0187860-58.2011.8.26.0100

Processo 0187860-58.2011.8.26.0100/01 - Cumprimento de sentença - Despesas Condominiais - Condominio Edificio Urupês - Espólio de Pedro Nacaratto Netto e outro - 1. Trata-se de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA relativo a ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO URUPÊS em face de PEDRO NACARATTO NETTO (falecido, sucedido por seu espólio), na qual foi celebrado acordo judicial entre as partes (fls. 45/49), homologado por sentença (fls. 57). Diante do inadimplemento do acordo, o exequente iniciou a fase executiva. O feito encontra-se em fase de avaliação do imóvel penhorado (Apartamento nº 109, tipo A do Bloco I, do Edifício Urupês, situado à Avenida Nove de Julho, nº 571, 7º Subdistrito Consolação, São Paulo/SP, objeto da matrícula nº 63.698 do 5º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo). O perito apresentou seu laudo de avaliação às fls. 440/467, estimando o valor de mercado do imóvel em R$ 311.000,00 (trezentos e onze mil reais), em outubro de 2025. O exequente manifestou sua concordância com o valor da avaliação e requereu a nomeação de leiloeiro (fls. 474/478). O espólio executado, por sua vez, apresentou impugnação ao laudo pericial (fls. 481/547). Afirmou que, na data designada para a realização da perícia, havia pessoas no imóvel aguardando o início dos trabalhos periciais. Alega, contudo, que a subsíndica, Sra. Portela Maria Portelinha, teria informado falsamente ao perito que a unidade a ser periciada se encontrava desocupada, conduzindo-o a outro apartamento, diverso daquele que deveria ser objeto da avaliação. Sustentou que, em razão da má-fé da subsíndica, a vistoria não foi realizada no imóvel correto, mas sim no apartamento nº 401. Alegou, ainda, que o imóvel sub judice se encontra totalmente reformado, circunstância ignorada no laudo, e que o valor de avaliação é muito inferior a avaliações realizadas em processos análogos no mesmo edifício em 2021 (R$ 355.280,00 e R$ 360.000,00). Argumentou que o método utilizado foi inadequado, porquanto o apartamento nº 401 não possui características semelhantes ao apartamento nº 109, e que o valor médio do metro quadrado na região ultrapassa R$ 9.000,00. Requereu, assim: (i) a desconsideração do laudo; (ii) a concessão de prazo para juntada de avaliações particulares e documentos que comprovem o valor real de mercado; (iii) a intimação do Ministério Público, para apurar possíveis ilícitos praticados pela subsíndica; e (iv) a realização de nova perícia judicial, com vistoria direta no apartamento nº 109. Paralelamente, o espólio executado informou ter juntado aos autos, às fls. 360, declaração negativa de débito emitida em 20/03/2013 pelo então síndico, Robson Agostinho da Silva, sustentando que o documento comprovaria a quitação integral das obrigações condominiais objeto da presente execução. Com base nisso, requereu o reconhecimento da validade e eficácia probatória da referida declaração, bem como a declaração de inexistência de débitos condominiais pendentes em relação ao imóvel. Requereu, ainda, o reconhecimento da conexão entre o presente feito e o Processo nº 1023665-53.2022.8.26.0100, em trâmite perante a 24ª Vara Cível da Comarca de São Paulo, sob o argumento de que ambos possuem a mesma causa de pedir e objeto semelhante, consistente na cobrança de cotas condominiais, postulando, por fim, a reunião dos processos para julgamento conjunto (fls. 549/551). O exequente manifestou-se sobre a impugnação, defendendo a regularidade da vistoria por amostragem realizada pelo perito, sob o argumento de que o acesso à unidade foi inviabilizado pela própria inércia da parte executada, que não providenciou o acompanhamento ou a abertura do imóvel para a realização da diligência, circunstância que justificou a adoção da metodologia empregada. Sustentou, ainda, não haver qualquer elemento capaz de demonstrar a alegada má-fé da subsíndica. Afirmou, também, que não foi produzida prova documental apta a comprovar a suposta reforma ou características peculiares da unidade que pudessem comprometer a avaliação realizada, bem como que são tecnicamente inadequadas as comparações com laudos elaborados em outros processos, por se referirem a imóveis sujeitos a condições e circunstâncias diversas. No tocante à declaração negativa de débito de fls. 360, alegou sua invalidade e ausência de eficácia liberatória, por carecer de suporte contábil e bancário, além de ter sido subscrita por Robson, atual possuidor da unidade e pessoa com interesse direto na controvérsia. Impugnou, ainda, a alegada conexão entre o presente feito e o Processo nº 1023665-53.2022.8.26.0100. Ao final, requereu o regular prosseguimento da execução, com a nomeação de leiloeiro para a alienação judicial do bem penhorado ou, subsidiariamente, a intimação do perito para prestar esclarecimentos complementares acerca do laudo apresentado (fls. 564/577). Por fim, a parte executada reiterou o pedido de reunião de processos (fls. 583/586). É o escorço do necessário. DECIDO. 2. Do pedido de extinção da execução ante a alegada quitação dos débitos O espólio executado sustenta que os débitos condominiais estariam quitados com base em declaração negativa de débito emitida em 20/03/2013 pelo então síndico Robson Agostinho da Silva (fls. 360). Afirma que o documento somente foi localizado anos após o falecimento do devedor originário, durante a organização de seus bens e pertences, razão pela qual sua apresentação ocorreu apenas neste momento processual. A pretensão, contudo, não comporta acolhimento. Inicialmente, observa-se que a alegação de quitação se mostra incompatível com o histórico processual dos autos. Conforme se verifica da documentação que instruiu a ação, o débito condominial foi objeto de cobrança judicial desde 2011, tendo o executado Pedro Nacaratto firmado acordo e confissão de dívida perante o próprio condomínio em 22/11/2011, reconhecendo expressamente ser devedor da quantia então exigida e assumindo obrigação de pagamento parcelado (fls. 45/49). O acordo foi posteriormente homologado por sentença, dando origem ao título judicial ora executado (fls. 57). Nesse contexto, a declaração apresentada, além de posterior ao reconhecimento expresso da dívida, não possui força suficiente para afastar a eficácia do título judicial formado nos autos. A existência de documento unilateral subscrito por antigo síndico não prevalece sobre obrigação reconhecida pelo próprio devedor, formalizada em acordo judicialmente homologado e já acobertada pela coisa julgada. Ademais, o documento de fls. 360 é unilateral e se encontra desacompanhado de qualquer elemento objetivo de corroboração, como demonstrativos contábeis, extratos bancários, recibos de pagamento ou registros financeiros aptos a evidenciar a efetiva liquidação das obrigações exigidas nesta execução. O artigo 320 do Código Civil estabelece que a quitação deve indicar o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, além de contar com a assinatura do credor ou de seu representante. No caso, o documento sequer especifica quais débitos estariam sendo quitados, limitando-se a afirmar, de forma genérica, que os proprietários estariam quites com todas as suas obrigações condominiais. Nessa senda, incumbia ao executado comprovar de forma inequívoca o fato extintivo da obrigação, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, ônus do qual não se desincumbiu. Destaca-se, ainda, que a controvérsia acerca da validade, alcance e eficácia da declaração negativa de débito demanda dilação probatória incompatível com a simples apreciação incidental formulada nesta fase processual, sobretudo diante da existência de título judicial regularmente constituído e da ausência de elementos concretos aptos a infirmá-lo. Por tais razões, REJEITO a alegação de quitação e INDEFIRO o pedido de extinção da execução. 3. Do pedido de reconhecimento de conexão O espólio executado requer o reconhecimento de conexão entre o presente feito e o Processo nº 1023665-53.2022.8.26.0100, em trâmite perante a 24ª Vara Cível desta Comarca, sustentando que ambos possuem a mesma causa de pedir (cobrança de cotas condominiais) e envolvem as mesmas partes. Todavia, a análise dos autos revela que o pedido de conexão não comporta acolhimento. O artigo 55 do Código de Processo Civil reputa conexas duas ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. A identidade de partes, por si só, não é suficiente para caracterizar a conexão, que exige identidade de pedido ou causa de pedir. No caso, embora as partes sejam as mesmas, as demandas não possuem a mesma causa de pedir, na medida em que versam sobre períodos de inadimplência de cotas condominiais distintos, tratando-se de obrigações autônomas cujos fatos geradores ocorreram em lapsos temporais diversos. A mera existência de discussão sobre débitos condominiais não é suficiente para caracterizar conexão. Ademais, o artigo 55, § 1º, do CPC estabelece que não haverá a reunião de processos conexos caso um deles já tenha sido sentenciado. No caso em tela, a fase de conhecimento já foi encerrada com sentença homologatória de acordo (fls. 57), o que reforça a ausência de necessidade de reunião. Assim, INDEFIRO o pedido de reunião dos processos. 4. Do pedido de intimação do Ministério Público O espólio executado requer a intimação do Ministério Público para apurar possíveis ilícitos praticados pela subsíndica, Sra. Portela Maria Portelinha, que, segundo alegam, teria induzido o perito a erro no dia da vistoria (fls. 481/482). O pedido não comporta acolhimento. A controvérsia submetida à apreciação judicial restringe-se à regularidade da avaliação do imóvel penhorado e às questões correlatas ao prosseguimento da execução, não abrangendo a apuração de eventual responsabilidade civil, administrativa ou penal da subsíndica mencionada pela executada. Ao requerer a remessa dos autos ao Ministério Público para investigação de suposta conduta ilícita praticada por terceira pessoa, a parte executada busca introduzir discussão estranha ao objeto da presente demanda, instaurando verdadeira lide paralela, sem pertinência com as questões que devem ser decididas neste cumprimento de sentença. Além disso, caso entenda ter sido vítima de conduta irregular ou possua elementos que indiquem a ocorrência de ilícito, nada impede que a própria executada formule representação ou notícia de fato diretamente aos órgãos competentes, inclusive ao Ministério Público, para as providências que reputar cabíveis. INDEFIRO, portanto, o pedido de remessa dos autos ao Ministério Público. 5. Da impugnação ao laudo pericial Por outro lado, embora os elementos atualmente constantes dos autos não permitam, desde logo, invalidar o trabalho técnico produzido, verifico que a executada suscitou questionamentos específicos acerca das circunstâncias da vistoria e da metodologia empregada, afirmando que o perito teria realizado inspeção em unidade diversa daquela objeto da constrição. Trata-se de questão técnica cuja adequada apreciação exige prévio esclarecimento pelo auxiliar do Juízo. Desse modo, antes da apreciação definitiva da impugnação ao laudo pericial e dos pedidos de nomeação de leiloeiro ou realização de nova perícia, mostra-se necessária a complementação dos esclarecimentos técnicos. 6. Ante o exposto: a) REJEITO a alegação de quitação dos débitos formulada pelo espólio executado; b) INDEFIRO o pedido de reconhecimento de conexão e reunião deste feito com o Processo nº 1023665-53.2022.8.26.0100; c) INDEFIRO o pedido de intimação do Ministério Público; d) Determino a intimação do perito, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, preste esclarecimentos complementares acerca dos questionamentos formulados pela parte executada, em especial: (i) se houve tentativa de acesso à unidade nº 109 no dia e horário designados para a perícia, qual o resultado dessa tentativa e eventual óbice enfrentado; (ii) se recebeu alguma informação de terceiros sobre a ocupação ou desocupação do imóvel e, em caso positivo, de quem partiu essa informação; (iii) quais as razões que motivaram a adoção da vistoria por amostragem; (iv) qual a influência de eventual ausência de acesso ao imóvel objeto da penhora na metodologia utilizada; (v) se o apartamento utilizado como unidade paradigma possui características (metragem, disposição interna, estado de conservação) semelhantes ao apartamento sub judice; (vi) se teve conhecimento ou acesso a informações sobre eventual reforma realizada no imóvel avaliando e se essa circunstância foi considerada na avaliação; e (vii) se os elementos técnicos empregados são suficientes para a formação da conclusão apresentada no laudo. Com a manifestação do perito, intimem-se as partes para manifestação, no prazo de 15 (quinze) dias e, após, tornem os autos conclusos para apreciação da impugnação ao laudo e dos demais requerimentos pendentes. e) Sem prejuízo, proceda a z. Serventia com a migração dos autos para o Sistema EPROC. Intime-se. - ADV: TALITA MONICA RODRIGUES (OAB 408795/SP), ZENY SANTOS DA SILVA (OAB 83088/SP), DEBORA CHEDID ZARIF (OAB 237796/SP), VINÍCIUS FERREIRA BRITTO (OAB 195297/SP)