0242564-12.2017.8.19.0001

Trata-se de ação indenizatória c/c obrigação de fazer ajuizada por LUCIANA NOGUEIRA BARBOZA em face de MRL ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS S/A. Narra a autora, em síntese, que, em 05/09/2011, adquiriu um imóvel na planta junto à empresa ré, situado no Condomínio Residencial Spazio Royal Palms, nº 115, bloco 2, apartamento 603, Rio Comprido, nesta cidade, onde passou a residir (contrato e memorial descritivo de fls. 29 e 152/156); que, após a entrega das chaves, realizou a vistoria padrão de entrada, em 24/09/2015 e contratou de forma particular a arquiteta AMANDA NOIRA P. CÉA, CAU-RJ 155127-2, em 04/03/2016, para elaboração de laudo técnico de conformidade com a planta descritiva do imóvel (fls. 75/79); que o referido laudo apontou diversas irregularidades, inclusive aquelas especificamente referentes às áreas molhadas do apartamento, observados o acabamento grosseiro e defeituoso do banheiro social e do banheiro da suíte, entre outros problemas; que, em 15/12/2016, relatou os problemas para a assistência técnica da ré (n.º ocorrência MRV-7231480-MCWLLS), após a moradora do andar de cima lavar sua área e provocar vazamento no teto do seu banheiro, em razão da falta de impermeabilização, passando a ficar manchado (fotografias de fl. 160); que a falta de impermeabilização somente foi constatada em dezembro/2016, após o vazamento no teto do banheiro; que, além disso, ocorreram episódios de alagamento em sua unidade, em razão de os ralos estarem entupidos com material da obra; que a ré assegurou que seria realizada a impermeabilização nas áreas afetadas, porém posteriormente o preposto da ré informou verbalmente que somente os boxes dos banheiros seriam impermeabilizados, se negando a formalizar tal comunicado por escrito; que no momento da compra e da construção do imóvel não foi informado que as áreas molhadas não receberiam impermeabilização; que, do Manual Básico do Proprietário (fls.100/151), recebido no momento da compra do imóvel, consta no item IMPERMEABILIZAÇÃO , garantia de um ano para problemas com vazamentos/infiltrações internas; que, no memorial descritivo emitido em 02/09/20, (fls.152/158), entregue ao efetuar a compra do imóvel, consta do item Revestimentos, acabamentos e pinturas que os ambientes de varanda, cozinha e área de serviço e banheiros seriam revestidos com cerâmica e os rodapés também em cerâmica, logo, inexistindo informação de que não seriam impermeabilizados; que a falta de informação por parte da ré é objeto de reiterados questionamentos no grupo de condôminos; que a assistência técnica da MRV consertou o teto do banheiro social, que foi danificado pela infiltração originada no apartamento superior, contudo, como o banheiro não tem ventilação, contrariando o manual descritivo, o cheiro de mofo permanece no imóvel, causando alergia na autora e sua família; que, em 21/07/2017, ocorreu vazamento e infiltração também no banheiro da suíte, quando a agua escorreu pela parede e gotejou saindo da luminária, danificando teto e armários, apesar da vizinha de cima afirmar que não molhou o banheiro; que a ré deve ressarcir à autora o valor economizado ilicitamente na entrega do imóvel pela ausência de impermeabilização das áreas molhadas, no equivalente a R$ 16.800,00, conforme orçamento para impermeabilização dos dois banheiros, da cozinha e área de serviço do imóvel (fls. 170/179); que houve prejuízo da ordem moral, pois frustrou sua legitimai expectativa quanto ao tão sonhado imóvel novo, livre de infiltrações e danos; que os fatos narrados violaram a dignidade da autora, além da frustração da legítima expectativa, e da violação aos deveres de boa-fé, transparência, informação e cooperação; que vem buscando solução amigável junto à ré, sem sucesso. Requer a concessão da gratuidade de justiça, a inversão do ônus da prova, e no mérito, a condenação da ré (i) ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 16.800,00 relativos ao valor a ser gasto com a impermeabilização das áreas molhadas, acrescido de correção monetária desde a emissão do comprovante e de juros da data da citação; (ii) ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), (iii) à obrigação de fazer consubstanciada em impermeabilização das áreas molhadas do apartamento superior ao da autora, a fim de fazer cessar os vazamentos e infiltrações originados daquela unidade. Colaciona documentos de fls. 26/179. Decisão de fl. 183 que defere JG e determina a citação da ré. Contestação de fls. 193/206, arguindo a ré preliminarmente a ilegitimidade ativa da autora e a prejudicial de mérito de decadência. No mérito, sustenta, em síntese, que não existem vícios construtivos na unidade superior do imóvel da autora, de modo que a causa das infiltrações se deu, unicamente, em razão do uso em desconformidade com o Manual do Proprietário; que, já que as infiltrações não decorreram de vazamentos ou vicio de obra, não podem ser de responsabilidade da ora ré; que o memorial descritivo em momento algum obriga a parte ré a realizar a impermeabilização na área de serviço, na cozinha e nos banheiros, mas tão somente das áreas molhadas - box do banheiro; que a obra se deu em total conformidade com as normas técnicas da ABNT, razão pela qual não há que se falar em responsabilidade da parte ré pelo mau uso do imóvel por terceiros; não cometeu qualquer ato ilícito que pudesse ensejar na sua condenação em danos materiais ou moral. Requer o acolhimento das preliminares e no mérito, a improcedência dos pedidos. Colaciona documentos de fls. 207/286. Instadas as partes à manifestação em provas, a ré informa não ter mais provas a produzir (fl. 302), silente a autora. Decisão saneadora de fl. 305 que afasta a prejudicial de mérito de decadência, rejeita a preliminar de ilegitimidade ativa, indefere a prova oral, defere a produção de prova documental suplementar e superveniente pelas partes. Réplica às fls. 315/329, informando que, em 07/01/2018, voltou a ocorrer vazamento advindo do apartamento superior (bloco 2 - 703). Informa, ainda, que em contato com a moradora de cima, soube que após sair do box do chuveiro, o banheiro estava alagado, estando o ralo e os canos cheios de pedras; que formulou nova reclamação junto à ré, infrutífera. Requer a denunciação à lide dos vizinhos do apartamento superior, proprietários da unidade bl.2 - 703, MONICA FÉLIX DOS SANTOS BEZERRA DA SILVA e LEOMIR FARIAS BEZERRA DA SILVA. Pugna pela produção de prova pericial e testemunhal. Decisão de fl. 365 que declara encerrada a fase instrutoria. Decisão de fls. 374/375 que converte o julgamento em diligência e esclarece que a obrigação de fazer pleiteada na inicial requer formação de litisconsórcio passivo. Manifestação da autora requerendo a citação dos vizinhos anteriormente mencionados, passando a constar do polo passivo. Determinada a citação à fl. 390. À fl. 442, decisão que, tendo em vista que os réus, regularmente citados, deixaram transcorrer in albis o prazo para apresentar contestação, declara sua revelia. Oposição de ED pela 1ª ré às fls. 448/449. Novamente instadas as partes à manifestação em provas, a autora informa que o teto do seu banheiro está se desfazendo em razão da infiltração e pugna pela produção de prova pericial de engenharia, oitiva de testemunhas e prova documental suplementar (fls. 453/458), e a ré reitera não ter mais provas a produzir (fl. 461). Decisão de fl. 471 que acolhe os ED para especificar que a revelia dos 2º e 3º réus foi declarada. Decisão de fl. 504 que adita a decisão saneadora anteriormente proferida para deferir a produção de prova pericial de engenharia requerida pela autora. Laudo pericial de fls. 642/665, complementado às fls. 699/701. Impugnação ao laudo pela 1ª ré à fl. 711. Decisão de fl. 718 que não conhece da impugnação em face da certidão de intempestividade de fl. 715. Oposição de ED pela 1ª ré às fls. 721/722. Homologado o laudo pericial à fl. 730. Alegações finais da 1ª ré às fls. 735/740, ausentes das demais partes. É o relatório. Decido. Cuida-se de ação de obrigação de fazer c/c indenizatória, por danos materiais e moral decorrentes da alegada falha na prestação de serviços prestados pela ré, consubstanciada na entrega de imóvel comprado na planta com diversos problemas estruturais, em especial quanto à ausência de impermeabilização no piso da unidade superior, fato que supostamente ocasionou vazamentos e infiltrações no imóvel da autora. Trata-se de relação de consumo, já que estão presentes os requisitos subjetivos (consumidor e fornecedor - artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90) e objetivos (produto e serviço - §§ 1o e 2o do artigo 3º da mesma lei). Assim, incidem as normas e princípios do Código de Defesa do Consumidor. Diante da relação de consumo narrada, a responsabilidade civil da ré deve ser apurada sob o enfoque objetivo, ante o disposto no artigo 14 da Lei 8.078/90 e os princípios consagrados no art. 4º do mesmo Diploma legal. No entanto, mesmo em sede de responsabilidade objetiva, constitui ônus do consumidor a comprovação do fato descrito na inicial, o dano e o nexo causal entre aqueles dois elementos, a teor do disposto no artigo 373, I do CPC. Desta forma, o consumidor é dispensado de demonstrar a culpa do fornecedor no evento, bastando que comprove o dano e o liame causal entre o primeiro e o defeito na prestação dos serviços, sendo certo que só há a exclusão do nexo causal e a consequente responsabilidade do fornecedor, quando este comprovar que o defeito na prestação do serviço inexistiu ou que houve fato exclusivo do consumidor ou de terceiro, conforme dispõe o § 3º, do artigo 14, da Lei nº 8.078/90. Consoante se infere dos autos, incontroverso é o fato de que a autora, em 05/09/2011, adquiriu um imóvel na planta junto à empresa ré, situado no Condomínio Residencial Spazio Royal Palms, nº 115, bloco 2, apartamento 603, Rio Comprido, nesta cidade, conforme contrato e memorial descritivo de fls. 29 e 152/156. Sustenta a autora que o imóvel foi entregue com diversos vícios aparentes, os quais foram por ela discriminados no relatório da primeira vistoria, em 24/09/2015, tendo sido objeto de análise nos autos em apenso, de n.º 0266528-34.2017.8.19.0001, o qual já se encontra sentenciado. Entre os referidos vícios aparentes, constatados no laudo técnico de conformidade com a planta descritiva do imóvel, elaborado pela arquiteta AMANDA NOIRA P. CÉA, CAU-RJ 155127-2, em 04/03/2016 (fls. 75/79), constavam irregularidades referentes às áreas molhadas do apartamento, como o acabamento grosseiro e defeituoso do banheiro social e do banheiro da suíte, entre outros problemas. Nesse caminhar, a autora passou a verificar, a partir de dezembro/2016, a ocorrência de infiltrações oriundas do apartamento superior, unidade do bloco 2 - 703, de propriedade dos 2º e 3º réus, deduzindo serem decorrentes da falta de impermeabilização dos banheiros. Tais vazamentos causaram danos no teto, paredes e moveis do banheiro, conforme fotografias colacionadas à exordial. Buscou solução administrativa junto à 1ª ré, sem sucesso. Por sua vez, a construtora 1ª ré sustenta, em síntese, que o empreendimento foi construído em conformidade com as normas ABNT, inexistindo problemas estruturais, e que não foi comprovada qualquer falha na prestação do serviço. Além disso, afirma que eventuais vazamentos se deram pelo uso do imóvel em desconformidade com o manual do proprietário, que orientava a não jogar agua no piso, bem como que, no memorial descritivo, inexistia a obrigação de impermeabilização da área de serviço, dos banheiros e da cozinha, mas tão somente das áreas molhadas (boxes). A fim de dirimir a controvérsia acerca da existência de vícios estruturais no imóvel, e assim oportunizar a análise da responsabilidade da ré pelos danos elencados pela demandante, foi realizada perícia de engenharia, conforme laudo de fls. 642/665, complementado às fls. 699/701. Após vistoria in loco e análise minuciosa dos documentos apresentados nos autos, esclareceu o perito que foram verificados vícios aparentes no imóvel, de fácil constatação, os quais se encontram ressalvados no check list de entrega das chaves de fls. 87/89 do processo em apenso, de n.º 0266528-34.2017.8.19.0001. Além disso, evidenciou o expert a existência de infiltrações no teto do banheiro da unidade da autora, apontando como causa provável as instalações hidrossanitárias do banheiro da unidade sobrejacente (item 8 - fl. 651). O perito aponta como causa do problema a ausência de impermeabilização no piso da unidade 703-bloco 2, configurando vício oculto (item 6 - fl. 656), já que que, no momento da entrada no imóvel, não seria possível concluir pela falta de impermeabilização das áreas molhadas (item 3 - fl. 650). Conclui-se, pois, que o imóvel foi entregue com diversos problemas estruturais, dos quais alguns foram constatados de pronto pela consumidora e pela arquiteta, dentro do prazo de garantia contratual, sendo comunicados prontamente à 1ª ré e confirmados pelo expert, tendo sido objeto de análise nos autos em apenso, de n.º 0266528-34.2017.8.19.0001. Além disso, restou evidenciado que as infiltrações e vazamentos observados no teto e nas paredes do imóvel da autora (apartamento 603) têm origem direta na ausência de impermeabilização no piso das dependências do apartamento superior (unidade 703). Resta configurado, pois, vício oculto, constatado inicialmente em dezembro/2016 e comunicado imediatamente à construtora 1ª ré, que chegou a realizar um reparo no teto do banheiro da consumidora, porém o problema se repetiu em várias outras oportunidades, sem solução definitiva. Não merece prosperar a argumentação da construtora, no sentido de que o memorial descritivo previa a impermeabilização estritamente da área dos boxes. Quanto à impermeabilização das áreas molhadas, esclarece o perito, in verbis: Segundo o Manual Básico do Proprietário anexado às fls. 86/142 do processo 0242564-12.2017.8.19.0001, não há detalhamento do local da impermeabilização, apenas o item traz a garantia da impermeabilização para problemas com vazamentos/infiltrações internas. (fl. 650 - item 2). Decerto, o contrato de promessa de compra e venda e os seus anexos, como o memorial descritivo, devem ser interpretados à luz do princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato, nos termos dos artigos 421 e 422 do Código Civil, além da regra protetiva do art. 47 do CDC, que determina a interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor. Cabe ainda observar que não constava informação expressa nos anexos do contrato acerca da ausência de impermeabilização nas áreas molhadas e molháveis do imóvel, restando demonstrado que a redação do memorial descritivo e do manual do proprietário é omissa nesse ponto. Nesse sentido, são consideradas abusivas as cláusulas existentes no manual do proprietário que vedam o uso normal de agua em áreas frias, como banheiros e áreas de serviço, já que desnaturam a própria utilidade dos ambientes, que são considerados como áreas molhadas ou molháveis. De mais a mais, o memorial descritivo e o manual do proprietário não possuem força legal para sobrepujar as normas técnicas editadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que determinam que tais áreas devem suportar a lavagem e o acúmulo temporário de líquidos, por meio de impermeabilização adequada (ABNT NBR 15.575 e ABNT NBR 9574). Cabe observar, também, que o conceito de áreas molhadas não se limita ao perímetro estrito do box do chuveiro, pois, conforme a NBR 15.575-3, são consideradas áreas molhadas aquelas cuja condição de uso pode resultar na formação de lâmina d'água, como banheiros e área de serviço. Destaque-se, ainda, o teor do art. 39, VIII, do CDC, que veda expressamente ao fornecedor colocar no mercado qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais ou pela ABNT. Diante disso, conclui-se que a entrega de unidades habitacionais, pela 1ª ré, sem a devida impermeabilização nas áreas frias configura vício construtivo e defeito na prestação do serviço (art. 14, CDC). Conclui-se, pois, que há nexo de causalidade entre os transtornos relatados na petição inicial e a falha na prestação de serviços da ré. Destaque-se os problemas narrados pela autora não foram solucionados pela 1ª ré ao longo de cerca de dez anos, período transcorrido desde a constatação das infiltrações, em dezembro/2016, até o presente momento, agosto/2026. Diante desse cenário, resta evidenciada a falha na prestação de serviço, tendo a autora logrado comprovar o fato constitutivo do direito alegado, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC, ao passo que a 1ª ré não produziu prova a afastar o pleito condenatório, falhando quanto ao ônus imposto no artigo 373, II, do CPC. Pela teoria do risco do empreendimento, aquele que se dispõe a fornecer bens e serviços tem o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes dos seus negócios, independentemente de sua culpa, pois a responsabilidade decorre do simples fato de alguém se dispor a realizar atividade de produzir, distribuir e comercializar ou executar determinados serviços. Decerto, ainda que os itens reclamados não impossibilitem a autora cliente de usufruir de seu imóvel, a ausência de providencias por parte da ré quanto à solução dos problemas ao longo de quase uma década é pratica a ser combatida, ante os prejuízos causados à adquirente. Logo, a 1ª ré deve indenizar a autora no montante necessário para que promova os reparos internos e a devida adequação técnica de sua unidade, conforme orçamento acostado à inicial, no valor de R$ 16.800,00. Passa-se à análise do pleito indenizatório por dano moral. A falta de diligência da construtora, que não entregou o imóvel nas condições acordadas, tampouco providenciou o reparo dos problemas estruturais da unidade imobiliária, fazendo com que a autora permanecesse por anos sem usufruir plenamente do bem adquirido, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável. No tocante ao quantum a ser arbitrado a título de dano moral, não há valores fixos nem tabelas preestabelecidas para o arbitramento, cabendo a tarefa ao juiz no exame do caso concreto, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, utilizando-se de bom senso prático. Na reparação por dano moral há, por assim dizer, duas concausas, quais sejam, a punição ao infrator por haver ofendido um bem jurídico da vítima, bem como, colocar nas mãos do lesado uma soma, que não é o preço da dor, mas o meio de lhe oferecer a oportunidade de conseguir uma satisfação de qualquer espécie, seja de ordem moral, intelectual ou mesmo material. A indenização eventualmente devida a quem foi atingido pela conduta ilícita de outrem, não visa propiciar um enriquecimento ao lesado, mas sim ser suficiente para reparar o dano de forma completa e nada mais, sob pena de consubstanciar-se em fonte de lucro, razão pela qual impõe-se condenar a ré ao pagamento de dano moral no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que se mostra adequada ao caso em exame. Por fim, no que tange à obrigação de fazer requerida pela autora, atinente na impermeabilização das áreas molhadas do apartamento superior ao da autora, a fim de fazer cessar os vazamentos e infiltrações originados daquela unidade, cabem algumas considerações. Considerando que a execução das obras reparatórias de impermeabilização deverá ocorrer no piso do apartamento superior, exsurge a obrigação dos proprietários do apt.703- bloco 2, ora 2º e 3º réus, de franquear o acesso ao seu imóvel. Trata-se de imposição legal decorrente dos direitos de vizinhança, consubstanciada no art. 1.313, inciso I, do Código Civil, que obriga o vizinho a tolerar a entrada em seu prédio para fins de reparação de vício estrutural. Note-se que os 2º e 3º réus, regularmente citados, não se manifestaram nos autos, tendo sido decretada sua revelia. Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral em relação à 1ª ré MRL ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS S/A., nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para condená-la: (i) ao pagamento de indenização por dano material, consubstanciado na quantia necessária para os reparos decorrentes das infiltrações ocorridas na unidade da demandante (603 - bloco 2), no valor de R$ 16.800,00 (dezesseis mil e oitocentos reais), conforme orçamento acostado à exordial, com correção monetária desde a data do orçamento (02/05/2017) e acrescido de juros, mês a mês, desde a citação; (ii) ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária desde a publicação desta, e acrescido de juros, mês a mês, desde a citação, sendo certo que, em todos os casos, a correção monetária deverá ser aplicada pelos índices do IPCA e os juros pela taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária, nos termos da Lei n.º 14905 de 28/06/2024 e da Resolução CMN 5.171 de 29/08/2024; (iii) à obrigação de fazer, consistente em realizar, às suas expensas, as obras de completa impermeabilização das áreas molhadas (banheiros e áreas de serviço) no piso do apartamento nº 703 - bloco 2, observando estritamente as normas técnicas vigentes da ABNT (NBR 9575 e NBR 15.575), de modo a estancar em definitivo as infiltrações que atingem o imóvel da autora, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa única de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), que poderá ser majorada em caso de descumprimento. Condeno a 1ª ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor da condenação. JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral em relação à 2ª ré MONICA FÉLIX DOS SANTOS BEZERRA DA SILVA e ao 3º réu LEOMIR FARIAS BEZERRA DA SILVA, proprietários da unidade 703 - bloco 2, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para condená-los na obrigação de fazer consistente em permitir, franquear e tolerar o livre acesso da 1ª ré, de seus prepostos e operários a seu serviço ao interior de seu imóvel, mediante prévio agendamento escrito com antecedência mínima de 48 horas, exclusivamente para a execução das obras mencionadas no item iii , sob pena de multa única de R$ 1.000,00 (mil reais) que poderá ser majorada em caso de descumprimento. Diante do princípio da causalidade, deixo de condenar a 2ª ré e o 3º réu em custas e honorários.