0251267-87.2021.8.19.0001

Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenizatória, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por LUIZ CLAUDIO CRUZ DOS SANTOS em face de CONDOMINIO DO EDIFICIO PRESIDENTE CAFÉ FILHO. Aduz o autor, em síntese, que reside no imóvel localizado na Rua Canavieiras, n° 341 - Cob. 02, Grajaú, nesta cidade, e há anos vem sofrendo graves problemas com infiltrações, decorrentes de um problema estrutural advindo do telhado do Condomínio réu; que o problema já foi relatado ao réu por diversas vezes, porém até a data do ajuizamento da ação o telhado não foi consertado de forma definitiva, tampouco resolvidos os problemas no interior do apartamento onde reside o autor; que, inicialmente, as infiltrações se deram em um dos dormitórios, porém o problema se agravou ao longo do tempo, atingindo todo o imóvel (dormitórios, sala, banheiros e área de serviço); que, quando chove, a situação piora, sendo necessário colocar baldes para aparar a agua que entra pelo teto, danificando o piso de tacos de madeira; que em todo o imóvel há inúmeras rachaduras e buracos decorrentes das infiltrações e do vazamento da chuva, causando curtos-circuitos nas instalações elétricas e deteriorando o imóvel de maneira geral (fotografias de fls. 23/68); que, diante da inércia da parte ré, notificou o Condomínio, sendo a notificação recebida por seu representante legal (documento de fl. 22), porém mesmo assim nada foi providenciado. Requer a concessão de JG, e, em sede de tutela de urgência, que seja determinado que o réu realize de imediato as obras necessárias para que cesse o vazamento na unidade do autor, efetuando todos reparos e manutenções necessários, tanto na estrutura do prédio e do telhado, quanto no interior do imóvel do autor, utilizando-se de materiais de comprovada qualidade e mão de obra qualificada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária em caso de descumprimento. No mérito, pugna pela inversão do ônus da prova, requer a confirmação da tutela, e a condenação do réu ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Colaciona documentos de fls. 15/71. Decisão de fl. 75 que indefere a tutela de urgência requerida pelo autor. Decisão de fl. 103 que defere JG ao autor, e determina a citação e intimação do réu. Às fls. 144/150, contestação em que, ressaltando a necessidade de produção de prova pericial, aduz o réu, em síntese, que o vazamento não necessariamente é proveniente do telhado do prédio, porque existem partes exclusivas da cobertura que podem estar causando o problema; que os edifícios têm duas redes de encanamento: a vertical, de responsabilidade do condomínio, e a horizontal, que comporta os canos que servem às unidades, de responsabilidade das unidades autônomas, sendo certo que este posicionamento é definitivo para se estabelecer a responsabilidade; que nunca se furou a atender o condômino, e mais uma vez irá solicitar que um profissional verifique o local e emita um parecer para que se identifique se há pontos de infiltração, e, se for o caso de proceder algum reparo, não haverá qualquer problema em realizar; que o pedido de obrigação de fazer deve ser julgado improcedente, posto que não há prova da responsabilidade na realização da obra pretendida pelo autor; que o pedido de indenização por dano moral também deve ser afastado, já que não restou provado que o alegado vazamento seja proveniente da parte comum do condomínio. Requer a improcedência dos pedidos. Colaciona documentos de fls. 151/155. Instadas as partes à manifestação em provas, o autor, em sede de réplica de fls. 165/166, pugna pela produção de prova pericial de engenharia, e o réu requer a produção de prova documental superveniente e oitiva de testemunhas (fl. 174). Decisão saneadora de fls. 179/180 que indefere a prova oral e defere a produção de prova documental suplementar pelas partes e prova pericial de engenharia. Às fls.222/224, o autor impugna a nomeação do perito. À fl. 329. Homologados os honorários periciais. Oposição de embargos de declaração pelo autor às fls. 343/347. Decisão que dá provimentos aos ED à fl. 367, acolhendo a impugnação para nomear perito na especialidade engenharia civil. Laudo pericial de engenharia civil às fls. 458/474. Impugnação ao laudo pericial, pelo réu, às fls. 482/493. Esclarecimentos complementares do perito às fls. 510/512. Homologado o laudo à fl. 520. Alegações finais do autor às fls. 523/526, ausentes do réu. É o relatório. Decido. Cuida-se de ação em que objetiva o autor que o Condomínio réu seja compelido a executar obra para que cessem o vazamento de águas pluviais e as infiltrações que afetam sua unidade, bem como a realizar reparos no imóvel, que teria sofrido avarias em decorrência dos referidos vazamentos e infiltrações, além da sua condenação ao pagamento de indenização por dano moral. Sustenta o autor que a responsabilidade pelos danos sofridos é do Condomínio, que não teria cumprido com seu dever de manutenção do telhado da área comum, apesar das inúmeras reclamações por ele perpetradas. Por sua vez, o demandado afirma que sempre foi diligente quanto à manutenção do prédio, tendo promovido obras de naturezas diversas nas áreas comuns ao longo dos anos, aduzindo que deve ser investigado se a origem do problema é do edifício, ou de alguma das suas unidades autônomas. A controvérsia consiste, pois, em aferir se o Condomínio é responsável pelo vazamento e pelas infiltrações que causaram avarias nas paredes, teto e pisos da unidade Cob.02, onde reside o autor. Impõe-se, na espécie, aferir a responsabilidade civil d réu, na modalidade subjetiva. Assim, para que se configure o dever de indenizar é necessário que se comprove o dano, a conduta lesiva, a culpa do agente causador, o nexo de causalidade e a ausência de excludente de responsabilidade. In casu, resta demonstrado que o autor reside, há anos, na cobertura de n.º 02 do Condomínio réu, tendo percebido, conforme narra, a existência de infiltrações no teto e nas paredes, bem como a deterioração do piso de tacos de madeira, decorrentes do vazamento de aguas pluviais, como se vê das fotografias de fls. 23/68. A fim de investigar a origem dos vazamentos que teriam causado avarias no imóvel, foi realizada perícia de engenharia civil, conforme laudo de fls. 458/474, complementado às fls. 510/512. Constatou inicialmente o perito, após verificação in loco em duas oportunidades, inclusive após chuvas intensas: Nesta ocasião, restaram verificados claros sinais dos efeitos de infiltrações no imóvel da parte Autora, cujos pontos, entretanto, se encontravam em estado seco. (...) Ao nos dirigirmos ao telhado de cobertura, em especial no trecho sobrejacente ao imóvel da parte Autora, constatamos diversas intervenções. Em cotejamento com os registros fotográficos disponibilizados nos autos, que retratam situação anterior, verificamos que os serviços abrangeram a substituição de telhas e impermeabilização de calhas e rufos, com aplicação de manta aluminizada e uso tópico de impermeabilizante. Segundo informações prestadas pelo assistente técnico indicado, as intervenções foram realizadas pela administração condominial visando solucionar o problema de infiltração existente. (fls.463, 466/467 - grifo próprio). Esclarece o expert: Com relação à origem das infiltrações que acometeram a cobertura 02, unidade da parte Autora, reiteramos que, após a realização de intervenções na área de telhado do prédio por parte da administração condominial, houve a cessação dos efeitos, não estando mais ativas. (fl. 473, item 3 - grifo próprio). Quanto aos danos decorrentes das infiltrações e vazamentos, concluiu o especialista: (...) os pontos no imóvel da parte Autora em que foram observados danos que guardam relação com as infiltrações em comento são: o Teto e paredes da sala (5,15m x 3,00m): pintura e pequeno trecho de emboço; o Teto do banheiro 1 (1,15m x 1,95m): pintura e pequeno trecho de emboço; o Teto do quarto 1 (3,05m x 4,20m): pintura e pequeno trecho de emboço; o Teto do banheiro 2 (1,45m x 3,85m): pintura e pequeno trecho de emboço; o Teto da área de serviço (1,15m x 4,95m): pintura e pequeno trecho de emboço; o Pisos em tacos de madeira da sala e quarto 1: danos por exposição à umidade. (...) Recomendamos, ainda, a revisão das instalações elétricas para verificação de possíveis inconformidades associadas às infiltrações. (fls. 469/470 - grifo próprio). Portanto, resta demonstrado que os vazamentos de águas pluviais na unidade Cob.02, que causaram infiltrações e avarias em alguns cômodos do apartamento, originaram-se de vícios no telhado da área comum. Afasta-se, assim, qualquer relação com as tubulações internas de responsabilidade das unidades autônomas. Saliente-se, por oportuno, que o próprio condomínio efetuou diversos reparos no referido telhado justamente para sanar as falhas apontadas. Verifica-se, pois, que restam atendidos os requisitos ensejadores da responsabilidade civil subjetiva do Condomínio réu, previstos nos artigos 186 e 927 do Código Civil, estritamente no que tange aos danos delimitados pelo perito às fls. 469/470. A conduta culposa do réu reside na negligência e na demora em providenciar a manutenção definitiva do telhado do edifício, área comum cuja conservação compete exclusivamente à administração do condomínio, por força do artigo 1.348, inciso V, do Código Civil. O nexo de causalidade restou expressamente delineado pelo perito, ao atestar que as infiltrações na sala, banheiro 1, quarto 1, banheiro 2 e área de serviço, além dos danos nos tacos de madeira da sala e do quarto 1, decorreram do escoamento de águas pluviais através do telhado da área comum do prédio. Tanto é assim que, conforme apurado pelo expert, as infiltrações cessaram justamente após as intervenções efetuadas pelo condomínio, o que demonstra, de forma inequívoca, a relação causal entre a omissão inicial na manutenção da área comum e os danos materiais suportados pelo morador no interior de sua unidade. Por outro lado, o perito verificou que as avarias observadas nas paredes e nos pisos dos demais cômodos não apresentavam relação com os vazamentos oriundos do telhado da área comum, sendo decorrentes de mera falta de conservação interna e limpeza, cuja obrigação é exclusiva do morador. Desse modo, a obrigação de fazer pleiteada pelo demandante deve ficar adstrita aos exatos limites indicados no laudo pericial, inclusive no que tange à revisão preventiva da rede elétrica afetada pela umidade. Quanto ao pleito de indenização por dano moral, merece acolhimento. Decerto, o descumprimento do dever de manutenção das áreas comuns pelo réu ultrapassou a esfera do mero aborrecimento cotidiano ou do simples descumprimento obrigacional. As fotografias acostadas às fls. 23/68, aliadas à prova pericial, revelam que o autor conviveu por longo período com teto e paredes descascando, pisos avariados e o risco de curtos-circuitos em sua rede elétrica, além da necessidade de utilizar baldes para conter as águas pluviais no interior de sua residência, sempre que chovia. De fato, a inércia prolongada do Condomínio em solucionar a questão de maneira definitiva, mesmo após a comprovada notificação extrajudicial enviada pelo autor requerendo providencias (fl. 22), impôs sofrimento psicológico, angústia e sentimento de impotência, configurando inequívoca lesão aos seus direitos da personalidade. Para a fixação do quantum indenizatório, deve-se observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a capacidade econômica do condomínio e a gravidade da lesão, conforme determina o artigo 944 do Código Civil. Nesse sentido, à luz da razoabilidade e da proporcionalidade, impõe-se a condenação do réu ao pagamento de indenização por dano moral à parte autora, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão autoral e JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO na forma do art. 487, I, do CPC, para condenar o réu: (i) na obrigação de fazer consistente na execução de todas as obras e reparos necessários para recompor o estado original dos cômodos afetados da unidade Cob.02, localizada na Rua Canavieiras, n° 341, Grajaú, nesta cidade, onde reside o autor, limitando-se estritamente aos itens elencados pelo perito às fls. 469/470, quais sejam: Sala (5,15m x 3,00m): reparo de pequeno trecho de emboço, pintura do teto e das paredes, bem como restauração do piso em tacos de madeira avariado pela umidade; Quarto 1 (3,05m x 4,20m): reparo de pequeno trecho de emboço, pintura do teto, bem como restauração do piso em tacos de madeira avariado pela umidade; Banheiro 1 (1,15m x 1,95m), Banheiro 2 (1,45m x 3,85m) e Área de Serviço (1,15m x 4,95m): reparo de pequeno trecho de emboço e pintura do teto de cada um dos referidos cômodos; Instalações Elétricas: revisão técnica e preventiva de toda a rede elétrica da unidade que tenha sido associada ou exposta às infiltrações descritas. As obras deverão ser realizadas no prazo de 30 dias, sob pena, em caso de descumprimento, de anuência tácita ao orçamento para reparo da unidade, a ser apresentado pela parte autora. (ii) ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), com correção monetária desde a publicação desta, e acrescido de juros, mês a mês, desde a citação, sendo certo que, em todos os casos, a correção monetária deverá ser aplicada pelos índices do IPCA e os juros pela taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos da Lei n.º 14905 de 28/06/2024 e da Resolução CMN 5.171 de 29/08/2024. Julgo improcedente o pedido de reparo dos demais cômodos do imóvel, não indicados pelo perito às fls. 469/470. Diante da sucumbência recíproca, determino o pagamento pro rata das custas processuais, devendo cada parte arcar com os honorários de seu patrono, que fixo em 10% da condenação, observado o artigo 98, § 3º do CPC, em relação à parte autora. P.I.