0134922-57.2009.8.26.0100

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Nº 0134922-57.2009.8.26.0100/SP EXEQUENTE : BRICKELL FOMENTO MERCANTIL LTDA ADVOGADO(A) : SERGIO ZAHR FILHO (OAB SP154688) ADVOGADO(A) : LUIS FELIPE MENEZES DE BRUIN (OAB SP296836) EXECUTADO : ARNALDO ROSATI ADVOGADO(A) : JOICE HELENA CORDEIRO (OAB SP301115) ADVOGADO(A) : JOSE FRANCISCO FERES (OAB SP105564) ADVOGADO(A) : JAQUELINE BREDARIOL BARBOSA PEREIRA (OAB SP436645) EXECUTADO : DANILO ROSATI ADVOGADO(A) : JOSE FRANCISCO FERES (OAB SP105564) EXECUTADO : PRISCILA ROSATI ADVOGADO(A) : JOSE FRANCISCO FERES (OAB SP105564) EXECUTADO : MURILO ROSATI ADVOGADO(A) : JOSE FRANCISCO FERES (OAB SP105564) EXECUTADO : DOROTI ROSATI ADVOGADO(A) : JOSE FRANCISCO FERES (OAB SP105564) DESPACHO/DECISÃO Vistos. Trata-se de execução de título extrajudicial movida por Brickell Fomento Mercantil Ltda. contra Betel Industria e Comercio Ltda. e outros, em que se aprecia o pedido de fixação do novo valor de avaliação dos imóveis penhorados, correspondentes às matrículas nºs 20.688, 20.698 e 20.700 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Porto Feliz/SP (Evento 581). Após a realização de cinco leilões judiciais infrutíferos com base no valor apurado em abril de 2024 de R$ 873.791,36 (Evento 360 e Evento 578), a exequente postulou a reavaliação dos bens para adequar o montante à realidade atual do mercado imobiliário (Evento 578). Pela r. decisão interlocutória de Evento 581, este Juízo autorizou a aferição do valor imobiliário mediante a apresentação de tomada de preços subscrita por três corretores de imóveis atuantes na região de Porto Feliz/SP (Evento 581). A exequente apresentou três pareceres mercadológicos subscritos por corretores devidamente inscritos no CRECI, apurando os valores de R$ 795.000,00, R$ 770.000,00 e R$ 745.000,00, resultando na média de R$ 770.000,00 (Evento 595, PET1 e DOCUMENTACAO2). De outro lado, os executados juntaram avaliações opinativas indicando os valores de R$ 970.000,00 e R$ 990.000,00, além de uma estimativa parcial de R$ 450.000,00 restrita ao lote edificado (Evento 612, PET1 a APRES DOC6). Intimada a manifestar-se (Evento 614), a exequente impugnou os pareceres dos executados por ausência de amostragem comparativa e desobediência à NBR 14.653-2 (Evento 626). 1. Fundamentação Jurídica e Análise Comparativa dos Laudos O artigo 873 do Código de Processo Civil admite a realização de nova avaliação dos bens penhorados quando verificada a alteração no valor de mercado ou quando houver fundada dúvida sobre a avaliação anterior. No caso em exame, a frustração de cinco praças públicas consecutivas e o transcurso de mais de dois anos desde a perícia anterior constituem elementos concretos de defasagem do valor original (Evento 578 e Evento 581). Analisando a documentação trazida pela exequente (Evento 595, DOCUMENTACAO2), verifica-se que os pareceres mercadológicos observaram rigorosamente o método comparativo direto de dados de mercado disciplinado pelas normas técnicas oficiais. Os corretores inscritos no CRECI colheram ofertas reais e contemporâneas de terrenos e imóveis construídos no Loteamento São Francisco em Porto Feliz/SP, fornecendo os links de consulta, a indicação das fontes, as metragens e o cálculo fundamentado do metro quadrado médio de R$ 90,03 para os terrenos e R$ 1.985,03 para a área construída (Evento 595, DOCUMENTACAO2). Com isso, a média apurada de R$ 770.000,00 (setecentos e setenta mil reais) reflete com precisão a realidade do mercado imobiliário local (Evento 595). Por sua vez, as avaliações apresentadas pelos executados (Evento 612) padecem de vício substancial de fundamentação, pois se limitaram a emitir conclusões genéricas sobre os valores finais, omitindo a identificação dos imóveis comparáveis, a indicação das fontes pesquisadas e os links de verificação (Evento 612, APRES DOC2 a DOC6). A mera indicação de estimativas isoladas sem amostragem idônea inviabiliza o controle de fidedignidade pelo Juízo e retira o valor probatório dos pareceres juntados pela parte devedora (Evento 626). Sobre a prevalência do laudo fundamentado na amostragem técnica comparativa de mercado em detrimento de pareceres particulares desprovidos de comprovação dos dados de origem, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim decidiu: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Cumprimento de sentença. Decisão agravada que homologou o laudo pericial de avaliação imobiliária. Laudo que avaliou o imóvel em R$ 1.590.000,00. Pareceres trazidos pelo agravante que avaliaram o imóvel por volta de R$ 9.000.000,00. Laudo pericial que se fundou em norma técnica (ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-2), método comparativo direto de dados de mercado. Pareceres apresentados pelo agravante que não comprovam a origem de seus dados, especialmente quanto ao valor do metro quadrado da região. Pertinência da avaliação imobiliária por corretor de imóveis. Homologação do laudo mantida. Agravo de instrumento desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2052692-05.2024.8.26.0000; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 8ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 25/04/2024; Data de Registro: 25/04/2024) Assim, diante da observância da metodologia comparativa oficial pelas avaliações do exequente (Evento 595) e da ausência de suporte probatório nos pareceres dos executados (Evento 612), acolhe-se a reavaliação no montante de R$ 770.000,00 (setecentos e setenta mil reais) para o prosseguimento da expropriação (Evento 595 e Evento 626). 2. Dispositivo e Determinações Expropriatórias Ante o exposto, ACOLHO O PEDIDO da exequente para HOMOLOGAR o novo valor de avaliação dos imóveis das matrículas nºs 20.688, 20.698 e 20.700 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Porto Feliz/SP no montante total de R$ 770.000,00 (setecentos e setenta mil reais) (Evento 595). Para o prosseguimento dos atos de expropriação patrimonial, determinam-se as seguintes providências: a) intime-se o leiloeiro oficial já constituído nos autos (Mega Leilões) para que designe as novas praças do leilão público eletrônico; b) fixo o preço mínimo para a segunda praça no patamar de 60% (sessenta por cento) do valor atualizado da nova avaliação ora homologada, em cumprimento à r. decisão de Evento 563; c) intimem-se as partes e os executados acerca da fixação do novo valor e das datas a serem designadas para o certame. São Paulo, 04 de agosto de 2026. FELIPE POYARES MIRANDA Juiz de Direito