0308560-49.2020.8.19.0001

Trata-se de obrigação de não fazer proposta por MARIA DE FÁTIMA COSTA MARQUES em face do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. Na inicial de fls. 03/16, acrescida dos documentos de fls. 17/44, a autora alega que reside com sua família em um imóvel na Barra da Tijuca e que resolveu instalar uma cortina de vidro em sua varanda, objetivando a segurança, salubridade e habitabilidade do local. Acrescenta que decorrido muitos anos, em 17 de setembro de 2015 recebeu notificação da parte ré para regularização de obras executadas sem o devido licenciamento. Ressalta que protocolizou o requerimento administrativo de n. 02/41.001.703/2015 junto à Secretaria Municipal de Urbanismo, comprovando ter havido mero fechamento em vidro da varanda do apartamento, ausente qualquer obra irregular. Salienta que o laudo o laudo de contrapartida de nº 12755 datado de 25/01/2016, entendendo que o simples envidraçamento de sua varanda correspondia à mais valia do imóvel, cobrando o valor de R$ 137.078,23. Relata que interpôs recurso administrativo, sem contudo lograr êxito, tendo em vista que em 14 de novembro de 2018, a ré expediu comunicado, dando conta de que a autora possuía uma dívida incluída no Programa Mais Valia Concilia. Salienta que não concorda com a decisão administrativa, pois não houve fechamento definitivo, não havendo que se falar em acréscimo de área capaz de gerar a incidência de mais valia. Sobrevieram os documentos de fls. 86/95. Contestação às fls. 97/111, sustentando que a demandante instalou a cortina de vidro sem solicitar o licenciamento das autoridades competentes. Acrescenta que o envidraçamento de varandas pode proporcionar que os moradores sobrecarreguem o espaço com móveis mais pesados, comprometendo a estrutura do imóvel. Ressalta que o fechamento da varanda consiste em burla ao cálculo da ATE e da taxa de ocupação, atribuições exclusivas da municipalidade no exercício de seu dever de ordenar a ocupação do solo urbano. Afirma que a vedação da varanda, ainda que em vidro e de forma tal que supostamente não comprometa a estética do edifício, contraria a legislação vigente por não seguir padrão técnico estabelecido e por não se inserir no cálculo da área total construída (ATE). Assevera que a fixação de restrições ao direito de construir com base na área total de edificação (ATE) e em índice de aproveitamento para o terreno tem previsão no artigo 38 do Plano Diretor da Cidade. Argumenta que as normas municipais concernentes a restrições ao direito de construir anteriores à Constituição de 1988 foram recepcionadas pelo sistema jurídico vigente com força de lei. Prossegue narrando que o Estatuto da Cidade como o Plano Diretor vigente também preveem o uso e a ocupação do espaço urbano por normas administrativas, as quais são editadas pelo Poder Executivo, o que se justifica também pela indispensabilidade de expertise técnica específica quando se trata de disciplinar o uso e a ocupação do espaço urbano. Acrescenta que de acordo com as fotos apresentadas nos autos pode ser constatado que há incorporação da área da varanda, transformando a varanda em cômodo habitável. Informa que se admite essa regularização para as hipóteses previstas nas Leis Complementares nº 99/2009 e 157/2015, sendo o procedimento de aprovação do laudo da contrapartida (mais valia) estabelecido por regulamento, Decretos nº 31.167/09 e 40.405/2015, que fixam, inclusive, os parâmetros para o cálculo da multa. Afirma que a cobrança de mais valia está correta. Requer a improcedência do pedido. Parecer do Ministério Público (fls. 121) pelo desinteresse no feito. Réplica às fls. 130/135, corroborando os termos da inicial. Em provas, a autora pugnou pela produção de prova documental e pericial de Engenharia (fls. 143). Não houve pronunciamento do réu. Custas às fls. 146. Decisão saneadora às fls. 148/149, ocasião em que foi deferida a produção da prova documental e pericial. Laudo às fls. 299/315, sobre o qual a autora se pronunciou às fls. 334/335. Manifestação do Município (fls. 345) requerendo prazo para se pronunciar acerca do laudo. Decisão às fls. 352 deferindo o prazo de quinze dias para pronunciamento do ente público. Embargos de declaração opostos às fls. 355/360, contrarrazoados às fls. 369, cuja decisão embargada foi reformada parcialmente (fls. 372/373), determinando ao réu que se abstenha de efetuar a cobrança objeto da lide, bem como se abstenha de efetuar a demolição. Manifestação do ente público às fls. 395 acerca do laudo pericial. Razões finais escritas às fls. 403 e fls. 405/413. É O SUCINTO RELATÓRIO. DECIDO. Tratando-se a questão meritória de direito e de fato e já se tendo produzido todas as provas, forçoso o julgamento da lide, que pode ser composta no estado em que se encontra. Cinge-se a controvérsia na legalidade do fechamento da varanda do imóvel por meio de cortina de vidro. O Município em sua defesa sustenta que não houve mero fechamento de varanda, mas transformação de área. O artigo 1.299, do Código Civil permite a restrição da propriedade pelos direitos de vizinhança e regulamentos administrativos. Senão vejamos: ART. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. O artigo 10, da Lei nº 4.591/64, dispõe sobre o condomínio em edificações, que veda a alteração da forma externa de fachada, in verbis: ART. 10. É DEFESO A QUALQUER CONDÔMINO: I - ALTERAR A FORMA EXTERNA DA FACHADA; IL - DECORAR AS PARTES E ESQUADRIAIS EXTERNAS COM TONALIDADES OU CÔRES DIVERSAS DAS EMPREGADAS NO CONJUNTO DA EDIFICAÇÃO; III - DESTINAR A UNIDADE A UTILIZAÇÃO DIVERSA DE FINALIDADE DO PRÉDIO, OU USÁ-LA DE FORMA NOCIVA OU PERIGOSA AO SOSSEGO, À SALUBRIDADE E À SEGURANÇA DOS DEMAIS CONDÔMINOS; IV- EMBARAÇAR O USO DAS PARTES COMUNS Dessa forma, é defeso o fechamento de varandas de chão a teto, bem como a alteração de formas das fachadas e decoração das esquadrias externas com cores diversas na edificação. Note-se que a questão foi regulamentada na Lei Complementar nº 145/2014, que estabelece o seguinte: ART. 2º É PERMITIDO O FECHAMENTO DE VARANDAS NAS DIVISÕES ENTRE UNIDADES, E, NOS DEMAIS LIMITES DAS VARANDAS, POR SISTEMA RETRÁTIL, EM MATERIAL INCOLOR E TRANSLÚCIDO. §1º O SISTEMA RETRÁTIL DE FECHAMENTO DEVERÁ PERMITIR A ABERTURA DOS VÃOS ASSIM FECHADOS ATÉ, NO MÍNIMO, A SOMA DOS VÃOS DE VENTILAÇÃO E ILUMINAÇÃO DOS COMPARTIMENTOS QUE UTILIZAREM A VARANDA PARA TAL FINALIDADE. §2° O FECHAMENTO DEVERÁ OBSERVAR AS NORMAS TÉCNICAS DE SEGURANÇA VIGENTES, INCLUSIVE, SE JULGADO NECESSÁRIO PELO ÓRGÃO MUNICIPAL COMPETENTE, COM RELAÇÃO AO ACRÉSCIMO DE CARGA NAS VARANDAS EM BALANÇO. §3° O PROJETO DO SISTEMA RETRÁTIL PARA FECHAMENTO DE VARANDAS, ASSIM COMO A SUA INSTALAÇÃO, DEVERÃO SER REALIZADOS POR EMPRESAS OU PROFISSIONAIS DEVIDAMENTE REGISTRADOS NO CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA DA 5ª REGIÃO - CREA/RJ. §4° O FECHAMENTO DA VARANDA NÃO PODERÁ RESULTAR EM AUMENTO REAL DA ÁREA DA UNIDADE RESIDENCIAL, NEM SERÁ ADMITIDA A INCORPORAÇÃO DA VARANDA, TOTAL OU PARCIALMENTE, AOS COMPARTIMENTOS INTERNOS, SOB PENA DE MULTA. No caso em comento, entretanto, a prova pericial concluiu que não houve alteração substancial do imóvel: A varanda principal da unidade é anexa à sala, mantém todos os elementos originais da construção com piso de madeira 15,00cm abaixo do nível do piso da sala e o fechamento da mesma é feito por cortina de vidro , composta por lâminas retrateis e trilhos sobre o guarda-corpo. (fls. 303) Na vistoria pericial, pode-se observar que não houve incorporação da varanda secundaria, original da unidade, os quartos. As portas divisórias entre os dois ambientes estão mantidas e são originais. As jardineiras foram mantidas, assim como os tetos. (fls. 304) Nos fechamentos das varandas do imóvel 1804 do bloco 3 da Av. Lucio Costa nº 3600, analisados na presente demanda, não ocorreram vedação com esquadrias que proporcionassem um aumento da ATE, portanto se enquadram nas premissas da Lei Complementar nº 145/2014 nº 322, sendo indevida a cobrança de contrapartida para Mais Valia. A prova técnica produzida nos autos comprovou, portanto, que a cortina de vidro instalada não consiste em modificação interna da unidade residencial, não implicando em aumento da área edificada ou na alteração da destinação do uso da varanda. Dessa forma, não há que se falar em alteração da fachada ou de violação da Área Total de Edificação ante à subversão do tipo de uso, já que a chamada cortina de vidro não tem o condão de implementar o fechamento permanente da área do piso ao teto. Frise-se que o ente público não logrou êxito em provar que a varanda teria sido incorporada à sala ou aos quartos com a retirada das esquadrias de alumínio, de modo a implicar alteração do conjunto arquitetônico. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL/REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO ANULATÓRIA. FECHAMENTO DE VARANDA DE UNIDADE RESIDENCIAL. COBRANÇA DE MAIS VALIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. 1.SÚMULA Nº. 384: A INSTALAÇÃO DE CORTINA DE VIDRO, OU SISTEMA RETRÁTIL DE FECHAMENTO SEM PERFIS DE ALUMÍNIO, OU SEMELHANTE, EM MATERIAL INCOLOR E TRANSPARENTE, EXECUTADA POR PROFISSIONAL DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA - CREA, OU NO CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DO RIO DE JANEIRO - CAU/RJ, NÃO CONFIGURA OBRA A DEPENDER DE LICENCIAMENTO URBANÍSTICO, DESDE QUE NÃO IMPLIQUE EM TRANSFORMAÇÃO DA VARANDA EM UM NOVO CÔMODO HABITÁVEL DA UNIDADE. 2. ACERVO PROBATÓRIO DOS AUTOS QUE DEMONSTRA QUE A CORTINA DE VIDRO RETRÁTIL NÃO ALTEROU A FACHADA DO EDIFÍCIO, NÃO CORRESPONDENDO A FECHAMENTO OU ENVIDRAÇAMENTO DEFINITIVO DE VARANDA, TRATANDO-SE DE UMA PROTEÇÃO TEMPORÁRIA, TRANSPARENTE E RETRÁTIL. 3. MUNICÍPIO QUE NÃO FEZ PROVA DE QUE A VARANDA TERIA SIDO INCORPORADA À SALA, COM A RETIRADA DAS ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO, DE MODO A IMPLICAR ALTERAÇÃO DO CONJUNTO ARQUITETÔNICO. AO REVÉS, AS FOTOS COLACIONADAS AOS AUTOS LEVAM À CONCLUSÃO DIAMETRALMENTE OPOSTA. 4.ASSIM, CONSIDERANDO QUE A INSTALAÇÃO DE JANELAS DE VIDRO COM SISTEMA RETRÁTIL NÃO CONFIGURA O FECHAMENTO DEFINITIVO DA VARANDA, TAMPOUCO IMPORTA EM AUMENTO EFETIVO DA ÁREA TOTAL EDIFICADA, INEXISTE RAZÃO PARA A COBRANÇA DE MAIS VALIA, POR NÃO DEFLAGRAR O RECÁLCULO DA METRAGEM DO IMÓVEL. 5. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (0063379-43.2019.8.19.0001 - APELACAO/REMESSA NECESSARIA. DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS - JULGAMENTO: 22/06/2022 - DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL). Da mesma forma o enunciado da Súmula nº 384 do Tribunal de Justiça, que prevê que a instalação de cortina de vidro em material incolor e transparente e executada por profissional competente não resulta em obra que dependa de licenciamento urbanístico, se não alterar a varanda para um novo cômodo, in litteris: Nº. 384 A INSTALAÇÃO DE CORTINA DE VIDRO, OU SISTEMA RETRÁTIL DE FECHAMENTO SEM PERFIS DE ALUMÍNIO, OU SEMELHANTE, EM MATERIAL INCOLOR E TRANSPARENTE, EXECUTADA POR PROFISSIONAL DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA - CREA, OU NO CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO DO RIO DE JANEIRO - CAU/RJ, NÃO CONFIGURA OBRA A DEPENDER DE LICENCIAMENTO URBANÍSTICO, DESDE QUE NÃO IMPLIQUE EM TRANSFORMAÇÃO DA VARANDA EM UM NOVO CÔMODO HABITÁVEL DA UNIDADE. Ademais, não há provas de que tal alteração tenha afetado a segurança do prédio ou causado prejuízo aos demais condôminos ou a terceiros. Forçoso concluir, desta forma, que o fechamento da varanda em questão não configura fechamento definitivo, obra nova, tampouco acréscimo de imóvel, não se confundindo com o envidraçamento de varandas, sendo descabida a cobrança de multa e não exigindo prévia licença municipal. Isto posto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS, na forma do artigo 487, I, do CPC, para: 1)- Deferir a tutela de urgência, tornando-a definitiva, para determinar ao réu que se abstenha de efetuar a cobrança objeto da lide e se abstenha de demolir a cortina de vidro instalada no imóvel, sob pena de multa diária de R$ 500,00; 2)- Declarar a nulidade da cobrança de R$ 137.078,23 referente ao Programa Mais Valia Concilia. Oficie-se o réu por Oficial de Justiça para cumprimento da tutela deferida no item 1. Sem custas, ante a isenção legal. Honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa, pelo réu, na forma do artigo 85,§2º do CPC. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P.I.