0169762-79.2018.8.19.0001

Trata-se de ação indenizatória ajuizada por EDUARDA AZEVEDO PINHEIRO, representada por sua genitora VIVIANE AZEVEDO DOS SANTOS, e VIVIANE AZEVEDO DOS SANTOS em face de CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ESTRELA FORMOSA. Em síntese, as autoras alegaram que residiam na unidade 305 do Bloco A do condomínio réu e que, no dia 10/01/2017, foram surpreendidas com a inundação do apartamento em razão do retorno de água pelo ralo da área de serviço. Sustentaram que, em decorrência do evento, a unidade suportou diversos danos, tais como piso danificado, portas, rodapés, manchas nas paredes e danos em móveis. Aduziram que realizaram reclamações anteriores junto ao condomínio, inclusive nos dias 26/07/2016, 09/08/2016 e 23/08/2016, bem como por e-mail, mas que as providências necessárias não foram adotadas. Afirmaram, ainda, que suportaram duas semanas de obras no interior do imóvel, entre 19/01/2017 e 02/02/2017, e que os transtornos somente cessaram em março de 2018, após nova obra na parte comum do condomínio. Alegaram que o réu reconheceu a responsabilidade pelo evento, uma vez que arcou com a troca do piso da unidade, mas que não reparou a porta, o batente e demais itens da área da cozinha, cujo orçamento seria de R$ 1.306,00. Com base nisso, requereram indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 e indenização por danos materiais no valor de R$ 1.306,00. A petição inicial veio acompanhada de documentos (ID 03-52). A gratuidade de justiça foi deferida, bem como foi determinada a intervenção do Ministério Público, em razão da presença de menor no polo ativo (ID 66). Na contestação, o réu impugnou a gratuidade de justiça e alegou, preliminarmente, a ilegitimidade ativa das autoras quanto ao pedido de danos materiais, ao argumento de que, por serem locatárias, não poderiam pleitear indenização por danos ao imóvel, pretensão que caberia ao proprietário. No mérito, sustentou que os danos narrados não decorreram do vazamento indicado na inicial, afirmando não ser crível que um vazamento de apenas um dia pudesse causar todos os prejuízos descritos. Defendeu a necessidade de prova técnica para apurar a origem do vazamento e a extensão dos danos. Alegou, ainda, que atuou para minorar eventuais prejuízos, providenciando mão de obra e serviços. Sustentou a inexistência de dano material, pois as autoras teriam apresentado apenas orçamento, sem comprovação de desembolso, e a inexistência de dano moral, por se tratar de mero aborrecimento cotidiano. Subsidiariamente, requereu a redução de eventual quantum indenizatório (ID 79-133). Em réplica, as autoras refutaram as preliminares e sustentaram que são possuidoras diretas da unidade, vítimas dos eventos danosos e, portanto, partes legítimas para pleitear a reparação. Reiteraram a ocorrência da inundação, a existência de reclamações anteriores e a responsabilidade do condomínio pela manutenção da rede comum do edifício (ID 147). A impugnação à gratuidade de justiça foi rejeitada, mantendo-se o benefício concedido às autoras (ID 211). Na decisão saneadora, foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade ativa, com fundamento na teoria da asserção. Na mesma oportunidade, foi deferida a prova documental suplementar, indeferida a prova oral requerida pelas autoras e deferida a produção de prova pericial de engenharia, requerida pelo réu, para apuração da origem do vazamento e da existência de nexo causal entre o evento e os danos narrados. Também foi deferido o acautelamento da mídia indicada pela parte autora (ID 223). Foi produzida prova pericial, tendo sido o laudo juntado em ID 389-436. As autoras manifestaram-se sobre o laudo, informando que não se opunham à conclusão pericial, ressaltando que o expert apontou danos ao imóvel em decorrência do vazamento de água. Destacaram que, conforme a prova técnica, a infiltração teve origem em entupimento da coluna de esgoto da área de serviço, com retorno para o interior da unidade, e que a manutenção da coluna vertical, por se tratar de rede comum, é de responsabilidade do condomínio (ID 449). O réu, por sua vez, sustentou que nunca negou sua responsabilidade em relação ao vazamento na unidade, mas que a controvérsia se restringiria à realização, ou não, dos reparos solicitados. Afirmou que resolveu definitivamente a origem do vazamento e realizou os reparos necessários, impugnando, contudo, a conclusão pericial quanto ao dano remanescente no batente da porta entre a cozinha e a área de serviço. Requereu a improcedência da demanda e a condenação das autoras por litigância de má-fé (ID 455). O Ministério Público apresentou parecer, opinando pela procedência do pedido de indenização por danos materiais, a ser apurado em liquidação de sentença e limitado ao valor postulado na inicial, bem como pela procedência do pedido de danos morais, em valor a ser fixado pelo Juízo (ID 491). Encerrada a instrução, as partes foram intimadas para apresentação de razões finais (ID521). As autoras apresentaram razões finais, sustentando que o conjunto probatório demonstra a responsabilidade do condomínio pelos danos causados ao imóvel, especialmente diante da conclusão pericial de que os reparos foram apenas parciais e de que remanesciam sinais de umidade na porta e no batente entre a cozinha e a área de serviço (ID 530). O réu apresentou razões finais, reiterando que as autoras não comprovaram o desembolso da quantia de R$ 1.306,00, que o condomínio agiu de boa-fé e realizou os reparos necessários, e que o único conserto remanescente indicado no laudo não poderia ser atribuído, com segurança, ao vazamento ocorrido anos antes da perícia (ID533). Posteriormente, o Juízo determinou que as autoras juntassem cópia do contrato de locação e regularizassem a representação processual de Eduarda Azevedo Pinheiro, em razão da superveniência de sua capacidade relativa (ID 544). O réu manifestou-se requerendo a extinção do processo, na forma do art. 485, VI, do CPC, sob o argumento de que as autoras não comprovaram a relação jurídica com a unidade imobiliária objeto da demanda. Subsidiariamente, reiterou o pedido de improcedência (ID 568). As autoras informaram que, embora o contrato de locação estivesse formalmente em nome de terceira pessoa, Viviane Azevedo dos Santos seria a efetiva possuidora do imóvel desde a época dos fatos, conforme comprovante de residência juntado às fls. 52, requerendo, ainda, a juntada de comprovantes atuais de pagamento de aluguel, para complementação da prova da posse e continuidade da ocupação do imóvel (ID 581). O réu impugnou os documentos juntados, sustentando que as autoras não comprovaram o dano material, que eventuais reparações estruturais diriam respeito exclusivamente ao imóvel, de modo que a legitimidade caberia ao proprietário, e que a declaração acostada às fls. 594 não possui reconhecimento de firma (ID 596). O Ministério Público tomou ciência do acrescido e reiterou o parecer de mérito de ID 491-497 (ID 603). Os autos foram remetidos ao Grupo de Sentença (ID 608). É o relatório. Passo à fundamentação. Ao início, homologo o laudo pericial, tendo em vista que está em consonância com o disposto no art. 474 do CPC. (i) Preliminar de ilegitimidade ativa Conforme dispõe o art. 23, XII, da Lei nº 8.245/1991, incumbe ao locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio . As despesas extraordinárias constituem obrigação do locador, isto é, do proprietário do imóvel (art. 22, X, da Lei nº 8.245/1991), sendo que as obras de reforma do imóvel ou mesmo as destinadas a repor as condições de habitabilidade do imóvel se enquadram como extraordinárias (art. 22, parágrafo único, a e c , da Lei nº 8.245/1991). Assim, a legitimidade para requerer a reparação de eventuais danos causados ao imóvel em si é do proprietário e não do locatário. Nesse sentido, inclusive: DIREITO CIVIL - VAZAMENTO EM IMÓVEL - LEGITIMIDADE ATIVA - DANO MORAL. I - Imóvel objeto de contrato de locação, que apresenta severos e graves danos devido as precárias condições de conservação da edificação. Área comum. Responsabilidade do condomínio pelos reparos. Inércia. Manejo de ação judicial pelo locador-proprietário e pelo locatário com a mesma finalidade, qual seja: obrigação de fazer consubstanciada na execução das obras pelo Condomínio. Ilegitimidade ativa do locatário em relação a este pleito. II - Subsistência, no entanto, da legitimidade ativa do locatário, para postular dano moral, considerando-se que qualquer conduta do condomínio que impeça a fruição e o gozo do bem, em condições normais, enseja a possibilidade de postular o que lhe for de direito. No caso em tela, diante da apontada desídia do Condomínio na realização das obras necessárias, cabe ao Juízo checar se, de fato, esta situação causou, ou não, dano moral. III- O locatário, como legítimo possuidor, pode postular contra aquele que cause um dano ao exercício pleno deste direito. IV- Recurso conhecido e provido, nos termos do art. 557, do CPC. (0016838-88.2011.8.19.0208 - APELAÇÃO. Des(a). RICARDO COUTO DE CASTRO - Julgamento: 27/02/2014 - SÉTIMA CÂMARA CÍVEL) No caso, é certo que Viviane não é proprietária do imóvel, tampouco comprovou ter desembolsado qualquer valor para reparação dos danos. Ademais, os danos apontados na inicial estão situados no imóvel e não em bens a ela pertencentes. Sendo assim, carecem as autoras de legitimidade ativa para pleitear indenização por danos materiais em face do condomínio réu. Todavia, remanesce a legitimidade para o pleito de indenização por danos morais. Isso porque, embora o contrato de locação do imóvel esteja em nome de terceiro (ID 558), a parte autora comprovou, por meio de comprovantes de pagamento e de endereço (ID 582/585 e ID 16), que é possuidora do imóvel. Portanto, passo ao exame do pedido de indenização por danos morais. (ii) Mérito A controvérsia consiste em verificar se a inundação ocorrida na unidade ocupada pelas autoras decorreu de falha imputável ao condomínio, bem como se há danos morais indenizáveis. Nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Assim, para surgir a obrigação de indenizar, é necessária a presença dos seguintes requisitos: (i) dano, (ii) conduta; (iii) nexo de causalidade entre a conduta imputada ao agente e o dano e (iv) culpa. No âmbito do condomínio edilício, compete ao condomínio conservar e manter as áreas comuns, inclusive as redes comuns de água e esgoto, nos termos dos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil. No caso, a prova pericial produzida no processo (laudo - ID 389-436) constatou que a infiltração se originou a partir de um entupimento da coluna de esgoto da área de serviço, com retorno para o interior da unidade da parte autora . Além disso, o perito asseverou que a manutenção da coluna vertical (rede comum) é de responsabilidade do Condomínio. Quanto aos danos constatados, o laudo registrou que: À época da vistoria, restou evidente que na parte inferior das portas e batentes direcionados para a área de serviço havia sinais de umidade, perdendo parcialmente o material original, uma vez que a fibra da madeira incha e acaba rachando, além do aparecimento de bolor e mofo que podem ocorrer com a incidência direta da água com o passar do tempo. (...) Revelando-se em perfeita conformidade com os documentos acostados aos autos, bem como a vistoria realizada no local, observou-se que o Condomínio do Edifício Estrela Formosa realizou determinadas obras no imóvel das autoras em consequência dos danos causados pelo entupimento da tubulação da coluna de esgoto da área de serviço, quais sejam: recuperação (lixar/envernizar) dos móveis danificados pela água; substituição da porta danificada; substituição do taco danificado pela infiltração de água da coluna, material fornecido pelo proprietário do apartamento 305, por piso cerâmico; substituição da porta, preparação e pintura no apartamento 305 referentes aos danos causados pelo entupimento. Quando da vistoria, constatou-se que a porta (batente) localizada entre a área de serviço e a cozinha encontrava-se parcialmente danificada em razão das infiltrações oriundas da coluna de esgoto, comparativamente às fotografias acostadas aos autos. As demais portas, no caso, do quarto e do banheiro de serviço, bem como as deformidades assinaladas por ocasião da vistoria, quais sejam: pintura da parede do quarto nº 1 e armário/piso do quarto nº 2, não são, no nosso entendimento, compatíveis tecnicamente - em razão das suas características - com o evento relatado na inicial, à luz da vistoria realizada e documentos/fotos acostadas aos autos. Trata-se, destarte, de regular manutenção do imóvel. A alegação defensiva de que o dano poderia decorrer do desgaste natural, do decurso do tempo ou de urina de animal de estimação não veio acompanhada de prova capaz de infirmar a conclusão do perito judicial, ônus que incumbia à ré (art. 373, II, do CPC). Portanto, ficou demonstrado que houve dano ao imóvel causado por vazamento decorrente de entupimento em coluna de esgoto de área comum. No tocante ao dano moral, sabe-se que este não mais se restringe à dor, tristeza e sofrimento, estendendo a sua tutela a todos os direitos personalíssimos - os complexos de ordem ética -, razão pela qual podemos defini-lo, de forma abrangente, como sendo uma agressão a um bem ou atributo da personalidade (CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. 10ª ed. São Paulo: Atlas, 2012, p. 90). O caso em tela extrapola a esfera do mero aborrecimento cotidiano. As autoras foram surpreendidas com o retorno de água pelo ralo da área de serviço da unidade em que residiam, em razão de entupimento de coluna de esgoto integrante da rede comum do condomínio. Além disso, suportaram período de obras no interior do imóvel e, mesmo após reparos realizados pelo réu, a prova pericial constatou dano remanescente na porta/batente localizada entre a cozinha e a área de serviço. A jurisprudência do TJRJ reconhece que a convivência com vazamentos e infiltrações em unidade residencial, quando decorrente de falha na conservação de área comum, pode configurar dano moral indenizável, por ultrapassar o mero aborrecimento da vida cotidiana: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. VAZAMENTO EM APARTAMENTO. O primeiro ponto de irresignação dos apelantes se refere ao dano material, que está demonstrado de forma parcial. Inequívoco, diante da prova pericial, que houve vazamento nos apartamentos dos apelantes em área de responsabilidade do apelado. Laudo pericial que apresenta planilha com os valores necessários à reparação dos danos. Lucros cessantes que não são devidos, diante da inexistência de elementos de prova. Dano moral evidenciado, que deve ser majorado. Valor fixado na sentença de R$ 2.000,00 que é incapaz de compensar o sofrimento dos apelantes. Necessidade de majorar para R$ 14.000,00, para cada apelante, eis que compatível com precedentes deste E. TJRJ. Colocação de manta térmica e acústica que não se mostra necessária. Ausência de prova de que o imóvel ficará inabitável pelo calor ou por ruídos. Igualmente, não se mostra possível a imposição de obrigação de não fazer (criação de área de recreação), considerando a manifestação expressa do condomínio e ausência de qualquer obra para transformação da área comum. Recurso conhecido e provido, parcialmente, nos termos do voto do Desembargador Relator. (0036356-35.2018.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR - Julgamento: 17/03/2026 - PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 8ª CÂMARA CÍVEL) Entretanto, para a fixação do quantum indenizatório, deve o magistrado guiar-se pelos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, sopesando a extensão do dano, o tempo de duração dos transtornos e a conduta das partes. Considerando tais balizas e as especificidades do caso concreto, notadamente a realização parcial dos reparos pelo condomínio e a reminiscência de pequenos danos, a quantia de R$ 2.500,00 para cada autora mostra-se adequada, justa e suficiente para reparar o dano extrapatrimonial suportado. Por fim, não há elementos para a condenação das autoras por litigância de má-fé, uma vez que ausente quaisquer das hipóteses previstas no art. 80 do CPC. Ante o exposto, a) DECLARO a ilegitimidade das autoras quanto ao pleito de reparação de danos materiais, nos termos do art. 485, VI, do CPC; b) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC, para CONDENAR o réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.500,00 para cada autora, acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir da presente data, bem como juros de mora pela Taxa Legal, na forma do art. 406, § 1º, do Código Civil, a contar da citação. Ante a sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 50% das despesas processuais e de honorários advocatícios em favor do patrono do réu, arbitrados em 10% sobre o proveito econômico obtido, consistente na diferença entre o valor pretendido e o valor da condenação, e condeno o réu ao pagamento de 50% das despesas processuais e de honorários advocatícios em favor do patrono das autoras, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2º, do CPC. Vedada a compensação dos honorários, nos termos do art. 85, § 14, do CPC. Com relação às autoras, fica suspensa a exigibilidade da obrigação decorrente da sucumbência, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se.