0165179-46.2021.8.19.0001

Trata-se de ação revisional c/c indenizatória, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por SÉRGIO SCHILLER THOMPSON-FLORES em face de ITAÚ UNIBANCO S.A. Narra o autor, em síntese, que, em 22/09/2014, celebrou com o BANCO CITIBANK S.A. um pacto de financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel, sendo o objeto do contrato o imóvel residencial situado à Rua Iposeira n.º 111, São Conrado, nesta cidade; que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 4.545.000,00, sendo cerca de metade do valor pago por meio de recursos próprios, e o restante com recursos financiados, os quais foram acrescidos de despesas extracontratuais (tarifa de avaliação do bem, despesas cartorárias, taxa de registro, etc.) totalizando um valor financiado de R$ 2.583.000,00; que o BANCO CITIBANK S.A. foi incorporado pelo banco réu; que até o ajuizamento da demanda, quitou 74 prestações do contrato, totalizando aproximadamente o valor de R$ 1.745.176,24; que, em março/2021, procurou o réu para buscar a quitação do imóvel com suas reservas financeiras, já que esta desempregado, ou colocar o imóvel à venda para quitar o saldo do financiamento e ficar com o saldo restante para si, porém foi surpreendido ao ser informado que o valor para quitação era de R$ 2.390.659,76; que, após mais de seis anos pagando prestações sempre superiores a R$ 25.000,00 mensais, o que totaliza, de forma simples, pagamento no valor total de R$ 1.745.176,24, o réu afirma que o autor ainda deve praticamente o mesmo valor que contratou; que vem pagando, com muita dificuldade, as prestações do financiamento por meio de uma ação solidária entre familiares, a fim de evitar a mora no pagamento das prestações vincendas e, por conseguinte, a deflagração de eventual leilão extrajudicial do bem; que o valor pendente de pagamento se mostra abusivo, inclusive por conta dos elevados ou mesmo ilegais encargos contratuais; que, no ato da assinatura do pacto, também não foi informado, pelo gerente do Banco, de que poderia optar pela contratação de seguro habitacional diverso daquele que consta no termo ora impugnado, impedindo-o de procurar por ofertas mais em conta no mercado; que o valor do seguro, que corresponde a mais de 10% do valor da parcela, vem sendo capitalizado pelo réu, ou seja, sofre a incidência de juros compostos e correção monetária, configurando prática ilegal; que buscou revisão dos valores em sede administrativa, sem sucesso; que contratou perícia contábil da empresa ALPHA CALCULOS JUDICIAIS LTDA, sendo constatada a existência de cobranças abusivas nos cálculos feitos pelo banco, ensejando a necessidade da EXCLUSÃO DOS ENCARGOS ABUSIVOS, bem como promovendo o expurgo das tarifas indevidas incorporadas ao valor mensal das prestações, a título de Seguro e Taxa FCVS; que, conforme os cálculos do contador, diante da abusividade das cobranças, o autor possui um crédito que, corrigido e acrescido de juros, e após a aplicação da dobra do art. 42 do CDC, equivale a R$ 1.188.533,04 (atualizado até 22/03/2021), que deverá ser descontado do saldo devedor apresentado pelo Banco réu; que busca nesta demanda verificar (i) a prática de anatocismo no contrato sub judice; (ii) se os juros aplicados no contrato estão dentro da média de mercado, adequando-as em caso contrário; (iii) a ilegalidade das cláusulas contratuais que preveem o pagamento de tarifa de administração do contrato (mensal), tarifa de avaliação do bem dado em garantia, registro do contrato, da contratação de seguro e da proibição de venda casada, ou qualquer outra irregularidade existente. Requer o parcelamento de custas, a inversão do ônus da prova e, em sede de tutela antecipada, (i) que seja determinado que o réu se abstenha de incluir o nome do autor junto ao Órgãos de Proteção ao Crédito; (ii) que seja autorizado que o autor realize o deposito judicial dos valores incontroversos das parcelas vencidas e vincendas; (iii) que seja determinado que o réu se abstenha de promover quaisquer atos que importem na transferência de propriedade do imóvel em tela. No mérito, requer a confirmação da tutela e (i) após a realização de perícia contábil, (1) que sejam reduzidos os juros remuneratórios à taxa média de mercado, (2) que sejam refeitos os cálculos devidos a titulo de seguro, sendo aferidos os valores pagos a maior, (3) sejam excluídos do encargo mensal os juros capitalizados; (ii) sejam afastados quaisquer encargos contratuais moratórios, (iii) seja declarada nula qualquer cobrança extracontratual, ou qualquer outra considerada como indevida, assim como a cobrança de registro, tarifa de abertura de crédito, tarifa de avaliação de bem, ou outra porventura lançada no contrato, e todas as demais despesas previstas para a prática desse ato, ainda observando a capitalização de tais cobranças, devendo todos os valores resultantes do indébito serem devolvidos em dobro, a teor do que consta no parágrafo único, do art. 42 do CDC. (iv) seja o réu condenado ao pagamento de indenização por dano moral decorrente do ato ilícito praticado, qual seja, ter informado erroneamente informação contratual no que tange a contratação de seguro, no valor da diferença entre o valor cobrado pelo réu e a média de mercado. Colaciona documentos de fls. 33/65. Decisão à fl. 70 que indefere o requerimento de urgência. Às fls. 81/83, decisão em agravo de instrumento interposto pelo autor, sob n.º 0064403-41.2021.8.19.0000, sendo deferida a tutela recursal, para autorizar a consignação em Juízo do valor incontroverso das parcelas vencidas e vincendas, bem como para determinar que a parte ré, ora agravada, se abstenha de efetuar a inscrição do nome do ora agravante nos cadastros de restrição ao crédito, relativamente ao débito ora questionado, e de promover a transferência e a venda extrajudicial do bem. Contestação às fls. 110/132, arguindo o réu preliminarmente que o pedido de revisão foi genérico, sem apontar as cláusulas e valores que pretende o autor rever, bem como que foi deferida liminar pela qual a parte autora deveria efetuar o depósito do valor incontroverso, para não sofrer os efeitos da mora, porém se manteve inerte. No mérito, aduz, em síntese, que a parte autora firmou com o Banco réu, em 22/09/2014, Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária e Outras Avenças sob o nº 30.10321-0, no valor de R$ 2.583.000,00, para pagamento no prazo de 295 meses (contrato e documentos de fls. 149/191); que a contratação firmada pelo autor junto ao réu é incontroversa, vez que, após anuência das partes, o contrato foi assinado e registrado em Cartório; que o mencionado Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel, Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária faz lei entre as partes, consagra a liberdade de contratar e o pacta sunt servanda; que não incorre em ilicitude quando estipula o valor da parcela (valor puro + encargos), sendo certo que as amortizações, a redução paulatina da parcela, as taxas de juros e os demais encargos são pormenorizados e destrinchados no contrato, no demonstrativo de evolução de débito e afins, e toda a documentação e informação estão ao alcance do autor; que a parcela de financiamento imobiliário é composta pela somatória: (i) do valor da amortização, (ii) dos juros, (iii) dos seguros (MIP e DFI) e (iv) da Tarifa de Administração; que a taxa de juros consta expressamente no contrato que o autor levou a registro, e todas as informações do contrato podem ser consultadas no bankline; que o art. 6º da Lei n.º 4.380/64 não impõe limitação à contratação de juros remuneratórios, no mesmo sentido da Súmula 422 do STJ; que, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir dos artigos 11, 12 e 18, §2º da Lei n.º 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor dos contratos firmados por entidades integrantes do SFH; que o sistema de amortização do contrato de financiamento, escolhido pela Parte Autora é o SAC, de forma que o retorno da taxa de juros pactuada se dá de forma simples, inexistindo a capitalização ou anatocismo; que o seguro habitacional é uma exigência legal e obrigatória, presente no Sistema Financeiro da Habitação desde sua origem, tendo sido dada ao autor , no ato da contratação, ciência dos valores, cobertura e forma de cálculo, sendo facultada a escolha da seguradora, ocasião em que o autor não apresentou qualquer proposta de seguradora do mercado, tampouco discutiu os valores do premio do seguro ou eventual abusividade das cobranças; que o autor optou pela seguradora contratada, o que afasta, por si só, a venda casada ; que o autor, no ato da contratação, teve ciência inequívoca da cobrança da tarifa de administração e do seu valor, previstos na clausula 12.8, sendo portanto a cobrança legal, conforme entendimento do STJ; que a tarifa de avaliação de bens tem previsão contratual e possui respaldo normativo nas Resoluções 3518 e 3919 do CMN, representando remuneração pelo serviço de avaliação do bem a ser financiado, serviço essencial à constituição da garantia nos contratos de alienação, logo, sua cobrança é regular; que o autor apresentou memória de cálculo elaborada unilateralmente, sem qualquer observância dos reais termos e condições da contratação; que, diante da regularidade da conduta do réu e da inexistência de ato ilícito, afastado o dever de indenizar. Requer a improcedência dos pedidos. Colaciona documentos de fls. 133/281. Às fls. 295/298, o autor informa, em síntese, que o imóvel foi por ele colocado à venda pelo valor de R$ 6.500.000,00, porém este se encontrava alugado e o locatário dificultava as visitas de interessados, ensejando o ajuizamento de ações de cobrança e de despejo; que, em 10/01/2022 foi imitido na posse do imóvel, passando a promover as visitas dos interessados, já tendo recebido proposta de compra; que, em que pese o deferimento da tutela recursal, soube que um preposto do réu vem colhendo informações visando a consolidação do bem e seu posterior leilão extrajudicial, previsto para 23 e 31/01/2022; que a consolidação da propriedade do imóvel se encontra averbada na matricula do imóvel junto ao 2º RGI, e o protocolo do pedido é da data de 15/12/2021, ou seja, posterior à intimação da decisão liminar que impedia tal ato, datada de 02/09/2021. Requer expedição de ofícios (i) ao 2º RGI, para cancelamento da consolidação de propriedade do imóvel, e bloqueio da matricula do imóvel para qualquer ato expropriatório de iniciativa do réu; (ii) à empresa LEILÃO VIP, a fim de impedir a hasta publica do bem, além de impor multa ao réu em caso de prosseguimento de qualquer ato expropriatório. Decisão saneadora de fls. 333/334 que deixa de inverter o ônus da prova, indefere o depoimento pessoal das partes, bem como a oitiva de testemunhas, defere a produção de prova pericial contábil requerida pelo autor e de prova documental suplementar e superveniente pelas partes. Determina que seja oficiado com urgência o 2º RGI para que promova o cancelamento da averbação da consolidação de propriedade do imóvel. À fl. 448, determinado para que o réu apresente a documentação requerida pelo perito. Documentos juntados pelo réu às fls. 459/527. Às fls. 1162/1165, acórdão de desprovimento do agravo de instrumento interposto pelo autor, sob n.º 0038139-79.2024.8.19.0000, em face da decisão que fixou honorários do perito judicial. Laudo pericial contábil de fls. 1187/1244. Impugnação ao laudo, pelo réu, às fls. 1253/1257. Às fls. 1259/1260, o autor concorda parcialmente com o laudo. Esclarecimentos complementares do perito às fls. 1279/1284. Homologado o laudo à fl. 1311. Oposição de embargos de declaração pelo réu às fls. 1314/1317. Rejeitados os embargos à fl. 1324. Determinado o recolhimento das custas, pelo autor, à fl. 1328. Certidão do correto recolhimento de custas à fl. 1334. É o relatório. Decido. Trata-se de demanda em que pretende a parte autora a revisão dos termos do pacto de financiamento com garantia de alienação fiduciária de imóvel, firmado com o réu, ao argumento de aplicação de taxa de juros e encargos alegadamente abusivos, além de indenização por dano moral em face da conduta do banco. Por seu turno, o banco réu sustenta, em síntese, que o contrato não ostenta qualquer abusividade, tendo o autor concordado com os termos contratuais na ocasião em que as partes celebraram o pacto. Cinge-se a controvérsia, pois, quanto à existência das abusividades contratuais mencionadas na exordial, e, consequentemente, sobre a ocorrência do dano moral e sua extensão. Trata-se de relação de consumo, já que estão presentes os requisitos subjetivos (consumidor e fornecedor - artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90) e objetivos (produto e serviço - §§ 1o e 2o do artigo 3º da mesma lei). Assim, incidem as normas e princípios do Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, a responsabilidade do fornecedor de serviços e produtos é objetiva, portanto, independe de culpa, nos termos do art. 14 do CDC e só pode ser afastada se demonstrada a existência de uma das causas excludentes previstas no § 3º do citado artigo. Vale dizer, ainda, que os serviços que as instituições financeiras colocam à disposição dos seus clientes estão regidos pelas normas constantes na Lei nº 8.078/90, pois se inserem no conceito estabelecido no §2º, do artigo 3º do CDC. Neste sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre o tema, deixando assentado que Os Bancos, como prestadores de serviços especialmente contemplados no artigo 3º, §2º, estão submetidos às disposições do CDC . De mais a mais, o Enunciado Sumular n.º 297 do STJ pôs fim a qualquer controvérsia, in verbis, O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras. In casu, o autor adquiriu o imóvel localizado na Rua Iposeira n.º 111, São Conrado, nesta cidade, pelo valor de R$ 4.545.000,00, sendo cerca de metade do valor pago por meio de recursos próprios, e o restante com recursos financiados junto ao banco réu, os quais foram acrescidos de despesas extracontratuais (tarifa de avaliação do bem, despesas cartorárias, taxa de registro, etc.) totalizando um valor financiado de R$ 2.583.000,00. Resta demonstrado nos autos que, em 22/09/2014, as partes firmaram Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária e Outras Avenças sob o nº 30.10321-0, no valor de R$ 2.583.000,00, para pagamento no prazo de 295 meses (contrato e documentos de fls. 134/272). Em razão do contrato de financiamento, foi averbada junto à matricula do imóvel (n.º 25813), no 2º RGI, a alienação fiduciária em garantia (R-16.25813), apresentando taxa de 8,4% a.a., a ser pago em 295 parcelas mensais, vencendo-se a primeira em 22/10/2014 (certidão de ônus reais de fls. 53/60). O autor quitou 74 parcelas, totalizando R$ 1.745.176,24, restando saldo devedor no valor de R$ 2.390.659,76, em março/2021, o qual sustenta ser excessivo, pois decorrente, segundo alega, da aplicação de taxas e encargos abusivos pelo banco. Aduz o demandante que não foi informado pelo réu da existência de seguro habitacional, cujo valor corresponde a 10% do valor da parcela, que vem sendo aplicada capitalização mensal de juros e que as tarifas de administração e de avaliação de bens são ilegais. A fim de analisar a regularidade das taxas de juros e encargos incidentes no contrato, foi realizada perícia contábil, conforme laudo de fls. 1187/1244, complementado às fls. 1279/1284. Quanto às tarifas cobradas pelo banco, verifica o expert que houve cobrança de tarifa de avaliação do bem, no valor de R$ 2.050,00, e de tarifa de administração de contrato, no valor de R$ 25,00, existindo previsão contratual para cobrança de ambas. Quanto à Tarifa de Avaliação do Bem Dado em Garantia, conforme tese firmada no Tema Repetitivo 958 do STJ (REsp 1.578.553/SP), tal rubrica é exigível, em face da efetiva prestação do serviço de engenharia ou vistoria do imóvel. Logo, tendo sido regularmente realizada a vistoria do imóvel, não se verifica abusividade relativa à cobrança. A cobrança mensal destinada à gestão operacional do contrato encontra respaldo nas normas regulamentares emitidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e pelo Banco Central (Resoluções nº 3.932/2010 e nº 4.676/2018), sendo legítima a sua exigência desde que expressamente pactuada e limitada ao teto estrito de R$ 25,00 (vinte e cinco reais) mensais. Na hipótese, o montante exigido para administração contratual observou o referido teto normativo, não havendo que se falar em abusividade. No que tange à cobrança de seguro, consta apólice assinada em separado (fls. 180/184), cujas folhas se encontram devidamente rubricadas, bem como declaração assinada pelo autor, com firma reconhecida pelo 15º Ofício de Notas, atestando que lhe foi ofertado o direito de escolher outra seguradora, optando pela TOKIO MARINE (fl. 175), razão pela qual a cobrança é válida. Em relação à alegada abusividade da taxa de juros, impende ressaltar que esclarece o expert, à fl.1209, que o sistema de financiamento utilizado foi o SAC, conforme clausula 7ª, §5º do contrato. O Sistema de Amortização Constante (SAC) utiliza juros compostos no cálculo das parcelas. No SAC, o valor da amortização permanece constante ao longo do tempo, enquanto os juros diminuem à medida que o saldo devedor é reduzido. Esses juros são calculados sobre o saldo devedor restante, o que é uma característica dos juros compostos. De fato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já definiu pela legalidade da utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) nos contratos de financiamento imobiliário, sendo procedimento legal que não configura capitalização ilegal de juros (anatocismo). Como a amortização do principal ocorre de forma linear a cada parcela, os juros incidem apenas sobre o saldo devedor restante, diminuindo mês a mês. Todavia, conforme entendimento do STJ, firmado no REsp nº 2.086.650 / MG, Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), não é possível a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual, ainda que expressamente pactuada, aplicando-se a vedação do art. 4º da Lei da Usura, considerando que a Lei nº 9.514/1997 (art. 5º, III) autoriza apenas a capitalização de juros, sem menção específica quanto à periodicidade. O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), regido pela Lei nº 9.514/1997, possui finalidade e regramento próprios e não se confunde com o Sistema Financeiro Nacional (SFN). Portanto, as regras que comumente autorizam bancos a cobrar juros capitalizados mensalmente em empréstimos e CDC (como a MP nº 2.170-36/2001 e a Súmula 539 do STJ) não se aplicam aos financiamentos imobiliários do SFI. No contrato em análise, verifica-se a incidência de capitalização mensal de juros, como observou o expert à fl. 1196, fato que resta evidenciado pela diferença entre a taxa de juros nominal (8,09% a.a.) e a taxa de juros efetiva (8,40% a.a.). Com base em tais observações, o perito apurou diferença no saldo devedor, in verbis: O valor final apresentado pelo Réu é de R$2.492.704,86 (i.516), o recalculado pelo Perito é de R$2.002.884,71, portanto fora identificado uma diferença de R$489.820,15, a favor do Autor, na mesma data do cálculo apresentado pelo Réu, ou seja, 23/10/2021 . Diante do exposto, evidenciada a capitalização mensal de juros, deve ser acolhida a conclusão do perito neste ponto. Por seu turno, conclui-se que não restou configurado o dano extrapatrimonial no caso em tela, considerando que não houve situação que tivesse ultrapassado o mero aborrecimento ou violado os direitos da personalidade dos autores, sendo certo que os efeitos se restringem ao âmbito patrimonial. Isto posto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão autoral e JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para confirmar a tutela de urgência (fls. 80/83) e (i) DECLARAR a ilegalidade da cobrança de juros capitalizados em periodicidade inferior à anual (mensal) no contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes, (ii) FIXAR o saldo devedor em R$ 2.002.884,71, conforme cálculo indicado pelo perito, relativo à data de 23/10/2021 (fl. 1216), (iii) CONDENAR o réu ao recálculo das parcelas restantes do financiamento, considerando o valor residual do débito indicado no item (ii), nos moldes adotados pelo expert no laudo pericial de fls. 1187/1244, complementado às fls. 1253/1257. Julgo improcedentes os pedidos de declaração de nulidade das cláusulas relativas às tarifas de administração e avaliação, bem como ao seguro, e de indenização por dano moral. Diante da sucumbência recíproca, determino o pagamento pro rata das custas processuais parciais, devendo cada parte arcar com os honorários de seu patrono, que fixo em 10% do benefício econômico obtido, qual seja, R$489.820,15. P.I.