelo Cartório do 11º Ofício de Registro de imóveis de index pdf 20; Resposta: A última anotação na referida certidão informa como proprietáraia a Sra Maria Tereza Cardoso: 3) Queira o sr. Perito informar, à luz da certidão de ônus reais do 11º RGI (ind pdf 20) se o sr. Carlos Alberto Cardoso seria senhor de fato e legítimo proprietário do imóvel sito na Rua Silva Guimarães, 17, ap 404 , conforme cláusula primeira do instrumento particular de index pdf 10/14; Resposta: Não vide resposta ao quesito 1 Desta forma, já se verifica manifesta nulidade do instrumento particular de transação, promessa de venda e compra de fls. 11/15, pois, repita-se , constou como proprietário e alienante Carlos Alberto Cardoso, muito embora não fosse nem proprietário e nem alienante. Como se não bastasse, veja-se que o instrumento particular foi pactuado em 14/10/2016 e que a ação de interdição da real proprietária e suposta vendedora, Maria Teresa Cardoso, foi ajuizada em 2017 . Conforme cópia da respectiva sentença anexada as fls. 242/244, em 07/02/2019 foi declarada sua interdição. Veja-se que constou na fundamentação da referida sentença ; Nesse sentido, considerando que o laudo apresentado indica que a doença que acomete a requerida é irreversível e que ela se encontra impossibilitada de reger, sem auxílio, a sua vida patrimonial, resta demonstrada a relevância da medida como meio para assegurar ampla proteção à curatelanda . Importante então ressaltar que consoante consulta à referida ação de interdição junto ao sistema , verifica-se que no LAUDO PERICIAL MÉDICO QUE FUNDAMENTOU A INTERDIÇÃO RESTOU APURADO: Segundo nos informa o irmão da Curatelanda, esta evidencia SINAIS DE RETARDO PSICOMOTOR DESDE TENRA IDADE. Era uma criança HIPOTÔNICA, QUE CHORAVA MUITO E COM ALTERAÇÕES DO SONO Mesmo face a tais sintomas o pediatra não formulou nenhum diagnóstico. Maria Tereza contudo continuou com IMPORTANTE DÉFICIT COGNITIVO. Seus pais que eram de origem humilde tinham dificuldade de lidar com este problema. Apesar disto chegou a ser colocada durante um brevíssimo tempo, em uma instituição especializada, CUJA ATUAÇÃO MOSTROU-SE INÓCUA NA EVOLUÇÃO DO PROBLEMA DE SAÚDE DE MARIA TEREZA. Teve a ajuda de uma professora particular por cerca de três anos, o que a ajudou no entendimento das letras. A Curatelanda SEMPRE ESTEVE SOB A PROTEÇÃO DOS GENITORES E COM A MORTE DELES PASSOU, DESDE 2004, A SER CUIDADA PELO IRMÃO. Dona de um temperamento tranquilo, não utiliza nenhuma medicação regularmente. NÃO SAI DE CASA SOZINHA e ajuda, com limitação, em algumas tarefas domésticas. Maria Tereza realiza, sob supervisão, de algumas atividades da vida diária. ... A Curatelanda apresenta-se à entrevista trajando vestes próprias e cuidadas. Entra na sala de exames conduzida e ocupa o lugar que lhe é destinado, onde se movimenta ativamente. Mostra uma conduta pueril, SEM MANIFESTAR-SE ESPONTANEAMENTE, LIMITANDO-SE A, POR VEZES, EMITIR ALGUMAS PALAVRAS SOLTAS. Solicitada pelo perito RESPONDE, COM LINGUAGEM DISLÁLICA, SEU NOME COMPLETO, SUA IDADE, CONTUDO ERRA NO ANO RELATIVO A SEU NASCIMENTO. DESCONHECE A DATA ATUAL. D. Maria Tereza reconhece o perito como médico, entretanto, não identifica a situação do exame: - Ver o senhor . Sabe informar o nome do bairro onde reside e onde é examinada. NÃO CONHECE O NOME DA UNIDADE MONETÁRIA EM VIGOR E COMENTA: - TEM MUITA COISA QUE EU NÃO SEI NÃO . Relata que em sua residência faz tudo: - Faço café... a minha roupa eu lavo... . Indagada, reconhece seu irmão presente ao exame e em seguida dá uma gargalhada: - Adoro ele. Ele é bom p'ra mim. Eu acho. . Não apresenta consciência de sua deficiência: - Tô com alergia no nariz . Solicitada a interpretar ditados populares como 'Mais vale um pássaro na mão do que dois voando' e 'Água mole em pedra dura tanto bate até que fura', NÃO CONSEGUE FAZÊ-LO. Responde adorar assistir televisão: - Tudo. Novela das 6 h e 7 h . NÃO É CAPAZ DE DECLINAR ENTRETANTO O NOME DE SUAS NOVELAS PREFERIDAS e quando o irmão tenta ajudá-la, grita com ele: - Cala a boca, Carlos ... De acordo com os dados colhidos durante a entrevista, pode-se concluir que a CURATELANDA É PORTADORA DE UM QUADRO COMPATÍVEL COM UM RETARDO MENTAL MODERADO (CID., 10ª REVISÃO F71) QUE A INCAPACITA PARA EXERCER, PESSOALMENTE, OS ATOS DA VIDA CIVIL. Desta forma, afigura-se MANIFESTA E VISÌVEL A INCAPACIDADE CIVIL DA VENDEDORA MARIA TEREZA CARDOSO À ÉPOCA DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE TRANSAÇÃO OBEJO DA LIDE , ainda que a sentença de interdição tenha sido posterior. Fica, assim, evidente, a nulidade do instrumento particular de transação, promessa de venda e compra de fls. 11/15 pactuado por pessoa incapaz . Não há ,no caso, como se presumir a boa fé do autor haja vista os termos do laudo pericial médico acima destacado que concluiu ser a proprietária do imóvel PORTADORA DE UM QUADRO COMPATÍVEL COM UM RETARDO MENTAL MODERADO (CID., 10ª REVISÃO F71) QUE A INCAPACITA PARA EXERCER, PESSOALMENTE, OS ATOS DA VIDA CIVIL. Improcede, portanto, a pretensão autoral de entrega do imóvel bem como a outorga da Escritura Definitiva . Todavia, como CONSEQUENCIA LÓGICA da referida improcedência , caberá ao autor o ressarcimento dos valores efetivamente pagos pelo imóvel e dos tributos inerentes ao mesmo. Sobre o tema, transcreve-se a seguinte ementa , à qual se reporta, onde se destaca que o reconhecimento da nulidade do contrato que produz efeitos ex tunc, devolvendo as partes ao estado anterior, pois do negócio jurídico nulo não emanam efeitos. Dessa forma, a obrigação de restituição das quantias pagas se impõe como consectário lógico da invalidação do negócio : 0481046-21.2012.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES - Julgamento: 03/12/2024 - QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, OBJETIVANDO A REALIZAÇÃO DE ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL E, SUBSIDIARIAMENTE, A DECLARAÇÃO DA RESCISÃO CONTRATUAL, COM A DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS DESEMBOLSADAS PELO AUTOR/APELADO. TRANSAÇÃO QUE OCORREU ATRAVÉS DE PROCURAÇÃO, NÃO HAVENDO A PARTICIPAÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR, FALECIDO NO CURSO DA LIDE. RECONHECIMENTO DA INVALIDADE DO AJUSTE. PROVA NOS AUTOS DE QUE O RÉU APRESENTAVA QUADRO DE DEMÊNCIA SENIL, NÃO OSTENTANDO CAPACIDADE PARA GERIR OS ATOS DE SUA VIDA CIVIL. CONDIÇÃO QUE HAVIA SIDO DECLARADA POR SENTENÇA PROFERIDA NOS AUTOS DE AÇÃO DE INTERDIÇÃO POSTERIORMENTE AJUIZADA PELOS HERDEIROS. SENTENÇA QUE ACOLHEU EM PARTE O PEDIDO PARA CONDENAR OS RÉUS, SUCESSORES DO FALECIDO, A RESTITUIR AO AUTOR/PROMITENTE COMPRADOR, AS QUANTIAS COMPROVADAMENTE PAGAS A TÍTULO DE SINAL. RECURSO DOS RÉUS. INSURGÊNCIA CONTRA A CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS, A DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA E A IMPOSIÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.026, § 2º, DO CPC. Reconhecimento da nulidade do contrato que produz efeitos ex tunc, devolvendo as partes ao estado anterior, pois do negócio jurídico nulo não emanam efeitos. Dessa forma, a obrigação de restituição das quantias pagas se impõe como consectário lógico da invalidação do negócio. Distribuição dos ônus da sucumbência que deve observar o princípio da causalidade, não sendo possível imputar ao demandante os ônus da sucumbência, pois não deu causa à nulidade do negócio. Procuração que era formalmente válida, não havendo notícias de sua revogação. Ausência, ademais, de prova nos autos de que o autor tenha atuado com má-fé ao celebrar o ajuste ou em conluio com o representante do falecido. Base de cálculo da verba honorária que deve ser o valor da causa, conforme o § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil. Inviabilidade, todavia, de modificação da base de cálculo no presente recurso, em razão do princípio da vedação da reforma para pior (non reformatio in pejus). Manutenção da decisão que aplicou aos réus/recorrentes a multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. Apresentação de dois recursos de teor praticamente idêntico para combater decisão que não continha qualquer omissão, contradição ou erro material. Manifesta inconsistência da pretensão que caracteriza o propósito protelatório. Recurso ao qual se nega provimento Veja-se que o próprio autor requereu em sua exordial: Requer ao final seja julgado procedente o presente feito determinando ao Espólio de Maria Teresa Cardoso e Carlos Alberto Cardoso que promovam a entrega do imóvel bem como a outorga da Escritura Definitiva, na forma do art. 815 do CPC, E EM NÃO SE EFETUANDO SEJA APLICADO O ART. 816 DO CPC. ( grifou-se) Aliás, em sua contestação a fl. 115 a própria parte ré destacou que Na ação de inventário as herdeiras não se furtaram a restituir o que o sr. Hugo comprovadamente teria pago, mediante apresentação dos boletos e da correspondente quitação, mas o Sr. Hugo não aceitou: só lhe interessa obter a propriedade do imóvel Assim, caberá à parte ré efetuar o ressarcimento dos valores EFETIVAMENTE PAGOS pelo imóvel e tributos inerentes ao mesmo. Sobre tais valores deverão incidir correção monetária a contar do desembolso , e juros legais apenas a partir da presente sentença, eis que não se verifica , até então, mora da parte autora. Os ônus da sucumbencia deverão ser suportados exclusivamente pelo autor eis que deu causa ao ajuizamento da demanda, pois repita-se, pactuou instrumento particular de transação, promessa de venda e compra ABSOLUTAMENTE NULO para aquisição de imóvel. Isto posto, julgo : a) Improcedente a demanda com relação ao pedido de entrega do imóvel bem como a outorga da Escritura Definitiva, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, b)Parcialmente procedente a demanda com relação ao pedido de indenização, para condenar a parte ré ao ressarcimento ao autor dos valores EFETIVAMENTE PAGOS pelo imóvel e tributos inerentes ao mesmo, acrescidos de correção monetária a contar do desembolso e juros legais a partir da presente sentença, cujo valor será objeto de exame em sede de cumprimento de sentença, e c) Condeno o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais, ao teor do art. 85§2º do Código de Processo Civil, fixo em 10 % sobre o valor da causa retificada na decisão de fls 182/187 . Transitada em julgado e certificado quanto ao regular recolhimento das custas, dê-se baixa e arquivem-se os autos, cientes as partes de que, caso necessário, o presente processo será remetido à Central de Arquivamento. lr/mcbgs