0260440-04.2022.8.19.0001

Trata-se de ação renovatória de contrato de locação ajuizada por BOTICÁRIO PRODUTOS DE BELEZA LTDA., atual denominação de INTERBELLE COMÉRCIO DE PRODUTOS DE BELEZA LTDA., em face de CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING TIJUCA. Aduz o autor, em síntese, que, em 20/02/2013, as partes celebraram contrato de locação, por meio do qual viabilizou-se a operação de uma Loja QUEM DISSE, BERENICE? no Shopping Center Tijuca, com prazo de vigência de 60 meses, para o período de 01/04/2013 a 31/03/2018; que, em 01/04/2018, as partes celebraram o anexo Instrumento Particular de Renovação e Outras Avenças do Contrato de Locação do Salão de Uso Comercial do Shopping Center Tijuca , renovando a locação por mais 60 meses, de 01/04/2018 a 31/03/2023; que o imóvel locado é identificado como nº 1063, situado no piso L1 do empreendimento comercial SHOPPING CENTER TIJUCA, discriminado no item 2 do quadro resumo anexo ao contrato de fls. 96/124; que, com o término da vigência do prazo contratual se aproximando, as partes iniciaram negociações para renovação do contrato, tendo em vista que, ao longo destes quase 10 anos de operação, já há consolidada clientela na região, valorizando sobremaneira o estabelecimento comercial, o qual foi objeto de sucessivos e recentes investimentos; que, tendo em vista a proximidade do encerramento do período da locação, não tendo sido possível formalizar o novo contrato em sede administrativa, se avizinhando o prazo decadencial previsto no § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91, não teve alternativa senão o ajuizamento desta demanda para obter a renovação do contrato a partir da referida data; que na ação revisional de n.º 0160504-40.2021.8.19.0001, discute o índice usado para reajuste do contrato de locação, razão pela qual existe conexão entre os feitos; que, satisfeitos os requisitos previstos no art. 51 e art. 71 da Lei 8.245/91, é certo que o locatário tem o direito de exigir a renovação compulsória do contrato de locação; que oferece ao réu as seguintes condições: (i) aluguel mensal de R$ 38.960,65, com atualização anual pela variação do IPCA; e (ii) prazo de vigência de 60 meses, iniciando em 01/04/2023 e terminando em 31/03/2028. Requer seja declarada a renovação da locação com prazo de vigência de 60 meses, iniciando em 01/04/2023 e terminando em 31/03/2028, aluguel mensal de R$ 38.960,65, com atualização anual pela variação do IPCA, mantendo os demais termos do contrato de locação vigente. Colaciona documentos de fls. 8/220. Decisão de fl. 246 que determina a citação do réu. Contestação às fls. 260/274, arguindo o réu preliminarmente a ausência de interesse de agir e a inépcia da inicial. No mérito, aduz, em síntese, que o Shopping Tijuca continua particularmente próspero, resiliente ao cenário econômico inconstante, e a maior prova disso é o fato de a autora pretender renovar o contrato; que as vendas em Shopping Center já retomaram - até superaram - o patamar pré-pandemia; que o grupo Boticário, do qual pertence a autora, conforme recente notícia lançada, já fatura R$ 23,6 bilhões e busca por cada vez mais lucratividade a expansão negocial; que a proposta de redução do aluguel para R$ 38.960,65 não corresponde com aqueles praticados atualmente no mercado nem, tampouco, encontra paralelo, guardadas as devidas especificidades, em outras unidades do empreendimento do réu; que não aceita o valor ofertado pela autora, que se afigura incompatível com a realidade comercial vivenciada atualmente no empreendimento, bem como não corresponde aos indicativos de melhora no cenário econômico; que o justo valor locatício haverá de ser comprovado por meio da realização de perícia técnica; que, se valendo do caráter dúplice da ação renovatória, e considerando a discordância em relação ao valor proposto pela autora para a renovação da locação, oferece a seguinte contraproposta: a) A renovação do contrato de locação pelo prazo de 60 (sessenta) meses, iniciando-se a relação locatícia em 01/04/2023 e a se findar em 31/03/2028; b) A fixação do Aluguel Mensal reajustável NÃO INFERIOR ao valor de R$ 45.074,00 (quarenta e cinco mil e setenta e quatro reais) ou em valor superior ao que vier a ser fixado na prova pericial a ser realizada no feito vertente, adotando-se como índice de reajuste o eleito no contrato de locação celebrado entre as partes, qual seja IGP-DI. Requer o acolhimento das preliminares; no mérito, a procedência parcial do pedido, com a renovação do Contrato de Locação, desde que nas condições da contraproposta. Colaciona documentos de fls. 275/298. Instadas à manifestação em provas, o réu pugna pela produção de prova pericial de engenharia (fl.342), e o autor, em sede de réplica, pugna pela prova pericial de avaliação (fls. 344/355). Decisão de fl. 369 que, em homenagem aos princípios da economia processual e celeridade, ante a desnecessidade de produção de idêntica prova e da possibilidade de aproveitamento do laudo pericial nesta demanda, determina que se aguarde a elaboração do laudo pericial nos autos de n.º 0160504-40.2021.8.19.0001. Oposição de embargos de declaração pelo réu às fls. 379/382. Rejeitados os embargos à fl. 395. Alegações finais do réu às fls. 432/438, silente o autor. É o relatório. Decido. Passo à análise das preliminares arguidas pelo réu. Não merecem ser acolhidas as preliminares de ausência de interesse de agir e de inépcia da inicial. Em conformidade com a teoria Eclética da Ação de Enrico Túlio Liebman, pelo Diploma Processual adotada, o direito de ação existe ainda que o autor não possua o direito material alegado, porém, para fazer jus à prestação jurisdicional de mérito, exige-se que o demandante preencha determinadas condições, quais sejam, interesse de agir, possibilidade jurídica do pedido, e legitimidade para a causa. O interesse de agir se divide em interesse-adequação do meio eleito e interesse-necessidade da tutela jurisdicional pleiteada. A legitimidade das partes se define com a exigência de que o autor e o réu sejam os apontados sujeitos do direito material discutido. Por fim, a possibilidade jurídica do pedido estará preenchida desde que o pleito não esteja vedado pelo ordenamento jurídico. Assim, se o autor preenche estas três condições terá direito de ação, isto é, direito de que o magistrado aprecie o mérito da causa. Contudo, a verificação da existência das condições deve ser apreciada in statu assertionis, ou seja, deve o magistrado verificar, baseado nos fatos afirmados na petição inicial e sem produção probatória, se estão respeitadas as referidas condições para o legítimo exercício do direito de ação. Trata-se da teoria da Asserção, adotada, dentre outros, por José Carlos Barbosa Moreira, Elio Fazzalari e Kazuo Watanabe. De acordo com a teoria do processo como relação jurídica, de Oscar von Bülow, dominante na doutrina e jurisprudência pátrias, o processo é uma relação entre pessoas, dinâmica, de direito público, e que tem seus próprios sujeitos e requisitos, aos quais deu o autor alemão o nome de pressupostos processuais. Esses podem ser definidos como requisitos de existência e validade da relação processual e se consubstanciam na presença de um órgão estatal investido de jurisdição, partes capazes e uma demanda regularmente formulada. A demanda é o ato de impulso inicial da atuação do Estado-juiz, sendo identificada pelas partes, causa de pedir e pedido, consubstanciando-se em um ato solene, posto que submetido a uma série de requisitos formais, e que é praticado através da apresentação em juízo de uma petição inicial. Pela simples leitura da peça inicial se observa que há pertinência subjetiva entre as partes, estão presentes o pedido e a causa de pedir, dos fatos decorre logicamente a conclusão, bem como que os pedidos não são incompatíveis entre si e não são juridicamente impossíveis. Afastadas, pois, as preliminares arguidas pelo réu. Passo ao exame do mérito. Trata-se de ação em que o autor pleiteia a renovação do contrato de locação do imóvel comercial situado na nº 1063, situado no piso L1 do empreendimento comercial SHOPPING CENTER TIJUCA, de vigência de 60 meses, iniciando em 01/04/2023 e terminando em 31/03/2028, oferecendo para tanto o aluguel mensal R$ 38.960,65, com atualização anual pela variação do IPCA, em vez do IGP-DI, mantidos os demais termos do contrato de locação originário, de fls. 108/123. De fato, a ação renovatória versa sobre locações de imóveis destinados ao comércio, conforme artigos 51 e seguintes da Lei de n.º 8245/91, e sua finalidade principal é a proteção ao fundo de comércio do locatário, assegurando a continuidade de sua atividade empresarial, de modo que o empresário não perca o valor investido na infraestrutura, a clientela construída e o valor agregado ao local após anos de atuação. Neste sentido, evidencia-se estarem atendidos na hipótese os requisitos do art. 51 da Lei 8245/91: Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. Note-se, também, que foram satisfeitos os requisitos para o ajuizamento da presente ação renovatória, elencados no art. 71 da Lei 8245/91: Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. In casu, o réu não se opõe à renovação contratual, todavia, não aceita as condições ofertadas pelo autor. O locador, ora réu, oferece a seguinte contraproposta: a) a renovação do contrato de locação pelo prazo de 60 (sessenta) meses, iniciando-se a relação locatícia em 01/04/2023 e a se findar em 31/03/2028; b) a fixação do Aluguel Mensal reajustável NÃO INFERIOR ao valor de R$ 45.074,00 (quarenta e cinco mil e setenta e quatro reais) ou em valor superior ao que vier a ser fixado na prova pericial a ser realizada no feito vertente, adotando-se como índice de reajuste o eleito no contrato de locação celebrado entre as partes, qual seja IGP-DI. Neste cenário, a presente ação objetiva a renovação compulsória do contrato de locação comercial celebrado entre as partes, verificando-se, na hipótese, o preenchimento dos requisitos formais previstos no artigo 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991. Cinge-se a controvérsia, pois, quanto às condições para renovação contratual, notadamente o valor do aluguel inicial e a pretensão do autor de alteração do índice de reajuste anual do aluguel, afastando-se o indexador originariamente pactuado. De pronto, cumpre destacar que este Juízo não se encontra adstrito aos exatos e literais termos da proposta deduzida pelo locatário na peça portal, tampouco à contraproposta do locador. Na verdade, em sede de demandas locatícias, vigora o princípio da mitigação da adstrição ou congruência, competindo ao magistrado arbitrar as cláusulas que melhor assegurem o equilíbrio econômico-financeiro da avença, com amparo nos elementos de convicção extraídos dos autos. In casu, o justo valor locatício e a higidez do indexador se encontram delimitados pela instrução processual realizada na Ação Revisional de nº 0160504-40.2021.8.19.0001, em apenso a este feito, cuja sentença de improcedência já foi proferida por este Juízo. Na referida demanda revisional, a prova pericial de engenharia constatou que o valor justo para a locação do imóvel equivalia a R$ 44.050,00/mês, em dezembro/2021, patamar cerca de 4,5% abaixo do valor nominal do contrato então vigente. Por se tratar de oscilação mínima, inserida na natural álea e flutuação do mercado imobiliário, o pedido revisional foi julgado improcedente, haja vista a ausência de desequilíbrio apto a justificar a intervenção judicial em contrato em curso. Todavia, cenário jurídico diverso se apresenta na ação renovatória. Enquanto a revisional visa corrigir distorções grosseiras na vigência do pacto, a renovatória inaugura um novo período contratual, cuja premissa é o estrito realinhamento do valor locatício à realidade contemporânea de mercado, independentemente de margens de tolerância. Ademais, o próprio réu/locador, em sede de contraproposta formulada na peça de defesa do presente feito, manifestou expressa concordância com a fixação do aluguel em patamar não inferior ao encontrado pelo perito. Logo, havendo prova técnica idônea produzida sob o crivo do contraditório, e expressa anuência do locador quanto ao piso técnico, impõe-se a fixação do aluguel inicial da renovatória no valor apurado pelo perito judicial na ação em apenso, R$ 44.050,00/mês, corrigido monetariamente desde dezembro/2021. Note-se, que o fato de o valor se revelar 4,5% inferior ao patamar do contrato anterior não obsta sua fixação, porquanto a finalidade da ação renovatória é garantir que o novo ciclo contratual se inicie purgado de distorções, refletindo com exatidão o valor real de mercado. Por outro lado, a pretensão de modificação do indexador resta integralmente repelida. Conforme já assentado na mencionada sentença da ação revisional, o índice previsto no contrato original não implicou em abusividade que justifique sua alteração. Diante disso, a renovação do vínculo deve ser decretada com a fixação do aluguel no patamar apurado pela perícia da revisional, mantendo-se, outrossim, o índice de reajuste originalmente contratado (IGP-DI). Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão autoral para renovar o contrato de locação do imóvel identificado como nº 1063, situado no piso L1 do empreendimento comercial SHOPPING CENTER TIJUCA, com área de 50,15 m², situado na Avenida Maracanã, 987, Tijuca, nesta cidade, com prazo de vigência de 60 meses, em novo período com início em 01/04/2023 e término em 31/03/2028, com a manutenção de todas as cláusulas contratuais vigentes originariamente, inclusive quanto ao índice de reajuste do aluguel (IGP-DI), nos termos do contrato de fls. 96/124, fixados os novos alugueres no valor inicial de R$ 44.050,00/mês (quarenta e quatro mil e cinquenta reais), a ser atualizado monetariamente desde dezembro/2021 (mês indicado no laudo pericial) e reajustado anualmente, pelos índices legalmente permitidos e acordados no contrato. Julgo improcedentes os pedidos de substituição do índice de reajuste e de fixação do valor do aluguel inicial em R$ 38.960,65. Diante da sucumbência recíproca, determino o pagamento pro rata das custas processuais, devendo cada parte arcar com os honorários de seu patrono, que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido (entendido este como a diferença entre o valor proposto pelo autor na inicial e o valor fixado nesta sentença, multiplicado por 12 meses). P.I.