0282668-90.2010.8.19.0001

LEONARDO FARIAS OLIVEIRA, GABRIELA FARIAS DE OLIVEIRA e ANA BEATRIZ FARIAS DE OLIVEIRA, qualificados em fls. 1026, herdeiros de HELINO GRIGORIO DE OLIVEIRA, e ANA MARIA DE FARIAS OLIVEIRA, qualificados a fls. 12 dos autos, propõem Ação Anulatória de Arrematação em face de ROBERTO MAURO SARMENTO MONNERAT, ESPÓLIO DE DULCE CARIDADE PINDOLA e ESPÓLIO DE HILDA LOPES AMORIM, alegando que: figuram como executados no processo de execução nº 1998.001.204382-4, em trâmite perante a 9ª Vara Cível da Comarca da Capital-RJ, movido por DULCE CARIDADE PINDOLA e HILDA LOPES AMORIM; que em razão da referida execução, o imóvel de propriedade dos requerentes foi penhorado, tendo sido expedido mandado de avaliação indireta em 31/01/2005, ocasião em que o bem foi avaliado em R$ 200.000,00; que em 21/07/2008, foi realizado o primeiro leilão do imóvel, o qual restou negativo; que em 31/07/2008 foi realizado o segundo leilão, no qual o imóvel foi arrematado pelo requerido ROBERTO MAURO SARMENTO MONNERAT pelo valor de R$ 115.000,00; que o leilão ocorreu 3 anos e 7 meses após a avaliação original, sem que houvesse qualquer atualização financeira do valor então apurado; que, inconformados com tal circunstância, interpuseram embargos à arrematação e ação anulatória de execução, autuados sob o nº 2008.001.233101-0 e 2008.001.269498-2, sustentando a ocorrência de preço vil na arrematação; que, para amparar tal alegação, juntaram àquelas ações recorte do jornal O Globo de 22/07/2008, indicando preço médio de R$ 358.928,00 para imóveis de características semelhantes, guia de ITBI indicando avaliação de R$ 379.892,07, e laudo de avaliação elaborado por avaliador judicial e corretor de imóveis, apontando valor de R$ 320.000,00; que não obstante, diante das sucessivas petições dos requerentes reiterando a prática de preço vil, o Juízo determinou, por despacho, a remessa dos autos ao contador judicial para que fosse atualizado o valor de R$ 200.000,00, pela UFIR, do período de 01/04/2005 até 31/07/2008, a fim de se verificar a alegação de preço vil; que o contador judicial, em cumprimento à determinação, atualizou o valor do imóvel para R$ 367.258,07, equivalente a 189.638,91 UFIRs; que, comparando-se o valor atualizado de R$ 367.258,07 com o valor de arrematação de R$ 115.000,00, verifica-se que este último corresponde a apenas 31,63% do valor real do bem, o que caracteriza inequívoca prática de preço vil na arrematação. Com fundamento nos fatos narrados, os autores pretendem obter a declaração de nulidade da arrematação face a prática de preço vil; a designação de nova avaliação do imóvel sub judice e, consequentemente, a marcação de novas datas para hasta pública. Com a inicial vieram os documentos de fls. 08/22. A sentença de fls. 37 julgou extinto o feito sem resolução do mérito por falta de interesse de agir. A parte autora opôs embargos de declaração a fls. 40. A decisão de fls. 60 negou provimento aos embargos de declaração. A parte autora interpôs apelação em fls. 62. A decisão monocrática de fls. 84 anulou a sentença apelada. Emenda à inicial a fls. 97 A parte autora apresentou pedido liminar de averbação junto a matrícula do imóvel objeto da lide, de anotação da impossibilidade de venda até o trânsito em julgado, peça de fls. 98. A decisão de fls. 106 recebeu a emenda à inicial e indeferiu o pedido liminar feito pelo autor. A parte autora informou que interpôs agravo de instrumento (fls. 110). Regularmente citada, a ré HILDA LOPES AMORIM apresentou contestação a fls. 143, na qual sustenta que: não cabe a anulação da arrematação no caso em tela, uma vez que, pelo simples cotejo dos autos, resta demonstrado que todas as partes tiveram ciência do ato de arrematação, e que a anulação somente seria cabível em caso de vício de nulidade ou de comprovada prática de preço vil, hipóteses que não se verificam na espécie; que a questão já foi discutida por diversas vezes no curso do processo, restando devidamente demonstrado que todo o procedimento ocorreu dentro da legalidade; que o imóvel não teve interessados no primeiro leilão e que, no segundo leilão, foi arrematado pelo maior valor então ofertado, não tendo os autores demonstrado, até aquele momento, qualquer preocupação com os fatos, tampouco adotado outra medida para evitar a continuidade dos alegados danos; que a comprovação da alegação de preço vil é indispensável, não sendo cabível a propositura de ação anulatória de arrematação com base em meras alegações desacompanhadas de prova; que, nesse sentido, os autores não comprovaram suas alegações, limitando-se a afirmar genericamente que a arrematação teria ocorrido por preço vil, sem apresentar lastro probatório suficiente. Foi informado o falecimento da ré DULCE CARIDADE PINDOLA, bem como foi juntada a sua certidão de óbito, a fls. 220. Regularmente citado, o réu ROBERTO MAURO apresentou contestação a fls. 225. Como preliminar de sua contestação, a parte ré arguiu a falta de interesse de agir. No mérito, sustenta o réu que: na decisão proferida nos autos da execução, na qual restou consignado que as partes foram devidamente intimadas das datas e horários das praças, o Juízo oportunizou aos exequentes a adjudicação do imóvel, da qual desistiram, pugnando pela venda em hasta pública; que o imóvel não foi vendido por preço vil, uma vez que arrematado por valor superior a 50% da avaliação atualizada pelo contador judicial; que os autores, cientes da atualização da avaliação para R$ 227.528,19, deixaram precluir tal decisão, tendo o imóvel sido arrematado por R$ 115.000,00, valor que corresponde a mais de 50% do valor atualizado, e que a irresignação posterior dos autores, manifestada por meio de agravo de instrumento contra a expedição da carta de arrematação, teve seguimento negado; que foi proferida sentença nestes autos, na qual o Juízo reconheceu que as decisões relativas à arrematação estariam preclusas e julgou extinto o processo sem resolução do mérito, por ausência de interesse de agir, com fundamento no art. 267, VI, do CPC; que a irresignação dos autores nada mais é do que forma de postergar situação já definitivamente resolvida, pretendendo discutir avaliação já homologada e não impugnada, com base em valores aleatórios referentes a imóveis distintos; que, na qualidade de adquirente de boa-fé, não poderia ser penalizado por demanda que qualifica como temerária e teratológica; que os autores, sob aparência de exercício regular do contraditório e da ampla defesa, buscam unicamente causar prejuízos à parte contrária e à dignidade da prestação jurisdicional, em flagrante deslealdade processual, postergando indevidamente a solução definitiva da lide. A contestação veio acompanhada dos documentos de fls. 233/253. A decisão de fls. 267 determinou a retificação do polo passivo substituindo a parte DULCE CARIDADE PINDOLA por seu Espólio. O despacho de fls. 534 deferiu a gratuidade de justiça aos autores. Em provas, as partes se manifestaram a fls. 546 e 603. Foi informado o falecimento da ré HILDA LOPES AMORIM, bem como foi juntada a sua certidão de óbito, a fls. 609. A decisão de fls. 636 suspendeu o feito e determinou a retificação do polo passivo para que passasse a constar o Espólio de Hilda Lopes Amorim. Na decisão saneadora de fls. 699, foi deferida a produção de prova pericial e deferida a produção de prova documental superveniente. Laudo Pericial a fls. 803 As partes se manifestaram quanto ao laudo a fls. 862, 927 e 961. Foi informado o falecimento do autor HELINO GREGÓRIO DE OLIVEIRA, bem como foi juntada a sua certidão de óbito, a fls. 983. O perito prestou esclarecimentos a fls. 997. A decisão de fls. 1056 deferiu a substituição do polo ativo de HELINO GRIGORIO DE OLIVEIRA para seus herdeiros. Em alegações finais, as partes se manifestaram a fls. 1060 e 1101. É o Relatório. Decido. A arguição de falta de interesse processual já constituiu objeto de análise e de afastamento no acórdão que determinou a cassação da sentença terminativa prolatada nos autos. Assim, passo diretamente ao exame do mérito das alegações deduzidas pelas partes. A pretensão anulatória repousa em fundamento único: a alegada prática de preço vil na arrematação levada a efeito em 31/07/2008, nos autos da execução nº 1998.001.204382-4. Todos os demais ar-gumentos deduzidos na inicial e na emenda são desdobramentos ou reforços desse eixo argumenta-tivo. A avaliação constitui ato preparatório indispensável da expropriação executiva, destinado a fixar o parâmetro econômico dos atos subsequentes de alienação (arts. 680 e seguintes do CPC/73, vigente à época; arts. 870 e seguintes do CPC/2015). Não se trata, porém, de ato de certificação absoluta de valor de mercado, mas de estimativa técnica realizada por auxiliar do juízo, sujeita ao contraditório das partes no momento oportuno. Como assinala Araken de Assis (Manual da Execução, Ed. Revis-ta dos Tribunais), a avaliação opera como referencial de legitimidade da expropriação, e não como declaração imutável de valor, razão pela qual o sistema confere ao executado o ônus de impugná-la tempestivamente, sob pena de sua estabilização. No caso concreto, a certidão de fl. 596 da execução em apenso documenta, de forma circunstancia-da, os obstáculos materiais que impediram a vistoria interna dos bens: um dos imóveis encontrava-se ocupado, tendo a campainha sido atendida por menor de idade, e o outro se situava em área de co-munidade. Diante desse quadro, o Oficial de Justiça avaliador requereu autorização judicial para proceder à avaliação indireta, medida endossada pelo credor (fl. 604) e deferida pelo juízo sem que houvesse qualquer oposição das partes executadas. Sobreveio, então, o Laudo de Avaliação nº 024/OS-INDIRETA (fl. 608), que descreveu o imóvel da Rua Pereira Nunes, nº 192, Andaraí, com apoio em dados objetivos e verificáveis - matrícula nº 23.691 do 10º RGI, inscrição imobiliária nº 0334995.8, área edificada de 177 m² e dois pavimentos, tal como cadastrado junto à Secretaria Municipal de Fazenda - atribuindo-lhe o valor de R$ 200.000,00. Duas conclusões se impõem. A primeira é a de que a avaliação indireta não foi viciada. A modalidade indireta não é expediente irregular nem sucedâneo precário da avaliação direta: é a solução técnica legítima adotada quando o exame in loco se revela inviável, desde que fundada em elementos concretos de identificação do bem. Foi exatamente o que ocorreu. O avaliador não operou por conjectura: valeu-se dos dados re-gistrais e, sobretudo, dos dados cadastrais do IPTU, que à época - e ainda hoje, conforme atestou o próprio perito judicial - registram apenas 177 m² e dois pavimentos. Nesse exato sentido a juris-prudência desta Corte: DECISÃO MONOCRÁTICA. AVALIAÇÃO INDIRETA DE IMÓVEL. PROPRIETÁRIO QUE SE ESQUIVOU. AVALIAÇÃO COMPARATIVA. OBSERVÂNCIA DO VALOR MÉDIO DE MERCA-DO. A avaliação indireta foi a forma encontrada pelo juízo a quo para atribuir valor ao imóvel, uma vez que, conforme informações prestadas pelo oficial de justiça avaliador, o executado (...) se esqui-vou para impedir a realização da diligência. (TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0060526-40.2014.8.19.0000, Rel. Des. Maria Augusta Vaz, Primeira Câmara Cível, j. 15/12/2014) A segunda conclusão é a de que os devedores não impugnaram nem a medida nem o laudo. Não se manifestaram sobre o pedido de autorização da avaliação indireta; não se opuseram à sua realização; e não impugnaram tempestivamente o valor apurado na avaliação indireta. Operou-se, assim, a ho-mologação do laudo e a preclusão da matéria (art. 473 do CPC/73; art. 507 do CPC/2015). A hipótese é rigorosamente idêntica àquela apreciada por este Tribunal: AGRAVO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL LEILOADO. VALOR SUPE-RIOR AO DA AVALIAÇÃO. (...) O agravante não impugnou no momento oportuno o valor da ava-liação indireta do imóvel, nem o valor da respectiva atualização, realizada anos depois. Resolveu aguardar a designação de datas para o leilão para só então questionar o valor do bem. (...) Imóvel arrematado em leilão regular, por preço superior ao valor da avaliação atualizada. Decisão agra-vada que não merece reparos. Recurso desprovido. (TJRJ, Agravo de Instrumento nº 0056290-40.2017.8.19.0000, Rel. Des. Ricardo Rodrigues Cardozo, Décima Quinta Câmara Cível, j. 07/11/2017) E, no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, a orientação é consolidada e foi reafirmada em julgado recentíssimo, cuja moldura fática guarda simetria quase perfeita com a destes autos - ação anulató-ria de arrematação fundada em defasagem temporal da avaliação e alegação de preço vil, sob a égide do art. 683 do CPC/73: Anulação de arrematação. Art. 683 do CPC/1973. Defasagem da avaliação. Preço vil. Nova avali-ação. Questionamento após a arrematação. Impossibilidade. O pedido de reavaliação de bem pe-nhorado deverá ser feito antes de ultimada a adjudicação ou arrematação, sendo inadmissível sua apresentação em momento posterior. (STJ, REsp 1.692.931/MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24/03/2025, DJEN 27/03/2025 - Informativo de Jurisprudência nº 847) Na fundamentação daquele precedente, o Colegiado distinguiu com precisão as duas situações pos-síveis: formulado o pedido de reavaliação após a arrematação, mas na mesma relação processual, não se conhece dele por preclusão; deduzido em ulterior ação anulatória - como aqui -, não se conhe-ce dele em razão da boa-fé e da segurança jurídica. Ambas as barreiras se erguem contra a pretensão dos autores. No mesmo sentido, e de longa data: STJ, AgInt no REsp 1.684.223/MS; REsp 1.014.705/MS; AgInt no AREsp 426.989/MG, todos convergentes na diretriz de que o pedido de reavaliação do bem penhorado só pode se dar antes de sua adjudicação ou alienação, aplicando-se a Súmula 568/STJ. Consta do Auto de Leilão negativo de 21/07/2008 (fl. 940 da execução) que o imóvel objeto da lide foi levado à primeira praça pelo valor de avaliação de R$ 227.528,18 - valor este que já refletia a atualização monetária da estimativa original. Frustrada a primeira hasta por ausência de licitantes, realizou-se a segunda praça, em 31/07/2008, na qual o bem foi arrematado por R$ 115.000,00 (auto de fl. 945). O valor de R$ 115.000,00 corresponde a 50,54% de R$ 227.528,18. Vale dizer: mais da metade do valor da avaliação. O CPC/73, aplicável ao ato expropriatório, vedava em seu art. 692 o lanço por preço vil sem oferecer parâmetro numérico, incumbência que a jurisprudência supriu e que o CPC/2015 positivou no pará-grafo único do art. 891: considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação . O critério não é, pois, inovação legislativa, mas cristalização do en-tendimento pretoriano preexistente, como leciona Humberto Theodoro Júnior (Curso de Direito Processual Civil, vol. III), para quem o preço vil é aquele que, por sua desproporção manifesta, con-verte a expropriação executiva em confisco, subvertendo a finalidade instrumental da execução. Não é o caso dos autos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme: O entendimento do STJ é no sentido de que o preço vil só se caracteriza quando a arrematação dos bens for inferior a menos da metade da avaliação, o que não ocorreu. (STJ, AgInt no AREsp 1.123.107/SP; no mesmo sentido, AgInt nos EDcl no REsp 1.931.921/SP, Rel. Min. Nancy An-drighi, Terceira Turma, j. 22/11/2021, DJe 25/11/2021; AgInt no AREsp 1.930.606/SP) Registro, ainda, que a atualização monetária foi determinada de ofício pelo juízo da execução (fl. 988), precisamente em atenção às reiteradas petições dos executados, e executada pelo Contador Judicial (fl. 1005), que, em 19/10/2009, apurou o valor de R$ 227.528,19. Ou seja: longe de omitir-se, o juízo da execução adotou providência que a jurisprudência do STJ qualifica não como mera faculdade, mas como verdadeiro dever, e o fez em benefício dos próprios devedores. Encontrado o valor atualizado, a arguição de nulidade por preço vil foi expressamente rejeitada na decisão de fl. 1026, contra a qual se manejou agravo de instrumento não conhecido por este Tribunal. Não se ignora que os autores apresentaram, na inicial, atualização pela UFIR que alcançaria R$ 367.258,07. Ocorre que o índice de atualização aplicável foi objeto de decisão judicial na execução, contra a qual não se obteve êxito recursal, restando a matéria definitivamente estabilizada. A ação anulatória não se presta a servir de sucedâneo de recurso não conhecido nem de via de reabertura de discussão preclusa, sob pena de se instaurar a perpetuidade da lide, em frontal violação ao art. 5º, LXXVIII, da Constituição da República. Deferida a prova pericial na decisão saneadora de fl. 699, o laudo de fl. 803 e os esclarecimentos de fl. 997 se revelaram, contudo, incapazes de servir de fundamento à pretensão anulatória. Primeiro: o objeto periciado não é o objeto arrematado. O perito judicial vistoriou, em 2023, imóvel composto de quatro pavimentos, dotado de piscina, sauna e churrasqueira em espaço gourmet no terceiro pavimento e de um flat no quarto pavimento, apurando área equivalente de 278 m². Con-signou expressamente o expert que tal configuração divergia do cadastro fiscal, que registra apenas os dois primeiros pavimentos e 177 m², e atribuiu a divergência ao fato de que o imóvel foi acresci-do verticalmente em mais dois pavimentos . Ora, o bem levado à hasta pública em 2008 era o imóvel de 177 m² e dois pavimentos, tal como des-crito na matrícula, no cadastro imobiliário e no laudo de avaliação indireta. As acessões que eleva-ram o prédio a quatro pavimentos e lhe agregaram área de lazer não integravam o bem expropriado nos termos em que anunciado no edital, e não podem, por evidente, ser retroativamente incorporadas à base de cálculo para, com isso, artificialmente inflar o valor de referência e produzir a aparência de vileza do lanço. Segundo: o marco temporal é decisivo. A imissão do arrematante na posse do bem ocorreu em feve-reiro de 2012, mediante termo lavrado na execução em apenso, na esteira da decisão de fl. 1131. A vistoria pericial, por sua vez, deu-se mais de dez anos depois, tendo o perito adotado como mês-base agosto de 2023. Entre a expropriação e a perícia mediou, portanto, década inteira de posse exercida por terceiro, período no qual o imóvel foi objeto de transformação física substancial. O laudo retrata, assim, coisa diversa daquela submetida à hasta pública, e a retroprojeção de valores por índices seto-riais (FipeZAP e INCC-DI) não tem virtude de reconstituir o estado do bem em 2005 ou 2008 - projeta, ao contrário, o valor do imóvel tal como hoje se encontra para datas pretéritas, incorrendo em manifesta inversão metodológica. Terceiro - e aqui reside o ponto mais eloquente: o próprio laudo confirma a razoabilidade da avali-ação indireta. O perito apurou, para maio de 2005 - mês contemporâneo à avaliação judicial -, o valor de R$ 236.838,80, ao passo que o Contador Judicial, atualizando a estimativa do Oficial avali-ador, encontrou R$ 227.528,19. A divergência é de aproximadamente 4%, margem que, em matéria avaliatória, situa-se confortavelmente no campo da convergência técnica. E isso considerando que o perito trabalhou com 278 m², enquanto o avaliador judicial trabalhou com os 177 m² constantes do cadastro fiscal. Vale dizer: a avaliação indireta, longe de subestimar o bem, mostrou-se generosa, pois atribuiu ao imóvel de 177 m² valor equivalente ao que a perícia, quase duas décadas depois, atribuiu a imóvel com 57% mais de área equivalente. Por fim, incumbia aos autores demonstrar o fato constitutivo do direito alegado (art. 373, I, do CPC/2015; art. 333, I, do CPC/73). Os elementos por eles produzidos - recorte de jornal com pre-ço médio de imóveis genericamente semelhantes , guia de IPTU e laudo particular - não superam a força probante do laudo oficial homologado sem impugnação, e a prova pericial que requereram e obtiveram, como visto, terminou por militar contra a tese que se propunha a demonstrar. Assinado o auto, a arrematação se tornou perfeita, acabada e irretratável (art. 694 do CPC/73; art. 903 do CPC/2015). A estabilidade da alienação judicial não é privilégio do arrematante: é condição de funcionamento do próprio sistema expropriatório. Como acentua Cândido Rangel Dinamarco (Instituições de Direito Processual Civil, vol. IV), a hasta pública somente atrai licitantes na medida em que lhes assegure que a aquisição não será revertida por rediscussões a posteriori de matéria já superada; e Leonardo Greco (O Processo de Execução) sublinha que a proteção do terceiro adqui-rente de boa-fé integra o núcleo de eficácia dos atos executivos, sem a qual a execução se converte em promessa vã. O réu ROBERTO MAURO SARMENTO MONNERAT adquiriu o bem em hasta pública regular-mente designada e publicada, cientes as partes das datas e horários; ofertou o maior - e único - lanço da segunda praça, após frustrada a primeira; teve contra si sucessivas impugnações, ações au-tônomas julgadas extintas sem resolução de mérito e agravo não conhecido; e obteve a imissão na posse em fevereiro de 2012. Reverter tal quadro, quatorze anos após a arrematação e mais de uma década após a imissão na posse, com apoio em perícia que descreve imóvel materialmente distinto do expropriado, importaria em sacrifício desproporcional da confiança legítima e da segurança jurí-dica, sem qualquer contrapartida de justiça material. Não obstante a improcedência do pedido, não vislumbro configurada qualquer das hipóteses do art. 80 do CPC/2015. O ajuizamento de ação anulatória, ainda que fundada em tese preclusa e ao final rejeitada, insere-se no exercício do direito constitucional de ação (art. 5º, XXXV, da CRFB), e a mera sucumbência não autoriza, por si, a imposição da sanção, reservada a condutas de deslealdade qualificada, não demonstradas na espécie. Rejeito, pois, o pedido de condenação por litigância de má-fé. Isto posto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e, em consequência, CONDENO os autores, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários ad-vocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC, distribuídos igualitariamente entre os patronos dos réus contestantes, observado o disposto no art. 85, §14, do CPC. Deferida a gratuidade de justiça aos autores (fl. 534), fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais pelo prazo e nas condições do art. 98, §3º, do CPC. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se os autos. P.R.I.