0175016-28.2021.8.19.0001

Trata-se de ação revisional de aluguel proposta por BHG S.A. BRAZIL HOSPITALITY GROUP em face de SABIR EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. Em sua petição de indexador 2057, impugna a parte autora os esclarecimentos prestados pelo expert, alegando que são insuficientes. Alega que se encontram pendentes de esclarecimento pelo expert as seguintes questões: (a) Data-base para avaliação do valor de aluguel e efeitos da pandemia; (b) inaplicabilidade do método conjugado; (c) fracionamento indevido do imóvel; (d) aplicação incorreta do Modelo Celso Aprígio e desconsideração de dados reais. Ressalta ainda a existência de parâmetro validado por este E.TJRJ, nos autos da ação revisional nº 0175179?08.2021.8.19.0001, a qual envolve 25% remanescentes da propriedade que é objeto da presente lide. Requer assim nova intimação do expert, para que se manifeste acerca das questões suscitadas. A parte ré concorda com o laudo pericial, conforme manifestação de indexador 2078. É o breve relatório. Passo a decidir. Da análise do laudo pericial de fls. 1388/1490, denota-se que a data-base utilizada para a avaliação do valor locatício do bem foi agosto de 2021, data da citação, não merecendo prosperar a Impugnação nesse ponto. De se frisar que, no precedente citado pela própria parte autora (proc. 0175179-08.2021.8.19.0001), foi homologado o laudo pericial apresentado pelo expert, no qual se adotou como data-base a da citação da parte ré, assim como nestes autos. Prosseguindo, denota-se do laudo pericial apresentado pelo expert que foi adotado o Método Comparativo de Dados Diretos de Mercado, pela comparação de valores que estejam sendo oferecidos no mercado, o Método Involutivo, Evolutivo e da Capitalização da renda (Norma NBR - 14653, partes 1 e 2). Como se pode verificar do precedente citado pela parte autora, nos autos do processo n. 0175179-08.2021.8.19.0001, foi adotada a recomendação da norma técnica NBR 14.653-1, que descreve as seguintes metodologias aplicáveis para identificação do valor de um bem: Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, Método Involutivo, Método Evolutivo e Método de Capitalização da Renda. Naqueles autos, foram adotadas duas das metodologias Método de Renda, tendo sido o imóvel avaliado pela soma do valor de locação do hotel pelo método da Renda com o valor de locação do restaurante, definido pelo método comparativo e, em seguida, foi desenvolvido o método evolutivo, calculando o valor do terreno pelo método involutivo e somando o valor da edificação a partir do cálculo do custo de reprodução. Em sendo assim, não verifica este Juízo qualquer incongruência em relação aos métodos adotados pelo expert nestes autos e os daqueles autos, salientando-se ainda que, naqueles autos, houve o fracionamento do imóvel, apurando-se separadamente o valor de locação do hotel e o do restaurante. Ressalte-se que todas as questões suscitadas foram devidamente respondidas pelo Sr. Perito, sendo certo que, em relação ao Método Celso Aprígio, esclareceu o expert que se trata de metodologia desatualizada e não preconizada pela Norma Brasileira. Desse modo, tendo o Sr. Perito cumprido o seu encargo, inexiste óbice a expedição de mandado de pagamento em favor do expert, conforme requerido às fls. 2054 e 2080. Entretanto, em que pese o laudo pericial se mostre devidamente fundamentado, com observância das normas inerentes à avaliação, tendo sido respondidas todas as questões suscitadas pela parte autora, verifica-se que, nos autos do processo n. 0175179-08.2021.8.19.0001, que envolve o mesmo imóvel da presente demanda, foi fixado o aluguel mensal, com data-base em setembro de 2021, no valor de R$ 93.630,00 (noventa e três mil e seiscentos e trinta reais). Nestes autos, no entanto, adotando-se a data-base de agosto de 2021 (apenas um mês antes), apurou o expert, pelo método evolutivo, o valor do aluguel de R$ 113.750,00 (cento e treze mil setecentos e cinquenta reais) e pelo método da renda o montante de R$ 120.950,00 (cento e vinte mil novecentos e cinquenta reais). Em sendo assim, primeiramente, intime-se o expert, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, esclareça a divergência entre os valores apurados nestes autos e o valor homologado pelo Juízo da 13ª Vara Cível, nos autos do processo n. 0175179-08.2021.8.19.0001, esclarecendo ainda, de forma fundamentada, se ratifica o valor indicado. Sem prejuízo, expeça-se mandado de pagamento eletrônico, conforme requerido pelo expert às fls. 2054 e 2080. No caso de impossibilidade, desde que certificado nos autos o motivo, nos termos do artigo 4º do Aviso TJ/RJ 44/2020, oficie-se ao Banco do Brasil para que promova a transferência para a conta do expert. Decorrido o prazo, com ou sem manifestação, certifique-se e voltem conclusos.