0128671-96.2024.8.19.0001

Trata-se de ação declaratória e condenatória ajuizada por S. FOSTER VIDAL ARQUITETURA E CONSTRUÇÃO LTDA. em face do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. Sustenta a parte autora que é a legítima proprietária e, portanto, contribuinte do IPTU das lojas D, M, O e P, todas situadas neste município, à Rua Maria Luiza Pitanga, nº 85, com inscrição municipal nº 1389990-1, 1389998-4, 1390000-6 e 1390001-4; como bem comprova a documentação que segue em anexo e que há mais de duas décadas, o Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro é provocado pelo Município de sua capital mediante propositura de Execuções Fiscais atinentes ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) das lojas supramencionadas, todas `infladas pela cobrança das áreas de jirau e/ou mezanino como se o seu metro quadrado possuísse mesmo valor venal que a área térrea. Isso porque, como também se comprova na documentação aqui carreada, a empresa autora opôs diversos Embargos, mitigando a pretensão dos aludidos executivos fiscais, sendo sempre exitosa em compelir a municipalidade a reduzir o imposto, na medida em que comprova o equivocado aumento da base de cálculo atinente ao acréscimo do metro quadrado da área de jirau e/ou mezanino sem o adequado `Fator de Equivalência, gerando um valor venal superior ao praticado no mercado. Mais ainda, a despeito do êxito em suas defesas, a municipalidade continua a deflagrar novos Executivos Fiscais, sobre as mesmas salas, mas pertinentes a exercícios posteriores, gerando à empresa autora a necessidade de novos Embargos e novos gastos com provas técnicas; além de um desgaste absurdo da máquina judiciária. Assim, requer o julgamento procedente para: I) Declarar o valor venal das Lojas D, O e P, todas situadas na Rua Maria Luiza Pitanga nº 85, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, RJ, com base nos Laudos Periciais Homologados Judicialmente nos Processos nº 0377387-30.2011.8.19.0001 (pertinente a Loja D), 0123283-19.2004.8.19.0001 (pertinente a Loja O) e 0121590-97.2004.8.19.0001 (pertinente a Loja P); II) Compelir a municipalidade a retificar os lançamentos de IPTU dos anos de 2021, 2022, 2023, 2024, assim como adequar os lançamentos futuros das Loja M, situada na Rua Maria Luiza Pitanga nº 85, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, RJ, com revisão da base de cálculo, aplicando o mesmo Fator de Equivalência de 0,50 a sua área de mezanino, em conformidade com o artigo 3º da Portaria municipal SUBTF nº 218 F; o qual espera ver aplicado de forma subsidiária ante a omissão da legislação que trata o imposto em questão; e III) Subsidiariamente, seja a municipalidade compelida a retificar os lançamentos de IPTU dos anos de 2021, 2022, 2023, 2024, assim como adequar os lançamentos futuros das Lojas D, M, O e P, situadas na Rua Maria Luiza Pitanga nº 85, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, RJ, com revisão da base de cálculo, mediante estabelecimento de Fator de Equivalência das áreas de mezanino e/ou jirau em conformidade com suas especificações técnicas distintas da área térrea, observadas as reiteradas decisões, seja no âmbito administrativa (Conselho de Contribuintes) seja no âmbito judicial sobre a matéria. A inicial foi instruída com a documentação às fls. 48/2.150. Nas fls. 2.154 foi deferido o pedido de tutela. Regularmente citado, apresentou o Município a contestação de fls. 2.188/2.191, sustentando que artigo 4º da Portaria F/SUBTF/CIS nº 218, de 01/08/2013, trata da aplicação do fator de equivalência de 0,50 para áreas de jiraus e mezaninos no cálculo do custo de construção. Esse artigo se refere à aplicação do artigo 73 do Decreto nº 10.514/1991, que vem a ser o regulamento do imposto sobre serviços de qualquer natureza (ISS). Logo, não cabe a sua aplicação na apuração das áreas tributáveis para fins de IPTU. E que o Município não se opõe em relação aos exercícios 2021 a 2024 e seguintes: a) A aplicação dos valores de mercado (apurado em dados comparativos de mercado) calculado pelas perícias das Lojas D, O, P, desde que no cadastro da SMFP reste mantida a área total edificada apurada por aquele órgão. Isso porque inexiste previsão legal para a aplicação de cálculo de equivalência, como pretende a parte adversa; b) A adoção dos valores de mercado apurado pela média entre as Lojas O e P em relação à Loja M (que não possui laudo pericial apresentado); c) Que a atualização da base de cálculo dos imóveis apurados nas perícias utilize o índice FIPEZAP, que acompanha de forma fidedigna a evolução do mercado. Replica as fls. 2.197. O MP às fls. 2.203, sem interesse em intervir no feito pelas razões ali exaradas. As partes não se manifestaram em provas. Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relatório. Cinge-se a controvérsia em saber o valor venal das lojas D, M, O e P situadas neste município, à Rua Maria Luiza Pitanga, nº 85, com inscrição municipal nº 1389990-1, 1389998-4, 1390000-6 e 1390001-4, o quais possuem áreas de jiraus e/ou mezanino. Resta, apurar como deve ser tributada a área do jirau. Muito embora seja certo que a construção de jiraus e mezaninos (desde obviamente com altura igual ou superior ao mínimo legal de 1,90 metros, capaz de permitir sua utilização normal) atua como incremento ao imóvel, aumenta sua área útil, valoriza-o, aumentando o seu valor de venda em mercado, NÃO é certo que faça isto NA MESMA PROPORÇÃO que a área própria do imóvel ao que adere, visto que seja por suas características construtivas, seja por sua tipologia e possibilidades de utilização, tais áreas de jiraus e mezaninos, à toda evidência, NÃO GUARDAM EQUIVALÊNCIA DIRETA E IGUALITÁRIA com as típicas áreas térreas de lojas comerciais, ainda mais quando são, como na hipótese, lojas comerciais térreas de frente para o respectivo logradouro público. Assim sendo, assiste parcial razão a parte autora em relação as lojas D, O e P. Em relação a loja D situada na rua Maria Luiza Pitanga, nº 85 com inscrição Municipal inscrição municipal nº 1389990-1 utilizarei o laudo pericial produzido no processo de n° 0241285-20.2019.8.19.0001. Do laudo extrai que a loja D, está inserida em uma edificação multifamiliar de uso misto, com térreo comercial constituído de 15 lojas e os demais pavimentos elevados residenciais, sendo constituídos de apartamentos de sala e 03 quartos. O imóvel dispõe ainda de jirau com acesso por meio de escada em caracol. Parte do jirau é em concreto armado (17,60m²) e o restante é removível em madeira (16,48m²). Ficou consignado que a loja D possui uma área construída de 53,825 m², conforme verifica-se à fls. 232 do laudo juntado no processo originário, concluindo a expert que a área cadastrada pelo Município para fins de tributação do imóvel objeto das presentes cobranças se encontra acima da área real. A loja O de inscrição imobiliária 1390000-6 utilizarei o laudo produzido nos autos do processo de n° 0258413-82.2021.8.19.0001, o qual constatou que o imóvel em questão está inserido no nível térreo do Edifício Place du Soleil, edificação predial com estrutura em concreto armado e fachada com revestimento em pintura. O Edifício Place du Soleil apresenta ocupação mista, comercial e residencial. A loja comercial é composta por nível térreo e jirau, apresentando a seguinte área privativa edificada por pavimento e total, medidas no local o térreo tem 36,20 m² jirau de 17,80 m² III Totalizando área de 54,00 m² e de Área equivalente de 45,10 m2. A loja P de inscrição imobiliária 1.390.001-4, utilizarei o laudo produzido nos autos do processo de n° 01215909-72.2004.8.19.0001, o qual ficou consignado que a loja é utilizada como estúdio de música, composta internamente de uma recepção, sala de gravação, copa, banheiro e um jirau acessado através de escada caracol em concreto, neste jirau se localiza outra sala de gravação e uma sala de controle apresentando uma área de 43,46 m2. Por sua vez, em relação a loja M de inscrição 1.389.998-4 não há laudo pericial específico, esperando a parte autora ver reconhecido o seu valor venal de mercado, tendo por base o preço realizado em compra e venda da loja L vizinha e que é rigorosamente igual a esta Loja M, esse de R$ 200.000,00 em 19/04/2021 conforme atestado no R-17 na matrícula n° 36.297 da Certidão do 9° Ofício do Registro de Imóveis (documento anexo), cartório onde está assentado este bem. Entretanto, a questão, portanto, demandava a produção de prova para solução e poderia a parte autora ter postulado pela prova técnica pericial necessária para avaliar o valor de mercado do da loja M, e com ela, demonstrar a efetiva área do imóvel com seu respectivo valor venal e área. Contudo, da produção de tal prova não se desincumbiu. Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE para determinar que o Município retifique o valor venal e as áreas das Lojas D, O e P, todas situadas na Rua Maria Luiza Pitanga nº 85, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, RJ, com base nos Laudos Periciais Homologados Judicialmente nos Processos nº 0241285-20.2019.8.19.0001 (pertinente a Loja D), 0258413-82.2021.8.19.0001 (pertinente a Loja O) e 01215909-72.2004.8.19.0001 (pertinente a Loja P). Condeno o Município ao pagamento de honorários advocatícios apurados sobre o valor da causa corrigido monetariamente pelo IPCA-E, a contar da data do ajuizamento do feito, pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do NCPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º, com incidência da Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS). Deverá, ainda, o Município ressarcir a parte autora das despesas processuais adiantadas, devidamente corrigidas pelo IPCA-E desde a data do ajuizamento do feito na forma do previsto no artigo 1º da Lei 6.899/81, não incidindo sobre tal verba juros de mora conforme jurisprudência pacificada sobre o tema. Certificado o trânsito em julgado, nada sendo requerido e cumpridas as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se.