0133472-63.2017.8.13.0261

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Formiga / 1ª Vara Cível da Comarca de Formiga Avenida Deputado João Pimenta da Veiga, 1885, São Geraldo, Formiga - MG - CEP: 35576-210 PROCESSO Nº: 0133472-63.2017.8.13.0261 CLASSE: [CÍVEL] RETIFICAÇÃO DE REGISTRO DE IMÓVEL (1683) ASSUNTO: [Retificação de Área de Imóvel] AUTOR: MARIA DERCIA VIEIRA DE CARVALHO CPF: 994.298.456-91 e outros RÉU: Maria José Pires de Oliveira CPF: 985.351.706-00 SENTENÇA Trata-se de ação de retificação de registro de imóvel ajuizada por Ronaldo de Carvalho e Maria Dércia Vieira de Carvalho contra Maria José Pires de Oliveira, tendo por objeto a alteração da descrição e da área constante da matrícula n.º 2.106 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Formiga. Narraram os requerentes que são proprietários de uma gleba de terras denominada Fazenda São Pedro, situada neste Município, adquirida por Ronaldo de Carvalho de Braz Olivério Arantes e sua esposa, Melvira Aparecida Belo Arantes, no ano de 1977. Afirmaram que, inicialmente, o imóvel possuía área registrada de 24,39 hectares e que, posteriormente, por força de sentença proferida em anterior ação de retificação, a área passou a constar como sendo de 45,2316 hectares, conforme averbação AV-04 da matrícula n.º 2.106. Relataram que, no ano de 1982, em razão da criação e instalação do Bairro Cidade Nova, houve alteração do traçado da antiga estrada municipal, posteriormente denominada Avenida Tiradentes e, atualmente, Avenida José de Oliveira. Segundo sustentaram, por meio da Lei Municipal n.º 1.458/1982, foi autorizada permuta de áreas entre Ronaldo de Carvalho e o Município de Formiga, passando a antiga estrada municipal a integrar o patrimônio dos autores, enquanto outra faixa foi destinada à ampliação da via pública. Asseveraram que, após a alteração do traçado, o imóvel ficou dividido em duas porções pela atual Avenida José de Oliveira. A primeira, denominada “Área 1”, teria 33,7314 hectares, e a segunda, denominada “Área 2”, 1,7964 hectare, perfazendo área total de 35,5278 hectares. Sustentaram que sempre exerceram posse plena, contínua e pacífica sobre ambas as áreas, mantendo as divisas e confrontações nos mesmos locais ao longo dos anos. Alegaram que, ao tentarem promover a retificação pela via administrativa, a confrontante Maria José Pires de Oliveira se recusou a anuir, afirmando ser proprietária da denominada “Área 2”. Defenderam que a matrícula do imóvel da requerida não registra confrontação com a Avenida José de Oliveira, mas com a antiga Rede Ferroviária Federal, com Ronaldo de Carvalho e com outros proprietários, circunstância que, a seu ver, demonstraria que a faixa controvertida permanece inserida na Fazenda São Pedro. Aduziram, ainda, que a averbação AV-05 da matrícula n.º 2.106 registra a constituição de servidão de passagem entre a Avenida José de Oliveira e o imóvel atualmente pertencente à requerida. Argumentaram que a existência da servidão seria incompatível com a tese de que a requerida ou seus antecessores já fossem proprietários da faixa situada entre o imóvel e a avenida. Com fundamento nos artigos 212 e 213 da Lei n.º 6.015/1973, requereram a procedência do pedido para que a matrícula n.º 2.106 fosse retificada, passando a descrever a Fazenda São Pedro com área total de 35,5278 hectares, compreendendo as denominadas Áreas 1 e 2, conforme planta e memorial descritivo apresentados com a petição inicial. Maria José Pires de Oliveira apresentou contestação. Sustentou, em síntese, que a denominada “Área 2” integra a propriedade conhecida como Chácara Oeste, da qual é titular, e que a Avenida José de Oliveira constitui o efetivo limite entre o imóvel dos autores e aquele por ela adquirido. A requerida afirmou que os requerentes pretendem, mediante simples procedimento retificatório, incorporar ao imóvel matriculado sob o n.º 2.106 extensa faixa de terras pertencente a terceiro. Argumentou que a retificação registral não pode importar alteração da titularidade dominial, tampouco servir como instrumento para aquisição de área não abrangida pelo título dos requerentes. Alegou que a Lei Municipal n.º 1.458/1982 e os documentos decorrentes da permuta demonstram que a alteração da antiga Avenida Tiradentes modificou o limite entre as propriedades, tornando a via pública a linha divisória. Acrescentou que os mapas, memoriais descritivos e documentos históricos referentes à Chácara Oeste evidenciam a incorporação da área controvertida ao imóvel de sua propriedade. Impugnou a alegação de que a servidão registrada na matrícula n.º 2.106 demonstraria a propriedade dos autores sobre a área litigiosa. Segundo afirmou, a servidão teve origem em anterior divisão da Chácara Oeste e destinava-se a assegurar passagem a imóveis internos, não constituindo reconhecimento da titularidade dominial dos requerentes sobre toda a faixa existente entre a chácara e a avenida. A requerida também formulou reconvenção, pretendendo a retificação da área da Chácara Oeste para 20,4519 hectares, de acordo com o memorial descritivo que apresentou. Requereu, ao final, a improcedência do pedido principal e a procedência da pretensão reconvencional. Os autores impugnaram a contestação e a reconvenção. Reiteraram que a matrícula da requerida não indica a Avenida José de Oliveira como confrontante e afirmaram que os documentos apresentados pela defesa não seriam suficientes para demonstrar a aquisição da denominada Área 2. Sustentaram, ainda, que o pedido reconvencional seria incerto e indeterminado, requerendo seu não conhecimento ou, subsidiariamente, sua improcedência. No curso da instrução foram juntadas cópias de registros imobiliários, plantas, memoriais descritivos, documentos relativos à permuta celebrada com o Município de Formiga, peças extraídas de processos anteriores e pareceres técnicos produzidos pelas partes. Foi produzida prova oral em audiências realizadas nos autos, com a oitiva de testemunhas e informantes. Determinou-se, ainda, a realização de prova pericial de engenharia e agrimensura. O perito judicial Gilson de Souza apresentou laudo no ID 10392624069, acompanhado de planta pericial e fotografias, descrevendo os imóveis, os elementos físicos existentes no local e os levantamentos técnicos realizados. As partes se manifestaram sobre o trabalho pericial, apresentando impugnações, pareceres e esclarecimentos. Diante da persistência da controvérsia acerca dos limites físicos e históricos das propriedades, foi realizada inspeção judicial no dia 3 de julho de 2025, cujo auto e registros fotográficos foram juntados nos IDs 10594803877, 10594826148, 10594820704 e 10594822990. Encerrada a instrução, os autores apresentaram alegações finais no ID 10636695306. Sustentaram que os registros imobiliários, a Lei Municipal n.º 1.458/1982, a prova testemunhal, o laudo pericial e a inspeção judicial demonstrariam que a área litigiosa integra a matrícula n.º 2.106. Requereram a procedência do pedido principal e a improcedência da reconvenção. A requerida apresentou alegações finais nos IDs 10662867930 e 10662867130. Defendeu que a prova produzida evidenciaria verdadeira controvérsia dominial, insuscetível de resolução em ação meramente retificatória. Reiterou que a Avenida José de Oliveira constitui a divisa entre as propriedades e que a área denominada pelos autores como “Área 2” integra a Chácara Oeste. Requereu a improcedência da pretensão inicial e a procedência da reconvenção. É o relatório. Decido. A princípio, ressalto que passo a analisar o pedido principal e reconvencional. Saliento que estabelece o artigo 212 da Lei 6.015/73: “Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.” Prescreve o art. 213, II da lei supracitada: “O oficial retificará o registro ou averbação: II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes. Da exegese dos supracitados artigos, infere-se que eventuais erros constantes na matrícula de um imóvel que resulte na alteração da sua área podem ser corrigidos mediante a simples retificação do registro, sendo imprescindível que o feito administrativo ou judicial seja instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com a devida prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), e pelos confrontantes do imóvel. No caso em tela, a controvérsia consiste em definir se a faixa de terras denominada pelos requerentes como “Área 2”, com 1,7964 hectare, integra o imóvel matriculado sob o n.º 2.106, denominado Fazenda São Pedro, ou se pertence à Chácara Oeste, atualmente titulada pela requerida. A retificação do registro imobiliário, como mencionado, encontra disciplina nos artigos 212 e 213 da Lei n.º 6.015/1973. O procedimento destina-se a corrigir omissões, imprecisões ou erros existentes na descrição tabular do imóvel, permitindo a adequação do registro à realidade física, desde que preservados os direitos de terceiros. Não se trata, todavia, de instrumento destinado à aquisição de propriedade, à ampliação substancial do domínio ou à solução de controvérsia complexa acerca da titularidade de parcela de terreno. Havendo conflito efetivo entre proprietários confrontantes quanto ao domínio ou à linha divisória, a retificação somente pode ser deferida quando a prova produzida demonstrar, de forma segura, que a alteração pretendida apenas corrige inexatidão registral e não importa transferência de área pertencente a terceiro, o que não é o caso dos autos. A matrícula imobiliária goza de presunção relativa de veracidade e legitimidade, decorrente dos princípios da continuidade, especialidade e segurança jurídica. Por isso, aquele que pretende modificar a descrição registral, especialmente com a inclusão de área cuja titularidade é expressamente contestada por confrontante, deve apresentar prova suficientemente segura da correspondência entre o título aquisitivo e o levantamento técnico pretendido, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Volvendo a questão dos autos, os requerentes não pretendem apenas corrigir medidas lineares ou atualizar confrontações. Buscam inserir na matrícula n.º 2.106 uma área autônoma de 1,7964 hectare, situada do outro lado da Avenida José de Oliveira, cuja titularidade é reivindicada pela requerida. O litígio, portanto, ultrapassa uma simples divergência de metragem. Existe controvérsia real acerca da propriedade e da posse da faixa de terras, com apresentação de títulos, plantas, memoriais e narrativas históricas incompatíveis entre si. A matrícula n.º 2.106 registra que o imóvel originariamente possuía 24,39 hectares. Posteriormente, por força da averbação AV-04, decorrente de sentença proferida em anterior ação de retificação, a área foi alterada para 45,2316 hectares. A presente pretensão busca nova modificação para 35,5278 hectares, mediante a inclusão, nessa descrição, de duas áreas fisicamente separadas pela Avenida José de Oliveira. A Lei Municipal n.º 1.458/1982 autorizou a permuta de faixas de terreno para a alteração da Avenida Tiradentes, cuja largura passaria de oito para vinte metros, com acesso ao Bairro Cidade Nova. O ato normativo menciona a entrega, pelo Município, da área onde se situava parte do antigo trecho da avenida e a utilização de outras faixas pertencentes a Ronaldo de Carvalho. Entretanto, o croqui que deveria individualizar precisamente as áreas permutadas não foi localizado. A ausência desse documento impede estabelecer, com a segurança exigida para modificação do registro imobiliário, quais faixas foram efetivamente transferidas, onde se situavam os seus limites e se a totalidade da denominada Área 2 passou a integrar o patrimônio dos requerentes. A mencionada lei municipal, considerada isoladamente, não permite concluir que a inteira porção atualmente indicada como Área 2 tenha sido objeto da permuta. O texto normativo apresenta referências genéricas às áreas necessárias à alteração da avenida, mas não contém descrição georreferenciada, memorial suficientemente individualizador ou outros elementos que permitam sobrepor, de forma inequívoca, as faixas permutadas à área objeto desta demanda. Também não se extrai da averbação AV-03 da matrícula n.º 2.106 uma descrição precisa que permita afirmar que toda a faixa situada entre a Chácara Oeste e a atual avenida foi incorporada ao imóvel dos requerentes. A averbação AV-04, por sua vez, registra que, após anterior retificação, o imóvel dos autores passou a confrontar, ao norte, com o Conjunto Habitacional Cidade Nova; ao sul e a leste, com a Rede Ferroviária; e, a oeste, com Milton Costa Carvalho. Essa descrição demonstra a existência de confrontação entre os imóveis, mas não define, por si só, em qual ponto se localizava a linha divisória nem comprova que a integralidade da faixa controvertida estava contida na matrícula n.º 2.106. A circunstância de a matrícula da Chácara Oeste não mencionar expressamente a Avenida José de Oliveira como confrontante tampouco é suficiente para reconhecer o domínio dos requerentes. Os registros antigos utilizam referências pessoais e geográficas nem sempre coincidentes com a configuração urbana posterior. A mera ausência do nome da via pública não autoriza concluir que o imóvel da requerida não alcançava a avenida, especialmente diante das sucessivas divisões, alienações e alterações do traçado viário verificadas ao longo das décadas. A averbação referente à servidão de passagem também não resolve a controvérsia. Embora os autores sustentem que a existência de servidão entre a avenida e o imóvel da requerida demonstraria que esta não era proprietária da faixa intermediária, os documentos dos autos indicam que a servidão teve origem em anterior divisão da Chácara Oeste e estava relacionada ao acesso de glebas ou parcelas internas. A instituição de servidão pode decorrer da necessidade de assegurar passagem entre parcelas resultantes de divisão ou alienação, não constituindo, isoladamente, prova conclusiva de que toda a área serviente pertencia aos autores. Para que esse elemento prevalecesse, seria necessária demonstração segura da exata localização, extensão e titularidade da faixa gravada, o que não foi obtido no processo. A prova oral igualmente não permite formar convicção segura em favor da pretensão inicial. As testemunhas apresentaram relatos sobre a utilização da área, a existência de cercas, caminhos, valas e sobre a alteração do traçado da antiga estrada. Todavia, nenhum dos depoentes demonstrou conhecimento técnico ou documental suficiente para reconstituir, com precisão, os limites jurídicos resultantes da permuta de 1982. Parte dos depoimentos decorre de lembranças antigas e de percepções visuais posteriores à implantação e ao asfaltamento da avenida. Embora úteis para demonstrar a existência de ocupação e de marcos físicos, tais declarações não são suficientes para definir a titularidade dominial da faixa litigiosa. O laudo pericial judicial também não fornece base conclusiva para a procedência do pedido. A perícia identificou cercas antigas, vestígios de caminho e elementos topográficos compatíveis com diferentes momentos de ocupação e transformação do local. Contudo, a atividade do perito agrimensor permite levantar a configuração física atual, realizar medições e comparar plantas, mas não supre a ausência de título jurídico individualizador das áreas transferidas. Consta nos autos, ID.10392624069: A delimitação de domínio não pode ser extraída apenas da existência contemporânea de cerca, vala, caminho ou vegetação. Tais elementos podem representar divisas, subdivisões internas, contenções ou marcas de ocupação, devendo ser interpretados em conjunto com os títulos e registros imobiliários. A própria divergência entre as conclusões defendidas pelos litigantes a partir do mesmo laudo demonstra que a prova técnica não eliminou a incerteza dominial. Os autores sustentam que a cerca antiga confirma a separação entre a faixa litigiosa e a Chácara Oeste, ao passo que a requerida afirma tratar-se de subdivisão interna de sua propriedade, situando a verdadeira divisa junto à Avenida José de Oliveira. A inspeção judicial permitiu constatar a existência da avenida asfaltada, de caminho rústico paralelo, de valas, cercas e outros elementos físicos. Todavia, a diligência retratou a situação atual e não possibilitou estabelecer, por observação direta, qual era a exata localização da antiga estrada municipal, quais faixas foram objeto da permuta autorizada em 1982 e a qual matrícula pertence a área controvertida. A configuração encontrada no local admite interpretações distintas. O caminho rústico paralelo à avenida pode corresponder a vestígio da antiga estrada ou a simples acesso interno; as cercas podem representar divisa entre propriedades ou subdivisões de uma mesma gleba; e as valas podem ter resultado das obras viárias ou de intervenções posteriores. Não há elemento físico, isoladamente considerado, capaz de solucionar a controvérsia dominial. A ação de retificação não pode ser utilizada para superar tal estado de incerteza e incorporar ao imóvel dos requerentes área expressamente reivindicada por confrontante, sem título aquisitivo suficientemente individualizado. Não se desconhece que os autores apresentaram documentos históricos e indícios de uso da faixa controvertida. Entretanto, tais elementos não atendem ao grau de segurança necessário para alterar o registro imobiliário e declarar que a denominada Área 2 está abrangida pela matrícula n.º 2.106. O pedido formulado importaria reconhecer, na prática, que a área disputada pertence aos requerentes e não à requerida. Tal providência não configura mera correção de descrição registral, mas verdadeira definição de domínio, com potencial diminuição da área atribuída à Chácara Oeste. A retificação exige correspondência entre a realidade física e o título preexistente. Não pode criar domínio nem ampliar o objeto do direito real para alcançar área cuja aquisição não esteja claramente demonstrada. Incumbia aos requerentes demonstrar que a área de 1,7964 hectare já integrava juridicamente a Fazenda São Pedro e que sua ausência ou incorreta descrição na matrícula decorria de simples inexatidão registral. Desse ônus não se desincumbiram. A ausência do croqui da permuta, a insuficiente individualização das áreas na Lei Municipal n.º 1.458/1982, as divergências entre os levantamentos técnicos, a existência de registros imobiliários contrapostos e a ambiguidade dos elementos físicos impedem reconhecer, com segurança, que a área controvertida pertença aos autores. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL - RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO - CORREÇÃO DE ÁREA - APRESENTAÇÃO DE IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA - SOLUÇÃO DA LIDE POR MEIO DA JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - IMPOSSIBILIDADE - REMESSA ÀS VIAS ORDINÁRIAS - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 213, §6º, DA LEI N. 6.015/73. - A retificação de registro imobiliário é um procedimento que permite a correção de registro ou averbação quando se mostrarem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade. No entanto, havendo impugnação ou controvérsia sobre o direito de alguma das partes, o juiz deve remeter o interessado para as vias ordinárias. - Havendo litígio, de modo que a solução do litígio dependa da produção de provas, incabível a retificação pretendida pela via da jurisdição voluntária, afigurando-se correta a decisão por meio da qual o juízo do inventário julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil, remetendo as partes às vias ordinárias. (TJMG - Apelação Cível 1.0216.12.003110-1/001, Relator(a): Des.(a) Paulo Balbino , 8ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/10/2018, publicação da súmula em 06/11/2018) DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. INCORPORAÇÃO DE ÁREA EXCEDENTE. IMPUGNAÇÃO DE INTERESSADO. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO. 1. O procedimento de retificação de registro imobiliário destina-se exclusivamente à correção de erros materiais ou omissões no registro, desde que respeitados os limites do imóvel e os direitos de terceiros. 2. A incorporação de área excedente, não titulada, por meio de retificação de registro, afronta o princípio da legalidade, que exige título translativo válido para aquisição de propriedade. 3. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.683.408/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.) A improcedência, portanto, é medida que se impõe. Lado outro, a requerida pretende, em reconvenção, a retificação da área da denominada Chácara Oeste para 20,4519 hectares. A pretensão reconvencional, todavia, enfrenta o mesmo obstáculo que impede o acolhimento do pedido principal. Também a requerida pretende alterar o registro imobiliário com fundamento na afirmação de que a área controvertida integra seu imóvel. Para tanto, seria necessária prova segura de que a área de 20,4519 hectares corresponde integralmente ao título aquisitivo e de que a retificação não importa incorporação de área pertencente aos autores ou a terceiros. Os elementos produzidos não permitem reconhecer, com a necessária certeza, a exata linha divisória estabelecida após a permuta de 1982. A ausência do croqui original e a divergência entre plantas, memoriais e interpretações históricas impedem acolher o levantamento unilateral apresentado pela reconvinte. Não seria coerente rejeitar a pretensão inicial por envolver controvérsia dominial complexa e, simultaneamente, acolher a reconvenção com base no mesmo conjunto probatório inconclusivo. A improcedência do pedido principal não conduz automaticamente ao reconhecimento de que a totalidade da área controvertida pertence à requerida. A insuficiência da prova atua em relação a ambas as pretensões, pois nenhuma das partes demonstrou, de maneira inequívoca, que o levantamento por ela apresentado corresponde integralmente aos títulos registrais. Por conseguinte, a reconvenção também deve ser julgada improcedente, sem prejuízo de discussão da propriedade e da demarcação dos imóveis em ação adequada. Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, mantendo-se, por conseguinte, inalterada a matrícula n.º 2.106 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Formiga quanto à retificação pretendida nestes autos. JULGO, igualmente, IMPROCEDENTE o pedido reconvencional formulado por Maria José Pires de Oliveira, consistente na retificação da área da Chácara Oeste para 20,4519 hectares. Em razão da sucumbência recíproca, condeno os autores ao pagamento das custas e despesas relativas à ação principal, bem como de honorários advocatícios em favor do procurador da requerida, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. Condeno a requerida-reconvinte ao pagamento das custas relativas à reconvenção e de honorários advocatícios em favor dos procuradores dos autores-reconvindos, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à pretensão reconvencional. Registrado no sistema eletrônico. Publique-se e intime-se. Caso apresentem apelação, intime-se o apelado para apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, remetam-se os autos ao e. TJMG. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Cumpra-se. Formiga, data da assinatura eletrônica. FÁBIO GABRIEL MAGRINI ALVES Juiz de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Formiga