0285131-24.2018.8.19.0001

Relata a autora empreiteira de pequeno porte que atua na construção de casas e prédios de apartamentos que possuía uma opção de compra de imóvel situado na Rua Vinícius de Moraes, nº 243, Ipanema, nesta cidade do Rio de Janeiro. Narra que a ré sociedade especializada em incorporações imobiliárias, interessou-se em adquirir essa opção de compra da Legacy com vistas à construção de um empreendimento imobiliário residencial no local. Assim, as Partes, então, celebraram, em 13/7/2017, Contrato Preliminar no qual a Legacy cedeu à RK1 a sua opção de compra do terreno situado na Rua Vinícius de Moraes, e a RK1, em contrapartida à cessão da opção de compra, obrigou-se: (i) a contratar a Legacy para administrar a construção de futuro empreendimento imobiliário a ser erguido no terreno situado na Rua Vinícius de Moraes, garantindo honorários de administração no montante de 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra; e (grifamos) (ii) a pagar à Legacy o valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) pela referida cessão. Frisa que não bastasse a cláusula contratual expressa, a Legacy expôs com clareza, durante as tratativas, que a cessão só ocorreria caso fosse contratada para realizar a obra, vez que essa contratação representava 80% (oitenta por cento) da remuneração desejada para alienar sua posição. Reitera que além do vínculo obrigacional que se estabelecia e da transparente revelação pela Legacy das motivações essenciais para celebração do negócio, as conversas travadas demonstram que o Sr. Carlos Henrique Blecher, representante legal da RK1, incutiu legítima expectativa na Legacy de que se iniciava ali uma nova e promissora parceria comercial. Informa que Concretizada a cessão da opção e aquisição definitiva do terreno pela RK1, as Partes partiram para detalhar e reduzir a termo as obrigações que assumiram no Contrato Preliminar no tocante à construção. À época, inclusive, a Legacy iniciou os trabalhos com a cotação de preços e propostas relativos aos projetos da obra que seriam submetidos à RK1 . Ressalta que para surpresa da Legacy, a RK1 alterou completamente o seu comportamento e, contrariando tudo o que havia afirmado até então, passou a impor exigências objetivamente incompatíveis com o modelo previamente contratado com a Legacy, em total afronta às condições originais pactuadas entre as Partes. Aduz que A mais emblemática mudança formulada pela RK1 consistia na estipulação de um valor teto para o custo da obra ( VALOR MAXIMO DA OBRA ) que deveria constar no contrato que viria a ser assinado entre as Partes. Caso se ultrapassasse o Valor Máximo da Obra, a Legacy seria obrigada a arcar sozinha com o excesso. A Legacy não aceitou essa nova condição, pois feria diametralmente os termos pactuados anteriormente, de realização da obra pela modalidade de administração, e a própria natureza no negócio, visto que, na chamada construção por administração, o proprietário do terreno (dono da obra) é o responsável por custeá-la integralmente . Argumenta que a única intenção da RK1 com essa exigência, hoje bem se sabe, era diminuir ou anular a remuneração real que a Legacy auferiria com o negócio e majorar particularmente o seu lucro no negócio. Reitera que no Contrato Preliminar já citado, a contrapartida pela cessão da opção de compra era clara: a RK1 contrataria a Legacy para administrar a construção que seria erguida no terreno, pelo regime de administração, com garantia à Legacy de honorários no montante de 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra, sem qualquer menção a limitadores do custo máximo da obra . Pondera que o verdadeiro anseio da RK1, hoje notório, nunca foi de contratar a Legacy para realizar a construção, mas sim protelar a execução do contrato para excluí-la do negócio com a transferência da propriedade definitivamente para si e, depois, implementar uma solução mais lucrativa para erguer o empreendimento . Narra que em 12/4/2018, a RK1 notificou a Legacy para comunicar que não iria cumprir o contrato, e que na citada notificação, a RK1 confessou sua pretensão de impor condições não previstas no Contrato Preliminar que daria sequência ao negócio. Conclui que essa conduta entretanto, não está respaldada pelo ordenamento jurídico brasileiro uma vez que a RK1 se obrigou expressamente a contratar a Legacy para construção do empreendimento, sob a modalidade de administração, como parte da sua contraprestação pelo recebimento da opção de compra do terreno situado na Rua Vinícius de Moraes . Requer a concessão dos efeitos da tutela antecipada para: (i) suspender imediatamente as obras de construção do empreendimento imobiliário residencial situado na Rua Vinícius de Moraes, nº 243, Ipanema, Rio de Janeiro - RJ, sob pena de multa a ser arbitrada por esse MM. Juízo; e (ii) determinar a expedição de ofício ao 5º Ofício do Registro de Imóveis dessa cidade para averbar na matrícula do imóvel a existência e tramitação da presente demanda (matrícula nº 61486) Requer , ao final: (i) o julgamento final de procedência dos pedidos iniciais para confirmar a tutela antecipada e conceder à Legacy o direito a executar o contrato, nos termos do artigo 463 do Código Civil, com a assinatura do contrato final para que exerça administração da obra de construção empreendimento imobiliário a ser erguido na Rua Vinícius de Moraes, nº 243, Ipanema; (ii) caso esse MM. Juízo considere descabida a execução específica do contrato ou a mesma se tornar impossível, o que se admite para argumentar, que a obrigação seja convertida em perdas e danos, nos termos do artigo 465 do Código Civil e dos artigos 499 e 816 Código de Processo Civil, condenando-se a RK1 nos consectários previstos no art. 404 do Código Civil, aos ônus sucumbenciais dos arts. 82, §2º, e 85, do CPC, e: ii.1 - ao pagamento a que faria jus a Legacy a título de honorários no percentual 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra caso tivesse sido cumprido o contrato, cujo valor deverá ser apurado em perícia técnica ou, alternativamente, ser utilizado o orçamento elaborado pela construtora que executar e administrar a obra do empreendimento objeto dessa ação; ii.2 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar ou, no mínimo, perdeu a chance de auferir, no que toca aos ganhos decorrentes das modificações das unidades residenciais, cujo quantum deverá ser objeto de liquidação quando da execução; ii.3 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar ou, no mínimo, perdeu a chance de auferir a título de prêmio por economia na realização da obra, que deverá ser objeto de eventual liquidação de sentença; ii.4 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar com a exposição de sua marca no local do empreendimento, uma das áreas mais valorizadas economicamente da cidade, cujo quantum deverá de ser fixado em sede de liquidação de sentença; (iii) na remota hipótese de V. Exa. entender ser imprópria a execução específica do contrato ou sua conversão em perdas e danos, o que se admite em respeito ao princípio da eventualidade, o contrato deverá ser resolvido por inadimplemento da RK1, com a restituição da opção de compra à Legacy, consubstanciada na fixação por este MM. Juízo de prazo razoável para que possa a própria Legacy exercer sua opção de compra perante à RK1 por meio do pagamento do valor que esta desembolsou para a aquisição do imóvel sito na Rua Vinícius de Moraes, nº 243, Ipanema, conforme o artigo 497 do CPC, sem prejuízo, também, das perdas e danos . As fls. 135/138 determinou-se : Defiro, parcialmente a liminar para que se anote junto ao R.I. a existência da presente demanda na forma do art artigo 167, II, 12, da Lei nº 6.015/73, consoante ilustra a seguinte ementa: 0010769-14.2013.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. HENRIQUE DE ANDRADE FIGUEIRA - Julgamento: 06/03/2013 - QUINTA CAMARA CIVEL PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRAUDE. ANOTAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu a antecipação de tutela para anotar a indisponibilidade do imóvel na respectiva matrícula, pois segundo a Agravante o bem de sua propriedade foi vendido sem consentimento e por fraudadores. A escritura pública de compra e venda a princípio comprova a alienação do bem, e ostenta presunção de licitude, motivo por que o pedido de indisponibilidade não prospera. No entanto, possível determinar a averbação no registro de imóveis da existência da ação como autoriza o artigo 167, II, 12, da Lei nº 6.015/73, até como precaução a terceiros de boa fé que porventura se interessem pela propriedade do bem. Recurso parcialmente provido. Oficie-se ao R.I. para anotação junto à matrícula do imóvel objeto da lide da existência da presente demanda. Instrua-se com cópia da inicial e da certidão imobiliária. Comprove a parte autora sua protocolização em 5 dias Indefiro, por ora o pedido liminar relativo a suspensão das obras de construção, ante a necessidade de oitiva da parte contrária e, inclusive, dilação probatória, até porque o prosseguimento das mesmas não impedirá a autora de obter o respectivo ressarcimento pelos prejuízos alegados. Retifique-se o valor da causa o qual deve corresponder ao valor do empreendimento, até porque ante a natureza do contrato e do empreendimento objeto da lide, não se justifica e nem se mostra compatível o valor de cem mil reais atribuído. Venha a complementação dos recolhimento no prazo de quinze dias Certificada a regularidade dos recolhimentos das custas/taxa judiciária, cite-se , por OJA, com prioridade. Certificada a insuficiência, venha a complementação, no prazo de dez dias, sob pena de cancelamento da distribuição. Indefiro, por ora, o acautelamento requerido eis que os respectivos áudios deverão ser exibidos em audiência ou perícia a serem oportunamente designadas. As fls. 180/181 determinou-se : Às fls. 159/161, o autor apresenta embargos de declaração em face da parte da decisão de fls. 135/138 que determinou a retificação do valor da causa o qual deve corresponder ao valor do empreendimento, até porque ante a natureza do contrato e do empreendimento objeto da lide, não se justifica e nem se mostra compatível o valor de cem mil reais atribuído . Aduz obscuridade da decisão embargada eis que não definiu o que seria o valor do empreendimento . Aponta dúvida se a menção ao empreendimento se refere ao custo total da obra (que não se sabe qual é, exatamente, porque a Ré se nega a cumprir o contrato celebrado com a Autora e que é alvo de discussão nesta lide) ou ao valor a que a Legacy faria jus ao executar o contrato de fls. 51/54, situação que também dependeria de perícia para sua liquidação . Requer que seja esclarecido o que se entende como empreendimento, a permitir que se atribua à causa valor correspondente ao valor do empreendimento, vez que o pedido principal é de execução do contrato e o pedido controvertido do contrato, de administração da obra, é ilíquido . Alternativamente, requer o recebimento da presente petição como Emenda à Inicial, atribuindo-se à causa para fins estritamente fiscais e sem qualquer possibilidade de limitação para o pleito autoral, o valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), único valor determinado no contrato de fls. 51/54, não obstante tal cláusula contratual não seja controvertida nos autos e nem objeto precípuo dessa demanda . É o relatório. Decido. Conforme ressaltado pelo próprio autor em seus embargos de declaração, o presente processo tem por objetivo a execução da carta de intenções de fls. 51/53, o qual tem o valor de R$5.650.000,00 (cinco milhões e seiscentos e cinquenta mil reais), valor da opção de compra do terreno, conforme se vê às fls. 51, pretensão da autora, vale dizer, proveito econômico perseguido pela parte autora nos termos do art. 292, §3º do CPC/2015. Assim, recebo e acolho em parte os embargos de declaração para esclarecer que o valor da causa deve corresponder ao valor da opção de compra do terreno contida na carta de intenções de fls. 51/54. Ao autor, em 15 dias, para emendar a inicial a fim de retificar o valor da causa para o valor de R$5.650.000,00 (cinco milhões e seiscentos e cinquenta mil reais). No mesmo prazo, venha a comprovação de complementação da taxa judiciária, sob pena de cancelamento da distribuição e consequente reconsideração da liminar deferida. As fls. 195 determinou-se : Recebo os embargos de declaração de fls. 188/191, tendo em vista a tempestividade. No mérito, contudo, nego-lhes provimento, visto que não consta do contrato acostado às fls. 51/53 e nem da documentação que instrui a inicial, a identificação do referido vendedor que arcaria com a parcela de R$ 5.000.000,00, constando no item c da carta de intenções os seguintes termos: Interessa ao OPCIONISTA vender para a GALT INC a opção de compra do terreno acima mencionado, pelo valor de R$ 5.650.000,00, que deverá ser exercitda tão logo o vendedor do terreno registre o imóvel em seu nome. Ante o exposto, o mencionado vendedor não foi identificado no instrumento de intenções. havendo, inclusive, como pedido a restituição da opção de compra à autora. Assim, mantenho a decisão embargada de fls. 180/181, proferida pela ilustre magistrada titular, tal como prolatada. Ao Autor para dar cumprimento à sua parte final e retificar o valor da causa para o valor de R$5.650.000,00 (cinco milhões e seiscentos e cinquenta mil reais). No mesmo prazo, venha a comprovação de complementação da taxa judiciária, sob pena de cancelamento da distribuição e consequente reconsideração da liminar deferida Emenda à inicial as fls. 204/205 requerendo (i) o julgamento final de procedência dos pedidos iniciais para confirmar a tutela antecipada e conceder à Legacy o direito a executar o contrato, nos termos do artigo 463 do Código Civil, com a assinatura do contrato final para que exerça administração da obra de construção empreendimento imobiliário a ser erguido na Rua Vinícius de Moraes, nº 243, Ipanema; (ii) caso esse MM. Juízo considere descabida a execução específica do contrato ou a mesma se tornar impossível, o que se admite para argumentar, que a obrigação seja convertida em perdas e danos, nos termos do artigo 465 do Código Civil e dos artigos 499 e 816 do Código de Processo Civil, condenando-se a RK1 nos consectários previstos no art. 404 do Código Civil, aos ônus sucumbenciais dos arts. 82, §2º, e 85, do CPC, e: ii.1 - ao pagamento a que faria jus a Legacy a título de honorários no percentual 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra caso tivesse sido cumprido o contrato, cujo valor deverá ser apurado em perícia técnica ou, alternativamente, ser utilizado o orçamento elaborado pela construtora que executar e administrar a obra do empreendimento objeto dessa ação; ii.2 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar ou, no mínimo, perdeu a chance de auferir, no que toca aos ganhos decorrentes das modificações das unidades residenciais, cujo quantum deverá ser objeto de liquidação quando da execução; ii.3 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar ou, no mínimo, perdeu a chance de auferir a título de prêmio por economia na realização da obra, que deverá ser objeto de eventual liquidação de sentença; ii.4 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar com a exposição de sua marca no local do empreendimento, uma das áreas mais valorizadas economicamente da cidade, cujo quantum deverá de ser fixado em sede de liquidação de sentença; As fls. 212/213 determinou-se: Diante da emenda à inicial, verifica-se que a parte autora desistiu do pedido subsidiário de resolução do contrato por inadimplemento da RK1, com a restituição da opção de compra à Legacy (item iii da petição inicial). Requer, outrossim, o direito de executar o contrato, com a administração da obra de construção do empreendimento imobiliário ou, de forma subsidiária, a conversão em perdas e danos, de forma que o valor da causa passa a ser outro. Afirma, assim, que não há, até o presente momento, valor líquido a ser efetivamente considerado para fins de valoração da causa. É o breve relatório. Passo a decidir. Recebo a entenda à inicial. O valor atribuído à causa pela parte autora é significativamente inferior ao benefício econômico que pleiteia. É requisito da peça inicial o pedido, com as suas especificações, nos termos do art. 319, IV, do CPC. Outrossim, nos termos do art. 322, o pedido deve ser certo. Admite-se pedido genérico quando não for possível auferir, de início, as consequências do fato objeto da lide. A parte autora foi instada a corrigir o valor da causa e não o fez, sob o argumento de que não pode mensurar neste momento o benefício econômico. Em um dos pedidos, a parte autora postula: ii.1- ao pagamento a que faria jus a Legacy a título de honorários no percentual 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra caso tivesse sido cumprido o contrato, cujo valor deverá ser apurado em perícia técnica ou, alternativamente, ser utilizado o orçamento elaborado pela construtora que executar e administrar a obra do empreendimento objeto dessa ação. À fl. 124 consta relatório com o custo aproximado da obra, qual seja, R$ 21.716.337,40. Calculando-se 18% desse valor, temos R$ 3.908.940,73. Desse modo, ainda que seja apenas um dos pedidos, vemos que ultrapassa, e muito, o valor atribuído pela parte autora. Insta salientar, ainda, que eventual diferença na taxa judiciária deverá ser cobrada na execução, caso os valores a serem executados ultrapassem o montante considerado para fins de recolhimento das custas na peça inicial. Ante o acima exposto, corrijo o valor da causa de ofício, com base no artigo 292, § 3º, do CPC, para que passe a constar o valor de R$ 3.908.940,73. Realizem-se as devidas alterações. Recolham-se as custas pertinentes. Intimem-se. As fls. 238/272 a pare autora aduziu e requereu: 1. A Legacy pretende a execução específica do contrato preliminar celebrado com a RK1, por meio do qual cedeu a opção de compra de terreno situado na Rua Vinícius de Moraes, no bairro de Ipanema, à RK1, interessada em construir um empreendimento imobiliário no local. 2. Em contrapartida à cessão da opção de compra do imóvel, a RK1 obrigou-se a contratar a Legacy para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) pela referida cessão. 3. Não bastasse a cláusula contratual expressa (cláusula 2.1, alínea c1) a Legacy sempre expôs com clareza, durante as tratativas, que a cessão só ocorreria caso fosse contratada para realizar a obra, tendo em vista que a contratação representava parte da remuneração desejada para alienar a sua posição. Além disso, o próprio comportamento das partes sempre incutiu na Legacy a legítima expectativa em concretizar a parceria comercial. 4. Não obstante, a RK1, sem qualquer permissão ou participação da Legacy, decidiu unilateralmente descumprir o contrato e optou por contratar outra construtora para fazer a obra. Numa tentativa de justificar seu inadimplemento flagrante e sua evidente má-fé, a RK1 enviou notificação extrajudicial à Legacy imputando falhas imaginárias para justificar a rescisão absolutamente infundada do pacto firmado entre as partes. 5. Porém, a notificação extrajudicial jamais poderia ter o condão de resolver unilateralmente o contrato diante da inexistência de cláusula resolutiva expressa no negócio jurídico celebrado e, também, da ausência de qualquer motivo legítimo para uma rescisão. Aliás, na falta de cláusula resolutiva expressa - como é o caso aqui -, ainda que existisse fundamento para a rescisão, seria indispensável que RK1 tivesse proposto ação judicial específica para se eximir do cumprimento de sua obrigação de contratação da Legacy, como afirma textualmente o artigo 474 do Código Civil. 6. Daí porque o contrato permanece, ainda hoje, vigente, produzindo os seus efeitos e podendo, por essa mesma razão, ser executado pela Legacy2 7. Todos esses fatos foram demonstrados pela Legacy na petição inicial e comprovados por meio de vasta documentação e correspondência entre as partes acostada às fls. 51/59 dos autos judiciais. 8. Nesse cenário, a probabilidade do direito da Legacy é patente. Tanto é verdade que V. Exa. deferiu parcialmente a tutela requerida no início da demanda, para que se anotasse junto ao Registo de Imóveis a existência da presente demanda, indeferindo, por outro lado, o pedido de suspensão das obras de construção ante a necessidade de oitiva da parte contrária e, inclusive, dilação probatória, até porque o prosseguimento das mesmas não impedirá a autora de obter o respectivo ressarcimento pelos prejuízos alegados . 9. Entretanto, há um fato novo e relevante que agrava o perigo de dano à Legacy, notadamente quanto ao perecimento do seu direito ao ressarcimento pelos prejuízos alegados (pedido alternativo para o caso de impossibilidade da execução específica do contrato, que consta destacado na própria decisão desse MM. Juízo de fls. 135/138). Trata-se da hipótese que impõe a necessidade da imediata intervenção judicial a fim de evitar a frustração do resultado útil do processo. 10. Recentemente, a Legacy apurou que a construção do empreendimento em questão já está em estágio avançado e com previsão de conclusão das obras já no próximo mês de dezembro (doc. 01): ... 11. A previsão de término das obras para o fim do ano corrente já vem sendo, inclusive, divulgada ao público (doc. 02): 12. Com efeito, a proximidade da conclusão das obras representa risco de dano iminente ao direito da Legacy, pois, caso se torne impossível a execução específica do contrato - o que já agora é bem provável, ao menos no que tange ao direito de construir -, a obrigação da RK1 deverá ser convertida em perdas e danos, a serem pagos em pecúnia. Ocorre, todavia, que, com a conclusão das obras, a RK1 terá cumprido seu objeto social e será extinta, fato que decorre da sua própria natureza jurídica. 13. Com efeito, a RK1 é uma Sociedade de Propósito Específico ( SPE )3, constituída sob a forma de sociedade limitada, que tem como atividade econômica principal a incorporação de empreendimentos imobiliários , tendo sido criada especificamente para o empreendimento objeto da presente ação judicial, como se vê de sua própria denominação social (RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA. - CNPJ Nº 28.414.633/0001-65 - doc. 03). 14. Como toda SPE, trata-se de sociedade criada com o propósito de executar um trabalho específico. Com isso, o empreendedor cria uma espécie de patrimônio afetado àquela obra e tenta se isolar dos riscos do empreendimento. O prazo de duração da SPE deve obrigatoriamente ser limitado ao objeto específico e determinado, sendo, por definição, extinta ao final da empreitada, com a distribuição dos resultados aos seus sócios. 15. Vale dizer: uma vez concluída a obra - o que ocorrerá em breve, segundo os empreendedores - os lucros remanescentes do empreendimento serão imediatamente rateados entre os sócios da RK1, se é que já não o foram, e a sociedade será extinta. Consequentemente, caso esta demanda seja julgada procedente, o que é bem provável, existe um risco sério e grave de perecimento do direito da Legacy de ser ressarcida em caso de vitória, por força da simples inexistência da empresa ré nesta demanda. 16. Nesse sentido, o que ora se requer é tão-somente que seja assegurado por este MM. Juízo que a RK1 não irá dilapidar o seu patrimônio, tampouco iniciar rateio dos dividendos decorrentes da atividade específica relativa ao empreendimento, até o desfecho da presente demanda. 17. Importante ressaltar que o ressarcimento pecuniário a que fará jus a Legacy deverá necessariamente englobar os danos emergentes, estes correspondentes à taxa de administração de 18% (dezoito por cento) sobre o valor da obra, bem como as receitas a que a Legacy faria jus em virtude das modificações nas unidades residenciais, o prêmio por economia da obra, a exploração do espaço publicitário e a divulgação da marca, o que torna ainda mais evidente a necessidade da concessão da tutela de urgência para o fim de garantir o resultado útil deste processo. 18. Como não há como mensurar, no presente momento processual, os prejuízos causados à Legacy, deve ser garantido, ao menos, o valor de R$ 3.908.940,73 (três milhões, novecentos e oito mil, novecentos e quarenta reais e setenta e três centavos), correspondente ao valor da causa fixado de ofício por V. Exa. à fl. 213 dos autos. 19. Por outro lado, não há que se falar em irreversibilidade da medida uma vez que não se pleiteia aqui, por evidente, a subtração de qualquer valor da RK1, mas a mera indisponibilidade dos recursos a fim de resguardar futura execução. Em caso de improcedência dos pedidos autorais, o que definitivamente não se espera que vá ocorrer, os valores estarão naturalmente à disposição da RK1. 20. Em suma, encontram-se presentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela de urgência pleiteada, à luz dos artigos 139, IV, c/c 300 do CPC, que terá o condão de preservar os direitos da Legacy e a efetividade da tutela jurisdicional que se persegue por meio da presente demanda. 21. Por todo o exposto, roga-se a esse MM. Juízo que se digne a conceder a tutela antecipada de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC, a fim de determinar a penhora online nas contas da RK1 (RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA. - CNPJ Nº 28.414.633/0001-65) até o valor de R$ 3.908.940,73 (três milhões, novecentos e oito mil, novecentos e quarenta reais e setenta e três centavos), bem como que a RK1 se abstenha de praticar quaisquer atos que possam frustrar a futura execução das perdas e danos. 22. Subsidiariamente, pugna a Legacy pela concessão da tutela antecipada de urgência, a fim de determinar, ao menos, que a RK1 se abstenha até a decisão final da presente demanda de (a) distribuir a seus sócios lucros ou qualquer benefício econômico decorrentes do empreendimento objeto da lide, assim como (b) contrair empréstimos, constituir dívidas ou onerar seu patrimônio, de modo a prejudicar a efetividade de futuro provimento jurisdicional favorável à Legacy nesta lide. 23. Por fim, informa a Legacy que as custas legais pertinentes já foram devidamente recolhidas, como se verifica da GRERJ Eletrônica em referência (70626491345-07). A fl. 274 determinou-se : 1.Fls. 238/244: Para a apreciação da tutela de urgência, ao autor para juntar a cópia dos atos constitutivos da ré. 2.Sem prejuízo, designo audiência de conciliação para o dia 27.09.2019 às 14:00h. Cite(m)-se o(s) réu(s), para que compareça(m) à audiência de conciliação designada, acompanhado(s) de advogado ou de defensor público, cientificando-o(s) de que sua ausência injustificada será considerada ato atentatório à dignidade de justiça e ensejará imposição de multa (art. 334, §8º, NCPC). Faça-se constar do mandado a advertência de que o prazo para oferecimento da contestação será de 15 (quinze) dias, contados da data da audiência de conciliação (art. 335, I, NCPC). Fica a parte autora intimada para comparecimento, na pessoa de seu advogado (art. 334, §3º, NCPC), ciente de que sua ausência injustificada à audiência será considerada ato atentatório à dignidade de justiça e ensejará a imposição de multa (art. 334, §8º, NCPC). Publique-se. As fls. 289/315 a pare autora aduziu e requereu: requerer a V. Exa. a juntada do anexo contrato social da RK1 (doc. 01), que evidencia que: i) a administração da sociedade pode levantar balanços mensais, bimestrais, trimestrais e semestrais, para fins de distribuição de dividendos (cláusula Sétima); e ii) a sociedade poderá ser dissolvida e liquidada por deliberação dos sócios a qualquer momento (cláusula Dez), o que certamente ocorrerá com a conclusão das obras e a venda total das unidades restantes. Note-se que 3 (três) das 7 (sete) unidades já foram vendidas pela empresa Ré e, muito provavelmente, os lucros decorrentes das vendas, se já não foram distribuídos para os sócios estão na iminência de ser (fls. 251). Consequentemente, há grave risco de perecimento do direito da Legacy de ser ressarcida em caso de vitória, seja por força da prévia distribuição dos dividendos, ou até mesmo pela possível inexistência da RK1 ao final da demanda. Por todo exposto, espera e confia a Autora que V. Exa. concederá a tutela antecipada de urgência requerida às fls. 238/244. As fls. 326/460 a ré aduziu e requereu: 1. No dia 02.08.2019, a Ré, ora Suplicante, recebeu certidão de ônus reais atualizada do bem imóvel situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, Rio de Janeiro (doc. 1 anexo), na qual constou, para a sua surpresa, o ajuizamento da presente ação de conhecimento temerária pela Autora, ora Suplicada, que pretende, por meio do requerimento de fls. 238/272 e de fls. 289/315, a concessão, liminarmente e sem a oitiva da parte contrária, de grave provimento de urgência antecipatório de penhora e outras medidas que, por sua vez, configura precipitada e seríssima constrição à atividade societária e econômica da Ré, ora Suplicada, verbis: ... 2. Outrossim, infere-se do despacho desse MM. Juízo (fls. 274 e fls. 279) que, após a designação da audiência de conciliação para o dia 27.09.2019, às 14h, foi determinada a juntada de cópia dos atos constitutivos da Ré, ora Suplicante, para a apreciação da sobredita tutela de urgência antecipada, verbis: ... 3. São, pois, falaciosos, os frágeis fatos alegados pela parte Autora, ora, Suplicada na sua petição inicial aditada diversas vezes nestes autos de fls. 02/315 , os quais serão refutados e impugnados um a um, na oportunidade própria (art. 335, I, do CPC). 4. Quanto ao requerimento de tutela de urgência antecipada postulada pela parte Autora, ora Suplicada, que pretende impor, liminarmente, sérias e graves restrições societários e econômicas à parte Ré, ora Suplicante, que ingressa espontaneamente nos autos da presente ação de conhecimento, roga a V. Exa. a concessão de prazo de 10 (dez) dias para manifestação específica , permitindo-se a juntada de documentos relevantes, em apreço às garantias constitucionais (i) da ampla defesa, (ii) do contraditório, (iii) do devido processo legal e (iv) da isonomia/paridade de tratamento (art. 5º, caput, LIV e LV, da CF/88; art. 1º, 7º e 9º do CPC). 5. Sem prejuízo dos relevantes fatos que serão demonstrados, por meio de importantes documentos hábeis pela parte Ré, ora Suplicante, na sua futura manifestação requerida alhures, tenha-se presente, desde logo, que, ao primeiro olhar (primo ictu oculi), não estão presentes os requisitos fumus bonis iuris e periculum in mora para a concessão gravíssima tutela liminar de urgência antecipatória constritiva dos direitos societários e patrimoniais da Suplicante (art. 300 do CPC), acarretando, outrossim, periculum in mora inverso em prejuízo dos compromissos sociais com os empregados, os fornecedores e, ainda, os clientes-consumidores (art. 300, §3º, do CPC). 6. Deveras, sem que prestar qualquer caução real ou fidejussória para a concessão da gravíssima tutela liminar de urgência antecipatória constritiva (art. 300, §1º, do CPC), a parte Autora, ora Suplicada, alega, como fundamento do periculum in mora, que a sociedade Ré RK1, cumprindo o seu objeto com a conclusão das obras do referido empreendimento imobiliário, será extinta ao final da empreitada com a consequente distribuição de resultados aos seus s ócio, ensejando o risco de frustrar a sua futura execução. 6. Com o devido respeito, trata-se de flagrante engano da parte Autora, ora Suplicada, na medida em que a sociedade Ré RK1, constituída em 14.08.2017 (doc. 2 anexo), (i) possui amplo objeto social com diversas outras atividades empresariais (Cláusula Segunda) e que (ii) a sua duração será de 30 (trinta) anos, renovável sucessiva e automaticamente por períodos de 10 (dez) anos (Cláusula Terceira), sepultando, definitivamente, a equivocada alegação da Autora de que a mesma será extinta em virtude da sua própria natureza social. Senão vejamos: ... 7. Não obstante, a sociedade Ré RK1 e seus sócios são solventes (não há qualquer prova produzida pela Autora em sentido contrário) e regularmente ativos na Secretaria da Receita Federal (doc. 3 anexo), cumprindo registrar, por relevante, que a holding sócia ROARK 154, constituída em 19.10.2017, (i) tem por objeto social participação em diversos empreendimentos imobiliários e em outras sociedades (Cláusula Segunda) e que (ii) a sua duração será de 30 (trinta) anos, renovável sucessiva e automaticamente por períodos de 10 ( dez) anos (Cláusula Terceira) (doc. 4 anexo): ... 7. Pontue-se, por relevante, que a holding sócia ROARK 154 - em conjunto com os demais sócios da Ré, ora Suplicante -, em consonância com o seu objeto social (com participação em diversos empreendimentos imobiliários ; doc. 5 anexo) também desenvolve, entre outros na Zona Sul 1 , empreendimento imobiliário, em fase de construção, localizado na Rua Barão da Torre, nº 107 e 107-A, Ipanema, Rio de Janeiro (doc. 6 anexo), adquirido em outubro de 2018 (doc. 7 anexo). 8. Ainda sem prejuízo da futura manifestação específica requerida alhures pela parte Ré, ora Suplicante, não se vislumbra o requisito do fumus bonis iuris acerca da suposta efetiva probabilidade da execução de um crédito líquido, certo e exigível no valor de R$3.908.940,73 (três milhões, novecentos e oito mil, novecentos e quarenta reais e setenta e três centavos), mormente tratando -se de um processo de conhecimento que sequer teve a sua fase postulatória encerrada e que exigirá a oportunidade de produção de provas documental, oral e técnica pericial. 9. Ao contrário do alegado pela parte Autora, ora Suplicada, que deu causa ao encerramento, por justo motivo, das tratativas preliminares constantes da Carta de Intenções - sem assinatura de testemunhas (fls. 53) - (doc. 8 anexo) acerca das negociações de um futuro contrato de construção (em regime de obra por administração com preço máximo garantido ) 2 , não há na alínea c) da Cláusula 2ª da Carta de Intenções (fls.51/53) o valor do custo total da obra que seria futuramente ajustada, verbis: ... 10. Com efeito, da leitura da Carta de Intenções não há elemento essencial custo total da obra (quantum) do contrato de obra por administração ajustado consensualmente e por escrito entre as partes 3 . 11. Decerto que não apenas o elemento essencial do preço total da obra - base de cálculo da pretensão autora - que não foi ajustado por ocasião da assinatura da Carta de Intenções , sujeitando-se a elaboração de um orçamento com Orçamentista contratado para esse fim, mas, também, outros elementos necessários (v.g., divisão entre as partes de eventual economia no orçamento futuro) 4 também seriam posteriormente ajustados, de forma consensual, nas negociações do futuro contrato de construção de obra por administração (com preço máximo garantido), conforme declarado por Ricardo Cardoso Freitas, presente à reunião realizada entre as partes no dia 13.07.2017 (doc. 9 anexo): ... 12. Logo, diante da ausência do elemento essencial custo total da obra (quantum) e de outros elementos necessários que seriam ajustados de comum acordo pelas partes, não há que se falar em contrato preliminar (art. 462 do CC) 5 e, muito menos, também não há contrato definitivo de construção de obra por administração com preço máximo garantido (art. 59 da Lei nº 4.591/64) 6 . 13. Destarte, a Carta de Intenções , notadamente quanto à alínea c) da Cláusula 2ª da (fls.51/53), não representa título executivo hábil, líquido, certo e exigível para deflagrar prima facie as graves medidas constritivas postuladas pela Autora, ora Suplicada, impondo-se o regular desenvolvimento do presente processo cognitivo, com a observâncias das plenas garantias processuais, sobretudo o direito à produção de provas. 14. Por fim, é cediço que não se deve confundir valor da causa unilateralmente indicado pela parte Autora (art. 292 do CPC) 7 - ou mesmo fixado provisoriamente, de oficio, pelo Juiz -, com os requisitos certeza, liquidez e exigibilidade de um título executivo hábil (art. 783 do CPC) 8 - inexistente neste processo - apto à deflagrar in limine as referidas medidas constritivas postuladas que representam sérias e graves restrições aos direitos societários e patrimoniais da parte Ré, ora Suplicante. 15. Por tais razões, a Ré, ora Suplicante, requer a V. Exa. a concessão de prazo de 10 (dez) dias para manifestação específica , para demonstrar a ausência dos requisitos legais para o deferimento da referido tutela liminar de urgência antecipatória constritiva, oportunizando-se, assim, a juntada de meios de prova legais para a adequada apreciação desse MM. Juízo (art. 369 do CPC). As fls. 477/758 a ré requereu: (...) 97. Por tais razões, tendo em vista a ausência dos requisitos legais, a Ré RK1 VINICIUS SPE e a sua Assistente ROARK 154 requerem a V. Exa. o INDEFERIMENTO da tutela liminar de urgência antecipatória constritiva requerida precipitadamente pela Autora LEGACY. 98. A Assistente ROARK 154 requer a sua admissão neste feito na qualidade de assistente simples da Ré RK1 VINICIUS. 99. A Ré RK1 VINICIUS SPE e a Assistente ROARK 154 informam que estão regularmente representadas nestes autos, conforme instrumento s de mandatos (doc. 1 e 2 anexos) Audiência de conciliação infrutífera a fl. 784. As fls. 488/791 indeferiu-se tutela de urgência nos seguintes termos: 1.Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE PERDAS E DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA proposta por LEGACY ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA ( Legacy ) em face de RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA ( RK1 ). Às fls. 238/244 requer a concessão da TUTELA DE URGÊNCIA , nos termos do artigo 300 do CPC, a fim de determinar a penhora online nas contas da RK1 (RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA. - CNPJ Nº 28.414.633/0001-65) até o valor de R$ 3.908.940,73 (três milhões, novecentos e oito mil, novecentos e quarenta reais e setenta e três centavos), bem como que a RK1 se abstenha de praticar quaisquer atos que possam frustrar a futura execução das perdas e danos. Subsidiariamente, pugna a Legacy pela concessão da tutela de urgência, a fim de determinar, ao menos, que a RK1 se abstenha até a decisão final da presente demanda de: (a) distribuir a seus sócios lucros ou qualquer benefício econômico decorrentes do empreendimento objeto da lide, assim como (b) contrair empréstimos, constituir dívidas ou onerar seu patrimônio, de modo a prejudicar a efetividade de futuro provimento jurisdicional favorável à Legacy nesta lide. Para tanto, alega que a Legacy pretende a execução específica do contrato preliminar celebrado com a RK1, por meio do qual cedeu a opção de compra do terreno situado à Rua Vinícius de Moraes, no bairro de Ipanema, à RK1, interessada em construir um empreendimento imobiliário no local. Narra que em contrapartida à cessão da opção de compra do imóvel, a RK1 obrigou-se a contratar a Legacy para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) pela referida cessão, conforme cláusula contratual expressa (cláusula 2.1, alínea c1). Destaca que sempre expôs com clareza, durante as tratativas, que a cessão só ocorreria caso fosse contratada para realizar a obra, tendo em vista que a contratação representava parte da remuneração desejada para alienar a sua posição. Além disso, sustenta que o próprio comportamento das partes incutiu na Legacy a legítima expectativa em concretizar a parceria comercial. Informa que concretizada a cessão da opção e aquisição definitiva do terreno pela RK1, as Partes partiram para detalhar e reduzir a termo as obrigações que assumiram no Contrato Preliminar no tocante à construção. À época, inclusive, a Legacy iniciou os trabalhos com a cotação de preços e propostas relativos aos projetos da obra que seriam submetidos à RK1 (doc. 7). Destaca, contudo, que para surpresa da Legacy, a RK1 alterou completamente o seu comportamento e, contrariando tudo o que havia afirmado até então, passou a impor exigências objetivamente incompatíveis com o modelo previamente contratado com a Legacy, em total afronta às condições originais pactuadas entre as Partes. Relata que a ré em verdade não queria contratar a Legacy para realizar a construção, mas sim, protelar a execução do contrato para excluí-la do negócio com a transferência da propriedade definitivamente para si e, depois, implementar uma solução mais lucrativa para erguer o empreendimento. Destaca, então, que foi notificada pela ré para comunicar que não iria cumprir o contrato. Na citada notificação, a RK1 confessou sua pretensão de impor condições não previstas no Contrato Preliminar que daria sequência ao negócio. Conclui que a notificação extrajudicial jamais poderia ter o condão de resolver unilateralmente o contrato diante da inexistência de cláusula resolutiva expressa no negócio jurídico celebrado e, também, da ausência de qualquer motivo legítimo para uma rescisão. Conferido o contraditório à Ré, às fls. 477/517, manifestou-se pelo indeferimento da tutela da urgência. Para tanto, esclarece que, desde logo, uma Carta de Intenções instrumentalizou as negociações preliminares 10 , cujo objetivo era preparar um futuro contrato, sem efeito de obrigatoriedade entre as partes, a fim de permitir os necessários estudos preliminares; a análise de documentos legais e societários, (v.g. due diligence) e a verificação das condições de viabilidade do futuro negócio. Ressalta que a pretensão indenizatória pauta-se em equivocada premissa acerca da qualificação da sobredita Carta de Intenções firmada em 13.07.2017, com a Ré RK1 VINICIUS (sem assinatura de testemunhas), o qual, definitivamente, não é um contrato preliminar contendo um acordo consensual sobre todos os elementos constitutivos (gerais e específicos) dos negócios a serem firmados. Destaca que a Autora LEGACY, por seu sócio Raphael Obadia, foi quem deu causa ao encerramento das negociações acerca do futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido, não fazendo jus a qualquer indenização material e/ou moral. Informa que a Ré RK1 VINICIUS SPE é uma sociedade empresária limitada, constituída em 14.08.2017 (352/364), (i) possui amplo objeto social com diversas outras atividades empresariais (Cláusula Segunda), inclusive a incorporação de edificações próprias e em condomínio - e (ii) a sua duração será de 30 (trinta) anos, renovável sucessiva e automaticamente por períodos de 10 (dez) anos (Cláusula Terceira). Narra, ainda, a dinâmica das tratativas negociais, que detalham a dinâmica dos fatos ocorridos do seu ponto de vista, que afastariam o dever de indenizar. É o breve relatório. Decido. A TUTELA DE URGÊNCIA, prevista no art. 300 do NCPC, somente será deferida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito, bem como o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Preceitua, ainda, o § 3º do referido dispositivo que a tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos práticos por ela produzidos. No caso em tela, entendo que a situação de fato exposta na petição inicial não importa, em virtude de eventual demora natural do processo, risco de dano concreto, atual, grave e irreparável ou de difícil reparação para o direito material afirmado. A parte autora fundamenta o pedido de tutela de urgência na possibilidade de o patrimônio da ré ser esvaziado diante do término das obras, por se tratar de sociedade com propósito específico. Apesar de a ré de fato ser uma sociedade de propósito especifico, não restou demonstrado nenhum ato com intuito de fraudar futura e eventual execução proveniente de condenação neste processo. Ao contrário, verifica-se que a ré é composta por sociedade que tem duração por prazo determinado de 30 (trinta) anos, renovável sucessiva e automaticamente, que pleiteou, inclusive, o ingresso espontâneo na presente demanda como assistente, por se tratar de controladora da ré. Neste momento, portanto, mostra-se prematura a concessão da tutela de urgência requerida, seja mediante a realização de bloqueio para indisponibilidade dos ativos financeiros, seja pela vedação da distribuição de lucros, considerando que não foi demonstrado, repita-se, nenhum ato com intuito de esvaziar o patrimônio da ré, a fim de frustrar eventual condenação proferida neste processo. Assim, reputo ausente, no caso, um dos requisitos legais para a concessão tutela de urgência - o risco de dano concreto, atual grave e de difícil reparação ao direito material afirmado pela demandante ou ao resultado útil do processo em decorrência do tempo de sua duração do processo. Posto isso, INDEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA postulada. 2. À parte autora sobre o requerimento de ingresso na lide como assistente formulado pela sociedade ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. 3. Aguarde-se o transcurso do prazo para contestar. Contestação com reconvenção as fls. 806/1580 alegando que , Raphael Obadia, signatário da procuração de fls. 29 e único sócio administrador da Autora LEGACY (contrato social; fls. 36) apto à representação da sociedade em juízo 3 , não compareceu pessoalmente à audiência de conciliação realizada no dia 27.09.2019 (sexta-feira), consoante a assentada acostada às fls. 784. Cabe anotar que, no mesmo dia 27.09.2019, poucas horas antes da audiência (11h46), a Autora LEGACY, por meio da petição de fls. 771, juntou às fls. 772/776, procuração pública do sócio administrador Raphael Obadia para o seu pai e também sócio (pro forma) Inácio Leão Obadia 4 , o qual, diga-se de passagem, não participou das tratativas negociais do seu filho Raphael Obadia junto à Ré RK1 VINICIUS e a sua Assistente ROARK 154. E mais Exa., no início da audiência de conciliação, indagado sobre o motivo da ausência do sócio administrador Raphael Obadia, seu pai Inácio Leão Obadia respondeu que Raphael Obadia estava em viagem e que esperava que um dia ele retornasse. Deveras, a mudança de residência/domicílio do único sócio administrador Raphael Obadia da Autora LEGACY para o exterior é corroborada pela extensão dos poderes da procuração pública de 05 (cinco) páginas (fls. 772/776), que contém amplos e gerais poderes para rea lizar operações bancárias em distintas instituições financeiras (Bradesco, Itaú, Santander, CEF etc.), dispor sobre imóveis, vender e transferir o seu automóvel (Kia Sorento ano 2015, Cinza, Placa LSQ 4835), representa-lo junto às concessionárias (Embratel, Telemar, Claro, Oi, Vivo, Nextel etc.), ao Ministério da Fazenda, aos Consulados e Embaixadas, etc . Relata que a Ré RK1 VINICIUS teve conhecimento que a esposa de Raphael Obadia, Veronica Obadia, ofertou, na sua página do facebook, diversos utensílios domésticos e mobiliários para venda até o dia 31.07.2019, declarando expressamente que a venda era por motivo de mudança de país (Doc. 03 anexo), contendo os seguintes dizeres: BAIXAMOS MUITO OS PREÇOS!!! PRA SAIR ATÉ DIA 31/07!!! MEGA OPORTUNIDADE DE MÓVEIS DE SUPER QUALIDADE. VENDENDO POR MOTIVO DE MUDANÇA DE PAÍS . Aduz que Consoante o disposto no art. 83 do CPC, o autor, brasileiro o estrangeiro, que residir fora do Brasil ou deixar de residir no país ao longo da tramitação de processo, prestará caução suficiente ao pagamento das custas e dos honorários de advogado da parte contrária nas ações que propuser, se não tiver no Brasil bens imóveis que lhes assegurem o pagamento. Tenha-se presente que a parte Ré RK1 VINICIUS e a Assistente ROARK 154 também deduziram pretensão reconvencional com vistas à condenação da parte Autora LEGACY por perdas e danos materiais e morais (arts. 52, 186, 187, 402, 403, 937 do CC), bem como por danos processuais (arts. 79, 80, 81, 302, parágrafo único, do CPC) . Frisa que trata-se de exigência que constitui pressuposto processual e que, por isso, deve ser satisfeita antes que se dê prosseguimento na presente demanda, de tal sorte que requer-se a esse MM. Juízo que se digne determinar à Autora LEGACY que preste caução real e/ou fidejussória para os fins específicos das despesas processuais e honorários advocatícios (arts. 84 e 85 do CPC) em valor não inferior a R$100.000,00 (cem mil reais) . Pontua que Após o ajuizamento da presente demanda em 03.12.2018, a Autora LEGACY, por meio da petição de fls. 204/205, datada de 03.06.2019, já informou que, diante do status avançado da execução da obra, foi apresentada nova emenda à inicial para desistir do pedido subsidiário de resolução do contrato por inadimplemento da RK1 com a restituição da opção de compra à Legacy (item ii da petição inicial). Sem embargo da desistência expressamente manifestada pela parte Autora LEGACY, tenha-se presente que a Autora LEGACY também carecia de interesse processual acerca do sobredito pedido (art. 485, VI, do CPC) . Como dito alhures, a Ré RK1 VINICIUS já adquiriu legitimamente o imóvel (terreno) situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, Rio de Janeiro, da proprietária CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, desde o dia 15.09.2017 (escritura de pro messa de compra e venda de fls. 572/577, certidão de ônus reais R.17/61.486 de fls. 338; escritura de compra e venda de fls. 582/585, datada 20.12.2017, certidão de ônus reais R.19/61.486 de fls. 338). A Ré RK1 VINICIUS pagou o preço de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) à proprietária CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, e a quantia de R$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) à Autora LEGACY e àqueles por ela indicados . Destaca que Decorridos aproximadamente 2 (dois) anos da legítima aquisição pela Ré RK1 VINICIUS do sobredito imóvel (terreno) situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, e não tendo a Autora LEGACY depositado em juízo o seu preço de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e o valor de R$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) que recebeu da Ré RK1 VINICIUS, evidencia -se, portanto, a falta dos requisitos específicos de procedibilidade da sua pretensão de adjudicação compulsória travestida de restituição da opção de compra e tutela específica . Outrossim, a pretensão de restituição da opção de compra formulada pela Autora LEGACY exigiria à antecedente anulação do legítimo negócio jurídico de compra e venda realizado entre a Ré RK1 VINICIUS e a então proprietária CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A. A sua petição inicial não menciona uma única linha sobre o fundamento jurídico e fato pertinente para a anulação (desfazimento) do referido negócio jurídico de compra e venda . Ressalta que a Autora LEGACY não possui um instrumento contratual de opção de compra do referido imóvel (terreno), assinado pelos representantes legais da ex-proprietária CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, mas apenas teria uma mensagem eletrônica ( e-mail) que não está juntada nestes autos, a qual, sob nenhuma hipótese, pode ser qualificada como um contrato hábil (arts. 104, III, 108, e 166, IV, do CC) para o exercício da ação de adjudicação compulsória de bem imóvel (restituição da opção de compra e sua tutela específica). Por derradeiro, apenas por amor ao debate, a pretensão de restituição da opção de compra (rectius: adjudicação compulsória) com a consequente anulação incidental da escritura de compra e venda celebrada entre a Ré RK1 VINICIUS e a CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A., de sorte que seria impositiva a citação da vendedora CHAMONIX, na qualidade de litisconsorte passivo necessário unitário (art s. 114, 115 e 116 do CPC) . Pondera que a Autora LEGACY também carece de interesse processual (utilidade prática e adequação) acerca dos sobreditos pedidos (art. 485, VI, do CPC). De acordo com a cláusula sexta do contrato social da Autora LEGACY 10 , caberá exclusivamente ao sócio Raphael Obadia a administração da sociedade, representando-a com os poderes e atribuições em juízo e na s relações com terceiros. Com efeito, o único sócio-administrador da Autora LEGACY, o engenheiro Raphael Obadia, mudou-se para o exterior com toda a sua família, mais precisamente para a cidade do Porto em Portugal e, segundo o seu pai, Inácio Leão Obadia, espera-se que um dia ele retorne. Também não há comprovação pela Autora LEGACY, por meio do seu único administrador e sócio Raphael Obadia que também é o único engenheiro da empresa (Resolução CONFEA nº 1048/2013) 11 , permanece atuando com regularidade no segmento empresarial da construção civil (ao que tudo indica também não há novas atividades da construção de edificações nos anos de 2018 e 2019) . Argumenta que Para ortanto, evidencia-se que não há utilidade/necessidade prática (i) na suspensão da construção do empreendimento imobiliário ( 243 Vinicius ) e/ou (ii) na contratação da Autora Legacy para sua construção, mormente porquanto a sua construção está sendo devidamente executada pela empresa contratada SENPRO ENGENHARIA (fls. 745/758) que venceu a concorrência privada com as empresas KLACON ENGENHARIA (fls. 730/742) e CONSTRUTORA SÃO BENTO (fls. 743/744) . Registra que Aliás, como reconheceu a própria Autora LEGACY, a conclusão da construção do empreendimento imobiliário ( 243 Vinicius ) está prevista para Dezembro/2019 (Doc. 06 anexo), de tal sorte que não é legítimo interromper a execução do contrato em curso com terceiro de boa -fé SENPRO ENGENHARIA (fls. 745/758). Caso contrário, ou seja, se pretenda interromper o presente contrato de construção em curso, também será imperiosa a citação da empresa SENPRO ENGENHARIA (fls. 745/758), na qualidade de litisconsorte passivo necessário e unitário (arts. 114, 115 e 116 do CPC). Por outro lado, é imperativo a Autora LEGACY, por meio de seu único sócio administrador Raphael Obadia, residente no exterior (Portugal) desde Agosto/2019, preste caução real e/ou fidejussória para obter a tutela de suspensão e/ou da sua contratação para a construção do referido imobiliário em fase avançada de conclusão (art. 300, §3º, do CPC). Outrossim, a Autora LEGACY não possui título hábil para exigir a sua compulsória contratação pela Ré RK1 VINICIUS, de maneira que também é inadequada a presente via procedimental . Sustenta que ao contrário do alegado pela parte Autora LEGACY, foi esta deu causa ao encerramento, por justo motivo, das tratativas preliminares constantes da Carta de Intenções - sem assinatura de testemunhas (fls. 53) - acerca das negociações de um futuro contrato de construção (em regime de obra por administração com preço máximo garantido) 13 , sendo certo que não há na alínea c) da Cláusula 2ª da Carta de Intenções (fls.51/53) o valor do custo total da obra que seria futuramente ajustada, verbis: c) que a construtora ser contratada pela ROARK ou por ela indicada seja a LEGACY, que terá garantido para si os honorários de administração da obra no montante de 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra . Alega que diante da ausência do elemento essencial custo total da obra (quantum) e de outros elementos necessários que seriam ajustados de comum acordo pelas partes, não há que se falar em contrato preliminar (art. 462 do CC) 17 e, muito menos, também não há contrato definitivo de construção de obra por administração com preço máximo garantido (art. 59 da Lei nº 4.591/64) 18 . Destarte, a Carta de Intenções , notadamente quanto à alínea c) da Cláusula 2ª da (fls.51/53), não representa título executivo hábil, líquido, certo e exigível e/ou mesmo contrato definitivo (art. 104 do CC; art. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64) e/ou contrato preliminar (art. 104 e 462 do CC; art. 58 e seguintes da Lei nº 4.591/64) para amparar a sua pretensão de contratação compulsória (tutela específica). Bem por isso, com base apenas na Carta de Intenções (fls. 51/53), a Autora LEGACY não faz jus à adequação da tutela da obrigação de fazer (art. 497 do CPC) 19 e/ou emissão de declaração de vontade (art. 501 do CPC) 20 para impor forçadamente a sua contratação pela Ré RK1 VINICIUS SPE . Relata que Conforme se verifica com facilidade, a pretensão indenizatória diz respeito à ocasional (incerta) futura contratação com terceiros - futuros adquirentes - os quais tem autonomia privada para querendo, eventualmente, realizar as modificações nas suas unidades residenciais durante a construção ou, a qualquer momento, após a instalação do condomínio edilício (arts. 1.299 e 1.335, I, do CC). Evidencia-se, portanto, a pretensão indenizatória deduzida pela Autora LEGACY volta-se, neste particular, para eventual (incerto) direito de ser contratado - e, se verifica a contratação, ser remunerado - por terceiro (futuro adquirente), o qual não se confunde com a Ré RK1 VINICIUS. Daí porque, é flagrante a ilegitimidade passiva ad causam da Ré RK1 VINICIUS para responder, em tese, a pretensão indenizatória formulada pela Autora LEGACY nos precisos termos do seu pedido e da sua fundamentação alhures . Impugna o valor da causa eis que Com o devido respeito, esse MM. Juízo incorreu em equívoco ao considerar o relatório gerencial mensal (não assinado) de outro empreendimento imobiliário localizado na Rua Pinheiro Guimarães, nº 41, Botafogo, pertencente à empresa W3 Engenharia, já concluído no ano de 2016, com previsão do valor da despesa de R$21.716.337,40 (vinte e um milhões, setecentos e dezesseis mil, trezentos e trinta e sete reais, quarenta centavo s) como base de cálculo para a incidência do percentual de 18% (dezoito por cento) da taxa de administração postulada pela Autora LEGACY, para corrigir, de ofício, o valor da causa para R$3.908.940,73 (três milhões, novecentos e oito mil, novecentos e quar enta reais, setenta e três centavos). Aduz que A Ré RK1 VINICIUS é controlada pela ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., constituída por profissionais com larga experiência no mercado imobiliário, atua sob o nome fantasia de BAIT INC 26 e desenvolve projetos comerciais e residenciais no Rio de Janeiro. Pois bem. A atuação da ROARK 154 e de todas as suas sociedades controladas - inclusive a Ré RK1 VINICIUS - é pautada pelas melhores práticas do mercado em apreço ao bem-estar (i) dos seus clientes (adquirentes) e (ii) dos seus investidores, cujos projetos são necessariamente concebidos e executados sob os pilares da eficiência, da transparência e da seriedade Frisa que No contexto da forma da condução dos trabalhos em suas obras e empreendimentos, aliado ao respeito à transparência e seriedade junto aos clientes (adquirentes) e investidores, a Ré RK1 VINICIUS adota as boas práticas do mercado contidas, entre outras normas técnicas, nos princípios e nos sistemas de qualidade da ISO 9000 (Doc. 07 anexo), da ISO 9001 (Doc. 08 anexo) e do PMBOK (Project Management Body Of Knowledge - Um Guia do Conjunto de Conhecimentos em Gerenciamento de Projetos) . Entre outras ferramentas de gestão (ISO 9000 e ISO 9001), o PMBOK reúne as melhores práticas do gerenciamento de projetos relacionados às obras e empreendimentos, considerando sua estrutura e ciclo, na medida em que a sua temporariedade tem início, meio e fim bem definidos . Na esteira das melhores práticas do mercado, sobretudo havendo investimento de terceiros ( investidores ) na futura obra de um empreendim ento imobiliário, é, pois, necessário um eficaz controle de gerenciamento e do desempenho do futuro construtor, que deverá executar a obra vinculada a um prévio orçamento ( custo total da obra ) e um prazo anteriormente definidos, privilegiando, assim, o desempenho (performance) do profissional em função de suas metas estabelecidas, o que permitirá obter ganhos compartilhados (bônus ou prêmios), ou, se o resultado for ineficiente, assumirá o construtor os ônus correspondentes . Pontua que A título de ilustração, nesta oportunidade também reproduzimos a Carta Convite encaminhada para as construtoras com a indicação das condições de mercado e contemplando o regime do contrato de construção de obra por administração com preço (custo) máximo garantido (PMG) para o seu empreendimento imobiliário denominado BOSSA 107 , situado na Rua da Barrão de Torre, nº 107, Ipanema, que foi aceita por diversas empresas do mercado imobiliário - EFER, PERPETUUM ENG., ARTHA CONSTRUTORA, KLACON, SENPRO, TECTO etc. Destaca que No dia 13.07.2019, a Autora LEGACY, por seu sócio Raphael Obadia, acompanhado do Sr. Ricardo Cardoso Freitas, compareceu a uma reunião na sede da Ré RK1 VINICIUS SPE, com Henrique Blecher e Mariana Tavares, para apresentar a sua opção de compra do imóvel situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, Rio de Janeiro. Nesta oportunidade da fase inicial de negociações preliminares, a Autora LEGACY, por seu sócio Raphael Obadia, assegurou que seria o titular da opção de compra do referido imóvel pelo preço de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais), a ser exercida em face da sociedade CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. Esta cessão da opção de compra do referido imóvel foi oferecida à Ré RK1 VINICIUS mediante o pagamento da quantia total de R$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) em favor da Autora LEGACY e/ou de outra(s) pessoa(s) indicada(s). Ainda durante as conversações destas tratativas iniciais, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) sugeriu a sua futura contratação para a construção de futuro empreendimento residencial naquele imóvel, cuja incorporação intencionava a Ré RK1 VINICIUS SPE desenvolver por meio do regime de obra por administração, a preço e condições das boas práticas do mercado (v.g. preço máximo garantido etc.). Ressalta que Embora não tenha apresentado os necessários estudos técnicos das etapas que compõem a estimativa do custo de construção do referido empreendimento imobiliário residencial - que sequer havia projeto executivo à época -, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) insinuou oralmente uma estimativa prévia no valor de R$5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais) dos recursos necessários a serem aportados para um futuro projeto de incorporação/construção, tendo aventado que o percentual de 18% (dezoito por cento), a título de taxa de administração, que já estaria inclusa na mencionada estimativa preliminar, repita-se, oralmente sugerida. Na ocasião, a Ré RK1 VINICIUS sinalizou que, neste momento inicial, não poderia avançar nas tratativas para ajustar o futuro preço da obra da obra e acordar sobre os pontos principais e secundários da operação do contrato de construção, pois era necessária a prévia elaboração de um orçamento executivo do custo da obra 35 por um profissional (orçamentista) contratado para esse fim, o qual, em conformidade com as condições mercadológicas e a boa técnica, levantaria todos os aspectos que envolvem a complexidade da obra específica (tais como, valor da mão de obra-de-obra, valor de cada material utilizado no projeto, valor de cada equipamento, preço dos serviços da construtora etc.). Disse, ainda, a Ré RK1 VINICIUS, por seu sócio Henrique Blecher, que, em caso de eventual economia no futuro orçamento apurado, esta seria dividida entre as partes . Pondera que Diante da complexidade das tratativas e do imperioso desenvolvimento das conversações preliminares com vistas à definição consensual dos elementos essenciais e necessários negociais, a Autora LEGACY e a Ré RK1 VINICIUS não firmaram um contrato preliminar (art. 462 do CC), mas, sim, assinaram apenas uma Carta de Intenções (fls. 51/53) que melhor permitiria as prévias pesquisas, o necessário exame de dados econômicos e informações legais (due diligence), as reflexões negociais, os levantamentos mercadológicos etc., todos indispensáveis para as bases quanto ao projeto de um futuro contrato desta natureza . Com efeito, o instrumento da Carta de Intenções (fls. 51/53), datada de 13.07.2017, que documentou as conversações e/ou tratativas preliminares, não continha determinados elementos essenciais inerentes aos eventuais e futuros negócios jurídicos alhures à época , bem como previa condicionantes e estudos para o desenvolvimento dos futuros negócios, inclusive a obrigatoriedade do prévio registro do terreno em nome da empresa CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. regularmente na matrícula imobiliária . Argumenta que a sociedade CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. tornou-se proprietária do referido imóvel somente no dia 31.07.2017, por ocasião do registro R.16 da sua escritura de compra e venda na matrícula nº 61486, Lº 2 -T/6, Fls. 231, do 5º RGI (fls. 337) 37 , portanto, após a assinatura da Carta de Intenções (fls. 51/53), em 13.07.2017. Somente o efetivo registro da escritura de compra e venda de bem imóvel na matrícula imobiliária confere ao adquirente - no caso em tela, a CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A. - a situação jurídica de proprietário que consiste em uma condição antecedente para esta possa transmitir (dispor), por ato entre vivos (v.g. opção de compra, compra e venda etc.), o imóvel a terceiro interessado. Logo, forçoso é concluir que, por ocasião da assinatura da Carta de Intenções , datada de 13.07.2017, a Autora LEGACY não possuía título válido e eficaz (elemento necessário) para ceder onerosamente a sua alegada opção de compra do referido imóvel, naquela reunião, repita-se, realizada no dia 13.07.2017. Aliás, quando da assinatura da Carta de Intenções (fls. 51/53) que documentou as tratativas negociais entre as partes, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) exibiu uma simples mensagem eletrônica (e-mail) que, a toda evidência, também não tinha valor jurídico de opção de compra e venda de bem imóvel 39 .' Registra que A opção de compra do sobredito bem imóvel em Ipanema exige, entre outros requisitos, (i) a forma pública (art. 108 do CC) 40 e (ii) a assinatura dos representantes legais da sociedade CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A (arts. 115 e 116 do CC 41 ; Lei S/A, art. 138 42 ), a saber os seus diretores eleitos (fls.537/549). Daí porque a previsão na Carta de Intenções (fls. 51/53) da condicionante para a Autora LEGACY (Raphael Obadia), no prazo de até 10 (dez) dias após a assinatura do instrumento das tratativas negociais, apresentar os vendedores do terreno à Ré RK1 VINICIUS Portanto, somente após o dia 31.07.2017 com o registro do terreno em nome da CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A. e a apresentação dos seus representantes legais à Ré RK1 VINICIUS, seguiu -se, então, o desenvolvimento das tratativas para a aquisição do sobredito imóvel com a realização da due diligence e os estudos de sondagem e análise do solo . Sustenta que No contexto da Carta de Intenções (fls. 51/53), verifica -se que as partes Autora LEGACY (Raphael Obadia) e a Ré RK1 VINICIUS também ajustaram o desenvolvimento das negociações preliminares com vistas à posterior definição consensual dos elementos essenciais e acessórios de um futuro contrato de construção pelo regime de obra por administração, observando -se o futuro orçamento do custo da obra a ser elaborado, as boas práticas do mercado imobiliário e o preço máximo garantido. Note Exa., ainda no contexto da Carta de Intenções (fls. 51/53), que instrumentalizou as tratativas preliminares para o eventual e futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido, que definitivamente não há na alínea c) da Cláusula 2ª do referido documento, o valor do custo total da obra que seria futuramente ajustado, verbis: c) que a construtora ser contratada pela ROARK ou por ela indicada seja a LEGACY, que terá garantido para si os honorários de administração da obra no montante de 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra . Alega que Desta feita, na Carta de Intenções (fls. 51/53) não há elemento essencial custo total da obra (quantum) do contrato de obra por administração, o qual seria, entre outros elementos (preço máximo garantido, boas práticas de mercado etc.), ajustado consensualmente e por escrito entre as partes durante o desenvolvimento das tratativas preliminares . Dando seguimento às tratativas negociais, em meados do mês de agosto de 2017, a Autora LEGACY, por seu sócio Raphael Obadia, encaminhou sugestão de uma minuta do futuro contrato de construção, com a qual a Ré RK1 VINICIUS, na qualidade de incorporadora e investidora, não concordou com a sua proposta de minuta (fls.550/565). Isto porque as cláusulas, condições e termos da referida minuta unilateral de um futuro contrato de construção - que também carecia do elemento essencial custo total da obra (orçamento criterioso) 44 - (i) favoreciam apenas a Autora LEGACY e (ii) não representavam as condições praticadas no merco imobiliário (v.g., preço máximo garantido, garantias, prazos, retenção, contratação dos serviços terceirizados etc.) . Relata que Sendo assim, em meados de Agosto de 2017, foi realizada uma nova reunião na sede da Ré RK1 VINICIUS, com a presença da Autora LEGACY (Raphael Obadia) e do profissional de engenharia Sr. Cláudio Roberto Mazza Marques ( TC Group ), contratado pela Ré RK1 VINICIUS para gerenciamento dos projetos, do orçamento executivo e acompanhamento físico da obra e fiscalização de execução. Após conversações, decidiu-se pela escolha dos projetistas indicados pela Autora LEGACY (Raphael Obadia) para o desenvolvimento do projeto executivo (fls.566/568) e que somente com a finalização do projeto pré -executivo, seria, então, desenvolvimento o orçamento executivo de mercado para a futura definição dos elementos essenciais e necessários de um futuro contrato de construção pelo regime de obra por administração com preço máximo garantias e demais boas práticas e condições de mercado. Na Carta de Intenções (fls. 51/53), durante as tratativas preliminares, foi estipulado no item 2.1.b que análise do solo e da água do terreno a ser futuramente adquirido seria realizada pela Autora LEGACY. 2) DAS CONDIÇÕES QUE SUBORDINAM A VIABILIDADE DO NEGÓCIO 2.1 A análise da aquisição está condicionada aos seguintes eventos: (...); b) análise do solo e da água a ser realizada pela LEGACY e que não constate qualquer contaminação deste por resíduos poluentes, bem como que a sondagem a ser também por ela realizada se adéque aos custos de construção estimados. Aduz que Todavia, essa condição que representava responsabilidade e custos para a Autora LEGACY também foi flexibilizada para avançar no desenvolvimento das tratativas, de modo que a Ré RK1 VIN ICIUS pagou a empresa SOLOTESTE ENGENHARIA LTDA., contratando-a em agosto de 2017, para realizar a sondagem e análise do solo e da água ( fls.569/571). Após a realização da sondagem do terreno pela SOLOTESTE ENGENHARIA LTDA. e da due diligence do imóvel e da vendedora CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, no dia 15.07.2017, a Ré RK1 VINICIUS celebrou escritura pública de promessa de compra e venda com quitação do referido imóvel com a então já proprietária -vendedora CHAMONIX, mediante o pagamento da quantia ( preço ) de R$4.993.346,00 (quatro milhões, novecentos e noventa e três mil, trezentos e quarenta e seis reais), arcando a Ré RK1 VINICIUS com o débito de IPTU (2015) no valor de R$6.654,00 (seis mil, seiscentos e cinquenta e quatro reais) (fls.572/581). Posteriormente, em 20.12.2017, foi lavrada a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel, figurando como outorgada compradora a Ré RK1 VINICIUS (fls.582/585). Ora Exa., verificadas e implementadas as condições e os termos para a aquisição onerosa do referido imóvel da empresa vendedora CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A., a Ré RK1 VINICIUS, por ocasião da lavratura da escritura pública de promessa de compra e venda, a Autora LEGACY (Raphael Obadia), por meio da sua sociedade LEGACY W ENGENHARIA EIRELI EPP, recebeu a importância de R$200.000,00 (duzentos mil reais), tendo indicado as empresas que participaram da intermediação da sua opção de compra, LINDEM RJ EMPREENDIMENTOS LTDA. (Sr. Ricardo Cardoso Freitas), VINHAES COMERCIAL E PROMOÇÃO DE VENDAS LTDA. ME (Sr. Maico Vinhaes), RANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. EPP (Sr. Roland Jardim) para recebimento das suas respectivas parcelas, perfazendo a quantia de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais). Nesse contexto, o total pago pela Ré RK1 VINICIUS foi de R$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) (fls.586/590) . Frisa que Após a aquisição do terreno pela Ré RK1 VINICIUS, esta contratou os projetistas indicados pela Autora LEGACY (Raphael Obadia) na reunião anterior, inclusive o arquiteto Inácio Leão Obadia, sócio e pai de Raphael Obadia (AUTORA LEGACY), por meio da sociedade Inacio L Obadia Arquitetura e Planejamento Ltda. EPP (CNPJ/MF 30.865.232/0001-73) para elaboração do projeto legal de arquitetura (fls.591/593; fls.594/645). No início do mês de outubro de 2017 - ainda estando pendente orçamento executivo de mercado ( valor do custo total da obra ) - a Ré RK1 VINICIUS encaminhou a sua sugestão de minuta do futuro contrato de construção com preço máximo garantido, abordando, de forma mais ampla e necessária, diversos pontos principais e secundários da operação, conforme as condições e boas práticas de mercado (ex: gerenciamento, garantias, prazos, contabilidade, retenção, penalidades etc.) 45 (fls.646/655). Em seguida, a Ré RK1 VINICIUS sugeriu à Autora LEGACY (Raphael Obadia) que separasse os pontos por ela reputados relevantes acerca da sobredita minuta do futuro contrato para debate-los na reunião já agendada para o dia 10.10.2017 (terça-feira) (fls.656/657) . Pontua que Relevante salientar que, no dia 10.10.2017, durante os debates sobre os pontos principais e secundários da operação a serem refletidos na futura minuta do contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) participou, juntamente com outros colaboradores de uma reunião sobre o Projeto Legal , realizada no Escritório de Arquitetura Inácio Obadia, na qual foram discutidos os requisitos urbanísticos e traçadas as diretrizes para o desenvolvimento dos projetos executivos (arquitetura, fundações, estrutura, instalações prediais etc.) da futura obra (fls.658/659). Após, ainda no mês de outubro de 2017, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) deixou de comparecer a maioria das reuniões técnicas ocorridas na sede da Ré RK1 VINICIUS SPE, tendo sido copiado nos e-mails que encaminharam as atas das respectivas reuniões (fls.660/661). No mês de novembro de 2017, foram realizadas as reuniões na sede da Ré RK1 VINICIUS para finalizar o projeto pré-executivo que serviria de base para o futuro orçamento executivo da obra. Concluído o projeto pré-executivo do futuro empreendimento imobiliário no mês de dezembro de 2017, a Autora LEGACY foi instada pelo Sr. Claudio Roberto Mazza Marques (TC GROUP) e pela Sra. Mariana Barbedo Tavares apresentar o orçamento executivo de mercado ( valor do custo total d a obra ) até o final do mês de janeiro de 2018 . Destaca que No início do mês de janeiro de 2018, a Ré RK1 VINICIUS SPE encaminhou para a Autora LEGACY (Raphael Obadia) e para a gerenciadora TC GROUP (Claudio Mazza) o memorial descritivo com alguns ajustes para que fossem considerados no orçamento da obra que será entregue até o final do mês de janeiro de 2018, conforme combinado na última reunião ( fls.662/678). Nesse ínterim, no dia 19.01.2018, a Ré RK1 VINICIUS analisou e comentou a minuta revista da proposta do futuro contrato de construção formulada anteriormente (fls.679/680), e lhe apresentou uma segunda versão revista e com os ajustes conversados dos elementos essenciais e necessários (fls.679/680), os quais refletiam as práticas de mercado (preço máximo garantido, prazos, garantias, retenção, contratação de serviços terceirizados etc.), buscando harmonizar os interesses em negociação (ex: bônus e ônus do desempenho das metas de execução da construção) (fls.681/691) . Ressalta que Por sua vez, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) sinalizou que a cláusulas dos valores do orçamento melhorou, sugerindo, contudo, que faltariam alguns ajustes, notadamente, entre outros, com relação (i) à contratação de mão-de-obra direta (teria que ficar definido de antemão, possivelmente pela SPE), (ii) o problema do vizinho, (iii) a penalidade por falta de pagamento pela Ré RK1 VINICIUS, (iv) a revisão do valor da premiação, (v) o suporte de custos integral caso o orçamento seja ultrapassado etc. Eis o teor da mensagem eletrônica da Autora LEGACY (Raphael Obadia) de 23.01.2018 (fls.692/693) acerca da sobredita minuta revista e ajustada: Henrique, Seguem ainda algumas observações. A cláusula dos valores do orçamento melhorou. Faltam alguns ajustes, principalmente com relação à contratação de mão de obra direta que terá que ficar definido de antemão, imagino que pela SPE, o problema com relação ao vizinho que na minha interpretação não está claro, a multa por falta de pagamento de honorários pela Galt (o que acho que não vá ocorrer), a premiação que considero baixo, devido ao suporte de custos integral caso o orçamento estoure, a garantia, que não é e não pode ser de 5 anos, e outros pequenos detalhes. Abs, Raphael (grifou-se). Pondera que Cumpre ressaltar Exa. que, nesta fase de desenvolvimento das negociações acerca da minuta do sobredito futuro contrato, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) não apresenta objeção ao preço máximo garantido e as demais outras boas práticas que não estavam na sugestão da minuta unilateral do futuro contrato enviada em agosto de 2018, com a qual, repita-se, a Ré RK1 VINICIUS não havia concordado. A Ré RK1 VINICIUS, com o intuito de avançar e concluir a minuta em discussão acerca do futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido, sugeriu uma reunião presencial com a Autora LEGACY (Raphael Obadia) e a gerenciadora TC GROUP (Claudio Mazza) (fls.694). Contudo, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) não apresentou o orçamento executivo de mercado ( valor do custo total da obra ) na data aprazada. Ainda assim, a Ré RK1 VINICIUS SPE, de boa-fé, não encerrou, neste momento, as tratativas com a Autora LEGACY (Raphael Obadia). Nesse sentido, no início do mês de fevereiro de 2018, foi realizada uma nova reunião técnica apenas entre o profissional de engenharia Sr. Claudio Roberto Mazza Marques ( TC GROUP ), contratado pela Ré RK1 VINICIUS SPE, e a Autora LEGACY (Raphael Obadia), que sinalizou que, finalmente, entregaria o seu orçamento executivo de mercado até o final de mês de fevereiro de 2018 . Argumenta que No dia 21.02.2018 (quarta-feira), a Ré RK1 VINICIUS solicitou por mensagem de telefone (aplicativo Whatsapp), o orçamento executivo de mercado da Autora LEGACY (Raphael) que respondeu informando que enviarei na 2ª feira (26.02.2018) / 3ª feira (27.02.2018). Na mesma troca de mensagens, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) afirma textualmente sobre o orçamento executivo de mercado: Eu vou mandar. Mas vamos precisar de uma reunião para ajuste no modelo que vc sugeriu com 2 orçamentos diferentes . Por sua vez, a Ré RK VINICIUS responde afirmativamente: Ok. Mas preciso ter o seu orçamento. O mazza já terminou o dele. Depois certamente faremos reunião ( fls.695). Já no final do mês de fevereiro de 2018, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) participou de uma reunião na sede da Ré RK1 VINICIUS, ocasião na qual o profissional contratado Sr. Cláudio Roberto Mazza Marques ( TC Group ) já havia concluído o seu orçamento executivo de mercado (fls.696/698). Para a surpresa da Ré RK1 VINICIUS, a Autora LEGACY (Raphael Obadia), mais uma vez, não cumpriu o prazo de entrega do seu orçamento executivo e, ainda, inovando o desenvolvimento das tratativas, condicionou a sua apresentação à formalização do contrato de construção, embora as partes não tenham chegado à definição consensual dos seus elementos essenciais e necessários, encaminhando a sua versão revista da minuta em 23.01.2018 (fls.699/711) Registra que Aliás, nesse contexto, frise-se que orçamento executivo de mercado confessadamente não apresentado pela Autora LEGACY (Raphael Obadia) é elemento essencial (conditio sine qua non) deste contrato!!! Em suma, não há contrato de construção de obra pelo regime de administração com preço máximo válido sem o valor do custo total das obras (orçamento executivo de mercado). Sem embargo, a Ré RK1 VINICIUS, de boa-fé, flexibilizou em favor da Autora LEGACY (Raphael Obadia) algumas indicações dos pontos principais e secundários da operação (ex: exclusão da fundação e das escavações do preço máximo garantido; preferência na contratação dos fornecedores, desde que apresentem o preço mais competitivo, qualidade técnica e idoneidade etc.), visando avançar nas tratativas negociais para alcançar o consenso sobre todos os pontos da operação (fls.712), conforme mencionado anteriormente na mensagem eletrônica do dia 27.02.2019 com o seguinte teor: Prezado Raphael, Sigo aguardando, como combinado, o orçamento da obra para avaliarmos os próximos passos. As cláusulas solicitaras estão sob o auspício dos advogados e tão logo tenhamos o orçamento finalizaremos o contrato que atenda a todos, objetivando, sempre, parâmetros de mercado, tanto para o formato quanto para o orçamento. Tentei falar com você todo o dia de ontem e mariana também lhe ligou. Hoje pela manhã lhe mandei mensagem e lhe telefonei. Vou a SP hoje e retorno na quinta. Eh imprescindível que recebamos o orçamento da obra hoje. Se você quiser mandar duas versões com dois modelos, sem problema. Quando retornar conversamos e podemos fechar o contrato juntos . Sustenta que Entretanto, a Autora LEGACY, em resposta à minuta revista em sua versão mais avançada relativa ao futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido, resolveu deslealmente desconsiderar a evolução das tratativas e os pontos já alcançados consensualm ente, reportando-se, como condição para a base contratual , a sua própria sugestão unil ateral de minuta de contrato de Agosto de 2017 (fls.550/565), a qual já havia sido rejeitada pela Ré RK1 VINICIUS antes de seguir com a operação de aquisição do imóvel. Ainda em Março de 2018, contrariando o desenvolvimento das tratativas e o avanço das negociações dos meses anteriores, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) insistiu que a eventual discussão sobre o orçamento executivo de mercado - ainda não apresentado - deveria ocorrer somente após a celebração do contrato de construção com o percentual de 18%, a título de taxa de administração, impondo, arbitrariamente, a sua minuta unilateral de Agosto de 2017 como base deste futuro contrato, sem a necessária anuência da Ré RK1 VINICIUS 46 . Diante da recusa da Autora LEGACY na apresentação do orçamento executivo de mercado prevista (prazo prorrogado) para até o final do mês de fevereiro de 2018 e da ausência de interesse no prosseguimento das tratativas para definição consensual dos elementos essenciais e acessórios do eventual futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido, revelou-se, pois, inviável, por falta e responsabilidade da própria Autora LEGACY, o prosseguimento destas negociações (arts. 186 e 187 do CC) . Alega que Desse modo, e afim de evitar mais prejuízos em vista da conduta faltosa e contraditória da Autora LEGACY (Raphael Obadia), que passou a retardar abusivamente o início da execução do projeto, n ão restou outra alternativa senão a Ré RK1 VINICIUS que, por sua vez, agiu com lealdade e boa-fé durante as conversações negociais, notificar extrajudicialmente (fls. 449/457) a Autora LEGACY (Raphael Obadia) acerca do imediato encerramento das tratativas negociais, ressalvando, a partir de então, o livre direito da Ré RK1 VINICIUS para estabelecer negociações com outros profissionais para a consecução da incorporação do empreendimento imobiliário no imóvel adquirido . Somente após o justificado encerramento pela Ré RK1 VINICIUS acerca das sobreditas tratativas negociais com a Autora LEGACY (Raphael Obadia), foi, então, realizada concorrência privada com as construtoras de elevada credibilidade no mercado imobiliário do Rio de Janeiro - KLACON ENGENHARIA, CONSTRUTORA SÃO BENTO, SENPRO ENGENHARIA (fls.729/746), todas com proposta de construção com preço máximo garantido (PMG), seguindo o modelo da minuta anterior (fls.713/724) . Relata que Ao final da concorrência privada, foi contratada, dentro desta modalidade negocial (PMG), no dia 23.08.2018, a empresa SENPRO ENGENHARIA LTDA.(www.senproengenharia.com.br), inscrita no CNPJ/MF sob o nº 03.696.019/0001-02, com sede na Av. Érico Veríssimo, n. 970, Sala 205, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, RJ, 22621-180, que apresentou orçamento da obra no valor de aproxidamente R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais), já inclusa a remuneração da taxa de administração no percentual de 10% (fls.747/758). Ou seja, a valor do custo total da obra (orçamento) avaliado pela empresa contratada SENPRO ENGENHARIA LTDA. é de R$4.545.454,55 (quatro milhões, quinhentos e quarenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta e quatro reais, cinquenta e cinco centavos). Ao longo da execução da obra, a SENPRO ENGENHARIA LTDA. vem sendo acompanhada pela gerenciadora TC GROUP (Claudio Mazza), e respeitando os parâmetros do contrato de construção com preço máximo garantido, bem como adotando as melhores práticas do mercado voltada para a qualidade com as certificações ABNT NBR ISO 9001 e PBQP-H - Siac Nível A 49 . De acordo com os relatórios gerenciais, a obra de construção do referido empreendimento imobiliário será concluída no mês de Dezembro/2019 (Doc. 06 anexo) Aduz que Em apertada síntese, a Autora LEGACY sustenta que a intitulada Carta de Intenções (fls. 51/53) firmada com a Ré RK1 VINICIUS (sem assinatura de testemunhas), datada de 13.07.2017, consubstanciaria um contrato preliminar (art. 462 do CC) 50 que lhe asseguraria a celebração de um futuro contrato definitivo de construção de obra por administração. E que, diante do suposto inadimplemento da Ré RK1 VINCIUS SPE acerca da obrigação de celebrar o referido contrato definitivo, a Autora LEGACY pretende obter a execução específica e/ou reparação por perdas e danos (art. 475 do CC) . São absolutamente equivocadas as premissas fáticas e legais da pretensão formulada pela Autora LEGACY. Cumpre esclarecer, desde logo, que uma Carta de Intenções instrumentaliza as negociações preliminares 53 , cujo objetivo é preparar um futuro contrato, sem efeito de obrigatoriedade entre as partes, a fim de permitir os necessários estudos preliminares, a análise de documentos legais e societários, (v.g. due diligence), a verificação das condições de viabilidade do futuro negócio etc. 54 . Frisa que Daí porque, repita-se, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) deduz a sua pretensão indenizatória a partir da equivocada premissa acerca da qualificação da sobredita Carta de Intenções firmada, em 13.07.2017, com a Ré RK1 VINICIUS (sem assinatura de testemunhas), o qual, definitivamente, não é um contrato preliminar contendo um acordo consensual sobre todos os elementos constitutivos (gerais e específicos) dos negócios a serem firmados . Pontua que entre as condições que subordinam a viabilidade do negócio estipulada na cláusula 2 da Carta de Intenções (fls. 51/53), a análise do solo e da água, bem como sondagem que seriam de responsabilidade pela Autora LEGACY 61 , foi, no durante o desenvolvimento das tratativas , realizada pela empresa SOLOTESTE ENGENHARIA LTDA., contratada em agosto de 2017 pela Ré RK1 VINICIUS que assumiu esse custo para realizar a sondagem. De fato, esta circunstância flexibilizada, entre outras (v.g. indicação dos projetistas, exclusão das fundações preço máximo garantido etc.), afasta a suposta natureza compulsória daquele instrumento da Carta de Intenções (fls. 51/53) que, definitivamente, não pode ser qualificada, repita-se, como um contrato preliminar . Destaca que Desta feita, a Autora LEGACY equivoca-se, mais uma vez, ao induzir esse MM. Juízo em erro para qualificar a Carta de Intenções (fls. 51/53), assinada no dia 13.07.2017, como um contrato preliminar (promessa bilateral), o qual exige, exceto quanto à forma, o acordo mútuo (consentimento) das partes acerca de todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (art. 462 do CC). Apenas para argumentar, ainda que se atribua à Carta de Intenções (fls. 51/53) a natureza de contrato preliminar , a Autora LECACY incorreu em sérios incumprimentos dos seus deveres legais de correção, lealdade e probidade, o que caracterizou como legítimo o encerramento, por justa causa, das tratativas negociais da Carta de Intenções (fls. 51/53) . Ressalta que Argumenta a Autora LEGACY o seguinte (fls. 10): Quanto à acusação de que teria havido recusa por parte da Legacy em apresentar orçamento executivo prévio, esclareça-se, de plano, que isso jamais poderia ser invocado como argumento para quebra de um contrato. De qualquer forma, a RK1 já estava de posse de 1 (um) orçamento executivo pronto a subsidiar a formalização do contrato final, como consta da própria notificação da RK1 . Em primeiro lugar, a Autora LEGACY, por meio do seu único sócio e administrador Raphael Obadia, tinha o dever de apresentar o seu orçamento executivo próprio, sob a sua responsabilidade. Isto porque, as tratativas negociais acerca do futuro contrato de construção, se ao final levado à cabo de forma consensual, a Autora LEGACY figuraria como contratada , a quem, definitivamente, incumbe apresentar o seu orçamento executivo, consoante as boas práticas do mercado (Doc. 12 anexo). Em segundo lugar, o orçamento executivo elaborado pela gerenciadora TC GROUP (Claudio Mazza) tinha por finalidade confrontar o orçamento executivo próprio da Autora LEGACY, que intencionava ser contratada como futura construtora responsável pela execução da obra. Em terceiro lugar, incontroversamente, a Autora LEGACY confessa que não apresentou o seu orçamento executivo do custo total da obra incorrendo em inequívoco incumprimento do seu dever de diligência e de correção, contrariando, outrossim, o seu comportamento anterior que (i) aceitava o PMG (preço máximo garantido) em Janeiro de 2018 64 e (ii) indicava que apresentaria o orçamento executivo no final de Fevereiro de 2018 (fls. 694/695) 65 . E mais, a Autora LEGACY passou, posteriormente (Fevereiro e Março de 2018), a condicionar a apresentação do seu orçamento executivo à prévia assinatura de uma minuta de contrato de construção de Agosto de 2017 já recusada anteriormente pela Ré RK1 VINICIUS. Em quarto lugar, tenha-se presente que, durante o desenvolvimento das tratativas negociais acerca dos elementos essenciais e necessários da minuta do futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido e até a sua notificação extrajudicial de encerramento das negociais em Abril/2018 (fls. 449/457), a Autora LEGACY nunca se manifestou no sentido de que aceitaria integralmente o orçamento executivo elaborado pela gerenciadora TC GROUP (Claudio Mazza) como se fosse o próprio . Pondera que Diante da injustificada recusa da Autora LEGACY na apresentação do seu orçamento executivo de mercado e da ausência de interesse no prosseguimento das tratativas para definição consensual dos elementos essenciais e acessórios do eventual futuro contrato de construção, revelou -se, pois, inviável por falta e responsabilidade da Autora LEGACY o prosseguimento das negociações em vista da sua conduta faltosa e contraditória que retardou o início da execução do projeto. Portanto, no exercício regular de direito (art. 188, I, do CC), a Ré RK1 VINICIUS encerrou, por justa causa, as tratativas negociais naquele estágio, estando, após o recebimento da notificação extrajudicial pela Autora LEGACY, livre para estabelecer negociações com outros profissionais para a consecução da incorporação do empreendimento imobiliário, nada devendo à Autora LEGACY . Argumenta que a Autora LEGACY não faz jus à pretensão de contratação compulsória para construção do sobredito empreendimento imobiliário, eis que não possui um contrato preliminar (art. 462 do CC) firmado com a Ré RK1 VINICIUS, mas uma Carta de Intenções (fls. 51/53) que instrumentaliza negociações preliminares . Outrossim, foi a Autora LEGACY que incorreu em sério incumprimento dos seus deveres legais de correção, de lealdade e probida de, dando causa ao encerramento por justa causa, não fazendo jus à tutela específica e/ou a tutela indenizatória. Ademais, não pode a Autora LEGACY exigir o cumprimento do dever de outrem (Ré RK1 VINICIUS) antes de cumprir as suas obrigações (art. 476 do CC) . Também não há possibilidade na contratação da Autora LEGACY para sua construção, na medida em que o seu único sócio e administrador, Raphael Obadia e a sua família, estão residindo no exterior (Porto, Portugal). Sob este prisma, é manifesta a impossibilidade de tutela específica em favor de Raphael Obadia, eis que, desde Agosto de 2019, reside no exterior com a sua família. Registra que A sua mudança de residência para o exterior é evidentemente um ato voluntário de Raphael Obadia, único sócio e administrador da Autora LEGACY, que torna, pois, impossível o seu cumprimento, excluindo -se, outrossim, a possibilidade de conversão em perdas e danos. Por outro lado, tenha-se presente que construção está sendo devidamente executada pela empresa contratada SENPRO ENGENHARIA LTDA. (fls. 745/758) que venceu a concorrência privada com as empresas KLACON ENGENHARIA (fls. 730/742) e CONSTRUTORA SÃO BENTO (fls. 743/744). A conclusão da construção do empreendimento imobiliário ( 243 Vinicius ) está prevista para Dezembro/2019 (Doc. 06 anexo), de tal sorte que não é legítimo e razoável interromper a execução do contrato em curso com efetivo prejuízo de terceiro de boa-fé, os adquirentes, os investidores e a SENPRO ENGENHARIA LTDA. (fls. 745/758) Sob todos os ângulos, também é descabida a conversão em perdas e danos da tutela específica da contratação compulsória em favor da Autora LEGACY, haja vista que a Ré RK1 VINICIUS não agiu com culpa para o encerramento das tratativas negociais (art. 247 e 248 do CC) 67 , ao contrário da Autora LEGACY que, repita-se, foi quem deu causa ao encerramento das negociações pela parte Ré RK1 VINICIUS acerca do sobredito futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido . Sustenta que não assiste direito à Autora LEGACY no tocante à pretensão indenizatória da taxa de administração de 18% (dezoito por cento) sobre o valor da obra, notadamente porque foi a Autora LEGACY quem deu causa ao encerramento das tratativas negociais para a celebração do futuro contrato de construção de obra por administração com preço (custo) máximo garantido (PMG), consoante as boas práticas do mercado. Ora Exa., se a Autora LEGACY não executou a obra relativa ao sobredito empreendimento imobiliário, não fazendo jus a qualquer taxa de administração e, ainda, que o tivesse executado o contrato de construç ão, não receberia integralmente o quantum correspondente a 18% do valor do custo total da obra, eis que devem ser deduzidos os tributos e encargos sociais incidentes na espécie . Sublinha que A Autora LEGACY também pretende ser ressarcida do valor do prêmio por economia na obra. De fato, este suposto direito da Autora LEGACY acerca dos eventuais prêmios (ganhos; bônus) por economia de obra estava condicionado à respectiva cláusula de preço máximo garantida, aceita por Raphael Obadia no curso das tratativas, contudo, posteriormente, passou a rejeita -la, adotando evidente comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Em apreço à eventualidade, aqui também não há demonstração da culpabilidade da Ré RK1 VINCIUS e do nexo de causalidade adequado à produzir o suposto dano alegado (arts. 186, 402, 927 do CC). Ademais, a Autora LEGACY pretende, em última análise, o ressarcimento de verdadeiro dano hipotético, o qual não merece guarida no direito positivo vigente (arts. 186, 403 e 944 do CPC) 73 . Assevera que A Autora LEGACY pretende ser indenizada (i) pela não divulgação da sua marca e (ii) pela não utilização de espaço publicitário na obra do referido empreendimento imobiliário. De igual modo, este suposto direito da Autora LEGACY acerca da divulgação da marca e de espaço publicitário não foi discutido e aceito nas tratativas negociais entre as partes. Não obstante, é cediço que a marca é um signo distintivo para identificar um produto e/ou serviço de outro idêntico, semelhante ou afim, de origem diversa. De acordo a legislação especial da Propriedade Industrial (Lei nº 9.279/96), a proteção da marca exige o seu registro (constitutivo) perante o Instituto Nacional de Propriedade Industrial - INPI (arts. 2º, III, 122, 123, 129) Informa que A Ré RK1 VINICIUS pretende a indenização pela perda de uma chance consubstanciada na oportunidade concreto de vender a unidade Cobertura 402 no valor de R$3.387.035,22 (três milhões, trezentos e oitenta e sete mil, trinta e cinco reais, vinte e dois centavos). Durante a construção do sobredito empreendimento imobi liário pela empresa SENPRO ENGENHARIA LTDA., a Ré RK1 VINICIUS disponibilizou instrumento particular de contrato de promessa de compra e venda de fração ideal de terreno e outros pactos sobre o qual será construída unidade futura ( Doc. 18 anexo). A Ré RK1 VINICIUS também já havia disponibilizado a Tabela de Vendas das futuras unidades (101, 201, 202, 301, 302, 401e 402) para os interessados e corretores (Doc.19 anexo). O corretor João Paulo da Invexo Imobiliario 76 recebeu a sinalização de interesse do cliente Sr. Adam Simms para a aquisição da Cobertura 402. Todavia, em virtude da averbação da presente ação judicial na matrícula imobiliária, o advogado do cliente interessado não recomendou a compra do imóvel, apesar da Ré RK1 VINICIUS prestar todos os esclarecimentos necessários acerca da solidez da empresa (Doc.20 anexo) Esclarece que A venda da unidade Cobertura 402 pelo preço de R$3.387.035,22 (três milhões, trezentos e oitenta e sete mil, trinta e cinco reais, vinte e dois centavos) representaria um lucro esperado de R$500.000,00(quinhentos mil reais). Ora Exa., tendo a Autora LEGACY manifestado, no dia 03/06/2019 (fls. 204/205), a desistência do seu pedido de restituição do seu direito de opção de compra (leia-se: adjudicação compulsória) - pretensão esta desprovida dos requisitos de procedibilidade como visto alhures -, afigura-se, pois, abusiva (art. 187 do CC; arts. 79, 80, III, do CPC) a permanência da sobredita anotação desta demanda na matrícula do imóvel com o nítido intuito de prejudicar a Ré RK1 VINICIUS, os seus investidores e os atuais interessados na aquisição de uma unidade imobiliária . Alega que a presente demanda trata-se de mero processo de conhecimento (procedimento comum) que não se enquadra na restrita hipótese do art. 828 do CPC (título executivo judicial ou extrajudicial), não sendo, pois, permitida, a averbação inaudita altera parte desta ação judicial de cognição exauriente na matrícula imobiliária e sem uma sentença condenatória líquida, certa e exigível . Ademais, a averbação da presente demanda na matrícula imobiliária também é indevida (art. 828, caput, §5º, do CPC) 78 , haja vista que o sobredito bem imóvel (terreno) não está sujeito à constrição (penhora, arresto ou indisponibilidade) na medida em que, desde 27.09.2018, foi arquivado o memorial de incorporação imobiliária (R.23/61.486; fls. 339) e constituído o patrimônio de afetação (AV.25/61.486; fls. 341) (Lei nº 4.591/64, art. 31-A, §1º, e 31-B) 79 . . Ao final requer: 241. Por tais razões, a Ré RK1 VINICIUS SPE e a sua Assistente ROARK 154 requerem a V. Exa. a REVOGAÇÃO da tutela liminar de urgência cautelar de fls. 135/138, concedida precipitadamente à Autora LEGACY para averbar a existência da presente demanda na matrícula imobiliária nº 61.486, perante o 5º RGI, determinando-se a expedição de Ofício para o seu cancelamento (AV. 21/61.486; fls. 339). 242. A Assistente ROARK 154 requer a sua admissão neste feito na qualidade de assistente simples da Ré RK1 VINICIUS. 243. Outrossim, a Ré RK1 VINICIUS e a sua Assistente ROARK 154 requerem (i) o acolhimento das questões prévias e preliminares acima e, se ultrapassadas, (ii) a total improcedência dos pedidos formuladas pela Autora LEGACY com a sua condenação nos ônus sucumbenciais (despesas processuais e honorários advocatícios). 244. Por fim, a Ré RK1 VINICIUS requer a intimação do patrono da Autora LEGACY para, querendo, apresentar a sua defesa à reconvenção, e, ao final, seja a pretensão reconvencional julgada procedente para condenar à Autora LEGACY ao pagamento de indenização a título da perda de uma chance representada pela perda da oportunidade concreta de venda da unidade Cobertura 402, cujo lucro seria de R$500.000,00 (quinhentos mil reais), devendo esse MM. Juízo arbitrar a indenização de forma equitativa e razoável em valor não inferior a R$100.000,00 (cem mil reais) correspondente a 20% (vinte por c ento) do lucro esperado, acrescido de juros legais desde a data do ilícito (09.10.2019) e correção monetária. Dá-se à causa reconvencional para fins fiscais o valor de R$100.000,00 (cem mil reais). 246. Protesta por todos os meios de prova admitidos em direito (provas típicas e atípicas), notadamente prova documental suplementar, prova oral (depoimento pessoal do representante legal da Autora e oitiva de testemunhas), prova pericial técnica, etc. As fls. 1603/1604 determinou-se: 1.Reporto-me ao relatório da decisão de fls. 788/791. Quanto da propositura da presente demanda foi parcialmente deferida a tutela de urgência tão somente determinar a anotação perante o R.G.I. da existência da presente demanda, na forma do art.167, II, 12, da Lei nº 6.015/73. Determinou-se que: Oficie-se ao R.I. para anotação junto a matrícula do imóvel objeto da lide da existência da presente demanda. Instrua-se com cópia da inicial e da certidão imobiliária. Comprove a parte autora sua protocolização em 5 dias. Foram indeferidos os demais pedidos liminares formulados pela autora, tanto de suspensão da obra, como de indisponibilidade dos ativos financeiros da ré. Na contestação/reconvenção apresentada pela ré, postula-se a revogação da tutela deferida que determinou a averbação da existência da presente demanda na matrícula imobiliária. Fundamenta tal requerimento no evidente o perigo de irreversibilidade dos efeitos práticos da tutela de urgência cautelar se mantida a averbação da existência da presente demanda na matrícula imobiliária (art. 300, §3º, do CPC), o que inviabilizará a oferta pública das unidades imobiliárias do empreendimento que será concluído em Dezembro/2019, causando grave e sério prejuízo aos investidores (Docs. 13, 14 e 15 anexos) e a própria Ré RK1 VINICIUS que também será prejudicada, colocando em risco os seus compromissos com os seus colaboradores e fornecedores. Manifesta-se, ainda, no sentido de que caso não seja revogada a tutela de urgência cautelar de fls. 135/138, a Ré RK1 VINICIUS e a sua Assistente ROARK 154 requerem que, no prazo de até 5 (cinco) dias a contar da intimação do Autora LEGACY, na pessoa do seu único sócio e administrador Raphael Obadia, que reside, desde Agosto/2019, no exterior (Portugal), para prestar caução real e/ou fidejussória no valor total da Tabela de Vendas das unidades imobiliárias que perfaz a quantia total de R$18.692.503,20 (art. 300, §1º, do CPC). É o breve relatório. Passo à análise do requerimento de revogação da tutela deferida para averbação da existência da presente demanda na matrícula imobiliária e do requerimento de caução. MANTENHO A DECISÃO DE FLS. 135/138 TAL COMO PROFERIDA. A averbação na matrícula do imóvel acerca da existência de demandas que envolvam e tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados do registro de imóveis decorre de previsão legal (art. 167, II, item 12) e apenas atendem ao princípio da publicidade para fins de oponibilidade e ciência inequívoca a terceiros da existência de litígio. Tratando-se ou não de demanda infundada, o demanda cognição exauriente, certo é que existe litigiosidade do direito postulado e a averbação realizada não tem o condão de, por si só, inviabilizar as vendas das unidades imobiliárias, que se encontram livremente disponíveis para comercialização. Ademais, na forma do art. Art. 302 do CPC, caso comprovados os prejuízos decorrentes da averbação da presente demanda no registro, a parte autora responderá pela reparaçãodos danos em razão da efetivação da tutela de urgência, em caso de improcedência dos pedidos. Registre-se, por fim, que já há pedido da ré neste sentido, com fundamento na perda da chance de efetivação dos negócios em razão da anotação da presente demanda no registro. Posto isso, mantenho a decisão de fls. 135/138 por seus próprios fundamentos e pelas razões supramencionadas. Quanto ao pedido de prestação de caução, funda o réu/reconvinte o seu requerimento no art. 83 do CPC, in verbis: Art. 83. O autor, brasileiro ou estrangeiro, que residir fora do Brasil ou deixar de residir no país ao longo da tramitação de processo prestará caução suficiente ao pagamento das custas e dos honorários de advogado da parte contrária nas ações que propuser, se não tiver no Brasil bens imóveis que lhes assegurem o pagamento. § 1º Não se exigirá a caução de que trata o caput : I - quando houver dispensa prevista em acordo ou tratado internacional de que o Brasil faz parte; II - na execução fundada em título extrajudicial e no cumprimento de sentença; III - na reconvenção. Informa que o sr. Raphael Obadia, único sócio administrador da Autora LEGACY, mudou-se para o exterior com a sua família, deixando de residir no Brasil durante a tramitação deste processo. Ocorre que, diversamente do que alega a ré, a autora é pessoa jurídica e, como sabido, possui personalidade jurídica própria e que não se confunde com a figura de seus sócios. Note-se que o registro no cadastro de pessoa jurídica encontra-se ativo e regular e que, em caso de eventual indenização, incumbirá à pessoa jurídica (sociedade nacional) a responsabilização por eventuais danos. Suscitar a necessidade de caucionamento na presente demanda em razão da mudança de sócio da pessoa jurídica, que nem mesmo restou comprovada no feito, importa em desconsideração da personalidade jurídica antecipada e desmotivada neste momento processual. Posto isso, INDEFIRO o pedido de prestação de caução tal como requerido. 2.Considerando a contestação e a réplica apresentadas, ao autor/reconvindo. 3.Após, Às partes para se manifestarem em provas, no prazo de 15 dias, indicando os pontos controvertidos sobre os quais aquelas recairão, a fim de possibilitar o exame de sua admissibilidade, sob pena de indeferimento. Registre-se que a ausência de manifestação nesta oportunidade será interpretada como desinteresse na produção de outras provas. Deverão juntar o rol de testemunhas e/ou apresentar quesitos em caso de requerimento de prova oral e/ou pericial respectivamente. Sem prejuízo, digam, ainda, se há interesse na realização da audiência de conciliação, tendo em vista que o CPC estimula a composição do conflito entre as partes, a qualquer tempo. Ressalto que, em caso positivo, a não apresentação de proposta concreta poderá ser considerada como ato de litigância de má-fé. Considerado, ainda, a enorme quantidade de documentos juntados e em atenção ao princípio da cooperação das partes, previsto no art. 6º do CPC, apenas novos documentos essenciais ao deslinde da demanda deverão ser juntados, sob pena de ato de litigância de má-fé. As partes deverão, ainda, apresentar índice da documentação já acostada, apontado os pontos controvertidos que pretendem elucidar e comprovar com os documentos acostados, para facilitar decisão saneadora a ser proferida por este juízo. Por fim, ressalto que a manifestação de fls. 1601, quanto à oposição do ingresso da sociedade ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. ( ROARK 154 ) na presente demanda será apreciada por ocasião da decisão saneadora. Por fim, junte-se a petição pendente. Desnecessária nova conclusão antes da publicação da presente e do cumprimento dos itens acima. A fl. 1607 a autora informou que interpôs Agravo de Instrumento contra a r. decisão de fls. 788/790. As fls. 2156/2160 determinou-se: 1.À parte autora/reconvinda para informar quanto ao andamento do AI interposto em face da decisão de fls. 788/790 (fls. 1607). 2. Trata-se de Embargos de Declaração de fls. 1701/1708 em que a ré pretende: Pelo exposto, a Ré, ora Embargante, e sua Assistente requerem a V. Exa. que se digne (i) a receber e conhecer os presentes embargos de declaração, (ii) acolhendo-os para sanar as quatro omissões acima apontadas, (iii) conferindo aos embargos declaratórios efeitos modificativos (infringentes) para revogar a sobredita tutela de urgência da tutela provisória de urgência cautelar com vistas ao cancelamento da averbação da existência da presente demanda na matrícula nº 61.486 do imóvel situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 247, Ipanema, Rio de Janeiro, perante o 5º Registro de Imóveis da Capital Manifestação da ré de fls. 1641/1643 em que pretende a imediata transferência da sobredita averbação da existência da presente ação da matrícula -mãe (que será extinta) para a matrícula específica da unidade imobiliária 401 (cobertura), expedindo-se Ofício ao Ilmo. Oficial do 5º Ofício de Registro de Imóveis da Capital para que proceda as devidas anotações e retificações necessárias. Decisão de fls. 1727 que assim determinou: Considerando o conteúdo do ofício de fls. 1710/1714, do 5º Ofício do Registro de Imóveis, ESCLAREÇA a parte ré, no prazo de 5 dias corridos, sob pena de aplicação das sanções cabíveis, o requerimento formulado DIRETAMENTE ao RGI, sem qualquer comunicação a este juízo, tampouco deferimento pelo juízo da transferência requerida. Intimado o Embargado (autor) sobre o requerido, manifestou sua discordância às fls. 1755/1756 com o pedido de transferência da averbação da matrícula-mãe para a matrícula específica da unidade imobiliária 401 (cobertura). Sustentou, ainda, a necessidade da manutenção da decisão proferida, considerando que a averbação na matrícula do imóvel, como exposto na decisão, tem por fim apenas dar publicidade à existência da presente demanda, o que não inviabiliza a comercialização das unidades imobiliárias. Esclarecimentos da parte Ré/Reconvinte às fls. 2141/2152, em atenção ao determinado na decisão de fls. 1727. É o breve relatório. 2.1 Recebo os embargos de declaração de fls. 1701/1708, tendo em vista sua tempestividade, mas no mérito nego-lhes provimento, já que ausentes quaisquer das hipóteses de que trata o art. 1022 do NCPC. Verifica-se que, na verdade, pretende-se a reforma da decisão de fls. 1603/1605, o que não se admite pela via eleita. Desse modo, mantenho a decisão que indeferiu o pedido de revogação da tutela de urgência por seus próprios fundamentos. 2.2 Indefiro, ainda, o pedido formulado às fls. 1641/1653, nos termos da decisão de fls. 1603/1605. Conforme exaustivamente fundamentado, a averbação na matrícula do imóvel acerca da existência de demandas que envolvam e tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados do registro de imóveis decorre de previsão legal (art. 167, II, item 12) e apenas atendem ao princípio da publicidade para fins de oponibilidade e ciência inequívoca a terceiros acerca da existência de litígio. Ainda que Ré/Reconvinte destaque a inexistência de direito real envolvido na presente demanda, esta possui caráter indenizatório, conforme se observa da leitura da inicial: o julgamento final de procedência dos pedidos iniciais para confirmar a tutela antecipada e conceder à Legacy o direito a executar o contrato, nos termos do artigo 463 do Código Civil, com a assinatura do contrato final para que exerça administração da obra de construção empreendimento imobiliário a ser erguido na Rua Vinícius de Moraes, nº 243, Ipanema; Ainda que o pedido venha a ser convertido em perdas e danos em razão do término da obra e venda das unidades imobiliárias, verifica-se que a demanda versa sobre o empreendimento imobiliário objeto de divergência entre as partes, de modo a justificar a manutenção no registro da unidade. Diante desse contexto, INDEFIRO o pedido de transferência da averbação da existência da presente ação da matrícula mãe para a matrícula específica da unidade imobiliária de cobertura, sob o fundamento de ser suficiente a garantia, uma vez que a averbação foi realizada como forma de conferir publicidade acerca da existência da presente demanda. Como consequência, determino que seja oficiado ao 5º RGI, em reposta à dúvida suscitada por meio do ofício acostado à fl. 1710, que deve seguir como referência, para que a averbação determinada por meio do ofício nº 714/2018 recaia sobre as unidades individualmente consideradas, considerando a extinção da matrícula-mãe. 2.3 Quanto aos esclarecimentos prestados pela parte Ré/Reconvinte às fls. 2141/2152, esta informou à fl. 2148 que: (...) ainda de boa-fé, a Ré/Reconvinte RK1, por meio da petição de fls. 1641/1643, datada de 16.12.2019 (segunda-feira), informou que, logo após a expedição do habite-se em 12.12.2019 (quinta-feira) (fls. 1644), promoveu a sua prenotação no dia 13.12.2019 (sexta-feira) perante o Ilmo. Sr. Oficial do 5º Registro Geral de Imóveis (fls. 1645), em cumprimento ao seu dever legal do art. 44 da Lei nº 4.591/64, requerendo, em caráter de urgência, a esse MM. Juízo a transferência da sobredita averbação da existência da presente ação na matrícula mãe para a matrícula específica da unidade imobiliária de cobertura no valor de R$3.490.000,00 (três milhões, quatrocentos e noventa mil reais) . Aduz que o juízo houve por bem, no dia 17.12.2019 (fls. 1649), na véspera do recesso forense, abrir vista à parte Autora/Reconvinda LEGACY sobre o requerimento de fls. 1641/1642 para apresentar manifestação no prazo de 5 dias e, não obstante a urgência do pedido, o cartório somente efetivou a intimação da Autora em 28/01/2020, com intimação tácita em 10/02/2020. Aduz que não restou outra alternativa ainda no recesso forense, senão por cautela formular, logo após o feriado do Natal, NO DIA 26.12.2019 (QUINTA-FEIRA), REQUERIMENTO EXPRESSO E FUNDAMENTADO (FLS. 1712/1714) AO SR. OFICIAL DO 5º REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS A FIM (i) de provocar a sua dúvida que foi suscitada às fls. 1710 e (ii) de manter íntegros os efeitos do título ( habite-se ) prenotado no dia 13.12.2019 (arts. 186 e 198, IV, da Lei nº 6.105/73), repita -se, tudo em cumprimento ao dever legal de incorporador estabelecido no art. 44 da Lei nº 4.591/64, no interesse dos seus investidores e demais interessados nas unidades imobiliárias da incorporação imobiliária concluída desde o dia 12.12.2019 (grifos acrescidos). Pois bem. Ocorre que, diversamente do informado pela Ré/Reconvinte em seus esclarecimentos (de que teria solicitado a transferência APENAS NO DIA 26/12/2019 em razão de o juízo não ter apreciado seu requerimento de 16/12/2019), o Oficial do Registro informou ao Juízo por meio do ofício de fs. 1710 que na mesma data do pedido de registro do Memorial de Incorporação (13.12.2019) foi averbada a discriminação de frações e vagas e que, NA MESMA DATA, foi prenotado o requerimento de averbação para fins de HABITE-SE e da PETIÇÃO SOLICITANDO a averbação de existência de ação que recaiu sobre o imóvel apenas na matrícula do apartamento 401 - cobertura. Desse modo, não procede a afirmação de que não restou outra alternativa ainda no recesso forense, senão por cautela formular, logo após o feriado do Natal, NO DIA 26.12.2019 (QUINTA-FEIRA), requerimento expresso e fundamentado (fls. 1712/1714) ao sr. oficial do 5º registro geral de imóveis a fim (i) de provocar a sua dúvida que foi suscitada às fls. 1710 Conclui-se, portanto, que no mesmo dia 13.12.2019 e, ANTES do requerimento formulado a este juízo, requereu a averbação de existência da ação apenas junto a matrícula da cobertura, unidade 401, diretamente ao RGI. Desta forma, em que pese contar na cópia do pedido de fls. 1712/1714 a data de 26.12.2019, o oficial do registro afirmou que todos os pedidos foram formulados conjuntamente em 13.12.2019. Cumpre destacar que o juízo determinou a intimação da parte Autora em observância ao contraditório participativo, nos termos do artigo 10 do CPC, haja vista a possibilidade concreta de modificação da decisão que deferiu a tutela de urgência, já mantida e não revogada nos moldes da decisão de fls. 1603/1605. Conclui-se, portanto, que a Ré/Reconvinte pretendeu descumprir a decisão judicial que deferiu a tutela de urgência, conduta que se amolda à figura típica prevista nos incisos IV e VI do artigo 77 do CPC. Ademais, ainda que os fatos tivessem ocorrido tal como relatado pela Ré/Reconvinte, isto é, que seu requerimento ao registro ocorrera apenas em 26/12/2019, a Ré/Reconvinte em nenhum momento informou ao juízo o seu requerimento perante o 5º Ofício, o que poderia e DEVERIA ter sido feito na primeira oportunidade (artigo 77, inciso I, do CPC), qual seja, no primeiro dia útil após o recesso forense de final de ano, com base, ainda, no princípio da cooperação processual. Não se verifica, contudo, qualquer informação nos autos nesse sentido. A Informação somente veio aos autos após Ofício do RGI, juntado ao feito em 23/01/2020. Por essas razões, entendo que a conduta da Ré/Reconvinte merece censura do Poder Judiciário, pois, além de pretender descumprir ordem judicial expressa e ratificada pelo juízo em novembro de 2019, não informou ao juízo tal prática, o que ratifica seu intento de burlar a decisão judicial. Assim, a conduta Ré/Reconvinte viola o dever processual previsto no artigo 77, inciso I, do CPC e configura ato atentatório à dignidade da justiça, na forma do artigo 77, IV e VI, do CPC, motivo pelo qual aplico-lhe multa de 1% do valor da causa, a ser revertida ao Fundo Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, na forma do art. 77, §2º do NCPC, em razão da gravidade da conduta praticada. Intime-se a parte ré para pagamento no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de adoção dos procedimentos previstos no §3º do art. 77 do CPC. 3. À parte Ré/Reconvinte para dar cumprimento ao determinado à fl. 1605: As partes deverão, ainda, apresentar índice da documentação já acostada, apontado os pontos controvertidos que pretendem elucidar e comprovar com os documentos acostados, para facilitar decisão saneadora a ser proferida por este juízo. Note-se que a parte autora apresentou a manifestação às fls. 1889/1891, com o cumprimento do determinado. 4. Tudo cumprido, voltem conclusos para saneamento do feito e apreciação das provas requeridas (pedido de provas formulado pelas partes às fls. 1888 e fls. 1908/19026 com remissão à fl. 896). Na mesma decisão apreciarei, ainda, o pedido de ingresso da sociedade ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. ( ROARK 154 ). A fl. 2250 determinou-se : Considerando o requerimento formulado à fl. 2447, pelo escritório que representa os interesses do réu no feito (Schmidt - Lourenço - Kingston Advogados Associados), ao cartório para intimar o patrono peticionante, por meio do telefone comercial informado à fl. 2247 e por e-mail, informando que o Gabinete do juízo entrará em contato, via telefone (com número privado), na data de 02.07.2020, às 15:00 horas, atendendo à solicitação formulada para que seja viabilizado o atendimento remoto aos advogados, nos termos do Ato Normativo Conjunto TJ/CCJ nº 25/2020. Se no horário designado não for possível contato pelo telefone comercial informado no e-mail de fls. 2247, deverá informar por e-mail outro telefone para contato no dia e horário supramencionado. Havendo objeção quanto ao horário, certifique-se o voltem conclusos, para designação de nova data. As fls. 2329/2330 determinou-se : 1.Ao cartório para diligenciar e juntar o andamento do Agravo de Instrumento de nº 0073546-25.2019.8.19.0000. 2.Fls. 2233/2238: Assiste razão à ré. Considero devidamente cumprida a determinação contida no item 3 de fls. 2159. 3.Fls. 2260/2261: Informação de Interposição de Agravo de Instrumento de nº 0041911-89.2020.8.19.0000 pela ré em face da decisão de fls. 2156/2160. Requer a retratação da decisão proferida para: (i) determinar o cancelamento da averbação da existência da presente demanda na matrícula-mãe imobiliária do terreno e, sucessivamente, (ii) determinar que, diante da superveniente conclusão do empreendimento imobiliário em dezembro de 2019, a averbação da existência desta demanda recaia apenas sobre 01 (uma) única unidade imobiliária Cobertura nº 401. Ainda, acaso este d. Juízo exerça juízo de retratação, as ora Suplicantes confiam e esperam que seja (iii) cassada a penalidade aplicada à parte Ré RK1, ou (iv) seja a penalidade convertida em advertência (art. 77, §1º, do CPC 1 ) ou, em apreço à eventualidade, (v) reduzida a multa (art. 77, §2º, do CPC 2 ) para o valor de R$10.000,00 (dez mil reais) proporcional a 1% ao justo e correto valor da causa. Por fim, pugna-se (vi) ainda pela determinação que a Autora LEGACY preste caução real e/ou fidejussória no valor total da Tabela de Vendas das unidades imobiliárias que perfaz a quantia total de R$18.692.503,20 (art. 300, §1º, do CPC 3 ). No que diz respeito à multa aplicada por ato atentatório à dignidade da justiça, conforme ofício de fls. 2212-2229, o oficial do Registro retificou as informações enviadas anteriormente e esclareceu: ..Requerimento para fins de averbação e Habite-se e em 26.12.2019 solicitando que relação a averbação da existência da ação, que recaiu sobre o imóvel da Rua Vinicius de Moraes, nº 243/todo, fosse retificada a natureza da ação, para consta procedimento comum e não execução como havia sido averbado, redirecionando concomitantemente, a presente averbação de existência de ação para a unidade - apartamento de n 401-cobertura, do referido prédio. Diante da nova informação, verifica-se que, de fato, uma das premissas adotadas para a imposição da sanção pela prática de ato atentatório à dignidade da justiça foi alterada. Constata-se, contudo, que na decisão Agravada constou, ainda que os fatos tivessem ocorrido tal como relatado pela Ré/Reconvinte, isto é, que seu requerimento ao registro ocorrera apenas em 26/12/2019, a Ré/Reconvinte em nenhum momento informou ao juízo o seu requerimento perante o 5º Ofício, o que poderia e DEVERIA ter sido feito na primeira oportunidade (artigo 77, inciso I, do CPC), qual seja, no primeiro dia útil após o recesso forense de final de ano, com base, ainda, no princípio da cooperação processual. Dessa forma, mesmo que o requerimento tenha sido formulado da forma aduzida, isto é, em 26.12.2019, não houve a devida comunicação ao juízo a seu respeito, conforme exposto na decisão agravada. Diante dessas considerações, entendo que a retificação apresentada não tem o condão de modificar a decisão Agravada. Quanto aos demais pedidos formulados, a decisão Agravada foi suficientemente fundamentada, com a apreciação pelo juízo de todas as questões suscitadas. Pelo exposto, MANTENHO a decisão proferida por seus próprios fundamentos, eis que os argumentos lançados no Agravo são os mesmos já utilizados para fundamentar as pretensões deduzidas em juízo e rejeitadas. 4. Ao cartório para certificar e juntar o andamento de ambos os Agravos de Instrumento interpostos e pendentes de julgamento (0073546-25.2019.8.19.0000 e 0041911-89.2020.8.19.0000), informando se em algum dos recursos foi deferido efeito suspensivo. 5. Após, voltem conclusos para cumprimento do item 4 da decisão de fls. 2156/2160. A fl. 2446 determinou-se: Considerando que na data de 08.10.2020 ambas as partes solicitaram, por e-mail enviado ao gabinete, a realização de audiência virtual com o objetivo de despachar com a magistrada DESIGNO AUDIÊNCIA ESPECIAL na modalidade PRESENCIAL a ser realizada no dia 15.10.2020 às 15:00 horas. A fim de garantir o cumprimento das medidas sanitárias com o distanciamento mínimo de 1,5 metros entre a cadeira dos participantes, conforme medidas recomendadas e estabelecidas no Ato Normativo Conjunto TJ/CCJ nº 25/2020, a realização do ato será presencial, mas limitada aos patronos das partes, devendo comparecer ao ato apenas UM patrono representante de cada uma das partes, haja vista as dimensões da sala de audiências. Audiência de conciliação a fl. 2456 nos seguintes termos : Aos quinze dias do mês de outubro do ano de dois mil e vinte, na Sala de Audiência deste Juízo, perante a MM. Dra. Juíza de Direito PRISCILA F. M. B. DA PONTE, foi aberta a Audiência Especial designada nestes autos às 15:00 horas. Feito o pregão, a ele respondeu a patrona da parte autora, Dra. PAULA SALLES FONSECA DE MELLO FRANCO, inscrita na OAB/RJ sob o nº 179.640, bem como o patrono da parte ré, Dr. FREDERICO PRICE GRECHI, inscrito na OAB/RJ sob o nº97.685. Pela parte autora foi requerido: Pugna pelo o andamento adequado do processo ante o peticionamento reiterado da parte ré o que impossibilita o regular saneamento do feito e andamento processual, com a fixação dos pontos controvertidos e apreciação das provas. Pela parte Ré foi requerido: Pugna pela necessidade de expedição de ofício ao 5º RGI, conforme decidido, para que seja possível averbar o Habite-se uma vez que há notícia de que um comprador de uma unidade imobiliária não conseguiu obter o financiamento imobiliário ante a pendencia da resposta aos ofícios do RGI. Pela MM. Dra. Juíza de Direito foi proferida a seguinte decisão: Certifique o cartório se foi expedido ofício ao 5º RGI conforme determinado na decisão de fls. 2156-2159 item 2. Em caso negativo, cumpra-se com prioridade. Após, voltem conclusos. Publicada em audiência. Nada mais havendo, mandou a MM Dra. Juíza que fosse encerrado o presente termo às 15:24 horas. Eu, MAÍRA DE M. P. MAIA SOARES, mat. 32.309, o digitei. As fls. 2472/2479 determinou-se: Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE PERDAS E DANOS E ANTECIPAÇÃO DE TUTELA proposta por LEGACY ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA ( Legacy ) em face de RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA ( RK1 ). A parte autora requereu a execução específica do contrato preliminar celebrado com a RK1, por meio do qual cedeu a opção de compra do terreno situado à Rua Vinícius de Moraes, no bairro de Ipanema, à RK1, interessada em construir um empreendimento imobiliário no local. Narra que em contrapartida à cessão da opção de compra do imóvel, a RK1 obrigou-se a contratar a Legacy para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) pela referida cessão, conforme cláusula contratual expressa (cláusula 2.1, alínea c1). Destaca que durante as tratativas sempre expôs com clareza que a cessão só ocorreria se a autora fosse contratada para realizar a obra, tendo em vista que a contratação representava parte da remuneração desejada para alienar a sua posição. Além disso, sustenta que o próprio comportamento das partes incutiu na Legacy a legítima expectativa em concretizar a parceria comercial. Esclarece que concretizada a cessão da opção e aquisição definitiva do terreno pela RK1, as Partes iniciaram o detalhamento, além de reduzirem a termo as obrigações que assumiram no Contrato Preliminar no tocante à construção. À época, inclusive, a Legacy iniciou os trabalhos com a cotação de preços e propostas relativas aos projetos da obra que seriam submetidos à RK1 (doc. 7). Frisa, contudo, que para sua surpresa, a RK1 alterou completamente o seu comportamento e, contrariando tudo o que havia afirmado até então, passou a impor exigências objetivamente incompatíveis com o modelo previamente contratado com a Legacy, em total afronta às condições originais pactuadas entre as Partes. Sustenta que a ré em verdade não queria contratar a Legacy para realizar a construção, mas sim, protelar a execução do contrato para excluí-la do negócio, com a transferência da propriedade definitivamente para si e, depois, implementar uma solução mais lucrativa para erguer o empreendimento. Aduz que foi notificada pela ré para comunicar que não iria cumprir o contrato. Na citada notificação, a RK1 confessou sua pretensão de impor condições não previstas no Contrato Preliminar que daria sequência ao negócio. Conclui que a notificação extrajudicial jamais poderia ter o condão de resolver unilateralmente o contrato diante da inexistência de cláusula resolutiva expressa no negócio jurídico celebrado e, também, da ausência de qualquer motivo legítimo para uma rescisão. Na emenda à inicial de fls. 204-205, recebida nos moldes da decisão de fls. 212-213, a Autora alterou os pedidos formulados nos seguinte moldes: (i) o julgamento final de procedência dos pedidos iniciais para confirmar a tutela antecipada e conceder à Legacy o direito a executar o contrato, nos termos do artigo 463 do Código Civil, com a assinatura do contrato final para que exerça administração da obra de construção empreendimento imobiliário a ser erguido na Rua Vinícius de Moraes, nº 243, Ipanema; (ii) caso esse MM. Juízo considere descabida a execução específica do contrato ou a mesma se tornar impossível, o que se admite para argumentar, que a obrigação seja convertida em perdas e danos, nos termos do artigo 465 do Código Civil e dos artigos 499 e 816 do Código de Processo Civil, condenando-se a RK1 nos consectários previstos no art. 404 do Código Civil, aos ônus sucumbenciais dos arts. 82, §2º, e 85, do CPC, e: ii.1 - ao pagamento a que faria jus a Legacy a título de honorários no percentual 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra caso tivesse sido cumprido o contrato, cujo valor deverá ser apurado em perícia técnica ou, alternativamente, ser utilizado o orçamento elaborado pela construtora que executar e administrar a obra do empreendimento objeto dessa ação; ii.2 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar ou, no mínimo, perdeu a chance de auferir, no que toca aos ganhos decorrentes das modificações das unidades residenciais, cujo quantum deverá ser objeto de liquidação quando da execução; ii.3 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar ou, no mínimo, perdeu a chance de auferir a título de prêmio por economia na realização da obra, que deverá ser objeto de eventual liquidação de sentença; ii.4 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar com a exposição de sua marca no local do empreendimento, uma das áreas mais valorizadas economicamente da cidade, cujo quantum deverá de ser fixado em sede de liquidação de sentença; Na contestação e reconvenção de fls. 806/896, a Ré, em síntese, argui preliminarmente: 1.A necessidade de prestação de caução pela parte autora Legacy para a continuidade da lide; 2. A falta de interesse de agir quanto ao pedido de Tutela específica para a restituição do exercício da Opção de compra do imóvel (terreno) situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, diante do status avançado da execução da obra; 3. A falta de interesse de agir quanto ao pedido de suspensão da construção do empreendimento imobiliário ( 243 vinicius ) da ré RK1 VINICIUS e da contratação da autora Legacy para a construção do empreendimento; 4. Ilegitimidade passiva da ré para responder sobre a pretensão indenizatória das receitas decorrentes das modificações das unidades residenciais adquiridas por terceiros; 5. Impugnação ao valor da causa; 6. Intervenção voluntária da ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA na qualidade de assistente simples da ré RK1 VINICIUS. No mérito, narra que A Ré RK1 VINICIUS recebeu investimentos de terceiros ( investidores ) para o desenvolvimento de novos projetos imobiliários na Zona Sul do Rio de Janeiro, por meio de contratos de sociedade em conta de participação (Docs. 13, 14 e 15 anexos), totalizando a quantia histórica de R$12.073.509,50 (doze milhões, setenta e três mil quinhentos e nove reais e cinquenta centavos). Esta operação é muito comum no segmento do mercado imobiliário (incorporações imobiliárias). Informa que Henrique Blecher, sócio da Ré RK1 VINICIUS, foi procurado pelo Sr. Ricardo Cardoso Freitas que lhe ofereceu um imóvel (terreno) na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, que ainda estaria em fase de regularização da titulação da sociedade CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. junto ao competente 5ª RGI. Aduz que No dia 13.07.2019, a Autora LEGACY, por seu sócio Raphael Obadia, acompanhado do Sr. Ricardo Cardoso Freitas, compareceu a uma reunião na sede da Ré RK1 VINICIUS SPE, com Henrique Blecher e Mariana Tavares, para apresentar a sua opção de compra do imóvel situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, Rio de Janeiro. Aponta que na fase inicial de negociações preliminares, a Autora LEGACY, por seu sócio Raphael Obadia, assegurou que seria o titular da opção de compra do referido imóvel pelo preço de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais), a ser exercida em face da sociedade CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. Esta cessão da opção de compra do referido imóvel foi oferecida à Ré RK1 VINICIUS mediante o pagamento da quantia total de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) em favor da Autora LEGACY e/ou de outra(s) pessoa(s) indicada(s). Ressalta que Ainda durante as conversações destas tratativas iniciais, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) sugeriu a sua futura contratação para a construção de futuro empreendimento residencial naquele imóvel, cuja incorporação intencionava a Ré RK1 VINICIUS SPE desenvolver por meio do regime de obra por administração, a preço e condições das boas práticas do mercado. Afirma que Embora não tenha apresentado os necessários estudos técnicos das etapas que compõem a estimativa do custo de construção do referido empreendimento imobiliário residencial - que sequer havia projeto executivo à época -, a Autora LEGACY (Raphael Obadia) insinuou oralmente uma estimativa prévia no valor de R$ 5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais) dos recursos necessários a serem aportados para um futuro projeto de incorporação/construção, tendo aventado que o percentual de 18% (dezoito por cento), a título de taxa de administração, que já estaria inclusa na mencionada estimativa preliminar, repita-se, oralmente sugerida. Pondera que na ocasião, a Ré RK1 VINICIUS sinalizou que, neste momento inicial, não poderia avançar nas tratativas para ajustar o futuro preço da obra da e acordar sobre os pontos principais e secundários da operação do contrato de construção, pois era necessária a prévia elaboração de um orçamento executivo do custo da obra 35 por um profissional (orçamentista) contratado para esse fim, o qual, em conformidade com as condições mercadológicas e a boa técnica, levantaria todos os aspectos que envolvem a complexidade da obra específica (tais como, valor da mão de obra-de-obra, valor de cada material utilizado no projeto, valor de cada equipamento, preço dos serviços da construtora etc.). Sustenta que a Ré RK1 VINICIUS, por seu sócio Henrique Blecher, que, em caso de eventual economia no futuro orçamento apurado, esta seria dividida entre as partes e que Este foi o verdadeiro contexto das tratativas contido na Carta de Intenções (fls. 51/53), datada de 13.07.2017, acerca das negociações preliminares do eventual futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido. Narra que diante da complexidade das tratativas e do imperioso desenvolvimento das conversações preliminares com vistas à definição consensual dos elementos essenciais e necessários negociais, a Autora LEGACY e a Ré RK1 VINICIUS não firmaram um contrato preliminar (art. 462 do CC), mas, sim, assinaram apenas uma Carta de Intenções (fls. 51/53) que melhor permitiria as prévias pesquisas, o necessário exame de dados econômicos e informações legais (due diligence), as reflexões negociais, os levantamentos mercadológicos etc., todos indispensáveis para as bases quanto ao projeto de um futuro contrato desta natureza. Acrescenta que a Carta de Intenções (fls. 51/53), datada de 13.07.2017, que documentou as conversações e/ou tratativas preliminares, não continha determinados elementos essenciais inerentes aos eventuais e futuros negócios jurídicos alhures à época , bem como previa condicionantes e estudos para o desenvolvimento dos futuros negócios, inclusive a obrigatoriedade do prévio registro do terreno em nome da empresa CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. regularmente na matrícula imobiliária. Ressalta que quando da assinatura da Carta de Intenções a empresa CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A. ainda não constava como proprietária registral do imóvel, de forma que a Autora LEGACY não possuía título válido e eficaz (elemento necessário) para ceder onerosamente a sua alegada opção de compra do referido imóvel, naquela reunião, repita-se, realizada no dia 13.07.2017. Frisa que ainda no contexto da Carta de Intenções (fls. 51/53), que instrumentalizou as tratativas preliminares para o eventual e futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido, que definitivamente não há na alínea c) da Cláusula 2ª do referido documento, o valor do custo total da obra que seria futuramente ajustado. Argumenta que após a realização da sondagem do terreno pela SOLOTESTE ENGENHARIA LTDA e da due diligence do imóvel e da vendedora CHAMONIX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, no dia 15.07.2017, a Ré RK1 VINICIUS celebrou escritura pública de promessa de compra e venda com quitação do referido imóvel com a então já proprietária -vendedora CHAMONIX, mediante o pagamento da quantia ( preço ) de R$4.993.346,00 (quatro milhões, novecentos e noventa e três mil, trezentos e quarenta e seis reais), arcando a Ré RK1 VINICIUS com o débito de IPTU (2015) no valor de R$6.654,00 (seis mil, seiscentos e cinquenta e quatro reais) (fls.572/581). Posteriormente, em 20.12.2017, foi lavrada a escritura pública definitiva de compra e venda do imóvel, figurando como outorgada compradora a Ré RK1 VINICIUS (fls.582/585). Afirma, ainda, que pela transação a autora recebeu a importância de R$200.000,00 (duzentos mil reais), tendo indicado as empresas que participaram da intermediação da sua opção de compra, LINDEM RJ EMPREENDIMENTOS LTDA. (Sr. Ricardo Cardoso Freitas), VINHAES COMERCIAL E PROMOÇÃO DE VENDAS LTDA. ME (Sr. Maico Vinhaes), RANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. EPP (Sr. Roland Jardim) para recebimento das suas respectivas parcelas, perfazendo a quantia de R$450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais). Nesse contexto, o total pago pela Ré RK1 VINICIUS foi de R$650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais). Informa, ainda, que Concluído o projeto pré-executivo do futuro empreendimento imobiliário no mês de dezembro de 2017, a Autora LEGACY foi instada pelo Sr. Claudio Roberto Mazza Marques (TC GROUP) e pela Sra. Mariana Barbedo Tavares apresentar o orçamento executivo de mercado ( valor do custo total d a obra ) até o final do mês de janeiro de 2018. Sustenta que a Autora LEGACY (Raphael Obadia) não apresentou o orçamento executivo de mercado ( valor do custo total da obra ) na data aprazada , mas que ainda assim, a Ré RK1 VINICIUS SPE, de boa-fé, não encerrou, neste momento, as tratativas com a Autora LEGACY (Raphael Obadia). Defende, entretanto, que diante da recusa da Autora LEGACY na apresentação do orçamento executivo de mercado prevista (prazo prorrogado) para até o final do mês de fevereiro de 2018 e da ausência de interesse no prosseguimento das tratativas para definição consensual dos elementos essenciais e acessórios do eventual futuro contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido, revelou-se, pois, inviável, por falta e responsabilidade da própria Autora LEGACY, o prosseguimento destas negociações (arts. 186 e 187 do CC). Em razão de tais fatos, informa que procedeu a notificação da autora sobre o encerramento das negociações e que, comente após o justificado encerramento das tratativas, realizou concorrência provada com construtoras de elevada credibilidade do mercado imobiliário, de forma que ao final da concorrência privada, foi contratada, dentro desta modalidade negocial (PMG), no dia 23.08.2018, a empresa SENPRO ENGENHARIA LTDA. Em RECONVENÇÃO requer a condenação da autora-reconvinda ao pagamento de indenização pela perda chance representada pela perda da oportunidade concreta de venda da unidade Cobertura 402, cujo lucro seria de R$500.000,00 (quinhentos mil reais), devendo esse MM. Juízo arbitrar a indenização de forma equitativa e razoável em valor não inferior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) correspondente a 20% (vinte por cento) do lucro esperado. Para tanto, afirma que deixou de realizar a venda da unidade imobiliária mencionada em razão da averbação no RGI da existência da presente demanda. Réplica e contestação à reconvenção às fls. 1758-1789. Manifestação das partes em provas às fls. 1888-1891 e às fls. 1908-1926. É o relatório. DAS PRELIMINARES: 1.O pedido de prestação de caução pela parte autora para a continuidade da lide já foi decidido nos moldes da decisão de fls. 1603-1605. Além disso, a questão é objeto do Agravo de Instrumento interposto pela parte ré (0041911-89.2020.8.19.0000), que liminarmente não suspendeu a decisão proferida, pendente de apreciação no mérito do recurso. 2. Quanto à Impugnação ao valor da causa, conforme decisão de fls. 212-213, este juízo alterou o valor da causa de ofício, com base nos pedidos formulados na emenda à inicial de fls. 204-205. Portanto, rejeito a impugnação ao valor da causa, nos exatos termos da decisão de fls. 212-213, cuja fundamentação ora me reporto. 2. Rejeito, ainda, a preliminar de falta de interesse de agir quanto ao pedido de Tutela específica para a restituição do exercício da Opção de compra do imóvel (terreno) situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, diante do status avançado da execução da obra. Isso porque, conforme manifestação da autora às fls. 204-205, verifica-se que a parte autora desistiu do pedido subsidiário de resolução do contrato por inadimplemento da RK1, com a restituição da opção de compra à Legacy (item iii da petição inicial), de forma que a demanda prosseguiu apenas no que tange aos demais pedidos formulados. 3. Rejeito, também, a preliminar de falta de interesse de agir quanto ao pedido de suspensão da construção do empreendimento imobiliário ( 243 vinicius ) da ré RK1 VINICIUS e da contratação da autora Legacy para a construção do empreendimento. E o faço porque, em razão do término da obra no curso da demanda, a hipótese é de perda superveniente do interesse de agir quanto ao pedidos formulados, de forma que restará a apreciação do pedido subsidiário formulado de perdas e danos. 4. Rejeito, por fim, a arguição de Ilegitimidade passiva da ré para responder sobre a pretensão indenizatória das receitas decorrentes das modificações das unidades residenciais adquiridas por terceiros. As condições da ação são examinadas à luz dos fatos narrados na petição inicial, considerando-se o que dispõe a teoria da asserção, com base em um juízo de admissibilidade hipotético. Assim, analisando-se os termos da petição inicial, verifica-se que a ré possui pertinência subjetiva para integrar o polo passivo e responder a demanda relativamente a todos os pedidos formulados, versando a questão relatada o cerne meritório. 6. Defiro o pedido de intervenção voluntária da ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA na qualidade de assistente simples da ré RK1 VINICIUS, considerando o interesse patrimonial e consequentemente jurídico na solução da demanda. Além disso, não demonstrado qualquer prejuízo à parte autora. Note-se que em todas as peças da ré a assistente já se manifestou, não importando o seu ingresso na demanda em retardo da marcha processual, uma vez que atua em conjunto com os interesses da ré. Pelo exposto, anote-se na distribuição o ingresso de ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA como assistente da ré. Ultrapassadas as questões preliminares, e constatando a configuração dos pressupostos processuais e das condições para o exercício do direito de ação, declaro o feito saneado. Fixo como pontos controvertidos: a) O alcance das tratativas preliminares realizadas entre as partes; b) A existência de legítima expectativa pela parte autora na concretização no negócio em razão de conduta da ré; c) O condicionamento da cessão de opção de compra à contratação da Autora para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais); d) A motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção; e) Em que ponto as tratativas entre as partes se encerraram; f) O direito à fixação de indenização pela não concretização do negócio jurídico e o seu alcance; g) A reponsabilidade da autora pela não realização da venda da unidade imobiliária referente à Cobertura em razão da tutela antecipada deferida na presente demanda; A parte autora requereu à fl. 1888: Prova documental suplementar, consistente em opinião técnica de especialista da área de engenharia, a fim de tão-somente confirmar que na construção contratada pelo regime de administração não existe preço máximo garantido ou qualquer limitação prévia ao valor da obra, bem como não é necessário exibir um orçamento prévio de custo da obra, uma vez que os custos são devidamente submetidos à aprovação do dono da obra a cada etapa ao longo de sua execução . A parte ré requereu à fl. 1908: (i)documental suplementar superveniente; (ii) oral (testemunhal e depoimento pessoal dos representantes legais das partes; Legacy - Sr. Raphael Obadia; RK1 - Sr. Henrique Blecher); (iii) pericial técnica de engenharia; e, por fim, (iv) expedição de Ofício à Polícia Federal. Considerando os pontos controvertidos ora fixados, às partes para informar se persiste o interesse na produção das provas pretendidas, justificando a sua pertinência com os pontos controvertidos fixados por este juízo. As fls. 2686/2687 determinou-se : Trata-se de Embargos de Declaração opostos pela parte ré em face da decisão de fls. 2472/2479, alegando, em síntese, haver omissão na mencionada decisão. Recebo os Embargos de Declaração de fls. 2581/2590, eis que tempestivos. Intimada, a embargada se manifestou às fls. 2604/2608. Os Embargos de Declaração, de acordo com o Código de Processo Civil, só devem ser manejados quando houver contradição, obscuridade, omissão ou ainda erro material na decisão judicial (art. 1.022 do CPC). Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material. Não é este o caso em tela. Inexiste qualquer omissão a ser sanada por meio de embargos. A impugnação ao valor da causa foi tratada na decisão saneadora, sendo certo que o juízo utilizou-se dos mesmos fundamentos da decisão de fls. 212/213, na qual retificou, de ofício, o valor da causa para afastar os argumentos apresentados na impugnação da embargante. No mérito, conclui-se, portanto, que a Embargante utiliza-se via recursal inadequada para rediscutir o mérito da decisão. Assim, REJEITO os presentes embargos de declaração. Intimem-se. Após, voltem para a apreciação das petições de fls. 2649/2660 e 2679/2680. As fls. 2718/2719 determinou-se: 1.Fls 2700/2705 - nada a prover, visto que a decisão de fls. 2472/2479, já foi confirmada em sede de embargos de declaração as fls. 2686/2687. 2. Fl. 2535 - Venha prova documetal suplementar pela autora. 3. Defiro a produção de prova pericial de engenharia requerida pela ré (fl. 2538 ), cujo ônus financeiro será arcado pela mesma. Nomeio Perito do JuízoFERNANDO BERGMAN (TEL. 2511-4279 E 9261-9931) Fixo o prazo de trinta dias para a entrega do laudo. Faculto às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistente técnico, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 465, §1º do CPC/2015. Defiro desde já a vinda de eventual prova documental suplementar . Ficam cientes as partes de que o Perito é longa manus do Juízo podendo requisitar informações e documentos que estejam em poder das partes, nos termos do §3º do art. 473 do CPC. Após o decurso do prazo previsto no art. 465, §1º do CPC/2015 e certificada a manifestação das partes, intime-se o Perito para cumprir o art. 465, §2º do CPC/2015. Considerando as diversas restrições impostas pela pandemia causada pelo coronavírus (Covid-19), dificultando e desaconselhando a realização da diligência pericial de forma presencial, no mesmo prazo, informe o Sr. Perito, de forma fundamentada, sobre a possibilidade de elaboração de laudo pericial conclusivo com a realização de perícia na modalidade INDIRETA ou ou realização da diligência pericial na modalidade VIRTUAL (com os meios virtuais disponíveis), nos casos em que a realização da diligência na forma presencial não seja essencial à elaboração de laudo pericial conclusivo. Em caso positivo, o Sr. Perito deverá, ainda, listar documentos e informações que deverão ser disponibilizadas pelas partes para possibilitar a realização da perícia indireta. Com a manifestação do Perito, dê-se nova vista às partes pelo prazo de 5 dias. No referido prazo, as partes deverão se manifestar sobre os honorários periciais orçados, valendo o silêncio como anuência. Caso o perito se manifeste afirmativamente pela possibilidade da realização da pericia na modalidade indireta, as partes deverão também se manifestar sobre este particular. Ficam cientes as partes de que seu silêncio nessa oportunidade será considerada como anuência à realização da perícia na modalidade indireta. Deverão, ainda, acostar aos autos TODOS os documentos solicitados pelo Perito que estejam em sua posse, sob pena de arcar com o ônus da não produção da prova. Caso, por sua natureza ou volume da dados, haja impossibilidade sistêmica de anexação dos documentos aos autos em forma de PDF, os mesmos deverão ser disponibilizados em plataforma virtual (ex: Google Drive), com a indicação do respectivo link nos presentes autos para acesso pelo Perito, partes e Juízo. As fls. 2872/2880 determinou-se: 1. PEDIDO DE INTERVENÇÃO VOLUNTÁRIA DE ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, na qualidade de assistente simples da ré RK1 VINICIUS: O referido pedido foi deferido no item 6 de fl. 2477, nos seguintes termos: 6. Defiro o pedido de intervenção voluntária da ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA na qualidade de assistente simples da ré RK1 VINICIUS, considerando o interesse patrimonial e consequentemente jurídico na solução da demanda. Além disso, não demonstrado qualquer prejuízo à parte autora. Note-se que em todas as peças da ré a assistente já se manifestou, não importando o seu ingresso na demanda em retardo da marcha processual, uma vez que atua em conjunto com os interesses da ré. Pelo exposto, anote-se na distribuição o ingresso de ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA como assistente da ré. Verifica-se, no entanto, que a mesma ainda não foi anotada no polo passivo, na qualidade de assistente, medida que se impõe. AO CARTÓRIO: Anote-se onde couber. 2. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0041911-89.2020.8.19.0000 Em consulta ao site do TJRJ em 26/07/2021 verificou-se que o referido agravo de instrumento foi retirado de pauta em 17/05/2021 e ainda não foi julgado, vigorando ainda a v. decisão monocrática que deferiu em parte o pedido de efeito suspensivo, nos seguintes moldes: Diante do acima expendido, defiro parcialmente o pedido de efeito suspensivo para determinar a suspensão da aplicação da multa por ato atentatório à dignidade da justiça. 3. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA PARTE AUTORA de fls. 2743/2760 3.1. PROVA PERICIAL Alega que a perícia requerida pela ré e deferida pelo Juízo é desnecessária, por não ser capaz de esclarecer nenhum dos pontos controvertidos fixados na decisão saneadora. Verifica-se que a prova pericial foi requerida pela ré, a qual formulou os seguintes quesitos às fls. 2782/2806: QUESITO 1 Queira o i. Perito informar se por força da Norma Técnica 12.721, as obras por administração exigem do construtor o seu orçamento e prazo de consecução QUESITO 2 Se na minuta às fls. 550/563 encaminhada pela Autora (através do Sr. Raphael Obadia), constava os itens referentes ao orçamento e prazo da obra que se pretendia execu tar. QUESITO 3 Queira o i. Perito esclarecer se a modalidade de obra por administração com Preço Máximo Garantido (PMG) constitui boa prática mercadológica QUESITO 4 Queira o i. Perito informar se o Autor (fls. 679/680; 692/694) na revisão das minutas às fls. 681/691 e 699/711 não apresentou objeção ao PMG. QUESITO 5 Queira o i. Perito informar se na revisão da terceira minuta às fls. 699/711 enviada pelo representante da LEGACY em 23/11/2018, em seu item 4 Custeio das Obras , mais especificamente em seus subitens, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.5, 4.2, 4.3 e 4.4, citam expressamente o termo VALOR MÁXIMO DA OBRA QUESITO 6 Queira o i. Perito informar se no subitem 2.1 da minuta sugerida pela RK1, às fls. 646/655 dos autos, consta que a contratação seria por meio de obra de administração com Preço Máximo Garantido (Valor Máximo da Obra) QUESITO 7 Queira o i. Perito informar se a Autora se comprometeu a apresentar orçamento próprio em 21/02/2018 (Fls. 695 dos autos), não o tendo apresentado na data firmada. QUESITO 8 Queira o Dr. Perito informar se às fls. 712 dos Autos consta mensagem eletrônica enviada ao Sr. Raphael Obadia, Sócio Administrador da LEGACY, ora Autora, na qual é instado a apresentar o orçamento da obra, conforme combinação pré-existente, para então discutir-se os próximos passos da negociação. QUESITO 9 Queira o Dr. Perito informar se na Carta de Intenção às fls. 51/53 dos Autos, consta em seu item 2.1.b que caberia à LEGACY a responsabilidade pela análise do solo e da água do terreno da lide. QUESITO 10 Queira informar ainda, se consoante os documentos contidos às fls. 569/571 dos Autos, a Empresa SOLOTESTE ENGENHARIA LTDA. foi contratada em agosto de 2017 pela RK1 VINICIUS para a realização da sondagem e análise do solo e água do terreno em voga. QUESITO 11 Queira o Dr. Perito informar tudo mais que julgar necessário para o deslinde da questão. Os pontos controvertidos fixados pela decisão saneadora são: a) O alcance das tratativas preliminares realizadas entre as partes; b) A existência de legítima expectativa pela parte autora na concretização no negócio em razão de conduta da ré; c) O condicionamento da cessão de opção de compra à contratação da Autora para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais); d) A motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção; e) Em que ponto as tratativas entre as partes se encerraram; f) O direito à fixação de indenização pela não concretização do negócio jurídico e o seu alcance; g) A reponsabilidade da autora pela não realização da venda da unidade imobiliária referente à Cobertura em razão da tutela antecipada deferida na presente demanda; Da análise dos quesitos formulado pela ré, em confronto com os pontos controvertidos fixados na decisão saneadora, verifica-se sua pertinência. A complexidade da relação entre as partes também é fator que leva à conclusão de que a nomeação de perito engenheiro auxiliará o Juízo, do ponto de vista técnico, na análise da documentação acostada aos autos pelas partes. Assim, não há que se falar na reconsideração do deferimento da prova pericial. 3.2. PROVA TESTEMUNHAL A necessidade e pertinência do pedido de produção de prova oral (testemunhal e oitiva dos representantes legais das partes) serão apreciadas após a produção da prova pericial. 3.3. CONCLUSÃO Acolho em parte os embargos de declaração da parte autora de fls. 2743/2760, apenas para esclarecer que a necessidade e pertinência do pedido de produção de prova oral (testemunhal e oitiva dos representantes legais das partes) serão apreciadas após a produção da prova pericial. 4. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA RÉ E ASSISTENTE de fls. 2766/2776 4.1. EFEITOS DA INATIVIDADE EMPRESARIAL DA PARTE AUTORA DECLARADA PELA JUNTA COMERCIAL A parte autora já se manifestou sobre essa questão e, através dos documentos acostados às fls. 2620/2626, comprovou que permanece em atividade. 4.2. AJUSTES SOBRE OS PONTOS CONTROVERTIDOS DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO Os pontos controvertidos foram fixados pela decisão saneadora de fls. 2472/2479, proferida em 16/10/2020, a qual foi mantida pela decisão de fls. 2686 que rejeitou os embargos de declaração de fl. 2581/2590. A decisão embargada de fls. 2718, inclusive, ressaltou o descabimento do pedido de reconsideração de fl. 2700/2705, o qual, ressalte-se, não é recurso. Observa-se, assim, a intempestividade dos embargos de declaração com relação aos pontos controvertidos fixados na decisão saneadora. 4.3. PRODUÇÃO DA PROVA ORAL A necessidade e pertinência do pedido de produção de prova oral (testemunhal e oitiva dos representantes legais das partes) serão apreciadas após a produção da prova pericial, Verifica-se perda de objeto da presente alegação, eis que já apreciada no item 3 da presente. 4.4. EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO À AUTORIDADE POLICIAL FEDERAL RESPONSÁVEL PELO CONTROLE DE FRONTEIRAS. O pedido de expedição de oficio à autoridade policial federal responsável pelo controle de fronteiras, para informar a este MM. Juízo a respeito da saída do Sr. Raphael Obadia e de sua família do Brasil, com destino provável para Portugal, onde fixaram domicílio/residência teria por finalidade elucidar a vexata quaestio no sentido de que a parte Autora não teria condições de recursos humanos/financeiros/operacionais para adimplir as prestações de um contrato de construção de obra por administração, quando, na verdade, o seu único sócio administrador-engenheiro se encontra residindo/domiciliado no exterior desde 2019 . No entanto, a mera transferência da residência do sócio para outro país não impede, a princípio, a continuidade das atividades da empresa. Ademais, o referido sócio não é parte no presente processo e a pessoa jurídica e seu sócio tem personalidade jurídicas distintas, não tendo sido localizada nos autos, a princípio, nenhuma indicação de que os serviços objeto dos contratos discutidos na presente deveriam ser prestados pessoalmente pelo Sr. Raphael Obadia e sua família. 4.5. CONCLUSÃO Rejeito os embargos de declaração da parte ré e da assistente de fls. 2766/2776, nos termos da fundamentação supra, ressaltando a sua intempestividade com relação ao pedido de ajuste dos pontos controvertidos e a perda de objeto do pedido de apreciação do pedido de produção de prova oral , nos termos do item 3 da presente. 5. INTIMAÇÃO DO PERITO Defiro a intimação do perito para que comprove que a sua especialidade/expertise se coaduna com o objeto da prova pericial a ser produzida nestes autos. Considerando que o perito informou recentemente ao Juízo que foi diagnosticado com covid-19, defiro, inicialmente, o prazo de 30 dias, para sua manifestação nos termos da presente. Nova dilação de prazo poderá ser oportunamente requerida pelo Sr. Perito, caso necessária. A fl. 3027 determinou-se: 1.Recebo e rejeito os embargos de declaração de fls.2956/2971opostos pela ré ante a ausência de seus pressupostos, até porque não se verificam as omissões alegadas . Veja-se que eventual necesidade de expedição de ofício será examinada pelo perito, sendo certo ainda que a decisão embargada fundamentou expressamente os pontos controvertidos. 2. Fls. 2973/301- Cumpra-se a decisão proferida no agravo anexado as fls. 2977/3000 e 3013/ 3023 que determinou o cancelamento da averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel no RGI, em que foi erguido pela agravante o empreendimento situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema Rio de Janeiro, e bem assim nas matrículas das unidades do empreendimento, não conhecendo do recurso com relação ao reconhecimento do ato atentatório à dignidade da justiça, revogada a suspensão determinada na decisão do IE 64, rejeitado o pedido de caução, prejudicado o agravo interno . Oficie-se, com urgência, conforme determinado no v. acordão, o ofício deverá ser instruído com cópia da determinação do Tribunal e da presente!. 3. Recebo e rejeito os embargos de declaração de fls.3003/3008 opostos pela autora ante a ausência de seus pressupostos, até porque não comprovados, por ora os presuspostso para aplicação das sanções requeridas. 4. Fl. 3024 - Reitere-se a intimação do perito As fls. 3135/3145 determinou-se: Reporto-me à decisão saneadora de fls. 2472/2479, cujo relatório passa a integrar a presente, e transcrevo seu dispositivo: (...) DAS PRELIMINARES: 1.O pedido de prestação de caução pela parte autora para a continuidade da lide já foi decidido nos moldes da decisão de fls. 1603-1605. Além disso, a questão é objeto do Agravo de Instrumento interposto pela parte ré (0041911-89.2020.8.19.0000), que liminarmente não suspendeu a decisão proferida, pendente de apreciação no mérito do recurso. 2. Quanto à Impugnação ao valor da causa, conforme decisão de fls. 212-213, este juízo alterou o valor da causa de ofício, com base nos pedidos formulados na emenda à inicial de fls. 204-205. Portanto, rejeito a impugnação ao valor da causa, nos exatos termos da decisão de fls. 212-213, cuja fundamentação ora me reporto. 2. Rejeito, ainda, a preliminar de falta de interesse de agir quanto ao pedido de Tutela específica para a restituição do exercício da Opção de compra do imóvel (terreno) situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema, diante do status avançado da execução da obra. Isso porque, conforme manifestação da autora às fls. 204-205, verifica-se que a parte autora desistiu do pedido subsidiário de resolução do contrato por inadimplemento da RK1, com a restituição da opção de compra à Legacy (item iii da petição inicial), de forma que a demanda prosseguiu apenas no que tange aos demais pedidos formulados. 3. Rejeito, também, a preliminar de falta de interesse de agir quanto ao pedido de suspensão da construção do empreendimento imobiliário ( 243 vinicius ) da ré RK1 VINICIUS e da contratação da autora Legacy para a construção do empreendimento. E o faço porque, em razão do término da obra no curso da demanda, a hipótese é de perda superveniente do interesse de agir quanto ao pedidos formulados, de forma que restará a apreciação do pedido subsidiário formulado de perdas e danos. 4. Rejeito, por fim, a arguição de Ilegitimidade passiva da ré para responder sobre a pretensão indenizatória das receitas decorrentes das modificações das unidades residenciais adquiridas por terceiros. As condições da ação são examinadas à luz dos fatos narrados na petição inicial, considerando-se o que dispõe a teoria da asserção, com base em um juízo de admissibilidade hipotético. Assim, analisando-se os termos da petição inicial, verifica-se que a ré possui pertinência subjetiva para integrar o polo passivo e responder a demanda relativamente a todos os pedidos formulados, versando a questão relatada o cerne meritório. 6. Defiro o pedido de intervenção voluntária da ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA na qualidade de assistente simples da ré RK1 VINICIUS, considerando o interesse patrimonial e consequentemente jurídico na solução da demanda. Além disso, não demonstrado qualquer prejuízo à parte autora. Note-se que em todas as peças da ré a assistente já se manifestou, não importando o seu ingresso na demanda em retardo da marcha processual, uma vez que atua em conjunto com os interesses da ré. Pelo exposto, anote-se na distribuição o ingresso de ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA como assistente da ré. Ultrapassadas as questões preliminares, e constatando a configuração dos pressupostos processuais e das condições para o exercício do direito de ação, declaro o feito saneado. Fixo como pontos controvertidos: a) O alcance das tratativas preliminares realizadas entre as partes; b) A existência de legítima expectativa pela parte autora na concretização no negócio em razão de conduta da ré; c) O condicionamento da cessão de opção de compra à contratação da Autora para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais); d) A motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção; e) Em que ponto as tratativas entre as partes se encerraram; f) O direito à fixação de indenização pela não concretização do negócio jurídico e o seu alcance; g) A reponsabilidade da autora pela não realização da venda da unidade imobiliária referente à Cobertura em razão da tutela antecipada deferida na presente demanda; A parte autora requereu à fl. 1888: 'Prova documental suplementar, consistente em opinião técnica de especialista da área de engenharia, a fim de tão-somente confirmar que na construção contratada pelo regime de administração não existe preço máximo garantido ou qualquer limitação prévia ao valor da obra, bem como não é necessário exibir um orçamento prévio de custo da obra, uma vez que os custos são devidamente submetidos à aprovação do dono da obra a cada etapa ao longo de sua execução'. A parte ré requereu à fl. 1908: '(i)documental suplementar superveniente; (ii) oral (testemunhal e depoimento pessoal dos representantes legais das partes; Legacy - Sr. Raphael Obadia; RK1 - Sr. Henrique Blecher); (iii) pericial técnica de engenharia; e, por fim, (iv) expedição de Ofício à Polícia Federal.' Considerando os pontos controvertidos ora fixados, às partes para informar se persiste o interesse na produção das provas pretendidas, justificando a sua pertinência com os pontos controvertidos fixados por este juízo. Reporto-me também à decisão de fls. 2872/2880, cujo relatório passa a integrar a presente, e transcrevo seu dispositivo: (...) 1. PEDIDO DE INTERVENÇÃO VOLUNTÁRIA DE ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, na qualidade de assistente simples da ré RK1 VINICIUS: O referido pedido foi deferido no item 6 de fl. 2477, nos seguintes termos: '6. Defiro o pedido de intervenção voluntária da ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA na qualidade de assistente simples da ré RK1 VINICIUS, considerando o interesse patrimonial e consequentemente jurídico na solução da demanda. Além disso, não demonstrado qualquer prejuízo à parte autora. Note-se que em todas as peças da ré a assistente já se manifestou, não importando o seu ingresso na demanda em retardo da marcha processual, uma vez que atua em conjunto com os interesses da ré. Pelo exposto, anote-se na distribuição o ingresso de ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA como assistente da ré.' Verifica-se, no entanto, que a mesma ainda não foi anotada no polo passivo, na qualidade de assistente, medida que se impõe. AO CARTÓRIO: Anote-se onde couber. 2. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0041911-89.2020.8.19.0000 Em consulta ao site do TJRJ em 26/07/2021 verificou-se que o referido agravo de instrumento foi retirado de pauta em 17/05/2021 e ainda não foi julgado, vigorando ainda a v. decisão monocrática que deferiu em parte o pedido de efeito suspensivo, nos seguintes moldes: 'Diante do acima expendido, defiro parcialmente o pedido de efeito suspensivo para determinar a suspensão da aplicação da multa por ato atentatório à dignidade da justiça.' 3. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA PARTE AUTORA de fls. 2743/2760 3.1. PROVA PERICIAL Alega que a perícia requerida pela ré e deferida pelo Juízo é desnecessária, por não ser capaz de esclarecer nenhum dos pontos controvertidos fixados na decisão saneadora. Verifica-se que a prova pericial foi requerida pela ré, a qual formulou os seguintes quesitos às fls. 2782/2806: 'QUESITO 1 Queira o i. Perito informar se por força da Norma Técnica 12.721, as obras por administração exigem do construtor o seu orçamento e prazo de consecução QUESITO 2 Se na minuta às fls. 550/563 encaminhada pela Autora (através do Sr. Raphael Obadia), constava os itens referentes ao orçamento e prazo da obra que se pretendia execu tar. QUESITO 3 Queira o i. Perito esclarecer se a modalidade de obra por administração com Preço Máximo Garantido (PMG) constitui boa prática mercadológica QUESITO 4 Queira o i. Perito informar se o Autor (fls. 679/680; 692/694) na revisão das minutas às fls. 681/691 e 699/711 não apresentou objeção ao PMG. QUESITO 5 Queira o i. Perito informar se na revisão da terceira minuta às fls. 699/711 enviada pelo representante da LEGACY em 23/11/2018, em seu item 4 Custeio das Obras , mais especificamente em seus subitens, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.5, 4.2, 4.3 e 4.4, citam expressamente o termo VALOR MÁXIMO DA OBRA QUESITO 6 Queira o i. Perito informar se no subitem 2.1 da minuta sugerida pela RK1, às fls. 646/655 dos autos, consta que a contratação seria por meio de obra de administração com Preço Máximo Garantido (Valor Máximo da Obra) QUESITO 7 Queira o i. Perito informar se a Autora se comprometeu a apresentar orçamento próprio em 21/02/2018 (Fls. 695 dos autos), não o tendo apresentado na data firmada. QUESITO 8 Queira o Dr. Perito informar se às fls. 712 dos Autos consta mensagem eletrônica enviada ao Sr. Raphael Obadia, Sócio Administrador da LEGACY, ora Autora, na qual é instado a apresentar o orçamento da obra, conforme combinação pré-existente, para então discutir-se os próximos passos da negociação. QUESITO 9 Queira o Dr. Perito informar se na Carta de Intenção às fls. 51/53 dos Autos, consta em seu item 2.1.b que caberia à LEGACY a responsabilidade pela análise do solo e da água do terreno da lide. QUESITO 10 Queira informar ainda, se consoante os documentos contidos às fls. 569/571 dos Autos, a Empresa SOLOTESTE ENGENHARIA LTDA. foi contratada em agosto de 2017 pela RK1 VINICIUS para a realização da sondagem e análise do solo e água do terreno em voga. QUESITO 11 Queira o Dr. Perito informar tudo mais que julgar necessário para o deslinde da questão.' Os pontos controvertidos fixados pela decisão saneadora são: 'a) O alcance das tratativas preliminares realizadas entre as partes; b) A existência de legítima expectativa pela parte autora na concretização no negócio em razão de conduta da ré; c) O condicionamento da cessão de opção de compra à contratação da Autora para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais); d) A motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção; e) Em que ponto as tratativas entre as partes se encerraram; f) O direito à fixação de indenização pela não concretização do negócio jurídico e o seu alcance; g) A reponsabilidade da autora pela não realização da venda da unidade imobiliária referente à Cobertura em razão da tutela antecipada deferida na presente demanda;' Da análise dos quesitos formulado pela ré, em confronto com os pontos controvertidos fixados na decisão saneadora, verifica-se sua pertinência. A complexidade da relação entre as partes também é fator que leva à conclusão de que a nomeação de perito engenheiro auxiliará o Juízo, do ponto de vista técnico, na análise da documentação acostada aos autos pelas partes. Assim, não há que se falar na reconsideração do deferimento da prova pericial. 3.2. PROVA TESTEMUNHAL A necessidade e pertinência do pedido de produção de prova oral (testemunhal e oitiva dos representantes legais das partes) serão apreciadas após a produção da prova pericial. 3.3. CONCLUSÃO Acolho em parte os embargos de declaração da parte autora de fls. 2743/2760, apenas para esclarecer que a necessidade e pertinência do pedido de produção de prova oral (testemunhal e oitiva dos representantes legais das partes) serão apreciadas após a produção da prova pericial. 4. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DA RÉ E ASSISTENTE de fls. 2766/2776 4.1. EFEITOS DA INATIVIDADE EMPRESARIAL DA PARTE AUTORA DECLARADA PELA JUNTA COMERCIAL A parte autora já se manifestou sobre essa questão e, através dos documentos acostados às fls. 2620/2626, comprovou que permanece em atividade. 4.2. AJUSTES SOBRE OS PONTOS CONTROVERTIDOS DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO Os pontos controvertidos foram fixados pela decisão saneadora de fls. 2472/2479, proferida em 16/10/2020, a qual foi mantida pela decisão de fls. 2686 que rejeitou os embargos de declaração de fl. 2581/2590. A decisão embargada de fls. 2718, inclusive, ressaltou o descabimento do pedido de reconsideração de fl. 2700/2705, o qual, ressalte-se, não é recurso. Observa-se, assim, a intempestividade dos embargos de declaração com relação aos pontos controvertidos fixados na decisão saneadora. 4.3. PRODUÇÃO DA PROVA ORAL A necessidade e pertinência do pedido de produção de prova oral (testemunhal e oitiva dos representantes legais das partes) serão apreciadas após a produção da prova pericial, Verifica-se perda de objeto da presente alegação, eis que já apreciada no item 3 da presente. 4.4. EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO À AUTORIDADE POLICIAL FEDERAL RESPONSÁVEL PELO CONTROLE DE FRONTEIRAS. O pedido de expedição de oficio à autoridade policial federal responsável pelo controle de fronteiras, para informar a este MM. Juízo a respeito da saída do Sr. Raphael Obadia e de sua família do Brasil, com destino provável para Portugal, onde fixaram domicílio/residência teria por finalidade elucidar 'a vexata quaestio no sentido de que a parte Autora não teria condições de recursos humanos/financeiros/operacionais para adimplir as prestações de um contrato de construção de obra por administração, quando, na verdade, o seu único sócio administrador-engenheiro se encontra residindo/domiciliado no exterior desde 2019'. No entanto, a mera transferência da residência do sócio para outro país não impede, a princípio, a continuidade das atividades da empresa. Ademais, o referido sócio não é parte no presente processo e a pessoa jurídica e seu sócio tem personalidade jurídicas distintas, não tendo sido localizada nos autos, a princípio, nenhuma indicação de que os serviços objeto dos contratos discutidos na presente deveriam ser prestados pessoalmente pelo Sr. Raphael Obadia e sua família. 4.5. CONCLUSÃO Rejeito os embargos de declaração da parte ré e da assistente de fls. 2766/2776, nos termos da fundamentação supra, ressaltando a sua intempestividade com relação ao pedido de 'ajuste dos pontos controvertidos' e a perda de objeto do pedido de 'apreciação do pedido de produção de prova oral', nos termos do item 3 da presente. 5. INTIMAÇÃO DO PERITO Defiro a intimação do perito para que comprove que a sua especialidade/expertise se coaduna com o objeto da prova pericial a ser produzida nestes autos. Considerando que o perito informou recentemente ao Juízo que foi diagnosticado com covid-19, defiro, inicialmente, o prazo de 30 dias, para sua manifestação nos termos da presente. Nova dilação de prazo poderá ser oportunamente requerida pelo Sr. Perito, caso necessária. Reporto-me, ainda, à decisão de fls. 3027 e transcrevo seu teor: 1.Recebo e rejeito os embargos de declaração de fls.2956/2971opostos pela ré ante a ausência de seus pressupostos, até porque não se verificam as omissões alegadas . Veja-se que eventual necesidade de expedição de ofício será examinada pelo perito, sendo certo ainda que a decisão embargada fundamentou expressamente os pontos controvertidos. 2. Fls. 2973/301- Cumpra-se a decisão proferida no agravo anexado as fls. 2977/3000 e 3013/ 3023 que determinou 'o cancelamento da averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel no RGI, em que foi erguido pela agravante o empreendimento situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema Rio de Janeiro, e bem assim nas matrículas das unidades do empreendimento, não conhecendo do recurso com relação ao reconhecimento do ato atentatório à dignidade da justiça, revogada a suspensão determinada na decisão do IE 64, rejeitado o pedido de caução, prejudicado o agravo interno'. Oficie-se, com urgência, conforme determinado no v. acordão, o ofício deverá ser instruído com cópia da determinação do Tribunal e da presente!. 3. Recebo e rejeito os embargos de declaração de fls.3003/3008 opostos pela autora ante a ausência de seus pressupostos, até porque não comprovados, por ora os presuspostso para aplicação das sanções requeridas. 4. Fl. 3024 - Reitere-se a intimação do perito Às fls. 3068/3089, novos embargos de declaração de RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA e ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. aduzindo, em resumo, ausência de fundamentação da r. decisão de fls. 3027/3028 , eis que as razões dos embargos de declaração de fls. 2956/2971 que não teriam sido apreciadas pelo Juízo, a saber: (...) III. PRIMEIRA OMISSÃO: A EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO À AUTORIDADE POLICIAL FEDERAL RESPONSÁVEL PELO CONTROLE DE FRONTEIRAS. OMISSÃO RELEVANTE ACERCA DA QUALIDADE DO SÓCIO - ADMINISTRADOR RAPHAEL OBADIA COMO O ÚNICO SÓCIO ENGENHEIRO AUTORIZADO A ASSINAR A ART - ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA DO CREA. (...) IV. SEGUNDA OMISSÃO: NECESSIDADE DE AJUSTES SOBRE OS PONTOS CONTROVERTIDOS DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO. TEMPESTIVIDADE/PRECLUSÃO NÃO CONFIGURADA (...) V. TERCEIRA OMISSÃO: EFEITOS DA INATIVIDADE EMPRESARIAL DA PARTE AUTORA DECLARADA PELA JUNTA COMERCIAL: AUSÊNCIA DE EVIDÊNCIAS A PARTIR DO FINAL DE AGOSTO/2019, ANOS DE 2020 E 2021. (...) É O RELATÓRIO. DECIDO. 1. DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DE FLS. 3068/3089: Verifica-se do relatório da presente decisão, que todas as decisões se encontravam devidamente fundamentadas e que, em verdade, a nova oposição de embargos de declaração por RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA e ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. não se funda em suposta omissão deste Juízo, mas em mera irresignação da parte embargante, a qual deve ser manifestada por meio do recurso cabível, não se prestando o recurso de embargos de declaração para obter reforma da decisão embargada. Passa-se, no entanto, a apreciar as supostas omissões alegadas nos embargos de declaração de fls. 29/56/2971, já rejeitados no item 1 de fl. 3027. PRIMEIRA OMISSÃO: A EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO À AUTORIDADE POLICIAL FEDERAL RESPONSÁVEL PELO CONTROLE DE FRONTEIRAS. OMISSÃO RELEVANTE ACERCA DA QUALIDADE DO SÓCIO - ADMINISTRADOR RAPHAEL OBADIA COMO O ÚNICO SÓCIO ENGENHEIRO AUTORIZADO A ASSINAR A ART - ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA DO CREA. Não se verifica a suposta primeira omissão, eis que às fls. 2879, este Juízo se manifestou nos seguintes termos: 4.4. EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO À AUTORIDADE POLICIAL FEDERAL RESPONSÁVEL PELO CONTROLE DE FRONTEIRAS. O pedido de expedição de oficio 'à autoridade policial federal responsável pelo controle de fronteiras, para informar a este MM. Juízo a respeito da saída do Sr. Raphael Obadia e de sua família do Brasil, com destino provável para Portugal, onde fixaram domicílio/residência' teria por finalidade elucidar 'a vexata quaestio no sentido de que a parte Autora não teria condições de recursos humanos/financeiros/operacionais para adimplir as prestações de um contrato de construção de obra por administração, quando, na verdade, o seu único sócio administrador-engenheiro se encontra residindo/domiciliado no exterior desde 2019'. No entanto, a mera transferência da residência do sócio para outro país não impede, a princípio, a continuidade das atividades da empresa. Ademais, o referido sócio não é parte no presente processo e a pessoa jurídica e seu sócio tem personalidade jurídicas distintas, não tendo sido localizada nos autos, a princípio, nenhuma indicação de que os serviços objeto dos contratos discutidos na presente deveriam ser prestados pessoalmente pelo Sr. Raphael Obadia e sua família. Ademais, ainda que a alegação seja verdadeira, a empresa, na pessoa do outro sócio (INACIO LEÃO OBADIA, titular de 50% das quotas da empresa), poderia e deveria ter encontrado outra pessoa que pudesse assinar os documentos necessários a continuidade da atividade empresarial, ainda que por meio de requerimento judicial, o que não foi comprovado. Ressalte-se, no entanto, que foi determinada a produção de prova pericial técnica e que o Perito nomeado pelo Juízo, poderá requerer a expedição de tal ofício, caso o entenda necessário à elaboração de laudo pericial conclusivo. SEGUNDA OMISSÃO: NECESSIDADE DE AJUSTES SOBRE OS PONTOS CONTROVERTIDOS DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO. TEMPESTIVIDADE/PRECLUSÃO NÃO CONFIGURADA A alegação do embargante formulada como suposta segunda omissão é de que não estaria caracterizada a preclusão porque a petição de fls. 2538/2555 seria tempestiva. Ocorre que a preclusão é causada pela não interposição de recurso no prazo legal e a petição de fls. 2538/2555 NÃO é recurso. Saliente-se, ainda, que este Juízo, às fls. 2878, asseverou: 4.2. AJUSTES SOBRE OS PONTOS CONTROVERTIDOS DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO Os pontos controvertidos foram fixados pela decisão saneadora de fls. 2472/2479, proferida em 16/10/2020, a qual foi mantida pela decisão de fls. 2686 que rejeitou os embargos de declaração de fl. 2581/2590. A decisão embargada de fls. 2718, inclusive, ressaltou o descabimento do pedido de reconsideração de fl. 2700/2705, o qual, ressalte-se, não é recurso. Observa-se, assim, a intempestividade dos embargos de declaração com relação aos pontos controvertidos fixados na decisão saneadora. No mais, não se verifica a necessidade de ajuste dos pontos controvertidos, nos termos aduzidos às fls. 2548 (itens 22, 23 e 24), visto que as questões lá alegadas não têm natureza de pontos controvertidos, senão vejamos: 22. Em que pese este MM. Juízo ter colocado entre os pontos controvertidos 'a motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção' não elencou no rol dos pontos controvertidos se a Autora Legacy Engenharia elaborou e entregou efetivamente o orçamento executivo do custo da obra e se, em caso positivo, se foi anterior ou posterior à notificação extrajudicial da Ré RK1, datada de 12.04.2018 (fls. 82/88). 23. Ademais, em se tratando de uma sociedade com um único sócio administrador-engenheiro, desde meados de 2019 residente e domiciliado no exterior (cidade do Porto, Portugal), é preciso ser fixado também como ponto controvertido se a autora Autora LEGACY teria condições de recursos humanos/financeiros/operacionais para adimplir as prestações de um contrato de construção de obra por administração com preço máximo garantido. 24. Por fim, ainda em relação aos pontos controvertidos este MM. Juízo precisa analisar se os termos da liminar deferida às fls. 135/138, mais especificamente para 'anotação junto à matrícula do imóvel objeto da lide da existência da presente demanda' que recaiu, mais especificamente sobre a 'matrícula mãe' do imóvel e que, por consequente, teria causado danos à parte ré em razão de ter deixado de concluir negócios, e se, em caso positivo, qual foi o prejuízo causado à parte ré O que se verifica é que os pontos controvertidos fixados pela ilustre Magistrada em exercício, Dra. Priscila Fernandes Miranda Botelho da Ponte, se mostram amplos o suficiente de modo a abarcar as questões controvertidas que devem ser objeto de prova pelas partes, de forma a possibilitar a análise dos pedidos formulados pelas partes, conforme se vê abaixo: Fixo como pontos controvertidos: a) O alcance das tratativas preliminares realizadas entre as partes; b) A existência de legítima expectativa pela parte autora na concretização no negócio em razão de conduta da ré; c) O condicionamento da cessão de opção de compra à contratação da Autora para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais); d) A motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção; e) Em que ponto as tratativas entre as partes se encerraram; f) O direito à fixação de indenização pela não concretização do negócio jurídico e o seu alcance; g) A reponsabilidade da autora pela não realização da venda da unidade imobiliária referente à Cobertura em razão da tutela antecipada deferida na presente demanda; TERCEIRA OMISSÃO: EFEITOS DA INATIVIDADE EMPRESARIAL DA PARTE AUTORA DECLARADA PELA JUNTA COMERCIAL: AUSÊNCIA DE EVIDÊNCIAS A PARTIR DO FINAL DE AGOSTO/2019, ANOS DE 2020 E 2021. O embargante discorre sobre a suposta terceira omissão às fls. 2968/2970, tratando mais uma vez da alegação já apreciada por este Juízo no item 4.4. de fl. 2879 (já transcrito no relatório e na fundamentação da presente decisão) de que haveria ausência de comprovação da continuidade da atividade empresarial, por meio da evidência de notas fiscais posteriores à viagem para o exterior (Portugal) de mudança de domicílio/residência do Sr. Raphael Obadia . O que a parte embargante parece não compreender é que NÃO ACOLHER a alegação da parte (rejeição/indeferimento) NÃO É SINÔNIMO DE NÃO APRECIAR a alegação da parte (omissão). Ademais, o presente feito foi saneado, mas ainda não teve seu mérito julgado, não tendo sequer sido produzida a prova pericial já designada por este Juízo. É de se ressaltar que a contínua oposição de embargos de declaração com os mesmos pedidos e fundamentos somente serve para retardar a tramitação do feito e atrasar a prestação jurisdicional. Ante o exposto, rejeito os embargos de declaração de fls. 3068/3089 e advirto a parte embargante (RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA e ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.) de que a nova oposição de embargos de declaração com os mesmos fundamentes de embargos de declaração já rejeitados será considerada LITIGÂNCIA DE MA-FÉ e acarretará a aplicação das penalidades cabíveis. 2. DA MULTA POR ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA Fls. 3111/3112 e 3116: Compulsando-se os autos, verifica-se que a multa por prática de ato atentatório à dignidade da justiça foi aplicada na decisão de fls. 2156/2160, de lavra da ilustre Magistrada que se encontrava em exercício neste Juízo à época, Dra. Priscila Fernandes Miranda Botelho da Ponte. A determinação e seus fundamentos podem ser observados no trecho abaixo transcrito: (...) Ocorre que, diversamente do informado pela Ré/Reconvinte em seus esclarecimentos (de que teria solicitado a transferência APENAS NO DIA 26/12/2019 em razão de o juízo não ter apreciado seu requerimento de 16/12/2019), o Oficial do Registro informou ao Juízo por meio do ofício de fs. 1710 que na mesma data do pedido de registro do Memorial de Incorporação (13.12.2019) foi averbada a discriminação de frações e vagas e que, NA MESMA DATA, foi prenotado o requerimento de averbação para fins de HABITE-SE e da PETIÇÃO SOLICITANDO a averbação de existência de ação que recaiu sobre o imóvel apenas na matrícula do apartamento 401 - cobertura. Desse modo, não procede a afirmação de que não restou outra alternativa ainda no recesso forense, senão por cautela formular, logo após o feriado do Natal, NO DIA 26.12.2019 (QUINTA-FEIRA), requerimento expresso e fundamentado (fls. 1712/1714) ao sr. oficial do 5º registro geral de imóveis a fim (i) de provocar a sua dúvida que foi suscitada às fls. 1710 Conclui-se, portanto, que no mesmo dia 13.12.2019 e, ANTES do requerimento formulado a este juízo, requereu a averbação de existência da ação apenas junto a matrícula da cobertura, unidade 401, diretamente ao RGI. Desta forma, em que pese contar na cópia do pedido de fls. 1712/1714 a data de 26.12.2019, o oficial do registro afirmou que todos os pedidos foram formulados conjuntamente em 13.12.2019. Cumpre destacar que o juízo determinou a intimação da parte Autora em observância ao contraditório participativo, nos termos do artigo 10 do CPC, haja vista a possibilidade concreta de modificação da decisão que deferiu a tutela de urgência, já mantida e não revogada nos moldes da decisão de fls. 1603/1605. Conclui-se, portanto, que a Ré/Reconvinte pretendeu descumprir a decisão judicial que deferiu a tutela de urgência, conduta que se amolda à figura típica prevista nos incisos IV e VI do artigo 77 do CPC. Ademais, ainda que os fatos tivessem ocorrido tal como relatado pela Ré/Reconvinte, isto é, que seu requerimento ao registro ocorrera apenas em 26/12/2019, a Ré/Reconvinte em nenhum momento informou ao juízo o seu requerimento perante o 5º Ofício, o que poderia e DEVERIA ter sido feito na primeira oportunidade (artigo 77, inciso I, do CPC), qual seja, no primeiro dia útil após o recesso forense de final de ano, com base, ainda, no princípio da cooperação processual. Não se verifica, contudo, qualquer informação nos autos nesse sentido. A Informação somente veio aos autos após Ofício do RGI, juntado ao feito em 23/01/2020. Por essas razões, entendo que a conduta da Ré/Reconvinte merece censura do Poder Judiciário, pois, além de pretender descumprir ordem judicial expressa e ratificada pelo juízo em novembro de 2019, não informou ao juízo tal prática, o que ratifica seu intento de burlar a decisão judicial. Assim, a conduta Ré/Reconvinte viola o dever processual previsto no artigo 77, inciso I, do CPC e configura ato atentatório à dignidade da justiça, na forma do artigo 77, IV e VI, do CPC, motivo pelo qual aplico-lhe multa de 1% do valor da causa, a ser revertida ao Fundo Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, na forma do art. 77, §2º do NCPC, em razão da gravidade da conduta praticada. Intime-se a parte ré para pagamento no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de adoção dos procedimentos previstos no §3º do art. 77 do CPC. (...) Recurso de Agravo de Instrumento nº 0041911-89.2020.8.19.0000 interposto por RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA e ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA foi parcialmente provido pelo v. acórdão de fls. 2977/2987, o qual restou irrecorrido e que assim dispôs: (...) Por fim, quanto a insurgência com relação à aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, neste aspecto, o recurso não merece acolhida. Inobstante o entendimento do STJ de que o rol do art. 1.015 do CPC é de taxatividade mitigada, por isso admite a interposição de agravo de instrumento quando verificada a urgência decorrente da inutilidade do julgamento da questão no recurso de apelação . (REsp 1704520/MT, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, CORTE ESPECIAL, julgado em 05/12/2018, DJe 19/12/2018), a hipótese dos autos não comporta a sua aplicação. Conforme a citada orientação jurisprudencial, a mitigação do rol deve ser acolhida em caso de urgência processual, o que não acontece na hipótese em tela, sendo certa a lição do professor Humberto Theodoro Júnior ( Curso de Direito Processual - Volume I - Ed. Forense; 58ª edição; pág. 290, 2017): 'Duas questões devem ser ressaltadas quanto à exigência de multa por atentado à dignidade da justiça: (i) sua exigibilidade não é imediata, pois só deverá ocorrer após o encerramento do processo, pelo trânsito em julgado da decisão final; (ii) o beneficiário da multa não é a parte prejudicada (como se dá na comum litigância de má-fé - artigo 96); é o poder público que a arrecadará como dívida ativa (artigo 77, § 3º).' A questão, portanto, nesta instância revisora, somente poderá ser apreciada quando de eventual recurso de apelação, em razão do que não conheço do agravo de instrumento, nesta parte. Diante do acima expendido, dou parcial provimento ao agravo de instrumento para determinar o cancelamento da averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel no RGI, em que foi erguido pela agravante o empreendimento situado na Rua Vinicius de Moraes, nº 243, Ipanema - Rio de Janeiro, e bem assim nas matrículas das unidades do empreendimento, não conhecendo do recurso com relação ao reconhecimento do ato atentatório à dignidade da justiça, revogada a suspensão determinada na decisão do IE 64, rejeitado o pedido de caução, prejudicado o agravo interno. Oficie-se ao Juízo a quo para o cumprimento do acórdão. Da leitura da decisão de fls. 2156/2160 conclui-se que a aplicação da multa por ato atentatório à dignidade da justiça não se deu pelo mero descumprimento da tutela de urgência em si, mas em decorrência da conduta da ré/reconvinte, tanto omissiva quanto comissiva, que culminou no descumprimento da decisão liminar. Assim, a despeito da revogação da determinação de averbação da existência da presente demanda na matrícula do imóvel no RGI, tal fato, por si só, não faz com que a multa por ato atentatório à dignidade da justiça seja indevida. Tanto isso é verdade, que o Tribunal não a revogou. Registre-se, no entanto, que o v. acordão de fls. 2977/2987 salientou que a referida multa somente poderá ser executada após o encerramento do processo, pelo trânsito em julgado da decisão final , fato que ainda não ocorreu. Nesses termos, deixo de intimar a parte ré/reconvinte para pagamento de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, a qual somente será exigível caso mantida por título executivo judicial transitado em julgado, nos termos do v. acordão de fls. 2977/2987. 3. DOS HONORÁRIOS PERICIAIS E DO PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DO LAUDO PERICIAL Homologo os honorários periciais no valor de R$ 47.400,00 orçados às fls. 2738/2741, eis que compatível com a grande extensão e alta complexidade do trabalho a ser desempenhado, inclusive nos termos dos esclarecimentos prestados as fls. 3044/3049 pelo perito Dr. FERNANDO BERGMAN. Ademais, ressalte-se que a autora anuiu com o valor dos honorários periciais à fl. 3108, e a réu também anuiu, conforme se vê à fl.3115. Defiro o parcelamento dos honorários em 3 (três) parcelas iguais, mensais e sucessivas no valor de R$15.800,00 cada, conforme requeridos pela ré a fl. 3115. À ré para depositar a primeira parcela dos honorários, no prazo de 10 dias, devendo as demais parcelas serem comprovadas mensalmente nos autos, independente de nova intimação. Comprovado o depósito judicial da primeira parcela, intime-se o perito para dar início aos trabalhos. Defiro o prazo especial de 45 dias para elaboração do laudo pericial, conforme requerido pelo perito à fl. 2740. A fl. 3992 determinou-se : 1. Fls 3881/3893 - Ao perito sobre quesitos suplementares da autora LEGACY ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS. 2. Diga a autora sobre o pedido de realização de nova perícia requerida pela ré a fl. 3917, nos seguintes termos: Nesse contexto, a parte Ré requer, ainda, a nomeação de Perito com a expertise de engenharia e a capacidade técnica para realização de cálculo (art. 156, §1º, do CPC), determinando a sua intimação para apresentar a proposta de honorários para responder apenas os quesitos e os esclarecimentos não elucidados apontados nos pareceres técnicos do assistente técnico da Ré ( docs. 1, 2 e 3 anexos e Anexo I). Por se tratar de nova perícia requerida pela parte Ré, esta esclarece, desde logo, que arcará com o pagamento dos respectivos honorários periciais 3. Indefiro o pedido de audiência de instrução para oitiva do Ilmo. Sr. Perito requerida pela ré a fl. 3917, eis que desinfluente ao deslinde da lide, mormente ante os esclarecimentos já prestados . A fl.4064 determinou-se : 1. Mantenho a decisão de fl. 3992 que indeferiu o pedido de audiência de instrução para oitiva do Ilmo. Sr. Perito requerida pela ré. 2. Indefiro o pedido de realização de nova períca requerida pela ré as fls. 4044/4056 , eis que não demonstrada sua necessidade. Ademais, consoante dispõe a súmula 155 deste eg Tribunal de Justiça o mero inconformismo com as conclusões da prova pericial, desacompanhado de fundamentação técnica, não autoriza sua repetição. 3. Às partes em alegações finais no prazo de dez dias. As fls. 4130/4134 determinou-se: Inicialmente, reporto-me à decisão saneadora de fls. 2472/2479, cujo teor passa a integrar a presente, e transcrevo os pontos controvertidos nela fixados: a) O alcance das tratativas preliminares realizadas entre as partes; b) A existência de legítima expectativa pela parte autora na concretização no negócio em razão de conduta da ré; c) O condicionamento da cessão de opção de compra à contratação da Autora para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais); d) A motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção; e) Em que ponto as tratativas entre as partes se encerraram; f) O direito à fixação de indenização pela não concretização do negócio jurídico e o seu alcance; g) A reponsabilidade da autora pela não realização da venda da unidade imobiliária referente à Cobertura em razão da tutela antecipada deferida na presente demanda; Reporto-me também à decisão de fls. 2718/2719 que deferiu a prova PERICIAL de ENGENHARIA requerida pela RÉ no item 33 de fl. 2552. Reporto-me, ainda, à decisão de fls. 2872/2880, e transcrevo o trecho da referida decisão que trata da especialidade do perito: (...) Defiro a intimação do perito para que comprove que a sua especialidade/expertise se coaduna com o objeto da prova pericial a ser produzida nestes autos. (...) O perito se manifestou às fls. 3044/3049, juntando currículo e esclarecendo possuir formação e graduação nas áreas de Engenharia Civil e Engenharia Elétrica . As partes foram intimadas pelo despacho de fls. 3062 para se manifestarem sobre a petição do perito de fls. 3044/3049. Ambas as partes foram regularmente intimadas e se manifestaram e nenhuma delas impugnou a especialidade do perito nomeado, conforme se vê da petição do autor de fls. 3108/3112 (especialmente primeiro parágrafo de fl. 3108) e da petição da ré de fls. 3114/3127 (especialmente no item 5 de fl. 3115). Laudo pericial de engenharia juntado às fls. 3330/3378, concluindo o seguinte: Que a seguir serão explicitadas as análises estritamente técnicas, relacionadas aos pontos controvertidos fixados pelo Douto Juízo, em respeitável Decisão de fls. 2472/2479, como segue: a) O alcance das tratativas preliminares realizadas entre as partes; Entende tecnicamente este Perito do Juízo que as partes realizaram tratativas para a construção do empreendimento conforme Carta de Intenção de fls.51/53. b) A existência de legítima expectativa pela Parte Autora na concretização no negócio em razão de conduta da Ré; Entende tecnicamente este Perito do Juízo que existiu pela Parte Autora a expectativa para efetivação e concretização do negócio c) O condicionamento da cessão de opção de compra à contratação da Autora para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais); Entende tecnicamente este Perito do Juízo que foi indicado na Carta de Intenção de fls.51/53, item 3 o referido valor: (...) d) A motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção; Entende tecnicamente este Perito do Juízo que ao longo do período de negociações ocorreu uma modificação da concepção prevista inicialmente, com a determinação de um valor teto para o custo da obra, ou seja, que em tese seria correspondente ao 'Valor Maximo da Obra' e cuja informação seria referenciada no contrato a ser assinado entre as Partes. Caso se ultrapassasse o Valor Máximo da Obra, a Autora seria obrigada a arcar sozinha com o valor excedente, modificando substancialmente do negócio inicialmente proposto, o que não foi aceito pela Parte Autora. e) Em que ponto as tratativas entre as partes se encerraram; Entende tecnicamente este Perito do Juízo que as tratativas foram interrompidas antes da conclusão dos necessários estudos técnicos das etapas que compõem a estimativa do custo de construção do referido empreendimento imobiliário residencial, não tendo as partes evoluídos a partir deste momento, não tendo sido firmado o contrato preliminar, somente a Carta de Intenções. f) O direito à fixação de indenização pela não concretização do negócio jurídico e o seu alcance; Entende tecnicamente este Perito do Juízo que as tratativas foram encerradas antes da conclusão dos levantamentos e estudos de determinação dos custos da obra e valores de margens, preço máximo garantido, prazos, retenção, contratação dos serviços terceirizados, demais detalhamentos da obra, projeto executivo, orçamentos executivos, e outros requisitos necessários desenvolvimento da contratação para construção do empreendimento. g) A reponsabilidade da autora pela não realização da venda da unidade imobiliária referente à Cobertura em razão da tutela antecipada deferida na presente demanda;' Entende tecnicamente este Perito do Juízo que tal fato está vinculado diretamente ao Mérito tendo em vista a referida tutela antecipada. Esclarecimentos ao laudo pericial às fls. 3668/3697 e 3844/3859 Decisão à fl. 3992: 1. Fls 3881/3893 - Ao perito sobre quesitos suplementares da autora LEGACY ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS. 2. Diga a autora sobre o pedido de realização de nova perícia requerida pela ré a fl. 3917, nos seguintes termos: 'Nesse contexto, a parte Ré requer, ainda, a nomeação de Perito com a expertise de engenharia e a capacidade técnica para realização de cálculo (art. 156, §1º, do CPC), determinando a sua intimação para apresentar a proposta de honorários para responder apenas os quesitos e os esclarecimentos não elucidados apontados nos pareceres técnicos do assistente técnico da Ré ( docs. 1, 2 e 3 anexos e Anexo I). Por se tratar de nova perícia requerida pela parte Ré, esta esclarece, desde logo, que arcará com o pagamento dos respectivos honorários periciais' 3. Indefiro o pedido de 'audiência de instrução para oitiva do Ilmo. Sr. Perito' requerida pela ré a fl. 3917, eis que desinfluente ao deslinde da lide, mormente ante os esclarecimentos já prestados. Decisão à fl. 4064: 1. Mantenho a decisão de fl. 3992 que indeferiu o pedido de audiência de instrução para oitiva do Ilmo. Sr. Perito requerida pela ré. 2. Indefiro o pedido de realização de nova períca requerida pela ré as fls. 4044/4056 , eis que não demonstrada sua necessidade. Ademais, consoante dispõe a súmula 155 deste eg Tribunal de Justiça o 'mero inconformismo com as conclusões da prova pericial, desacompanhado de fundamentação técnica, não autoriza sua repetição.' 3. Às partes em alegações finais no prazo de dez dias. Através dos embargos de declaração de fls. 4093/4099 a ré requer: 27. Por tais razões, a Ré/Reconvinte, ora Embargante, requer sejam conhecidos e acolhidos os embargos de declaração para que seja motivadamente apreciadas as 3 (três) sobreditas omissões para: (i) determinar a intimação do Ilmo. Perito para que preste os esclarecimentos acerca dos quesitos suplementares apresentados às fls. 4012/4017 e determine a realização da audiência de instrução; (ii) determinar a realização de uma nova perícia; ou , caso assim não se entenda, o que se admite apenas por argumentar , (iii) fixe o prazo sucessivo de 15 (quinze) dias úteis para que as partes apresentem suas alegações finais. Decisão à fl. 4103: Fls. 4077/4083 - Diga a parte embargada no prazo de 5 dias, nos termos do art. 1023, §2º do CPC/2015. Ante o teor dos referidos embargos de declaração reconsidero , por ora, a determinação da vinda de alegações finais. Manifestação da autora/embargada às fls. 4114/4126, pugnando pela manutenção da decisão embargada. É o relatório. Decido. Inicialmente, destaque-se que o presente processo tramita desde 2018 e se encontra incluído na Meta 2 do CNJ. Observa-se também que os presentes autos são extremamente volumosos, contando atualmente com mais de 4.130 folhas. O expressivo número de recursos (agravos de instrumento e embargos de declaração) apresentados pelas partes também é notável. Tudo isso levado em conta e, em detida análise dos autos, verifica-se que a parte ré (ora embargante) se equivocou ao requerer (no item 33 de fl. 2552) a produção de prova pericial de engenharia, eis que a mesma se mostra desinfluente ao deslinde da lide. Como é de sabença geral, durante a fase instrutória, cabe às partes a produção (ou requerimento de produção) de provas tendentes a comprovar sua alegações a respeito de um ou mais dos pontos controvertidos. No entanto, os pontos controvertidos fixados pela decisão saneadora de fls. 2472/2479, possuem teor eminentemente fático/jurídico e não técnico de engenharia, conforme se vê abaixo: a) O alcance das tratativas preliminares realizadas entre as partes; b) A existência de legítima expectativa pela parte autora na concretização no negócio em razão de conduta da ré; c) O condicionamento da cessão de opção de compra à contratação da Autora para administrar a construção do futuro empreendimento, garantindo-lhe honorários de administração no valor de 18% (dezoito por cento) da obra, além do pagamento de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais); d) A motivação (causa) da interrupção das tratativas entre as partes para concretização do negócio jurídico aventado nas tratativas e na Carta de Intenção; e) Em que ponto as tratativas entre as partes se encerraram; f) O direito à fixação de indenização pela não concretização do negócio jurídico e o seu alcance; g) A reponsabilidade da autora pela não realização da venda da unidade imobiliária referente à Cobertura em razão da tutela antecipada deferida na presente demanda; Conclui-se, assim, que a inadequação do laudo pericial de engenharia não é fruto do teor dos quesitos formulados pela parte autora nem da ausência de respostas técnicas por parte do perito, mas sim da INADEQUAÇÃO DA ESPECIALIDADE DA PERÍCIA REQUERIDA PELA PRÓPRIA RÉ no item 33 de fl. 2552. Impõe-se, assim, o acolhimento parcial dos embargos de declaração de fls. 4093/4099 para determinar a produção de prova pericial a ser realizada por advogado, cujo ônus finaceiro será arcado pelo réu. Ante o exposto: 1. Junte-se a petição pendente. Desnecessária nova abertura de conclusão para sua análise, eis que trata de mero agendamento virtual realizado em data pretérita. 2. Acolho em parte os embargos de declaração de fls. 4093/4099 para determinar a produção de prova pericial a ser realizada por advogado, cujo ônus finaceiro será arcado pelo réu. Nomeio Perito do Juízo a Dra JOYCE ABREU DE LIRA - OAB/RJ156181 (joyceliraadv@gmail.com), que deverá ser intimado para cumprir o art. 465, §2º do CPC/2015. O protocolo da petição pelo Perito deverá ser informada diretamente ao Cartório. Fixo o prazo de trinta dias para a entrega do laudo. Faculto às partes a apresentação de quesitos e indicação de assistente técnico, no prazo de 15 dias, nos termos do art. 465, §1º do CPC/2015. Defiro desde já a vinda de eventual prova documental suplementar e, após a perícia, analisarei quanto à necessidade da prova oral requerida. Ficam cientes as partes de que o Perito é longa manus do Juízo podendo requisitar informações e documentos que estejam em poder das partes, nos termos do §3º do art. 473 do CPC. A fl. 4295 determinou-se: 1. Fls. 4262/4263 - Diga a parte ré em 5 dias. 2. Esclareçam as partes, em 5 dias, quanto ao julgamento do agravo de instrumento interposto em face de fls. 4130/4134 que determinou a produção de prova pericial a ser realizada por advogado ( fl. 4265) As fls. 4321/4322 determinou-se : 1. Cumpra-se a r. decisão monocrática de fls. 4309/4316 que determinou : O efeito suspensivo deve ser deferido. A Decisão agravada determinou a realização de perícia jurídica, fato esse expressamente declarado pelo Juízo a quo na Decisão, o que, em tese, assemelha-se à delegação da função jurisdicional de analisar juridicamente as provas e cláusulas contratuais. Também se verifica que foi deferida a perícia técnica de engenharia (indexador 2718) em 24/05/2021, com o Laudo juntado aos autos no indexador 3330 em 18/09/2022, primeiros esclarecimentos do experto em 16/02/2023 (indexador 3668), segundos esclarecimentos em 12/11/2023 (indexador 3844), resposta do perito sobre quesitos suplementares em 11/04/2024 (indexador 4019), tendo sido proferida Decisão em 06/06/2024, indeferindo o pedido de nova perícia (indexador 4064). Busca-se, assim, evitar a eventual prática de atos processuais desnecessariamente, já que na fase instrutória a princípio encerrada pelo Decisum de indexador 4064 foi produzida uma primeira prova pericial de engenharia, com três esclarecimentos posteriores, que levou 03 anos. Nesse sentido, defiro o pedido de efeito suspensivo formulado, na forma do artigo 1.019, inciso I do Código de Processo Civil, sobrestando a determinação de realização da prova técnica em comento até o julgamento do mérito deste recurso, quando serão analisados todos os contornos relevantes da questão, cabendo consignar que o feito de origem se encontra com mais de 4.000 páginas Após incluída a interessada ROARK 154 Empreendimentos e Participações LTDA, juntadas as petições pendentes e intimadas as partes da presente Decisão, voltem conclusos para a análise do mérito do recurso, uma vez que a agravada já apresentou Contrarrazões. Oficie-se ao Juízo a quo, comunicando-o da presente Decisão. Rio de Janeiro, 19 de dezembro de 2024. Desembargador CAMILO RIBEIRO RULIÈRE Relator 2. Aguarde-se por 60 dias . Decorridos, informem as partes quanto ao julgamento do referido agravo. As fls. 4334/4336 determinou-se : As fls. 4326/4327a ré RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA aduziu e requereu: ... em atenção à decisão de fls. 4.295, e considerando a concordância expressa de todas as partes envolvidas (fls. 4.260 e 4.262-4.263), reiterar o pedido de exclusão da Roark 154 Empreendimentos e Participações Ltda. (Roark 154) da posição de assistente simples da Ré, conforme requerido às fls. 4.142. A RK1 nada tem a comentar a respeito das ressalvas feitas pela Legacy na manifestação de fls. 4.262-4.263, uma vez que não tem relação de qualquer natureza com as sociedades Roark 154 e Ilha PK Empreendimentos e Participações Ltda., que tampouco integram o processo. Por fim, a RK1 informa que o Agravo de Instrumento n.º 0094586-87.2024.8.19.0000 pende de julgamento pelo TJRJ, após o Desembargador Relator ter atribuído efeito suspensivo ao recurso, conforme consta do ofício juntado às fls. 4.308-4.317. As fls. 4329/4330 a autora LEGACY ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS aduziu e requereu: ... vem, por seus advogados, em atenção à petição de fls. 4.326-4.327, manifestar o que se segue. 1. Durante o período de suspensão do presente processo em primeira instância determinado por este MM. Juízo às fls. 4.321-4.322, a Ré se manifestou em fls. 4.326-4.327, reiterando pedido para exclusão da Roark da condição de assistente simples neste processo. Trata-se de mera repetição do pedido já formulado pela própria Roark em fl. 4.142, a revelar que Roark e a Ré se mantêm próximas e seguem a mesma estratégia no presente processo, apesar da aparente alteração societária. 2. Diante deste cenário, a Autora reafirma que não se opõe ao pedido de exclusão da Roark da condição de assistente simples, devendo, entretanto, ser ressalvado em eventual e futura decisão de exclusão da Roark que tanto a Roark quanto a Ilha PK Empreendimentos LTDA. responderão por eventuais atos de esvaziamento patrimonial da Ré, tudo conforme já exposto pela Autora às fls. 1.610 e 4.262-4.263. É o relatório. DECIDO. Aguarde-se por mais 30 dias o julgamento do agravo destacado as fls 4321/4322. As fls. 4386/4407 determinou-se : 1. Aguarde-se o julgamento dos embargos de declaração, a despeito da falta de efeito suspensivo, após voltem conclusos. 2. Ante concordância expressa das partes (fl. 4260 e fls. 4262/4263), exclua-se a assistente simples ROARK 154 . Quanto ao pedido de ressalva de responsabilização por eventual esvaziamento econômico da Ré (fls. 4262/4263), este não pode ser acolhido uma vez que a intervenção da ROARK 154 foi voluntária (fls. 806/896) e a Autora concordou expressamente com o pedido de exclusão daquela. Assim, caso a parte Autora entenda pela necessidade de que a ROARK 154 seja responsabilizada, esta responsabilização deve ser requerida pela via própria. 3. Junte-se a petição pendente, não sendo necessário voltar a conclusão, na medida em que esta foi analisada no item 1 da presente. A fl. 4431 a autora requereu: ... informar que foi publicado acórdão por meio do qual a 10ª Câmara de Direito Privado, por unanimidade, rejeitou os Embargos de Declaração opostos pela Ré, mantendo integralmente o acórdão de provimento do Agravo de Instrumento (doc. anexo). Requer-se, portanto, seja dado prosseguimento ao feito, com a intimação das partes para apresentação de alegações finais, na forma do art. 364, caput e § 1º, do CPC. Fundamenta-se o requerimento no fato de que o processo já conta com mais de 4.400 folhas e uma complexa fase instrutória que, desde a decisão de fls. 2.718/2.719, já se estende por quase 5 (cinco) anos, com 4 (quatro) manifestações técnicas do perito no processo (fls. 3.330/3.378, 3.668/3.697, 3.844/3.859 e 4.019/4.022). A fl. 4471 a ré informou e requereu : vem, em atenção ao despacho de fl. 4.428, informar a V.Exa. que interpôs, nesta data, recurso especial, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, nos autos do agravo de instrumento nº 0094586-87.2024.8.19.0000 (doc. 1). Na oportunidade, a RK1 requer se aguarde o julgamento definitivo do recurso especial supracitado para o prosseguimento do presente feito. Em qualquer hipótese, quando da retomada da marcha processual, a RK1 requer, diante da complexidade da causa e volume de documentos acostados aos autos, que já contam com mais de 4.000 páginas, seja concedido prazo não inferior a 20 dias úteis para apresentação de alegações finais . As fls. 4503/4504 a autora aduziu e requereu: 1. Este MM. Juízo intimou a Autora a se manifestar em relação à petição de fl. 4.471, por meio da qual a Ré informa a interposição de Recurso Especial nos autos do Agravo de Instrumento nº 0094586-87.2024.8.19.0000 e requer que se aguarde o julgamento definitivo do recurso especial supracitado para o prosseguimento do presente feito . 2. O requerimento da Ré - que já foi condenada por comportamento atentatório à dignidade de justiça (fls. 2.156-2.160) - escancara mais uma manobra para protelar o andamento do presente processo e carece de qualquer base legal. Isso porque, como se sabe, o Recurso Especial não possui efeito suspensivo ope legis, razão pela qual apenas uma decisão judicial determinando sua suspensão poderia paralisar o andamento do processo (CPC, arts. 995 c/c 1.029, § 5º). 3. No presente caso, apesar de pleiteado, NÃO foi proferida qualquer decisão atribuindo efeito suspensivo ao Recurso Especial interposto pela Ré, razão pela qual não há que se falar em suspender o andamento do processo em primeira instância até o julgamento definitivo do recurso. 4. Assim, a Autora reitera os termos de sua petição de fl. 4.431, requerendo seja dado prosseguimento ao feito, com a abertura de prazo comum para alegações finais da Autora-Reconvinda e da Ré-Reconvinte, na forma do artigo 364, § 2º, do CPC, 2 considerando, em especial, que o presente processo tramita há 8 (oito) anos sem decisão final de mérito, contando com quase 5.000 (cinco mil) folhas e uma complexa fase instrutória que já se estende por 5 (cinco) anos A fl. 4506 a autora informou que no dia 8 de maio de 2026, a Terceira Vice-Presidência deste egrégio TJRJ inadmitiu o Recurso Especial interposto pela Ré nos autos de Agravo de Instrumento nº 0094586-87.2024.8.19.0000, julgando prejudicado o pedido de efeito suspensivo, razão pela qual impõe-se o imediato prosseguimento do feito (doc. anexo). A fl. 4527 determinou-se : Defiro prazo de dez dias para as partes oferecerem alegações finais. Alegações finais as fls. 4535/4558 e 4560/4645. É o relatório. DECIDO. A causa está madura para o julgamento, sendo suficientes os elementos probatórios para permitir a cognição da demanda nos termos da decisão saneadora, à qual ora se reporta e da fundamentação abaixo, e até porque produzida prova pericial de engenharia. Inicialmente cabe destacar que as partes se limitaram tão somente a celebrar carta de intenções anexada a fls.51/53 . As tratativas que se seguiram foram realizadas através de reuniões, e-mails e minutas de contrato as quais não foram regularmente subscritas pelas partes. Contudo, ainda assim, as partes as partes anuíram , cada qual a sua forma , que se iniciassem atividades executivas para o levantamento do empreendimento objeto da lide , enquanto simultaneamente divergiam em vários aspectos. Veja-se então que a decisão de fls. 2472/2479 destacou que Rejeito, também, a preliminar de falta de interesse de agir quanto ao pedido de suspensão da construção do empreendimento imobiliário ( 243 vinicius ) da ré RK1 VINICIUS e da contratação da autora Legacy para a construção do empreendimento. E o faço porque, EM RAZÃO DO TÉRMINO DA OBRA NO CURSO DA DEMANDA, A HIPÓTESE É DE PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR QUANTO AO PEDIDOS FORMULADOS, DE FORMA QUE RESTARÁ A APRECIAÇÃO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO FORMULADO DE PERDAS E DANOS . Cabe então salientar que a decisão de fls. 2472/2479 fixou pontos controvertidos nos seguintes termos : FIXO COMO PONTOS CONTROVERTIDOS: A) O ALCANCE DAS TRATATIVAS PRELIMINARES REALIZADAS ENTRE AS PARTES; B) A EXISTÊNCIA DE LEGÍTIMA EXPECTATIVA PELA PARTE AUTORA NA CONCRETIZAÇÃO NO NEGÓCIO EM RAZÃO DE CONDUTA DA RÉ; C) O CONDICIONAMENTO DA CESSÃO DE OPÇÃO DE COMPRA À CONTRATAÇÃO DA AUTORA PARA ADMINISTRAR A CONSTRUÇÃO DO FUTURO EMPREENDIMENTO, GARANTINDO-LHE HONORÁRIOS DE ADMINISTRAÇÃO NO VALOR DE 18% (DEZOITO POR CENTO) DA OBRA, ALÉM DO PAGAMENTO DE R$ 650.000,00 (SEISCENTOS E CINQUENTA MIL REAIS); D) A MOTIVAÇÃO (CAUSA) DA INTERRUPÇÃO DAS TRATATIVAS ENTRE AS PARTES PARA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO AVENTADO NAS TRATATIVAS E NA CARTA DE INTENÇÃO; E) EM QUE PONTO AS TRATATIVAS ENTRE AS PARTES SE ENCERRARAM; F) O DIREITO À FIXAÇÃO DE INDENIZAÇÃO PELA NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E O SEU ALCANCE; G) A REPONSABILIDADE DA AUTORA PELA NÃO REALIZAÇÃO DA VENDA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA REFERENTE À COBERTURA EM RAZÃO DA TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA NA PRESENTE DEMANDA; Com efeito, o instrumento denominado CARTA DE INTENÇÕES não preenche todos os requisitos para formalização de contrato, NOS TERMOS ADUZIDOS PELA AUTORA. A uma, ante sua denominação expressa como CARTA DE INTENÇÕES. A duas, ante a ausência de efetivo consentimento, nos termos pretendidos, pois constou expressamente no documento : A análise da aquisição ESTÁ CONDICIONADA aos seguintes requisitos... ( grifou-se) a LEGACY concorda em não participar de discussões com terceiros relativas a qualquer transação envolvendo a negociação aqui tratada , não podendo igualmente grave , vender, ou ceder, direta ou indiretamente, suas participações ou direitos de opção no imóvel objeto desta negociação durante o prazo que a Legacy terá para EXERCER A OPÇÃO FRENTE à vender da assinatura desta Carta de Intenções , prazo este de validade do presente instrumento e necessário da conclusão das diligencias acima mencionadas , sendo prorrogado automaticamente para aguardar aprovação de processo em andamento ( grifou-se) Consoante ilustra a seguinte ementa A CARTA DE INTENÇÃO POSSUI CARÁTER NEGOCIAL, QUE NÃO VINCULA AS PARTES À CELEBRAÇÃO DE UM CONTRATO DEFINITIVO, E NEM AS OBRIGA A INDENIZAÇÃO CASO NÃO SEJA DADO PROSSEGUIMENTO ÀS NEGOCIAÇÕES: 0092649-25.2013.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA - Julgamento: 08/04/2025 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO E INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. CARTA DE INTENÇÃO FIRMADA ENTRE AS PARTES EM QUE SE ESTABELECEU QUE A PARTE AUTORA, MEDIANTE APORTE FINANCEIRO, IRIA ADQUIRIR DIREITO À EXPLORAÇÃO DE FUTURA FRANQUIA. INSUCESSO DO EMPREENDIMENTO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO EM RELAÇÃO AO TERCEIRO RÉU, TENDO EM VISTA SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA, BEM COMO DE PROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO AO PRIMEIRO E SEGUNDO RÉU, OS CONDENANDO A PAGAR O VALOR INTEGRAL INVESTIDO PELO AUTOR NO NEGÓCIO. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. PRETENSÃO RECURSAL QUE OBJETIVA A REFORMA DA SENTENÇA, POIS NÃO CONSIDEROU O FATO DE OS APELANTES NÃO TEREM COBRADO DO APELADO A INTEGRALIZAÇÃO DO NEGÓCIO, MESMO SABENDO DE SEU FRACASSO, ESCLARECENDO AO RECORRIDO SOBRE A INVIABILIDADE DO NEGÓCIO, PRIVANDO-O DE AMARGAR MAIS PREJUÍZO. PUGNA, TAMBÉM, PARA QUE SEJA FIXADO OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS AO TERCEIRO RÉU EM RELAÇÃO AO AUTOR. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. 1. Cartas de intenção que demonstram tratativas prévias entre o autor e os réus no sentido de celebrar contrato de franquia da marca Sbarro, bem como adquirir percentual da sociedade GPS. 2. Elementos probatórios que, de fato, provam que houve relação jurídica entre o grupo econômico dos réus e a marca Sbarro, para atuarem como desenvolvedores da franquia da marca estadunidense. 3. Falência da empresa estadunidense que provocou o insucesso do empreendimento firmado com a parte autora. 4. Hipótese negocial que trata de carta de intenção. A carta de intenção possui caráter negocial, que não vincula as partes à celebração de um contrato definitivo, e nem as obriga a indenização caso não seja dado prosseguimento as negociações. 5. Parte autora que objetiva a devolução de verba pecuniária, não em razão de indenização pela frustação do negócio que se entabulava, mas, sim, a devolução dos valores por si despendidos em função da impossibilidade de se prosseguir com as tratativas em virtude da falência da Sbarro nos Estados Unidos, a partir de 28/10/2011. 6. Não havendo possibilidade de manutenção das tratativas prévias, contidas na carta de intenção, em virtude da falência da Sbarro, tem-se que se afigura lícito a ocorrência do distrato e a devolução dos valores depositados, nos moldes pactuados pelas partes na carta de intenção. 7. Observância ao princípio da vedação do enriquecimento ilícito, ao princípio da boa-fé objetiva. 8. Condenação da autora ao pagamento dos honorários sucumbenciais em favor do terceiro réu, em função de sua ilegitimidade passiva Contudo, no caso em tela, a despeito da pactuação tão somente de Carta de Intenções, repita-se, as partes anuíram, cada qual a sua forma, que se iniciassem atividades executivas para o levantamento do empreendimento objeto da lide, enquanto simultaneamente divergiam em vários aspectos. Consoante ilustra a seguinte ementa à qual se reporta A CARTA DE INTENÇÕES, EMBORA INSERIDA NA FASE PRÉ-CONTRATUAL, POSSUI EFICÁCIA JURÍDICA QUANTO ÀS OBRIGAÇÕES NELA EXPRESSAMENTE PREVISTAS: 0897831-07.2023.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). CINTIA SANTAREM CARDINALI - Julgamento: 01/07/2026 - QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMARA CÍVEL) DIREITO EMPRESARIAL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CARTA DE INTENÇÕES. TAXA DE MOBILIZAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DAS TRATATIVAS POR DIVERGÊNCIA SOBRE CONDIÇÃO ESSENCIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação ordinária proposta por empresa prestadora de serviços submarinos, na qual se postulou a condenação da ré ao pagamento de taxa de mobilização prevista em Carta de Intenções (Letter of Intent - LOI), em razão da não celebração do contrato definitivo de prestação de serviços de ROV (Remotely Operated Vehicle) e apoio marítimo. A sentença condenou a autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é exigível a taxa de mobilização prevista na Carta de Intenções quando a celebração do contrato definitivo restou frustrada em razão de divergência superveniente entre as partes acerca de condição essencial do ajuste, especialmente quanto ao prazo de mobilização do equipamento e da equipe técnica. III. Razões de decidir 3. A Carta de Intenções, embora inserida na fase pré-contratual, possui eficácia jurídica quanto às obrigações nela expressamente previstas, inclusive a cláusula relativa à taxa de mobilização, devendo ser interpretada de forma sistemática e em conformidade com as premissas negociais que lhe deram suporte. 4. A exigibilidade da cláusula indenizatória não é automática, dependendo da apuração da causa da frustração do contrato definitivo e da verificação de responsabilidade de uma das partes pelo insucesso das tratativas. 5. Os elementos constantes dos autos evidenciam que a própria apelante promoveu alteração substancial de condição essencial anteriormente prevista na LOI, ao modificar o prazo entre a notificação e a efetiva mobilização, ampliando-o de 14 para 60 dias, e, posteriormente, para 75 dias, com acréscimo de custo expressivo, circunstância que descaracterizou as bases originalmente ajustadas e inviabilizou a formalização do contrato definitivo. 6. Não é possível imputar à apelada a responsabilidade exclusiva pela não celebração do contrato, porquanto o insucesso das negociações decorreu de divergência bilateral sobre elemento sensível do ajuste, incidindo os princípios da boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa e o art. 129 do CC. 7. Mantém-se a improcedência do pedido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula de taxa de mobilização prevista em Carta de Intenções não possui exigibilidade automática, devendo sua incidência ser aferida à luz da causa da frustração do contrato definitivo. 2. Não é devida a taxa de mobilização quando a não celebração do ajuste decorre de divergência superveniente entre as partes acerca de condição essencial do negócio, especialmente alterada pela própria parte autora. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 129; CPC, art. 85, § 11 Para que se imponha o dever de indenização, na fase pré-contratual, exige-se a violação ao princípio da boa-fé objetiva e do dever geral de neminem laedere, o que restou parcialmente demonstrado nos autos. O laudo pericial de engenharia de lavra do Dr FERNANDO BERGMAN anexou as fls. 3360/3363 fotos do empreendimento já concluído . Ao final, concluiu o perito que existiu pela Parte Autora a expectativa para efetivação e concretização do negócio , que ao longo do período de negociações ocorreu uma modificação da concepção prevista inicialmente e ainda que as tratativas foram encerradas antes da conclusão dos levantamentos e estudos de determinação dos custos da obra e valores de margens, preço máximo garantido, prazos, retenção, contratação dos serviços terceirizados, demais detalhamentos da obra, projeto executivo, orçamentos executivos, e outros requisitos necessários desenvolvimento da contratação para construção do empreendimento . À guisa de ilustração transcreve-se : Entende tecnicamente este Perito do Juízo que existiu pela Parte Autora a expectativa para efetivação e concretização do negócio. ... Entende tecnicamente este Perito do Juízo que ao longo do período de negociações ocorreu uma modificação da concepção prevista inicialmente, com a determinação de um valor teto para o custo da obra, ou seja, que em tese seria correspondente ao Valor Maximo da Obra e cuja informação seria referenciada no contrato a ser assinado entre as Partes. Caso se ultrapassasse o Valor Máximo da Obra, a Autora seria obrigada a arcar sozinha com o valor excedente, modificando substancialmente do negócio inicialmente proposto, o que não foi aceito pela Parte Autora. ... Entende tecnicamente este Perito do Juízo que as tratativas foram interrompidas antes da conclusão dos necessários estudos técnicos das etapas que compõem a estimativa do custo de construção do referido empreendimento imobiliário residencial, não tendo as partes evoluído a partir deste momento, não tendo sido firmado o contrato preliminar, somente a Carta de Intenções. ... Entende tecnicamente este Perito do Juízo que as tratativas foram encerradas antes da conclusão dos levantamentos e estudos de determinação dos custos da obra e valores de margens, preço máximo garantido, prazos, retenção, contratação dos serviços terceirizados, demais detalhamentos da obra, projeto executivo, orçamentos executivos, e outros requisitos necessários desenvolvimento da contratação para construção do empreendimento. Tais conclusões não merecem reparos. A uma, eis que em consonância com a prova documental carreada aos autos e sobretudo com o fato de que , repita-se, as partes se limitaram a pactuar CARTA DE INTENÇÔES e anuíram , cada qual a sua forma , que se iniciassem atividades executivas para o levantamento do empreendimento objeto da lide , enquanto simultaneamente divergiam em vários aspectos. A duas tendo em vista que as impugnações das partes as fls.3398/3416 e 3418/3659 não possuem o condão de rechaçá-las, até porque desprovidas de argumento de ordem técnica para tanto. A três, ante os esclarecimentos posteriormente prestados pelo perito as fls.3668/3697 e 3844/3859 que ratificam seu laudo. Em sua contestação a ré sustentou que NÃO ASSISTE DIREITO À AUTORA LEGACY NO TOCANTE À PRETENSÃO INDENIZATÓRIA DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO DE 18% (DEZOITO POR CENTO) SOBRE O VALOR DA OBRA, NOTADAMENTE PORQUE FOI A AUTORA LEGACY QUEM DEU CAUSA AO ENCERRAMENTO DAS TRATATIVAS NEGOCIAIS PARA A CELEBRAÇÃO DO FUTURO CONTRATO DE CONSTRUÇÃO DE OBRA POR ADMINISTRAÇÃO COM PREÇO (CUSTO) MÁXIMO GARANTIDO (PMG), CONSOANTE AS BOAS PRÁTICAS DO MERCADO . Porem, não houve comprovação, pela ré, de que foi a autora quem deu causa , DE FORMA EXCLUSIVA, ao encerramento das tratativas . Veja-se , então que na emenda de fls. 204/205 a parte autora formulou os seguintes pedidos: (i) o julgamento final de procedência dos pedidos iniciais para confirmar a tutela antecipada e conceder à Legacy o direito a executar o contrato, nos termos do artigo 463 do Código Civil, com a assinatura do contrato final para que exerça administração da obra de construção empreendimento imobiliário a ser erguido na Rua Vinícius de Moraes, nº 243, Ipanema; (ii) caso esse MM. Juízo considere descabida a execução específica do contrato ou a mesma se tornar impossível, o que se admite para argumentar, que a obrigação seja convertida em perdas e danos, nos termos do artigo 465 do Código Civil e dos artigos 499 e 816 do Código de Processo Civil, condenando-se a RK1 nos consectários previstos no art. 404 do Código Civil, aos ônus sucumbenciais dos arts. 82, §2º, e 85, do CPC, e: ii.1 - ao pagamento a que faria jus a Legacy a título de honorários no percentual 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra caso tivesse sido cumprido o contrato, cujo valor deverá ser apurado em perícia técnica ou, alternativamente, ser utilizado o orçamento elaborado pela construtora que executar e administrar a obra do empreendimento objeto dessa ação; ii.2 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar ou, no mínimo, perdeu a chance de auferir, no que toca aos ganhos decorrentes das modificações das unidades residenciais, cujo quantum deverá ser objeto de liquidação quando da execução; ii.3 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar ou, no mínimo, perdeu a chance de auferir a título de prêmio por economia na realização da obra, que deverá ser objeto de eventual liquidação de sentença; ii.4 - a indenizar a Legacy por aquilo que deixou de ganhar com a exposição de sua marca no local do empreendimento, uma das áreas mais valorizadas economicamente da cidade, cujo quantum deverá de ser fixado em sede de liquidação de sentença; Assim, caberá a autora o recebimento do percentual 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra caso tivesse sido cumprido o contrato. Improcedem os demais pedido , eis que com relação aos mesmos não houve demonstração de violação da boa-fé objetiva pela ré, nos termos da fundamentação acima esposada. Desta forma, caberá à autora apenas o valor correspondente ao percentual pactuado de 18%. Cabe então pontuar que a decisão de fls. 212/213 destacou : Recebo a entenda à inicial. O valor atribuído à causa pela parte autora é significativamente inferior ao benefício econômico que pleiteia. É requisito da peça inicial o pedido, com as suas especificações, nos termos do art. 319, IV, do CPC. Outrossim, nos termos do art. 322, o pedido deve ser certo. Admite-se pedido genérico quando não for possível auferir, de início, as consequências do fato objeto da lide. A parte autora foi instada a corrigir o valor da causa e não o fez, sob o argumento de que não pode mensurar neste momento o benefício econômico. Em um dos pedidos, a parte autora postula: ii.1- ao pagamento a que faria jus a Legacy a título de honorários no percentual 18% (dezoito por cento) sobre o custo total da obra caso tivesse sido cumprido o contrato, cujo valor deverá ser apurado em perícia técnica ou, alternativamente, ser utilizado o orçamento elaborado pela construtora que executar e administrar a obra do empreendimento objeto dessa ação. À fl. 124 consta relatório com o custo aproximado da obra, qual seja, R$ 21.716.337,40. CALCULANDO-SE 18% DESSE VALOR, TEMOS R$ 3.908.940,73. Desse modo, ainda que seja apenas um dos pedidos, vemos que ultrapassa, e muito, o valor atribuído pela parte autora. Insta salientar, ainda, que eventual diferença na taxa judiciária deverá ser cobrada na execução, caso os valores a serem executados ultrapassem o montante considerado para fins de recolhimento das custas na peça inicial. Ante o acima exposto, corrijo o valor da causa de ofício, com base no artigo 292, § 3º, do CPC, para que passe a constar o valor de R$ 3.908.940,73. Realizem-se as devidas alterações. Recolham-se as custas pertinentes. Intimem-se. Assim, repita-se, À fl. 124 consta relatório com o custo aproximado da obra, qual seja, R$ 21.716.337,40. CALCULANDO-SE 18% DESSE VALOR, TEMOS R$ 3.908.940,73 . Desta forma, caberá à autora a respectiva quantia de R$ 3.908.940,73 relativa ao percentual 18% sobre o custo total da obra . A ré formulou pretensão reconvencional nos seguintes termos : SEJA A PRETENSÃO RECONVENCIONAL JULGADA PROCEDENTE PARA CONDENAR À AUTORA LEGACY AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DA PERDA DE UMA CHANCE REPRESENTADA PELA PERDA DA OPORTUNIDADE CONCRETA DE VENDA DA UNIDADE COBERTURA 402, CUJO LUCRO SERIA DE R$500.000,00 (QUINHENTOS MIL REAIS), DEVENDO ESSE MM. JUÍZO ARBITRAR A INDENIZAÇÃO DE FORMA EQUITATIVA E RAZOÁVEL EM VALOR NÃO INFERIOR A R$100.000,00 (CEM MIL REAIS) CORRESPONDENTE A 20% (VINTE POR C ENTO) DO LUCRO ESPERADO, ACRESCIDO DE JUROS LEGAIS DESDE A DATA DO ILÍCITO (09.10.2019) E CORREÇÃO MONETÁRIA. DÁ-SE À CAUSA RECONVENCIONAL PARA FINS FISCAIS O VALOR DE R$100.000,00 (CEM MIL REAIS). Todavia, nos termos da fundamentação acima esposada, à qual ORA SE REPORTA, improcede a referida pretensão reconvencional . Acresça-se por fim que a ré foi condenada por ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA, NA FORMA DO ARTIGO 77, IV E VI, DO CPC, nos termos de fls. fls. 2156/2160, da qual se transcreve: ( ...)Cumpre destacar que o juízo determinou a intimação da parte Autora em observância ao contraditório participativo, nos termos do artigo 10 do CPC, haja vista a possibilidade concreta de modificação da decisão que deferiu a tutela de urgência, já mantida e não revogada nos moldes da decisão de fls. 1603/1605. Conclui-se, portanto, que a Ré/Reconvinte pretendeu descumprir a decisão judicial que deferiu a tutela de urgência, conduta que se amolda à figura típica prevista nos incisos IV e VI do artigo 77 do CPC. Ademais, ainda que os fatos tivessem ocorrido tal como relatado pela Ré/Reconvinte, isto é, que seu requerimento ao registro ocorrera apenas em 26/12/2019, a Ré/Reconvinte em nenhum momento informou ao juízo o seu requerimento perante o 5º Ofício, o que poderia e DEVERIA ter sido feito na primeira oportunidade (artigo 77, inciso I, do CPC), qual seja, no primeiro dia útil após o recesso forense de final de ano, com base, ainda, no princípio da cooperação processual. Não se verifica, contudo, qualquer informação nos autos nesse sentido. A Informação somente veio aos autos após Ofício do RI, juntado ao feito em 23/01/2020. Por essas razões, entendo que a conduta da Ré/Reconvinte merece censura do Poder Judiciário, pois, além de pretender descumprir ordem judicial expressa e ratificada pelo juízo em novembro de 2019, não informou ao juízo tal prática, o que ratifica seu intento de burlar a decisão judicial. ASSIM, A CONDUTA RÉ/RECONVINTE VIOLA O DEVER PROCESSUAL PREVISTO NO ARTIGO 77, INCISO I, DO CPC E CONFIGURA ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA, NA FORMA DO ARTIGO 77, IV E VI, DO CPC, MOTIVO PELO QUAL APLICO-LHE MULTA DE 1% DO VALOR DA CAUSA, A SER REVERTIDA AO FUNDO ESPECIAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, NA FORMA DO ART. 77, §2º DO NCPC, EM RAZÃO DA GRAVIDADE DA CONDUTA PRATICADA. Intime-se a parte ré para pagamento no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de adoção dos procedimentos previstos no §3º do art. 77 do CPC. (...) Posteriormente a decisão de fls. 3135/3145 ratificou tal penalidade nos seguintes termos A Informação somente veio aos autos após Ofício do RGI, juntado ao feito em 23/01/2020. POR ESSAS RAZÕES, ENTENDO QUE A CONDUTA DA RÉ/RECONVINTE MERECE CENSURA DO PODER JUDICIÁRIO, POIS, ALÉM DE PRETENDER DESCUMPRIR ORDEM JUDICIAL EXPRESSA E RATIFICADA PELO JUÍZO EM NOVEMBRO DE 2019, NÃO INFORMOU AO JUÍZO TAL PRÁTICA, O QUE RATIFICA SEU INTENTO DE BURLAR A DECISÃO JUDICIAL. ASSIM, A CONDUTA RÉ/RECONVINTE VIOLA O DEVER PROCESSUAL PREVISTO NO ARTIGO 77, INCISO I, DO CPC E CONFIGURA ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA, NA FORMA DO ARTIGO 77, IV E VI, DO CPC, MOTIVO PELO QUAL APLICO-LHE MULTA DE 1% DO VALOR DA CAUSA, A SER REVERTIDA AO FUNDO ESPECIAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, NA FORMA DO ART. 77, §2º DO NCPC, EM RAZÃO DA GRAVIDADE DA CONDUTA PRATICADA. INTIME-SE A PARTE RÉ PARA PAGAMENTO NO PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS, SOB PENA DE ADOÇÃO DOS PROCEDIMENTOS PREVISTOS NO §3º DO ART. 77 DO CPC. (...) RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0041911-89.2020.8.19.0000 INTERPOSTO POR RK1 VINÍCIUS SPE EMPREENDIMENTOS LTDA E ROARK 154 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA FOI PARCIALMENTE PROVIDO PELO V. ACÓRDÃO DE FLS. 2977/2987, O QUAL RESTOU IRRECORRIDO E QUE ASSIM DISPÔS: (...) POR FIM, QUANTO A INSURGÊNCIA COM RELAÇÃO À APLICAÇÃO DE MULTA POR ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA, NESTE ASPECTO, O RECURSO NÃO MERECE ACOLHIDA. INOBSTANTE O ENTENDIMENTO DO STJ DE QUE O ROL DO ART. 1.015 DO CPC É DE TAXATIVIDADE MITIGADA, POR ISSO ADMITE A INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO QUANDO VERIFICADA A URGÊNCIA DECORRENTE DA INUTILIDADE DO JULGAMENTO DA QUESTÃO NO RECURSO DE APELAÇÃO . (RESP 1704520/MT, REL. MINISTRA NANCY ANDRIGHI, CORTE ESPECIAL, JULGADO EM 05/12/2018, DJE 19/12/2018), A HIPÓTESE DOS AUTOS NÃO COMPORTA A SUA APLICAÇÃO. CONFORME A CITADA ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL, A MITIGAÇÃO DO ROL DEVE SER ACOLHIDA EM CASO DE URGÊNCIA PROCESSUAL, O QUE NÃO ACONTECE NA HIPÓTESE EM TELA, SENDO CERTA A LIÇÃO DO PROFESSOR HUMBERTO THEODORO JÚNIOR ( CURSO DE DIREITO PROCESSUAL - VOLUME I - ED. FORENSE; 58ª EDIÇÃO; PÁG. 290, 2017): 'DUAS QUESTÕES DEVEM SER RESSALTADAS QUANTO À EXIGÊNCIA DE MULTA POR ATENTADO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA: (I) SUA EXIGIBILIDADE NÃO É IMEDIATA, POIS SÓ DEVERÁ OCORRER APÓS O ENCERRAMENTO DO PROCESSO, PELO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO FINAL; (II) O BENEFICIÁRIO DA MULTA NÃO É A PARTE PREJUDICADA (COMO SE DÁ NA COMUM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - ARTIGO 96); É O PODER PÚBLICO QUE A ARRECADARÁ COMO DÍVIDA ATIVA (ARTIGO 77, § 3º).' A QUESTÃO, PORTANTO, NESTA INSTÂNCIA REVISORA, SOMENTE PODERÁ SER APRECIADA QUANDO DE EVENTUAL RECURSO DE APELAÇÃO, EM RAZÃO DO QUE NÃO CONHEÇO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO, NESTA PARTE. No que se refere aos ônus da sucumbência da demanda principal os mesmos deverão ser arcados pela ré, eis que deu causa ao ajuizamento da demanda. Isto posto, julgo : a) parcialmente procedente a demanda principal na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil para condenar a ré ao pagamento da quantia do percentual 18% sobre o custo total da obra caso tivesse sido cumprido o contrato no valor de R$ 3.908.940,73, acrescido de juros e correção monetária a contar da citação , bem como ao pagamento das despesas processuais , inclusive honorários advocatícios, os quais, ao teor do art. 85§2º do Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor da condenação. b) improcedente a demanda reconvencional na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil e condeno a autora/rec para convolar a liminar de fls.41/42 em definitiva , declarar a inexistência dos débitos objetos da lide e para condenar o réu a pagar a quantia de R$12.000,00, a título de danos morais, com correção monetária a partir da presente (Súmula 362 do STJ) e juros legais a partir da citação (Súmula 54 STJ), bem como ao pagamento das custas e honorários advocatícios, os quais, ao teor do art. 85§2º do Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor da causa da reconvenção ( fl.896) Transitada em julgado e certificado quanto ao regular recolhimento das custas, dê-se baixa e arquivem-se os autos, cientes as partes de que, caso necessário, o presente processo será remetido à Central de Arquivamento. lr/mcbgs