0146311-68.2014.8.13.0183

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Conselheiro Lafaiete / 1ª Vara Cível da Comarca de Conselheiro Lafaiete Rua Melvin Jones, 435, Centro, Conselheiro Lafaiete - MG - CEP: 36400-000 PROCESSO Nº: 0146311-68.2014.8.13.0183 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Benfeitorias] AUTOR: FUNDACAO PRESIDENTE ANTONIO CARLOS CPF: 17.080.078/0001-66 RÉU: CLUBE CARIJOS CPF: 19.721.638/0001-40 SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO ORDINÁRIA proposta por FUNDAÇÃO PRESIDENTE ANTÔNIO CARLOS em face de CLUBE CARIJÓS. Afirmou a autora, em síntese, que firmou contrato de arrendamento de imóveis e instalações esportivas e sociais com o réu pelo prazo de 120 meses, realizando expressivos investimentos e benfeitorias em infraestrutura e construção civil nas dependências do clube para viabilizar suas atividades educacionais. Asseverou que o requerido rescindiu unilateralmente o ajuste antes do termo final avençado e ingressou com medida cautelar inominada para a retomada do imóvel (processo nº 018309160492-0), na qual foi determinada a desocupação, restando decotada a indenização em grau recursal por vício de julgamento além do pedido. Requereu, assim, a condenação do réu ao pagamento de indenização pelos valores das benfeitorias incorporadas ao imóvel, indenização por perdas e danos contratuais, compensação por danos morais e a concessão da gratuidade judiciária. Por meio de decisão interlocutória, foram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita à parte autora (ID 9450006328 - Pág. 14). Devidamente citado, o réu apresentou contestação (ID 9450006328 - Pág. 27). Arguiu, em prejudicial de mérito, a prescrição trienal da pretensão indenizatória com fulcro no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil. No mérito, sustentou que a autora descumpriu obrigações contratuais relativas à conservação dos bens e fiscalização de normas técnicas, alegando a ocorrência de prejuízos decorrentes de deterioração em sua infraestrutura e demolições de recintos anteriores, pugnando pela total improcedência dos pedidos iniciais. A autora apresentou impugnação à contestação, refutando a prejudicial arguida e reiterando os termos da petição inicial (ID 9450006330 - Pág. 9). Sobreveio sentença que acolheu a prejudicial de prescrição e extinguiu o feito com resolução de mérito (ID 9692080105). A autora interpôs recurso de apelação (ID 9795779754). O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, por meio de acórdão proferido pela 11ª Câmara Cível, deu provimento ao recurso para afastar a incidência da prescrição e desconstituir a sentença recorrida, determinando o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento da instrução e exame do mérito (IDs 10142063483 e 10143170033). Com o retorno dos autos, foi deferida a realização de prova pericial de engenharia (ID 10224809749). O laudo pericial técnico foi juntado aos autos (IDs 10519165746 e 10519167246). O réu apresentou impugnação ao laudo pericial (ID 10542475293), tendo o perito judicial prestado esclarecimentos técnicos complementares (IDs 10547630172 e 10580765368). Em decisão saneadora (ID 10637064335), o laudo pericial foi homologado, indeferiu-se a impugnação à gratuidade judiciária da autora e designou-se audiência de instrução e julgamento. O réu peticionou requerendo a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, acostando declaração de hipossuficiência e documentos comprobatórios de sua situação financeira (IDs 10692014035 e 10692529019). Realizada a audiência de instrução e julgamento (ID 10693046792), foi colhido o depoimento pessoal do preposto da parte autora e ouvida uma testemunha arrolada pelo réu. As partes apresentaram alegações finais em forma de memoriais (IDs 10703843431 e 10704639039). É a síntese do necessário. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Pedido de gratuidade judiciária da parte ré No que tange ao pedido de justiça gratuita formulado pelo requerido em sede de memoriais e nas petições de IDs 10692014035 e 10692529019, verifica-se que foram juntados demonstrativos financeiros, certidões de execuções cíveis e faturas de despesas fixas (IDs 10692013437, 10692013787 e 10692549143). Contudo, os elementos colacionados não, por si sós, se prestam a evidenciar a alegada incapacidade econômica da associação civil para arcar com os custos do processo sem prejuízo de suas atividades essenciais. Assim, indefiro a gratuidade de justiça ao réu CLUBE CARIJÓS. II.2. Mérito Presentes os pressupostos processuais e condições da ação, e não havendo outras preliminares ou prejudiciais a serem examinadas de ofício, tampouco nulidades verificadas, passo ao exame do mérito. Conforme se infere, cinge-se a controvérsia em analisar a existência do dever jurídico do réu de indenizar a autora pelas benfeitorias e obras de infraestrutura construídas e incorporadas no imóvel durante a relação locatícia e de arrendamento, a mensuração pecuniária dessas intervenções e a caracterização de perdas e danos e danos morais decorrentes da rescisão unilateral antecipada. Quanto ao direito aplicável à responsabilidade civil contratual e ressarcimento por benfeitorias derivadas de contrato de arrendamento de bens imóveis, atraindo, atrai-se a aplicação dos arts. 113, 422, 884 e 1.219, todos do Código Civil. Segundo dispõem as normas: Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. §1º A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que: I - for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio; II - corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio; III - corresponder à boa-fé; IV - for mais benéfico à parte que não redigiu o dispositivo, se identificável; e V - corresponder a qual seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração. § 2º As partes poderão livremente pactuar regras de interpretação, de preenchimento de lacunas e de integração dos negócios jurídicos diversas daquelas previstas em lei. […] Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. […] Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido. […] Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. Observa-se que a parte autora pretende a condenação do requerido ao ressarcimento pecuniário integral das benfeitorias e obras de construção civil executadas nas dependências do imóvel arrendado, além de indenização por perdas e danos e reparação danos morais, sob o argumento de que realizou vultosos investimentos com expressa autorização e que a rescisão imotivada por iniciativa do arrendante antes do prazo de 120 meses acarreta a obrigação de indenizar, repelindo o enriquecimento sem causa. Em contrapartida, a parte adversa sustenta, em suma, a improcedência das pretensões, aduzindo que a autora descumpriu cláusulas de conservação predial, não apresentou projetos aprovados e Anotação de Responsabilidade Técnica perante o CREA à época das obras, causou danos e demolições de recintos originais do clube e que as edificações não possuem plena serventia para as atividades recreativas da associação. No que tange à distribuição do ônus probatório, verifica-se que não houve inversão por este Juízo. Por conseguinte, aplica-se a regra estatuída no art. 373, incisos I e II, do CPC, competindo à parte autora a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito e, à parte ré, a prova de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado. Passando à análise dos elementos probatórios, observa-se que a parte autora comprovou a existência de relação jurídica contratual formalizada pelo Contrato de Arrendamento de Imóveis e Instalações Esportivas e Sociais celebrado em 02/05/2005 (IDs 9450006003 - Pág. 12 e 9450005739 - Pág. 18). O referido instrumento estipulou vigência pelo prazo determinado de 120 meses (cláusula 2ª), autorizou expressamente a arrendatária a realizar investimentos de infraestrutura e obras de construção civil incorporáveis ao patrimônio do arrendante (cláusula 5ª, § 1º) e previu que a rescisão do contrato por iniciativa e causa do arrendante antes do decurso do prazo decenal importaria na obrigação de ressarcimento integral dos investimentos operados em obras de construção civil nas dependências arrendadas (cláusula 10ª, § 1º). Vejamos: O prazo de vigência do presente contrato de arrendamento é de 120 (cento e vinte) meses, com início em 02.05.2005 e término em 01.05.2015. […] Como condição especial, a Arrendatária fica autorizada a investir o montante de R$ 223.000.00 (duzentos e vinte e três mil reais) em reparações, adaptações, novas instalações e edificações, desde que configurem em benfeitorias não removíveis que se incorporarão ao patrimônio do Arrendante, competindo à Arrendatária apresentar à Arrendante, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a assinatura do presente, o cronograma físico financeiro da aplicação dos recursos na infraestrutura, bem como facultar à Arrendante a fiscalização da aplicação dos referidos investimentos; […] A rescisão contratual, por Arrendante, antes do decurso do prazo de 120 (cento e vinte) importará na obrigação do ressarcimento integral dos investimentos operados pela Arrendatária em obras de construção civil dependências ora arrendadas, devidamente corrigidos peio IPCA, devendo, entretanto, serem amortizados os valores mensais fixados no caput da cláusula 5ª deste instrumento. Ademais, verificou-se que a ruptura do pacto e a desocupação do bem foram impulsionadas por iniciativa do próprio Clube Carijós na Ação Cautelar Inominada nº 018309160492-0 (ID 9450006006), oportunidade em que o demandado expressamente reconheceu perante o Poder Judiciário que havia deliberado rescindir o negócio jurídico de forma unilateral e assumido o correspondente encargo de indenizar as obras civis edificadas pela arrendatária. No que se refere à existência das benfeitorias e seu respectivo dimensionamento econômico, restaram comprovados pelo laudo pericial judicial elaborado por perito nomeado pelo Juízo, em IDs 10519165746 e 10519167246. Conforme se infere da prova técnica, foram identificados e quantificadas as obras executadas pela autora, compreendendo a reforma geral de dois pavimentos do edifício principal com área de 432 metros quadrados, a construção de cobertura metálica com fechamento em alvenaria totalizando 315 metros quadrados, a reforma de secretaria, setor financeiro e área de musculação, além de instalação de piso na sala de dança e investimentos diretos de adequação. O i. perito apurou que o custo de reprodução atualizado dessas intervenções totaliza R$1.572.730,73 (um milhão quinhentos e setenta e dois mil setecentos e trinta reais e setenta e sete centavos), pelo índice oficial do SINAPI para o Estado de Minas Gerais. Em seguida, considerando a idade física das construções e o estado de conservação verificado na vistoria, aplicou a depreciação técnica pelo método Ross-Heidecke (Classe F), apurando o valor depreciado atual das benfeitorias em R$1.069.979,42 (um milhão sessenta e nove mil novecentos e setenta e nove reais e quarenta e dois centavos), consoante ID 10519165746 - Pág. 9. Concluiu a perícia que as reformas e investimentos agregaram valor estrutural, funcional e imobiliário ao imóvel. Por outro lado, a parte requerida não se desincumbiu do ônus de comprovar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora. As teses sobre a ausência de registro prévio de Anotação de Responsabilidade Técnica e projetos perante o órgão de classe não elidem a realidade física das intervenções construídas e incorporadas ao patrimônio imobiliário do clube. Do mesmo modo, o depoimento pessoal do preposto autoral e a oitiva da testemunha Camilo Lélis da Silva em audiência de instrução (ID 10693046792) não demonstraram a existência de prejuízos econômicos concretos decorrentes da alegada demolição de compartimentos primitivos nem infirmaram a consistência dos cálculos periciais. A esse respeito, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais assenta a obrigatoriedade de indenizar as benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo arrendatário, a fim de resguardar o equilíbrio contratual e coibir o enriquecimento sem causa. Nesse sentido: Ementa: DIREITO CIVIL E AGRÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANO MATERIAL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. IMPOSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DA EXPLORAÇÃO. MORTE DE ANIMAIS POR INFECÇÃO PARASITÁRIA. FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. CONJUNTO PROBATÓRIO SUFICIENTE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COMPENSAÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta em face de sentença que, em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos e Dano Material, decretou a rescisão de contrato de arrendamento rural e condenou o réu à restituição de valores relativos às benfeitorias realizadas pela autora, julgando improcedente o pedido reconvencional. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se a sentença que reconheceu a rescisão do contrato por motivo de força maior e determinou a indenização pelas benfeitorias comprovadamente realizadas no imóvel rural deve ser mantida diante das alegações de irregularidade documental e de ausência de análise de provas e pedidos formulados pelo réu. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A impossibilidade de continuidade da exploração da área arrendada, em razão da morte de animais por infecção parasitária comprovada por profissional habilitado, configura hipótese de força maior apta a autorizar a rescisão contratual. 4. A legislação civil e agrária admite a resolução do contrato quando a prestação se torna excessivamente onerosa por evento extraordinário e imprevisível. 5. O Estatuto da Terra assegura ao arrendatário o direito à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel rural. 6. O conjunto probatório, formado por documentos e prova testemunhal, demonstra que as benfeitorias foram efetivamente realizadas e resultaram na valorização do imóvel do arrendador. 7. Eventuais irregularidades formais em alguns recibos não afastam a comprovação material das melhorias quando corroboradas por outros meios de prova. 8. A restituição das benfeitorias evita o enriquecimento sem causa do proprietário, que recebeu o imóvel em melhores condições do que aquelas em que o entregou. 9. A compensação entre os valores devidos pelas benfeitorias e aqueles relativos ao arrendamento e à multa contratual mostra-se medida adequada e equitativa. 10. Inexistem vícios ou omissões aptos a infirmar a sentença recorrida. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A ocorrência de evento caracterizador de força maior que inviabiliza a exploração do arrendamento rural autoriza a rescisão contratual. 2. O arrendatário faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias comprovadamente realizadas no imóvel, sob pena de enriquecimento sem causa do arrendador. 3. A comprovação das benfeitorias pode decorrer do conjunto harmônico de provas documentais e testemunhais, ainda que existam irregularidades formais em parte dos recibos. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.254814-4/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre Victor de Carvalho , 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 25/02/2026, publicação da súmula em 02/03/2026) Desse modo, tem-se por necessária a aplicação dos princípios da probidade e da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil ) e da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil ), assegurando à autora, possuidora de boa-fé amparada em título legítimo, o direito ao ressarcimento das benfeitorias úteis e necessárias que se incorporaram ao bem (art. 1.219 do Código Civil), no montante apurado no laudo pericial técnico, equivalente a R$1.069.979,42 (um milhão sessenta e nove mil novecentos e setenta e nove reais e quarenta e dois centavos). Por outro lado, não prosperam os pedidos de indenização por perdas e danos e de reparação por danos morais. Isso porque a autora não comprovou prejuízos materiais autônomos que ultrapassem a própria recomposição do valor das benfeitorias edificadas. Quanto aos danos morais pleiteados pela pessoa jurídica, a desocupação do imóvel decorrente da resolução antecipada de arrendamento insere-se nos desdobramentos patrimoniais de relações contratuais ordinárias, não havendo demonstração de violação a sua honra objetiva, bom nome institucional ou credibilidade social perante a comunidade acadêmica. Diante dessas circunstâncias e do contexto probatório, resta demonstrado que a parte autora faz jus exclusivamente à indenização pecuniária correspondente ao valor das benfeitorias realizadas e incorporadas ao imóvel do réu, nos exatos termos apurados pela perícia técnica judicial, impondo-se a rejeição dos pleitos relativos a perdas e danos e de reparação por danos morais. Impõe-se, assim, a procedência parcial das pretensões iniciais. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para CONDENAR o réu CLUBE CARIJÓS a pagar à autora FUNDAÇÃO PRESIDENTE ANTÔNIO CARLOS a quantia de R$1.069.979,42 (um milhão sessenta e nove mil novecentos e setenta e nove reais e quarenta e dois centavos), a título de indenização pelas benfeitorias realizadas e incorporadas ao imóvel. Sobre o valor da condenação, incidirão correção monetária apurada pela variação do IPCA a partir da data do laudo pericial (julho de 2025) e juros de mora legais contados a partir da citação válida (art. 405 do Código Civil ), calculados na forma do art. 406, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024 (taxa Selic deduzida do IPCA) a contar de 30/08/2024, e, no período anterior à vigência da referida legislação, calculados à taxa de 1% (um por cento) ao mês. Em razão da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), condeno a parte autora ao pagamento de 30% (trinta por cento) e a parte ré ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas e despesas processuais. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, distribuídos na proporção de 70% (setenta por cento) a serem suportados pelo réu em benefício dos procuradores da autora e 30% (trinta por cento) a serem suportados pela autora em benefício dos procuradores do réu, vedada a compensação. Transitado em julgado, se nada requerido em 05 dias, arquive-se. IV. COMANDOS SECUNDÁRIOS a) Considerando que inexiste previsão legal para pedido de reconsideração, INDEFIRO desde logo eventual pedido nesse sentido. b) Havendo recurso, salvo embargos de declaração, INTIME-SE a parte recorrida para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Em seguida, com ou sem as contrarrazões, encaminhem-se os autos ao e. TJMG para fins de direito, com as homenagens deste Magistrado. c) Havendo embargos de declaração, intime-se a parte recorrida para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Em seguida, venham-me os autos conclusos para apreciação. d) Deixo expendido que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses elencadas no art. 1.022 do CPC, ensejará a aplicação de multa, nos termos do art. 1.026, §2º, do mesmo diploma legal. e) Havendo renúncia das partes ao prazo recursal, desde já a HOMOLOGO. Sendo este o caso, certifique-se o trânsito em julgado. f) Proceda-se com o necessário para o pagamento do i. Perito, se pendente. P.R.I.C. Conselheiro Lafaiete, data da assinatura eletrônica. ESPAGNER WALLYSEN VAZ LEITE Juiz de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Conselheiro Lafaiete