0160504-40.2021.8.19.0001

Trata-se de ação revisional de contrato de locação comercial, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por INTERBELLE COMÉRCIO DE PRODUTOS DE BELEZA LTDA. em face de CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING TIJUCA. Aduz a autora, em síntese, que, em 20/02/2013, as partes celebraram contrato de locação, por meio do qual viabilizou-se a operação de uma Loja QUEM DISSE, BERENICE? no Shopping Center Tijuca, com prazo de vigência de 60 meses, para o período de 01/04/2013 a 31/03/2018; que, em 01/04/2018, as partes celebraram o anexo Instrumento Particular de Renovação e Outras Avenças do Contrato de Locação do Salão de Uso Comercial do Shopping Center Tijuca , renovando a locação por mais 60 meses, de 01/04/2018 a 31/03/2023; que o imóvel locado é identificado como nº 1063, situado no piso L1 do empreendimento comercial SHOPPING CENTER TIJUCA, discriminado no item 2 do quadro resumo anexo ao contrato de fls. 96/124; que o aluguel mensal ficou acordado nos seguintes termos: (i) aluguel percentual de 6% sobre o faturamento bruto ou (ii) aluguel mínimo mensal reajustável, sendo o valor efetivamente devido em cada mês aquele que for maior; que, na data do ajuizamento da demanda, o valor mínimo que vinha sendo exercido até a última data base de reajuste anual era no valor de R$ 35.244,60; que o contrato de locação prevê que o valor do aluguel mínimo mensal será reajustado de acordo com a variação positiva do IGP-DI a cada doze meses (Cláusula 5ª, § 3º, do Instrumento de Renovação Contratual), sendo a data base o mês da assinatura do contrato, de modo que, a cada mês de abril, há aplicação do reajuste pelo IGP-DI; que o IGP-DI é um indicador que não leva em conta a realidade econômica do setor de varejo, tendo em vista os grandes prejuízos acumulados pelo setor varejista desde o início da pandemia (março/2020), observada a variação do IGP-DI de abril/2020 a abril/2021, de 30,63%; que, desde 2014 há no país uma situação de crise no mercado de varejo, agravada pela pandemia do Covid-19 especialmente em relação aos shopping centers, em face da restrição de circulação de pessoas; que, apesar da expectativa da autora de locação em shopping com grande circulação de pessoas, desde março/2020 o estabelecimento esteve fechado por meses, sendo reaberto com diversas restrições; que foi surpreendida ao recebeu um boleto encaminhado pelo réu, informando que, aplicado o IGP-DI, o aluguel mínimo passará de R$ 35.244,60 para R$ 46.038,65, o que representa um desarrazoado aumento no valor da locação, desconsiderando os prejuízos acarretados pela pandemia; que buscou solução amigável junto ao réu para revisão dos termos contratuais, sem sucesso; que, considerando que valor da locação se encontra muito acima do valor praticado pelo mercado, bem como o fato de estar inviabilizando a continuidade das atividades empresariais da demandante, a revisão dos valores locatícios é medida justa e necessária; que, para apurar o valor justo da locação, buscou a realização de trabalho técnico, restando evidenciado que o justo valor locatício deve se utilizar da substituição do IGP-DI pelo IPCA, índice que contempla os reais custos inflacionários do setor de locações (laudo técnico de fls. 184/189); que a revisão tem por escopo adequar o valor do aluguel ao valor praticado no mercado, e é legalmente prevista nos artigos 68 e seguintes da Lei nº 8.245/91, tendo sido atendidos os requisitos do art. 317 do CC. Requer a concessão de tutela de urgência para que (i) seja determinado o afastamento da aplicação do IGP-DI como índice de reajuste do aluguel mínimo mensal desde a última data base contratualmente prevista para este reajuste (abril/2021), e determinar que, até a próxima data base (abril/2022), o aluguel mínimo mensal permaneça no mesmo valor que vinha sendo praticado até então (R$ 35.244,60); (ii) ressalvar-se na decisão que deferir a tutela de urgência os casos em que os alugueis mensais, após serem objeto de pontuais descontos concedidos pelo réu para reduzir o prejuízo da Autora nos meses de maiores restrições na operação da loja, tenham sido fixados em valor inferior ao aluguel mínimo mensal apontado no pedido (i); (iii) determinar a substituição provisória do IGP-DI, índice de reajuste do aluguel no contrato firmado entre as partes, pela variação do IPCA dos 12 meses anteriores, a partir da data base de reajuste do valor do aluguel no ano de 2022; (iv) reconhecer a possibilidade de a autora promover a glosa, nos alugueis vincendos, de valores pagos a maior antes do cumprimento dos pedidos (i) e (iii). No mérito, que seja promovida a revisão judicial do contrato de locação celebrado entre as partes, nos seguintes termos: (i) reconhecer a inexigibilidade do IGP-DI como índice a ser utilizado para o reajuste do aluguel mínimo mensal, desde a última data base contratualmente prevista para este reajuste (abril/2021), determinando-se que, até a próxima data base (abril/2022), o aluguel mínimo mensal permaneça no mesmo valor que vinha sendo praticado até então (R$ 35.244,60); (ii) ressalvar-se em sentença os casos em que os alugueis mensais, após serem objeto de pontuais descontos concedidos pelo réu para reduzir o prejuízo da autora nos meses de maiores restrições na operação da loja, tenham sido fixados em valor inferior ao aluguel mínimo mensal apontado no pedido (i); (iii) definitivamente substituir o IGP-DI como índice de reajuste do aluguel no contrato firmado entre as partes, com a determinação de que, a partir da data base de reajuste do valor do aluguel no ano de 2022, o reajuste observe a variação do IPCA dos 12 meses anteriores; (iv) reconhecer a possibilidade de a autora promover a glosa, nos alugueis vincendos, de valores pagos a maior antes do cumprimento dos pedidos (i) e (iii), ou, sucessivamente, caso o contrato de locação já não esteja vigente no momento do cumprimento destas determinações sentenciais, o direito da autora de reaver os valores pagos a maior. Colaciona documentos de fls. 23/201. Processo distribuído para a 44ª Vara Cível da capital. Decisão que determina remessa à livre distribuição, à fl. 205. Decisão de fls. 228/229 que defere parcialmente a tutela de urgência APENAS para determinar a substituição temporária do índice ajustado no contrato (IGP-M) pelo índice IPCA, acumulado nos 12 meses anteriores, a incidir sobre o mês de abril de 2021, em que realizado o reajuste anual da avença. Determinada a intimação do réu para cumprimento imediato da liminar, sob pena de multa no equivalente ao dobro do valor cobrado indevidamente. Contestação de fls. 254/263, aduzindo o réu, em síntese, que a pandemia do Covid-19 impactou ambas as partes, e não só a autora; que a autora desconsidera as inúmeras concessões feitas pelo Shopping Tijuca em seu favor, desde o início das restrições de funcionamento; que a autora não trouxe aos autos documentação contábil capaz de respaldar sua narrativa, inclusive quanto à queda de faturamento; que próprio CEO do Grupo Boticário, Artur Grynbaum, no sentido de que o grupo econômico do qual a autora INTERBELLE faz parte manteve o faturamento, apesar das lojas fechadas no período de 2020; que, no ano de 2021, houve flexibilização das medidas de restrição de circulação de pessoas, caminhando à normalidade, sendo muito provável que a INTERBELLE tenha aumentado seu faturamento, já que neste ano o Grupo Boticário registrou crescimento de 200% em seu faturamento; que é falsa a premissa de que a pandemia do COVID-19 teria afetado as contas da INTERBELLE e causado o alegado desequilíbrio contratual, razão pela qual a revogação da liminar é impositiva; que inexiste o pré-requisito apto a justificar a revisão do contrato nos termos dos arts. 317 e 478 da Lei Civil, qual seja, o fato imprevisível, logo as teorias da imprevisão e a de onerosidade excessiva são inaplicáveis à variação cambial, tornando inócua a pretensão autoral de rever o índice de reajuste; que o modelo de cálculo do IGP se mantém inalterado desde a sua criação, há aproximadamente 70 anos, não sendo crível que a autora, que integra o Grupo Boticário, com atuação nacional e com todo o seu conhecimento técnico no ramo, somente agora percebeu que o IGP-DI seria imprestável ao contrato; que a autora não identificou a justificativa técnica ou jurídica para adoção do IPCA, mas tão somente a conveniência de índice cuja variação foi menor. Requer a revogação da tutela de urgência, e no mérito, a improcedência dos pedidos. Colaciona documentos de fls. 264/300. Réplica às fls. 307/317. Ata da audiência de mediação à fl. 424, sem acordo. Instadas as partes à manifestação em provas, o réu informa não ter mais provas a produzir (fls. 437/440), e a autora pugna pela realização de perícia para apurar o valor justo da locação (fl.476). Decisão saneadora de fls. 481/482 que defere a produção de prova documental suplementar e superveniente pelas partes e pericial de engenharia, requeridas pela autora. Embargos de declaração opostos pelo réu às fls. 504/507. Decisão que nega provimento aos embargos à fl. 549. Laudo pericial de engenharia (avaliação imobiliária) de fls. 646/712, indicando como justo para locação o valor de R$ 44.200,00. À fl. 757, o réu concorda com o laudo. Às fls. 766/795, a autora impugna o laudo. Esclarecimentos complementares do perito às fls. 801/814, retificando o justo valor locatício mensal para R$ 44.050,00. Nova impugnação ao laudo, pela autora, às fls. 821/840. Esclarecimentos complementares do perito às fls. 855/870 e fls. 883/886, ratificando o justo valor locatício mensal de R$ 44.050,00. Novamente impugna o laudo a parte autora, às fls. 873/874 e à fl. 891. A parte ré reitera sua concordância com laudo, à fl. 893. Esclarecimentos complementares do perito às fls. 901/911 e 928/940, ratificando novamente o justo valor locatício mensal de R$ 44.050,00. Novas impugnações, pela autora, às fl. 916 e 944. Homologado o laudo à fl. 948. Alegações finais da autora às fls. 954/959 e do réu às fls. 961/969. É o relatório. Decido. Trata-se de ação em que objetiva a autora, locatária, a revisão dos valores mensais pagos à ré, locadora, a título de aluguel de imóvel comercial. A ação revisional de aluguel, por sua natureza, possui campo de cognição restrito, reclamando provas eminentemente técnicas, visto que não abre espaço para discussão de natureza fática. Investiga-se, durante a fase de instrução, a possibilidade de ajuizamento e a existência de oscilação do mercado capaz de justificar a pretendida readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes. De fato, independentemente de as cláusulas do contrato em questão terem sido livremente pactuadas entre as partes, respeitando-se a sua autonomia de vontade, a lei confere tanto ao locador quanto ao locatário o direito de rever judicialmente o valor do aluguel, com vistas a adequá-lo ao preço de mercado, nos termos do art. 19 da Lei de Locações, de n.º 8245/91: Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado A presente demanda foi distribuída em 16/07/2021, nos termos da certidão de distribuição de fl. 2, razão pela qual, considerando a vigência do contrato locatício em tela, evidencia-se que o pleito revisional em testilha se encontra de acordo com o prazo trienal previsto no artigo 19 da lei de Locações. Com efeito, a ação revisional de aluguel se encontra prevista nos artigos 68 a 70 da Lei de Locações, de n.º 8245/91. Da leitura da exordial, constata-se que restam atendidos os requisitos para a propositura da demanda indicados nos artigos supramencionados, inclusive quanto à indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida (art. 68, inciso I, da Lei de n.º 8245/91). Da leitura do contrato locatício, acostado às fls. 96/124, relativo ao imóvel identificado como nº 1063, situado no piso L1 do empreendimento comercial SHOPPING CENTER TIJUCA, com área de 50,15 m², situado na Avenida Maracanã, 987, Tijuca, nesta cidade, nota-se que sua vigência teve início em 01/04/2013, com prazo de vigência de 60 meses, sendo renovado por igual prazo em 01/04/2018. O aluguel mensal, nos termos da cláusula 7, foi acordado nos seguintes termos: (i) aluguel percentual de 6%, (ii) aluguel mínimo mensal reajustável, do 1º ao 60º mês, no valor de R$ 30.420,46, inicialmente. Aduz a autora que, considerando os reajustes contratuais, calculados de acordo com a variação positiva do IGP-DI a cada doze meses (Cláusula 5ª, § 3º, do Instrumento de Renovação Contratual), sendo a data base o mês da assinatura do contrato, o aluguel mínimo praticado no momento do ajuizamento da demanda era no valor de R$ 35.244,60, o aluguel aumentou para R$ 46.038,65, valor este que, segundo sustenta, se mostra desarrazoados. Além disso, sustenta a demandante que o cenário da pandemia do Covid-19 impactou as atividades nos mercados de varejo e imobiliário, frisando que, apesar disso, vem se mantendo adimplente quanto à obrigação de pagamento dos alugueres mensais. Diante disso, afirma que o aluguel mínimo mensal se encontra em valor muito acima dos praticados no mercado, e propõe que, até a data base subsequente (abril/2022), o aluguel mínimo mensal permaneça no mesmo valor que vinha sendo praticado até então (R$ 35.244,60), bem como que, a partir desse marco, seja substituído o IGP-DI, índice de reajuste consignado no contrato firmado entre as partes, pela variação do IPCA dos 12 meses anteriores, a partir da data base de reajuste do valor do aluguel no ano de 2022. Por sua vez, ao réu, locador, aduz que não restou comprovado nos autos que a autora tenha tido seu faturamento reduzido ao longo da vigência do contrato de locação, tampouco que os termos do contrato acarretem onerosidade excessiva. Além disso, afirmam que adotaram diversas medidas, espontaneamente, para reequilibrar as condições contratuais inicialmente acordadas entre as partes. Logo, argumentam que não se mostra necessária qualquer revisão dos valores dos alugueres. De fato, para que a onerosidade excessiva seja configurada, impõe-se que seja comprovado, cumulativamente, que o valor cobrado se tornou incompatível com a realidade comercial do imóvel, bem como que o locador está obtendo um lucro desproporcional à realidade imobiliária local. Quanto à controvérsia atinente ao valor do aluguel mensal, foi realizada perícia de engenharia a fim de determinar o valor justo de mercado de locação do imóvel objeto dos autos, nos termos do laudo de fls. 646/712, complementado às fls. 801/814, 855/870, 883/886, 901/911 e 928/940. Após detida analise in loco, e considerando o valor dos alugueres pagos por imóveis paradigmas no mesmo Shopping, concluiu o perito, com base nos valores praticados em dezembro/2021, que o justo valor locatício do imóvel objeto dos autos é de R$ 44.050,00/mês, representando R$ 881,74/m2 (fls. 801/814, 855/870, 883/886, 901/911 e 928/940). Dos elementos coligidos aos autos, em especial da conclusão do laudo pericial, evidencia-se que o valor imposto pelo locador se encontra cerca de 4,5% acima do valor de mercado. Tal diferença representa tão somente álea contratual normal, ou seja, uma pequena flutuação que não configura onerosidade excessiva. Logo, não resta demonstrado nos autos que o reajuste do aluguel nos termos avençados, baseado na variação positiva do IGP-DI, atribua onerosidade excessiva à relação contratual. Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral e JULGO EXTINTO O PROCESSO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO na forma do art. 487, I, do CPC, consequentemente cessando os efeitos da tutela anteriormente concedida. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários, ora fixados em 10% do valor atribuído à causa. P.I.