0194758-05.2022.8.19.0001

I - RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória cumulada com anulatória de débitos e repetição de indébito ajuizada por BR7 SENADO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. em face do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. A autora objetiva, em sede de tutela provisória e posterior provimento de mérito, suspender e afastar as cobranças enfitêuticas e laudêmios incidentes sobre o empreendimento corporativo denominado Centro Empresarial Senado (situado na Avenida Henrique Valadares, nº 28, Centro) em patamar superior a 3% (três por cento) do terreno, bem como excluir da respectiva base de cálculo o valor das construções e benfeitorias realizadas. Requer a declaração de alodialidade de 15 lotes originários remembrados e a repetição de indébito dos valores recolhidos a maior nos últimos cinco anos. A inicial (fls. 03/21) sustenta que o terreno imobiliário atual do empreendimento (Lote 1 do PAL 44.399, com área total de 17.834,60 m²) resultou do remembramento de diversos lotes urbanos históricos. Argumenta que, consultadas as Certidões de Ônus Reais imobiliárias, constatou-se que apenas 4 (quatro) dos lotes originários (situados na Rua dos Inválidos, nºs 84, 86, 88 e 92) possuíam gravame de aforamento em benefício do Município, somando a extensão territorial de 468,81 m². Aduz a ilegalidade da decisão proferida pelo réu no Processo Administrativo nº 04/551.818/2018, que arbitrou a área foreira (fração de sesmaria) no índice de 42% do imóvel com fundamento nas cláusulas de presunção de aforamento dispostas nos arts. 213 e 214 do Regulamento Geral do Código de Administração Financeira e Contabilidade Pública do Município (RGCAF). A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 22/594. A tutela provisória de urgência foi deferida às fls. 606/609 para suspender a exigibilidade dos valores cobrados a título de foro ou laudêmio que superassem a projeção de 3% da área total do terreno correspondente às unidades autônomas (matrículas nºs 104.900 a 104.968 do 2º RGI). Em sede de Embargos de Declaração (fl. 2078), este Juízo condicionou a eficácia da expedição das guias ao fornecimento dos documentos societários do comprador. Devidamente citado, o Município do Rio de Janeiro apresentou contestação às fls. 644/654. Defendeu a legalidade do ato administrativo à luz do histórico das sesmarias municipais (Sesmaria de Estácio de Sá de 1565 e Sesmaria de Sobejos de 1667) e de legislação federal e local (art. 42 da Lei Federal nº 217/1948, art. 230 da Constituição Estadual de 1975 e arts. 213 e 214 do Decreto Municipal nº 3.221/1981). Sustentou que as enfiteuses municipais preexistem à instituição do Registro Geral de Imóveis (RGI), militando presunção legal de aforamento em favor do erário público na região. No mérito avaliatório, aduziu que a base de cálculo do laudêmio é o preço total do negócio jurídico de alienação, englobando as acessões e benfeitorias fiscais vinculadas à base do ITBI, com espeque no art. 273 do Decreto nº 3.221/1981 e na Resolução SMF nº 2.742/2012. Réplica ofertada às fls. 663/699. O feito foi saneado à fl. 788, fixando-se como pontos controvertidos: a) o real percentual da área do empreendimento Centro Empresarial Senado situado em faixa de sesmaria municipal; b) o valor do foro devido nos últimos cinco anos e o cabimento de restituição. Às fls. 2598/2599, inseriu-se como ponto controvertido acessório a tese municipal da subsistência de enfiteuses históricas não registradas perante o RGI. Foi determinada a produção de prova pericial de engenharia e análise registral. O laudo técnico pericial foi apresentado às fls. 2689/2744. Concluiu-se por farta análise documental realizada pela perita, notadamente, das certidões do RGI, a comprovação que tão somente 4 (quatro) imóveis originários (matrículas nºs 26.890, 65.039, 65.522 e 95.559) ostentam o gravame expresso de enfiteuse municipal, totalizando 468,81 m² ou 2,63% da área total do lote unificado. Aplicando-se o Método Comparativo de Dados de Mercado (NBR 14.653-2), a expert apurou o foro anual legítimo para a área foreira no montante de R$ 8.287,00 (data-base 2018), constatando a ausência de planilhas ou memórias de cálculo no processo administrativo do réu que justificassem o patamar de 42%. A autora manifestou concordância com as conclusões periciais, conforme parecer técnico de sua assistente, às fls. 2780/2801. O Município do Rio de Janeiro, por laudo crítico de sua Coordenadoria Técnica acostado à fl. 2761, informou expressamente que nada tem a opor ao laudo elaborado pela Ilustre Perita do Juízo . A parte autora colacionou aos autos os documentos societários exigidos pelo Juízo, conforme termo de juntada de fls. 2082/2230. O Ministério Público oficiou à fl. 784, declinando de intervir no feito ante a manifesta ausência de interesse público qualificado na lide. É o relatório. II - FUNDAMENTAÇÃO. O processo encontra-se em regular estado de desenvolvimento e instrução, sem nulidades ou preliminares pendentes. A obrigação acessória imposta à autora restou devidamente adimplida mediante a exibição dos atos constitutivos e societários acostados às fls. 2082/2230. O julgamento de mérito impõe-se de pronto, haja vista o encerramento da fase probatória e a manifestação de concordância mútua das partes quanto ao laudo pericial técnico. A controvérsia cinge-se a dois eixos centrais: (i) a extensão espacial do regime de aforamento (enfiteuse) gerido pelo Município do Rio de Janeiro sobre o Lote 1 do PAL 44.399 e a legalidade da presunção de aforamento consagrada na norma regulamentar local; e (ii) a definição da base de cálculo das obrigações enfitêuticas (foro e laudêmio), verificando se a legislação civil federal autoriza a inclusão de benfeitorias e acessões. II.1. Da Inadmissibilidade da Presunção de Aforamento Administrativo e do Limite Registral Imobiliário O direito real de enfiteuse (ou aforamento), malgrado banido para o futuro pelo Código Civil de 2002 (art. 2.038, caput), permanece regido, quanto às relações preexistentes, pelas disposições do Código Civil de 1916 e legislação correlata. Como direito real sobre coisa alheia, sua constituição e subsistência dependem, por imperativo categórico do Princípio da Publicidade, Especialidade e Tipicidade dos Direitos Reais, de inscrição formal na matrícula imobiliária do Registro Geral de Imóveis (RGI), nos exatos termos do art. 167, I, item 10, da Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). O Município réu ampara sua pretensão de estender o ônus enfitêutico sobre 42% da propriedade no art. 214 do Decreto Municipal nº 3.221/1981 (RGCAF), o qual institui presunção relativa de aforamento para os bens situados no perímetro de sesmarias antigas, invertendo o ônus probatório em desfavor do particular, segundo quem, esta situação decorreria do extravio de seus arquivos fazendários em incêndio ocorrido na década de 1980. Sem se adentrar nas causas para a edição do decreto, essa tese regulamentar não encontra respaldo no ordenamento jurídico superior. Um decreto regulamentar do Executivo local não possui competência constitucional para criar presunção de direito real de propriedade ou mitigar as garantias fundamentais da segurança jurídica e do direito de propriedade (art. 5º, XXII, da CRFB/88). A alodialidade - atributo sobre o imóvel, como sendo livre de vínculos, ônus ou encargos, como o foro e o laudêmio - é a regra jurídica soberana da propriedade imobiliária nacional; o ônus real é a exceção e deve estar devidamente documentado perante o registro real. O laudo pericial técnico de fls. 2689/2744 afasta a presunção fiscal municipal como realizada. A minuciosa análise realizada pela expert demonstrou que, dos diversos terrenos unificados para a formação do Centro Empresarial Senado , apenas 4 (quatro) matrículas contêm o gravame enfitêutico expresso em favor da municipalidade, a saber: a) Matrícula nº 26.890: Rua dos Inválidos, nº 92 ( 122,00 m²); b) Matrícula nº 65.039: Rua dos Inválidos, nº 84 ( 124,00 m²); c) Matrícula nº 65.522: Rua dos Inválidos, nº 86 ( 124,00 m²); d) Matrícula nº 95.559: Rua dos Inválidos, nº 88 ( 98,81 m²). A soma geométrica dessas frações perfaz exatamente 468,81 m², o que traduz, de forma incontroversa, o índice de 2,63% da área global do terreno de 17.834,60 m². Nos demais 15 (quinze) imóveis remembrados, inexiste qualquer registro de aforamento. Como o Município não produziu contraprova documental hábil e assentiu sem ressalvas com as conclusões técnicas da perícia em junho de 2026, fixa-se o percentual definitivo de incidência enfitêutica em 2,63%, restando evidenciada a ilegalidade do percentual de 42% arbitrado no bojo do Processo Administrativo nº 04/551.818/2018. II.2. Da Base de Cálculo Enfitêutica: Exclusão das Benfeitorias e Acessões. O segundo ponto controvertido versa sobre a inclusão do valor das construções e acessões na base de cálculo do foro e do laudêmio, procedimento adotado pelo Fisco Municipal com fundamento no art. 273 do Decreto Municipal nº 3.221/1981 e na Resolução SMF nº 2.742/2012, as quais equiparam a base de apuração do laudêmio à do ITBI. O critério de arrecadação municipal viola de forma direta a legislação federal civil. O art. 2.038, § 1º, inciso I, do Código Civil em vigor estatui vedação expressa à cobrança de laudêmio ou prestação análoga sobre o valor das construções ou plantações nas transmissões de bem aforado: Art. 2.038. [...] § 1º Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações; Desse modo, a exação enfitêutica deve incidir estritamente sobre o valor do terreno nu, excluindo-se toda e qualquer acessão artificial ou benfeitoria predial erguida pelo enfiteuta. A Resolução SMF nº 2.742/2012 e as regras de cobrança do Código de Administração Financeira municipal, por serem normas de hierarquia inferior, não detêm força normativa para transigir ou majorar o escopo do fato gerador civil delineado pela lei federal. Utilizando os critérios da NBR 14.653-2 e o Método Comparativo de Dados de Mercado, a perícia judicial validou o valor unitário de mercado do terreno adotado pela prefeitura em 2018 (R$ 2.946,12/m²), porém restringiu sua incidência à área efetivamente foreira de 468,81 m² (2,63%). Aplicada a alíquota legal de 0,6% (art. 263 do Decreto nº 3.221/1981), o foro anual correto perfaz a quantia de R$ 8.287,00, consagrando-se o excesso fiscal cobrado pelo ente municipal. II.3. Da Inaplicabilidade do Artigo 166 do CTN e da Legislação Tributária Municipal. O Município arguiu em sede de defesa a aplicação do regime do artigo 166 do Código Tributário Nacional (CTN) e da Lei Municipal nº 691/1984 (Código Tributário do Município do Rio de Janeiro) para subordinar a devolução das parcelas adimplidas indevidamente à comprovação de que o ônus financeiro não fora repassado a terceiros (no caso, os adquirentes das salas comerciais). A preliminar meritória não vinga. O foro e o laudêmio possuem natureza jurídica civil e patrimonial, caracterizando-se como receitas públicas originárias oriundas da exploração de bens do domínio privado do Estado. Tais institutos não se revestem de natureza tributária (receitas derivadas), razão pela qual o regime jurídico de restituição de indébitos fiscais disciplinado pelo art. 166 do CTN e pelas normas procedimentais da Lei Municipal nº 691/1984 é inteiramente inaplicável à espécie. Nesse sentido, já decidiu o TJRJ por um de seus órgãos fracionários: 0015348-62.2010.8.19.0209 - APELAÇÃO Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS - Julgamento: 04/04/2017 - DECIMA OITAVA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 15ª CÂMARA CÍVEL) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. BEM PÚBLICO. TERRENO DE MARINHA. TRANSFERÊNCIA DE DOMÍNIO SEM O PAGAMENTO DE LAUDÊMIO. DANO MORAL E MATERIAL NÃO CONFIGURADO. DISPENSA DO PRÉVIO RECOLHIMENTO DO LAUDÊMIO PARA FINS DE CADASTRO DE TRANSFERÊNCIA DE OCUPAÇÃO. REFORMA DA R. SENTENÇA. 1. O Código Civil de 1916, vigente à época da celebração do negócio jurídico perquirido, estabelece em seu artigo 686 que o pagamento do aforamento será requerido pelo alienante. 2. Nessa intelecção, salienta-se que o artigo do Decreto 95.760 de 1988, que regulamenta o artigo 3º do Decreto Lei nº 2.398 de 1987, atribui ao alienante a transferência e regularização do cadastro do imóvel no Serviço de Patrimônio da União (SPU), além da responsabilidade pelo pagamento do laudêmio. 3. No entanto, o laudêmio é um crédito que não ostenta natureza tributária. Deste modo, por se tratar de um direito de natureza patrimonial, não é defeso ao adquirente avocar essa responsabilidade, desde que haja previsão expressa na escritura, regularmente firmada. 4. Ora, da leitura da avença pactuada, depreende-se que as partes convencionaram no sentido de transferir ao adquirente o pagamento do laudêmio, no momento em que, expressamente, assumiu todas as obrigações correlatas ao bem a partir da data da entrega das chaves. 5. Destarte, é forçoso concluir que cabe ao réu, adquirente, a responsabilidade de efetuar o pagamento do laudêmio diante do ajuste firmado no instrumento público que formalizou o negócio em voga. 6. Sabe-se que o procedimento para a alteração e transferência do titular da ocupação nos registros do SPU era regulamentado até o advento da Lei 11.481 de 2001, pelo Decreto-lei 95.760 de 1988, o qual previa como requisito para a regularização registral o comprovante do pagamento referente ao recolhimento do laudêmio e dos foros concernentes aos últimos três anos. 7. Nesse sentir, ainda que o réu efetuasse o pagamento do laudêmio, não seria possível registrar a transferência da ocupação, uma vez que havia débito relativo à taxa de ocupação correspondentes aos exercícios de 1992 e 1994. 8. Ademais, a notificação emitida pela Secretaria da Receita Federal, constante às fls. 31, informa que as restituições do imposto de renda do demandante ficariam retidas como forma de compensação dos débitos fiscais e descrimina uma dívida com vencimento em 30.09.1992, momento em que o autor era ocupante do imóvel e, portanto, legítimo responsável pelo respectivo pagamento. 9. Deste modo, não se pode imputar ao réu a culpa exclusiva dos fatos narrados na inicial. 10. Provimento parcial do recurso do autor com vista a condenar o réu ao pagamento do laudêmio assumido nos termos contratuais e negar provimento ao recurso do réu. Tratando-se de indébito civil decorrente de enriquecimento sem causa da Administração Pública, a repetição deve operar-se de forma direta à autora, que efetuou os desembolsos perante o órgão fazendário. O ressarcimento das quantias pagas a maior sobre os 39,37% excedentes da área e sobre o valor das benfeitorias prediais é medida imperativa de direito. III - DISPOSITIVO. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NA INICIAL, resolvendo o mérito do processo na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por conseguinte: 1. CONFIRMO em definitivo a tutela provisória de urgência concedida às fls. 606/609, declarando plenamente cumpridas as obrigações societárias condicionantes pela parte autora; 2. DECLARO a alodialidade dos lotes originários indicados na exordial (matrículas nºs 26.560, 26.561, 26.562, 26.563 e 26.564 do RGI) e, por via de consequência, DECLARO que tão somente a fração de 2,63% do imóvel unificado atual (Avenida Henrique Valadares, nº 28, Lote 1 do PAL 44.399) encontra-se submetida ao regime de enfiteuse em favor do Município do Rio de Janeiro; 3. FIXO o valor correto do foro anual devido em R$ 8.287,00 (oito mil, duzentos e oitenta e sete reais), calculados estritamente sobre a área útil foreira de 468,81 m² de terreno nu, com data-base em janeiro de 2018; 4. CONDENO o Município do Rio de Janeiro a restituir de forma direta à autora todos os valores pagos a maior a título de foro anual e laudêmio nos 5 (cinco) anos anteriores ao ajuizamento da ação (observada a prescrição quinquenal do Decreto nº 20.910/32), calculados sobre o excedente da área de 2,63% ou que tenham incluído em sua base de cálculo o valor das acessões, edificações e benfeitorias. Os valores da restituição deverão ser apurados em sede de liquidação de sentença por mero cálculo aritmético. Incidirá correção monetária com base no índice IPCA-E a partir de cada desembolso indevido até a data do trânsito em julgado. Após o trânsito em julgado, a atualização e os juros moratórios do indébito serão calculados unicamente pela incidência da taxa SELIC, em consonância com o art. 3º da Emenda Constitucional nº 113/2021. Condeno o Município ao pagamento de honorários advocatícios, sobre o valor da condenação, devidamente corrigido pelo IPCA-E, pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do NCPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º, com incidência da Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS). Deverá, ainda, o Município ressarcir a parte autora das despesas processuais adiantadas, devidamente corrigidas pelo IPCA-E desde a data do ajuizamento do feito na forma do previsto no artigo 1º da Lei 6.899/81, não incidindo sobre tal verba juros de mora conforme jurisprudência pacificada sobre o tema. Publique-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.