0165367-54.2012.8.19.0001

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SENTENÇA Trata-se de ação de exigir contas movida por ajuizada por BRUNO CURY E BIANCA PIMENTA REIS em face de CARLOS ALBERTO HERLAIN DE OLIVEIRA, alegando, em síntese, que adquiriam do réu o imóvel situado à Rua Visconde de Cairú, º 190, apartamento 201, com direito a 1 vaga de garagem, conforme escritura pública lavrada em 18/12/2009; que o edifício obteve o habite-se perante os órgãos públicos através de processo requerido pelo réu, sendo indiscutível que o réu tem em seu poder todas as plantas hidráulicas e elétricas do edifício e as chaves das áreas comuns, inclusive da portaria social; que o edifício possui apenas 3 unidades, é multifamiliar e não possui convenção de condomínio, existindo o rateio simples, na proporção de 1/3 para cada uma, referente às despesas, deduzidos eventuais créditos, sendo mantido saldo remanescente a cada mês para despesas indispensáveis após a concordância prévia de todas as unidades; que, quanto aos valores referentes ao rateio mensal, ficou estabelecido que ficariam sob administração do réu, devendo este prestar contas mensalmente antes de cada nova cobrança; que o réu não cumpre o estabelecido e a prestação de contas nunca ocorreu; que, diante da dificuldade de manter o imóvel, viram-se obrigados a aluga-lo para terceiros; que o réu e sua esposa infernizavam os locatários devido a inúmeros problemas sem justa causa, acarretando na prematura rescisão do contrato em 27/02/20; que, após a perda do valor do aluguel, ficaram sem condições de manter as despesas e se viram obrigados a morar no imóvel, passando a sentir na pele os transtornos causados pelo réu narrados pelos antigos locatários; que tentaram em vão, por diversas vezes, resolver amigavelmente os problemas causados pelo réu e que o réu ignora os pedidos de prestação de contas, sonegando as informações solicitadas referentes a receitas e despesas, mantendo em sua conta bancária pessoal os valores do edifício e respectivos rendimentos. A inicial veio instruída com os documentos de id.'s 2/18. Despacho de id. 32 (fl. 32) determinando a citação. Contestação do réu em id. 61 arguindo a preliminar de carência de ação por falta de interesse de agir, pois jamais se recusou a prestar contas da administração do condomínio geral e os autores sempre foram convocados para as assembleias anuais de prestação de contas e jamais compareceram, e aduzindo, em síntese, o imóvel se encontra em condomínio geral ou voluntário; que, apesar da convenção ter sido criada, o texto da mesma nunca fora aprovado pelos autores, que se recusaram a assiná-la; que a administração do condomínio deve ser realizada por deliberação de maioria absoluta dos proprietários; que o réu é proprietário de 2/3 dos apartamentos localizados no edifício; que, na qualidade de proprietário da maioria absoluta dos quinhões, declara que todas as despesas constantes da planilha ora apresentada foram devidamente autorizadas; que vem aos autos oferecer as contas pretendidas pelos autores em sua peça vestibular. Anexou os documentos de id.'s 61/170. Petição dos autores em id. 185 impugnando as contas apresentadas, pois o requerido apresentou apenas um relatório simplificado das contas; que os cálculos foram feitos de forma desorganizada e, em sua maioria, sem os documentos comprobatórios; que, pela análise dos comprovantes, as contas apresentadas divergem das cobradas e, em todos os meses, há cobranças indevidas; que detalharam as contas inquestionáveis, como luz, água, faxina e elevador, bem como aquelas totalmente questionáveis e não reconhecidas; que os valores apresentados são divergentes; que é questionável a cobrança pela manutenção do portão elétrico, despesa não fixa; que o requerido não inclui na receita a locação do térreo, cujo valor é de R$ 1.000,00; que o réu se limitou a apresentar as contas de julho/2012 a setembro/2013 e que, do relatório de gastos, verifica-se o absurdo e injustificado aumento das despesas anuais, que quase triplicaram desde as primeiras contestações. Petição dos requerentes em id. 185 (fl.196) requerendo a juntada de análise de contas referente ao ano de 2013, ressaltando as irregularidades discriminadas. Manifestação do réu em id. 218 salientando que os cálculos possuem o formato mercantil, elaborados conforme a escrituração contábil; que os cálculos foram elaborados por escritório especializado contendo todos os lançamentos de débito, crédito, histórico e saldo; e que os autores não apresentaram o cálculo das contes que entendem corretas. Despacho de id. 222 determinando desde logo a realização de perícia contábil, nomeando Perito, facultando às partes a formulação de quesitos e indicação de assistente técnico e ressaltando que a sentença da primeira fase seria proferida juntamente com a da segunda, já que foram apresentadas contas, ainda que impugnadas. Despacho de id. 245 homologando os honorários periciais. Laudo pericial em id. 271. Manifestação do réu em id. 291 e do autor em id. 299. Esclarecimentos do Perito em id. 314. Manifestação das partes em id.'s 319 e 328. Despacho de id. 333 determinando a intimação dos autores para esclarecimento. Manifestação da parte autora em id. 340. Despacho de id. 346 intimando o réu para se manifestar sobre o aduzido pelo autor às fls.340/344. Resposta do réu em id. 351. Despacho de id. 354 determinando nova intimação do perito. Silente o Perito conforme certidão de id. 361. Esclarecimentos do Perito em id. 363. Manifestação do réu em id. 372 e do autor em id. 376, aduzindo que os documentos e recibos juntados pelo Réu não possuem valor legal. Despacho de id. 378 determinando nova intimação da parte ré. Manifestação do réu em id. 386. Despacho de id. 390 declarando que não merece prosperar a impugnação dos autores aos documentos apresentados pelo réu vez que hábeis a embasar as planilhas que instruíram a contestação, bem como a realização da perícia e que, quanto ao saldo credor apurado no laudo pericial de fato razão assiste ao réu ao afirmar que se trata do montante constituído por contribuições dos demais condôminos, e determinando a intimação do Perito a fim de que esclareça os valores devidos à parte autora. Silente o Perito conforme certidão de id. 403. Despacho de id. 405 determinando a reiteração da intimação do Perito, inclusive por telefone, e a expedição de ofício à DIAAI nos termos do art. 3º, do Provimento CGJ nº 22/2023. Silente o Perito conforme certidão de id. 416. Despacho de id. 418 determinando a reiteração da intimação do digno louvado, por OJA, para que se manifeste conforme determinado no id. 390. Manifestação do Perito em id. 429. Manifestação das partes em id.'s 443 e 447. Despacho de id. 453 determinando nova intimação do Perito. Esclarecimento do Perito em id. 466. Manifestação das partes em id.'s 476 e 479. Certidão cartorária de id.'s 490 e 500 destacando que, conforme informação de fls. 467, o sr. perito não mais atua. Despacho de id. 502 determinando ao cartório para certificar se o perito nomeado levantou honorários ou recebeu a ajuda de custo do SEJUD e a expedição de ofício ao SEJUD para dar ciência e adotar providências necessárias. Certidão de id. 509 de que o Perito recebeu seus honorários por alvará. Certidão de id. 513 que o sr. perito não consta mais da listagem de cadastro dos peritos deste Tribunal e que o SEJUD não se manifestou sobre o ofício de fls. 511. Despacho de id. 515 encerrando a instrução pericial e intimando as partes para informar se possuem interesse na produção de outras provas no prazo de 15 (quinze) dias. Petição da parte autora em id. 520 informando que não possui mais provas a produzir. Petição da parte ré em id. 524. Despacho de id. 533 encerrando a instrução processual dado o caráter protelatório da impugnação do réu e intimando as partes em alegações finais. Alegações finais do réu em id. 536 e dos autores em id. 549. É O RELATÓRIO. DECIDO. A ação de prestação de contas é uma ação bifásica, cabendo na primeira fase tão somente a análise do dever de prestar contas, sendo o mérito das contas apreciado somente na segunda fase. O artigo 550, §5º, do CPC/2015 prevê que a decisão que julgar procedente a primeira fase da ação condenará o réu a prestar contas no prazo de 15 dias, sob pena de não poder impugnar as contas que o autor apresentar. De acordo com o E. STJ, o CPC/15 modificou substancialmente os conceitos de sentença e de decisão interlocutória, caracterizando-se a sentença pela cumulação dos critérios finalísticos ( põe fim à fase cognitiva do procedimento comum ) e substancial ( fundamento nos arts. 485 e 487 ) e caracterizando-se a decisão interlocutória pelo critério residual ( todo pronunciamento judicial de natureza decisória que não seja sentença )[ REsp 1746337/RS]. Sendo assim, a jurisprudência se fixou no sentido de que o ato que julga procedente a primeira parte da ação de exigir contas possui natureza de decisão interlocutória de mérito, uma vez que não encerra a fase cognitiva do processo. Em que pese não ter sido proferida sentença atinente à primeira fase da ação de prestação de contas, entendo por superar esta fase processual e passar direto para a segunda fase, considerando a determinação judicial anterior e os princípios da celeridade e economia processuais, já tendo sido produzida a prova pericial com observância dos princípios do contraditório e da ampla defesa. No direito brasileiro, o condomínio edilício é constituído por convenção subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, nos termos do art. 1.333 do CC. Como cediço, há ainda norma jurídica impondo ao síndico do condomínio edilício a obrigação de prestar contas anualmente e quando exigidas, a teor do art. 1348, VIII do Código Civil. Na hipótese sob exame, os autores adquiriram do réu, CARLOS ALBERTO HERLAIN DE OLIVEIRA, a propriedade do apartamento nº 201 do prédio residencial e multifamiliar nº 190, freguesia do Engenho Velho, com direito a uma vaga de garagem, da Rua Visconde de Cairu. O prédio residencial multifamiliar é a edificação projetada para abrigar várias famílias independentes no mesmo terreno, possuindo cada unidade sua própria área privativa, porém dividindo espaços e infraestrutura comuns, como portaria, halls, elevadores e garagens. De acordo com as certidões de ônus reais acostadas aos autos, os apartamentos nº 101 e nº 301 continuaram na propriedade do réu. O prédio residencial multifamiliar é estruturado juridicamente como um condomínio edilício e as diversas unidades são controladas por um único administrador, no caso o ora réu. A administração organiza o dia a dia, dita as regras de convivência, executa o planejamento anual dos custos fixos e variáveis a fim de calcular o valor da cota condominial e constitui o fundo de reserva, voltado para despesas emergenciais ou grandes obras. Além disso, o administrador deve assegurar a transparência na sua gestão, efetuando a prestação de contas obrigatória aos moradores, detalhando receitas e despesas. A obrigação de prestar as contas devidas decorre da administração de bens alheios, conforme art. 668 do Código Civil: O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja e art. 550 do CPC . A jurisprudência do E. STJ já firmou o entendimento de que a prestação de contas é devida por aqueles que administram bens de terceiros, não havendo necessidade de invocação de qualquer motivo para o interessado tomá-la (REsp 1274639 / SP RECURSO ESPECIAL 2011/0145335-2). Pode-se afirmar que tem o dever de prestar contas aquele que administra bens, negócios e interesses de outrem. Da leitura do laudo pericial, extrai-se que o Perito teve de limitar seu trabalho ao período de julho/2012 a setembro/2013, pela falta de disponibilização, pelo réu, de comprovantes anteriores e de extrato de conta bancária em nome do condomínio, atendo-se às planilhas apresentadas e recibos legíveis enviados. O expert apurou um saldo acumulado no período no total de R$ 6.562,99; que, na Ata de Assembleia Geral Ordinária do Condomínio do Edifício Herlain de março/2012, referente ao período em questão, não havia menção a respeito da forma de arrecadação das taxas condominiais nem dos gastos com as despesas correntes de manutenção do condomínio de forma proporcional a cada unidade e que os valores discriminados pelos autores não foram feitos na forma mercantil, mas fazem referência aos comprovantes anexados pela ré às fls. 76/173. Assevera que os valores apontados na planilha do réu não são compatíveis com os recibos e notas fiscais anexados aos autos, perfazendo uma diferença de R$ 4.200,00, como informado no Anexo II, referente ao período em questão, e que, com base nas notas fiscais e recibos apresentados nos autos, o saldo credor apontado na planilha do réu, referente ao período de julho/2012 a setembro/2012, era de R$ 6.562,99, conforme Anexo I. Após impugnação das partes, o profissional contábil narrou que, na Ata de AGO de março/2012, foi aprovada a constituição de um Fundo de Reserva para as despesas ordinárias no valor de 10% de uma conta condominial da unidade; que, na planilha do réu de fls. 68/75, aparentemente algumas receitas provenientes do Fundo de Reserva estão incluídas junto às cotas de cada unidade, conquanto não exista formalmente registro apontando separadamente as rubricas; que não foi possível apurar o resultado do Fundo de Reserva por não saber quais as despesas eram de natureza ordinária e quais se referiam ao fundo, já que tais valores não foram detalhados nos autos, e que apenas as unidades 101 e 301, aparentemente, incluíam os 10% de uma cota condominial a título de Fundo de Reserva, totalizando R$ 1.575,00 de julho/12 a setembro/13, apontando um saldo credor nas contas do condomínio de R$ 6.562,99. Por fim, o Perito do Juízo concluiu que o edifício situado à Rua Visconde de Cairú, 190, Rio de Janediro, RJ, é composto por 03 (três) unidades, é multifamiliar e não possui convenção de condomínio, só existindo, para sua manutenção mensal, o rateio simples entre as 03 (três) unidades na proporção de 1/3 para cada uma. Por conseguinte, o saldo credor devido à parte autora é equivalente ao valor de face de R$ 2.187,66 , em 21 de agosto de 2023 (id. 429). Note-se que restou estabelecido na AGO de março/2012 que a unidade 201, dos autores, pagaria a cota condominial normal, sem o acréscimo do fundo de reserva. A falta de Convenção e Regimento Interno implica a ausência de regras sobre as normas de convivência, uso das áreas comuns e penalidades e, notadamente, as contas da gestão do administrador, a serem apresentadas na Assembleia Geral, órgão competente para recebê-las. Cabia ao demandado apresentar as contas na forma adequada, especificando as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, se houvesse, como determinado no art. 551 do CPC, acompanhadas da respectiva documentação, o que não fez. Ademais, os autores não compareceram na AGO de 02/03/2012, tendo o réu, de forma unilateral e enquanto proprietário dos dois outros apartamentos do edifício, aprovado a Convenção, a manutenção das cotas condominiais no mesmo valor do período anterior, pela fração ideal das unidades, e as contas do exercício de 2011. Isso posto, HOMOLOGO o laudo pericial e, em consequência, JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, a teor do art. 487, I do CPC, condenando o réu na obrigação de pagar à parte autora a quantia de R$ 2.187,66 (dois mil e cento e oitenta e sete reais e sessenta e seis centavos), valor este que deverá ser corrigido monetariamente desde 21 de agosto de 2023 (id. 429) e ser acrescido dos juros legais desde a data da citação até a data do respectivo pagamento. Condeno a parte ré a pagar despesas processuais (§2º do art. 82 do CPC) e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (caput, §1º e §2º do art. 85 do CPC), honorários estes que deverão ser monetariamente corrigidos desde a data do arbitramento e acrescidos de juros moratórios a partir da data do trânsito em julgado (§16 do art. 85 do NCPC). PRI.