0156918-07.2008.8.13.0554

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Rio Novo / Vara Única da Comarca de Rio Novo Rua Visconde do Rio Branco, 157, Centro, Rio Novo - MG - CEP: 36150-000 PROCESSO Nº: 0156918-07.2008.8.13.0554 CLASSE: [CÍVEL] CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: ANDREIA MARIA DE OLIVEIRA TOSTES CPF: 907.266.266-00 RÉU: SAN LUIGI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E AGROPECUARIOS LTDA - ME CPF: 02.872.251/0001-91 DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de cumprimento de sentença promovido por ANDREIA MARIA DE OLIVEIRA TOSTES em face de SAN LUIGI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E AGROPECUARIOS LTDA - ME. Após determinação de reavaliação do bem penhorado (ID 10274333027), correspondente ao imóvel matriculado sob o nº 3.878 do Cartório de Registro de Imóveis local (Gleba A, Chácara São Luiz), a Oficiala de Justiça Avaliadora acostou o auto de avaliação (ID 10465048698), estimando o valor global do imóvel em R$ 2.087.850,00, sendo R$ 1.387.850,00 atribuídos à terra nua e R$ 700.000,00 às benfeitorias. A executada apresentou impugnação ao auto de avaliação (ID 10593392823), sustentando expressiva subavaliação do bem, ausência de metodologia comparativa e incompatibilidade do valor do metro quadrado frente ao padrão construtivo e à localização do imóvel, pugnando pela realização de perícia técnica avaliatória por engenheiro ou arquiteto. Em manifestação de resposta (ID 10658202133), a exequente rechaçou a impugnação, alegando a configuração de venire contra factum proprium por ter a executada anteriormente questionado a desproporcionalidade da constrição, requerendo a aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça (art. 774 do CPC), a homologação do laudo e o imediato prosseguimento dos atos de alienação judicial com a nomeação de leiloeiro público. Em nova manifestação (ID 10658739428), a executada reiterou seus fundamentos e coligiu aos autos auto de avaliação contemporâneo lavrado por Oficial de Justiça da Justiça Federal (ID 10658723996 e ID 10658699958), datado de março de 2026, no qual o mesmo imóvel foi avaliado no importe global de R$ 8.350.000,00, sendo R$ 2.350.000,00 para a gleba e R$ 6.000.000,00 para as benfeitorias. Relatei. Decido. O art. 873 do Código de Processo Civil estabelece expressamente as hipóteses autorizadoras da realização de nova avaliação sobre bens constritos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. Embora a avaliação judicial realizada por Oficial de Justiça Avaliador constitua a regra procedimental e goze de presunção relativa de veracidade e legitimidade em razão de sua fé pública, tal ato admite controle jurisdicional sempre que demonstrada a existência de fundada dúvida ou divergência técnica substancial quanto à apuração do valor real de mercado. No caso vertente, observa-se expressiva e patente discrepância entre a avaliação realizada pela Oficiala de Justiça deste juízo estadual, que fixou o montante de R$ 2.087.850,00 (ID 10465048698), e a avaliação lavrada por Oficial de Justiça da Justiça Federal em março de 2026, que estimou o mesmo imóvel e suas respectivas benfeitorias no patamar de R$ 8.350.000,00 (ID 10658723996 e ID 10658699958). Tal disparidade, que atinge patamar quadruplicado em relação ao mesmo bem e em períodos contemporâneos, não pode ser ignorada pelo juízo. A existência de dois documentos oficiais emitidos por serventuários da justiça com conclusões diametralmente opostas faz surgir incerteza relevante e objetiva acerca do valor venal e de mercado do imóvel penhorado, amoldando-se perfeitamente à hipótese do art. 873, incisos I e III, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, a realização de perícia técnica avaliatória é medida impositiva, porquanto a exata fixação do valor de mercado visa a salvaguardar a higidez dos futuros atos expropriatórios, resguardando o princípio da menor onerosidade da execução (art. 805 do CPC) e prevenindo eventual arrematação por preço vil (art. 891 do CPC), em prestígio à segurança jurídica do processo executivo. Sobre a matéria, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais orienta a realização de nova avaliação quando configurada a fundada dúvida decorrente de discrepância no valor apurado: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - IMPUGNAÇÃO À AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO - DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO POR SERVIDOR RESPONSÁVEL PELA DILIGÊNCIA - ART. 873 DO CPC - NOVA AVALIAÇÃO A SER REALIZADA POR PERITO AVALIADOR - POSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO. - Nos termos do art. 873, III, do Código de Processo Civil, é cabível nova avaliação do bem imóvel penhorado quando houver fundada dúvida sobre o valor atribuído a este bem na primeira avaliação. - Existindo fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem imóvel, faz-se necessária nova avaliação, nos termos dos artigos 480, 870, parágrafo único, e 873, I, do CPC. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.092959-3/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/10/2025, publicação da súmula em 15/10/2025) Outrossim, em consonância com o art. 156 do CPC e as diretrizes do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, a designação do perito do juízo deve ser procedida mediante sorteio eletrônico pelo Sistema AJ (Auxiliares da Justiça), recaindo a escolha sobre profissional devidamente habilitado, com qualificação para avaliação imobiliária. Por fim, recaindo a iniciativa do pedido de perícia técnica sobre a parte executada, cabe a ela o adiantamento das despesas periciais, consoante a expressa regra de distribuição dos encargos probatórios estatuída no art. 95, caput, do CPC. O pleito formulado pela exequente (ID 10658202133) referente à aplicação de sanção por ato atentatório à dignidade da justiça, com esteio no art. 774 do CPC, não comporta acolhimento. A imposição da penalidade prevista no referido dispositivo exige demonstração inequívoca de dolo, má-fé processual, oposição maliciosa ou emprego de ardis destinados a frustrar ou embaraçar a tutela jurisdicional executiva. No caso concreto, a executada limitou-se a exercer prerrogativa legal expressamente assegurada pelo ordenamento jurídico processual, embasando sua impugnação em documento público formal dotado de fé pública, consubstanciado em auto de avaliação confeccionado perante a Justiça Federal (ID 10658723996). Portanto, o exercício regular do direito de defesa e do contraditório técnico, quando respaldado em elementos probatórios idôneos, afasta qualquer presunção de conduta protelatória ou atentatória à dignidade da justiça. Nesse diapasão, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais assenta a impossibilidade de cominação de multa quando ausente conduta processual dolosa ou maliciosa: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - APLICAÇÃO DE MULTA POR ATO ATENTATÓRIO À DIGNIDADE DA JUSTIÇA - ARTIGOS 77, IV, §2º E 774, III DO CPC - INEXISTÊNCIA DE CONDUTA DOLOSA OU OBSTRUTIVA - INDICAÇÃO ESPONTÂNEA DE BENS À PENHORA - BOA-FÉ PROCESSUAL DEMONSTRADA - FALTA DE INTIMAÇÃO REGULAR DO ADVOGADO CONSTITUÍDO - VIOLAÇÃO AO CONTRADITÓRIO E À AMPLA DEFESA - DESPROPORCIONALIDADE DA SANÇÃO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. - A multa por ato atentatório à dignidade da justiça somente é cabível quando comprovada conduta dolosa, maliciosa ou injustificadamente resistente à efetivação da execução. - A indicação voluntária de bens à penhora, acompanhada de informações detalhadas sobre localização e disponibilidade, constitui demonstração de boa-fé e colaboração processual, afastando a presunção de embaraço deliberado à constrição judicial. - A ausência de intimação do advogado constituído da parte executada acerca das diligências frustradas viola o devido processo legal e compromete o contraditório e a ampla defesa. - A sanção imposta mostrou-se desproporcional frente à conduta processual da parte, sendo incabível a penalidade na forma fixada. - Recurso provido para afastar a multa aplicada. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.25.229605-8/001, Relator(a): Des.(a) Maria Luiza Santana Assunção , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/09/2025, publicação da súmula em 19/09/2025) Por conseguinte, resta prejudicada, por ora, a apreciação do pedido de imediata designação de leilão judicial eletrônico e de homologação do leiloeiro indicado pela credora (IDs 10257984105, 10338670188 e 10658202133). A exata definição das balizas do certame expropriatório, incluindo o preço mínimo para arrematação e as condições de lance, pressupõe a prévia consolidação do valor de avaliação do bem penhorado, nos termos do art. 891 do Código de Processo Civil. Dessa forma, os atos expropriatórios e a análise da designação de leiloeiro público deverão aguardar a conclusão do laudo pericial definitivo e sua respectiva homologação pelo juízo. Ante o exposto: a) ACOLHO A IMPUGNAÇÃO apresentada pela executada (IDs 10593392823 e 10658739428) e, com fundamento no art. 873, incisos I e III, do Código de Processo Civil, DETERMINO A REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO PERICIAL sobre o imóvel penhorado (Gleba A, matrícula nº 3.878 do CRI local); b) Nomeio perito avaliador de imóveis via Sistema AJ (Auxiliares da Justiça), conforme comprovante em anexo. c) INTIMEM-SE AS PARTES para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, indiquem assistentes técnicos e formulem seus quesitos periciais, na forma do art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil; d) Efetivada a nomeação pelo Sistema AJ, INTIME-SE O PERITO DESIGNADO para que, no prazo de 5 (cinco) dias, apresente sua proposta de honorários periciais, contatos profissionais e documentação pertinente, nos termos do art. 465, § 2º, do CPC; e) Apresentada a proposta de honorários pelo perito, INTIMEM-SE AS PARTES para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias (art. 465, § 3º, do CPC), ciente a executada de que o adiantamento da verba pericial incumbirá a ela, consoante o art. 95 do CPC; f) INDEFIRO O PEDIDO de condenação da executada ao pagamento de multa por ato atentatório à dignidade da justiça formulado pela exequente (ID 10658202133), ante a ausência dos requisitos do art. 774 do CPC; g) POSTERGO A ANÁLISE da designação de leiloeiro público e dos parâmetros para a realização de leilão eletrônico para momento posterior à juntada e homologação do laudo pericial definitivo. Intimem-se. Cumpra-se. Rio Novo, data da assinatura eletrônica. FLAVIA DE VASCONCELLOS ARAUJO Juiz(íza) de Direito Vara Única da Comarca de Rio Novo