0177799-22.2023.8.19.0001

I - RELATÓRIO. Trata-se de Ação Declaratória c/c Repetição de Indébito Tributário proposta por G&A LOCAÇÃO DE BENS IMÓVEIS CONSTRUÇÃO CIVIL E PARTICIPAÇÕES LTDA em face do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, objetivando o reconhecimento de cobrança excessiva a título de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e a consequente restituição do valor vertido a maior aos cofres públicos. Narra a petição inicial que, em 24 de outubro de 2023, a autora adquiriu, por meio de escritura pública de compra e venda, o imóvel territorial situado na Avenida Gilberto Amado, lote 20, quadra L, LTM 5494, Barra da Tijuca, pelo preço ajustado de R$ 2.600.000,00. Contudo, sustenta que o Fisco Municipal rechaçou o valor da transação e arbitrou, de forma prévia e unilateral, a base de cálculo do tributo em R$ 4.943.750,00, exigindo o recolhimento de R$ 148.312,50. Diante da necessidade de registrar a propriedade, efetuou o pagamento e ingressou com a presente demanda para reaver o indébito no montante de R$ 70.312,50, correspondente à diferença entre o valor pago e o efetivamente devido (R$ 78.000,00). A inicial veio instruída com os documentos de fls. 14/51. Devidamente citado, o Município do Rio de Janeiro apresentou contestação às fls. 80/89. Preliminarmente, arguiu a necessidade de sobrestamento do feito em razão da admissão do Recurso Extraordinário nº 1.412.419/SP como representativo de controvérsia constitucional remetido ao Supremo Tribunal Federal. No mérito, defendeu a higidez do lançamento tributário com base na Lei Municipal nº 1.364/88, asseverando que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor venal de mercado apurado pela Administração e não necessariamente o preço do negócio jurídico fixado entre os particulares. Destacou o não exercício do contraditório na esfera administrativa e, em caráter subsidiário, impugnou os critérios de juros e correção monetária aplicáveis. Réplica apresentada pela parte autora às fls. 104/110, rebatendo o pedido de suspensão nacional e reiterando integralmente os termos da exordial, com amparo na tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.113. Instadas as partes a especificar provas, a autora informou que já havia colacionado todos os elementos necessários, requerendo o julgamento antecipado do mérito, ao passo que o réu inicialmente não se manifestou dentro do prazo. O Ministério Público declinou de intervir no feito. Às fls. 135/137, sobreveio decisão saneadora que rejeitou a preliminar de sobrestamento processual e fixou o ponto controvertido da demanda. Na mesma oportunidade, o juízo aplicou o entendimento do Tema 1.113 do STJ, determinando que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e distribuiu o ônus da prova ao Município, reabrindo lhe prazo para manifestação. Em resposta, o Ente Municipal requereu expressamente a produção de prova pericial de engenharia. A decisão de fls. 178 deferiu a prova técnica requerida, nomeando a perita do Juízo e imputando o ônus financeiro ao Município. O laudo pericial foi regularmente acostado às fls. 262/287. A expert judicial, valendo-se do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e de homogeneização retrospectiva via índice FipeZap, concluiu que o valor de mercado do lote à época do fato gerador (outubro de 2023) correspondia a R$ 2.700.000,00. Intimadas as partes sobre o laudo oficial, a autora manifestou concordância e requereu a procedência da pretensão (fls. 294/295). Por sua vez, a Coordenadoria Técnica da Procuradoria-Geral do Município apresentou manifestação formal às fls. 303 informando que nada tinha a opor às conclusões técnicas alcançadas pela perita judicial. É o relatório. II - FUNDAMENTAÇÃO. O feito comporta julgamento imediato do mérito, uma vez que a instrução probatória foi devidamente exaurida sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. A controvérsia cinge-se à verificação do correto valor venal do imóvel territorial localizado na Avenida Gilberto Amado, lote 20, quadra L, LTM 5494 (atual nº 199), Barra da Tijuca, na data-base de outubro de 2023, para fins de fixação da base de cálculo do ITBI. De início, cumpre reiterar os parâmetros jurídicos fixados pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos (REsp nº 1.937.821/SP), aplicável de imediato a este feito, independentemente do trânsito em julgado do paradigma: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. No caso vertente, o Município do Rio de Janeiro rechaçou o valor declarado pela adquirente (R$ 2.600.000,00) com base exclusivamente em seus critérios de pauta fiscal interna ( valor lançado de R$ 4.943.750,00), sem demonstrar a regular instauração de processo administrativo individualizado pautado pelo art. 148 do CTN, o que macula o ato administrativo de arbitramento prévio e unilateral. Por força da decisão de saneamento, restou definido que o ônus de afastar a presunção de veracidade do valor declarado incumbia à Fazenda Pública, motivo pelo qual deferiu-se a produção de prova pericial técnica de engenharia de avaliações. Realizada a perícia sob o método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653), a expert do Juízo procedeu à vistoria in loco e à análise amostral padronizada. Considerando as oscilações setoriais e efetuando a devida retroação estatística para outubro de 2023 mediante a aplicação do índice FipeZap, a perita oficial concluiu que o real valor de mercado do imóvel contemporâneo ao fato gerador totaliza R$ 2.700.000,00 (dois milhões e setecentos mil reais). Diferentemente de cenários com insurgências técnicas complexas, verifica-se nos autos que as Coordenadorias Técnicas da Procuradoria-Geral do Município manifestaram-se em laudo crítico informando expressamente que nada tinham a opor ao laudo elaborado pela ilustre perita (fls. 303). Por sua vez, a parte autora também chancelou as conclusões apresentadas (fls. 294/295), destacando a razoabilidade da flutuação encontrada frente ao valor originalmente pactuado. Assim, diante do laudo pericial conclusivo, confere-se a este Juízo a segurança técnica necessária para fixar os exatos limites da real base econômica do imposto à época da transmissão, rechaçando-se tanto o excesso promovido pela pauta fiscal do Município quanto a subavaliação proporcional declarada na escritura. O pedido de repetição do indébito, portanto, merece parcial procedência, devendo o ITBI ser recalculado com base no valor apurado na perícia judicial (R$ 2.700.000,00), restituindo-se o montante pago em excesso pela autora. III - DISPOSITIVO. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1. DECLARAR que o correto valor venal do imóvel objeto da lide, para fins de base de cálculo do ITBI em outubro de 2023, é de R$ 2.700.000,00 (dois milhões e setecentos mil reais); 2. CONDENAR o Município do Rio de Janeiro à restituição dos valores recolhidos a maior a título de ITBI relativos à guia nº 2614347 (fls. 49/50), montante a ser apurado em sede de liquidação de sentença por simples cálculo, deduzindo-se do valor originalmente pago (R$ 148.312,50) o valor efetivamente devido recalculado com base na alíquota legal sobre o parâmetro ora fixado (R$ 81.000,00). Sobre o montante a ser restituído deverá incidir correção monetária pelo IPCA-E a partir do pagamento, sem incidência da Taxa SELIC ou de juros antes do trânsito em julgado na forma do Tema 1.335 do STF aplicado por analogia, incidindo, somente a partir do trânsito em julgado a Taxa SELIC aplicando-se o artigo 406 do Código Civil diante do vazio legislativo sobre o tema deixado pela EC 136/2025. Diante da sucumbência mínima da autora, CONDENO o Município ao pagamento de honorários advocatícios, sobre o valor da condenação, devidamente corrigido pelo IPCA-E, pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do NCPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º, com incidência da Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS). Deverá, ainda, o Município RESSARCIR à parte autora metade das despesas processuais pagas, devidamente corrigidas pelo IPCA-E desde a data do desembolso na forma do previsto no artigo 1º da Lei nº 6.899/81. Deixo de submeter à remessa necessária, na forma do artigo 496, § 3º, inciso II, do CPC. Transitada em julgado e nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se.