0128369-68.2004.8.19.0001

ISABELA SILVEIRA DE FARIAS ajuíza ação inicialmente em face de CONDOMÍNIO POVOADO DAS CANOAS, dizendo que, no mês de junho de 2000, adquiriu o terreno de nº 64 situado no condomínio réu. Aduz que, por ocasião das negociações, fora informada de que aquele teria sido remanejado para atrás do lote nº 59, conforme ata da Assembleia Geral Extraordinária de 14/04/1987, e que o local original, entre os lotes nº 63 e 65, teria sido destinado à construção de rampa de acesso à garagem da casa edificada no lote nº 61. Afirma que, após contratar arquiteto, requerer financiamento bancário, bem como licença perante a Prefeitura, foi impedida de proceder à limpeza e à preparação do local pelo síndico, que determinou que a construção da casa deveria se dar no local original, a despeito das invasões lá existentes. Acrescenta que, no mês de janeiro de 2001, os empreiteiros que contratou se dirigiram ao terreno situado entre os lotes 63 e 65, contudo, depararam-se com cerca de arame construída pelo proprietário da casa situada no lote nº 63, que impediu o início dos procedimentos de limpeza do local, tendo o incidente motivado a suspensão das atividades até que o condomínio réu resolvesse o impasse. Informa que, em tendo mantido o requerimento de financiamento bancário, em vistoria realizada por engenheiro fiscal da Caixa Econômica Federal, foi identificada a inexistência de espaço físico para a construção de uma casa residencial entre os lotes nº 63 e 65 em razão da ocupação irregular dos vizinhos, haja vista não ser possível manter afastamento mínimo de 1,5m entre as construções, conforme previsto na legislação, restando livre área de apenas 69,14 m2. Relata que, embora notificado em 25/01/2002, para que, formalmente, reconhecesse seu direito de construir no novo local aprovado na aludida assembleia, ou seja, atrás do lote nº 59, o condomínio teria se quedado inerte. Requer, conforme emenda de e-fl. 238: a) seja declarado e reconhecido seu direito de ter seu lote de n° 64 alocado de acordo com a deliberação da Assembleia Geral Extraordinária do condomínio réu, realizada em 14/04/1987, atrás do lote nº 59, em cima do platô onde existiu o escritório dos corretores de imóveis quando do lançamento do empreendimento imobiliário respectivo; a.1) alternativamente, que seja o réu condenado a promover a demolição das construções que foram realizadas com a sua aquiescência e autorização dentro da área originalmente destinada ao lote de n° 64; a.2) alternativamente, que seja o réu condenado a lhe indenizar em valor equivalente ao preço de mercado do lote de n° 64, a ser apurado em liquidação de sentença; b) a condenação do réu a se abster de impedir a construção no novo local, i.e., atrás do lote nº 59; c) seja declarada e reconhecida a inexigibilidade das cotas condominiais correspondentes ao lote de n° 64, relativas ao período compreendido desde a aquisição até o cumprimento da autorização judicial, transitada em julgado, que permita a efetiva construção da sua casa; d) a condenação do réu ao pagamento de compensação por danos morais, em valor não inferior a R$ 70.000,00; e) a condenação do réu ao pagamento de indenização correspondente aos alugueres e encargos mensais da locação, desde a data prevista para a conclusão da obra de construção de sua casa, ou seja, desde maio de 2001; f) a condenação do réu ao ressarcimento dos danos patrimoniais sofridos, correspondentes ao: e.1) pagamento dos honorários profissionais do arquiteto Geraldo dos Santos Pedro, inscrito no CREA-RJ sob o n° 15.126-D; e.2) pagamento dos serviços de levantamento planialtimétrico, realizados pela empresa Mensural Serviços Topográficos Ltda.; e.3) pagamento de emolumentos à Prefeitura do Rio de Janeiro e e.4) pagamento dos serviços contratados com empreiteiro, destinados à limpeza e preparação do terreno. Contestação às e-fls. 258. Inicialmente, esclarece que se trata de condomínio horizontal, sendo constituído por frações ideais de terreno, não se confundindo com loteamento, cuja legislação é diversa. Em preliminar, alega ilegitimidade passiva. No mérito, em suma, diz que a fração ideal adquirida pela autora, como outras, necessitou ser remanejada por necessidades técnicas impostas pela situação geofísica do terreno, concluindo-se pela conveniência de ser a referida unidade de n° 64 posicionada após a de n° 60, um pouco adiante de onde inicialmente estava prevista. Acrescenta que os documentos juntados pela autora confirmam todos os entendimentos mantidos, bem assim o propósito do condomínio em proporcionar o espaço preciso à edificação de sua unidade, restando prejudicados os demais pedidos formulados na inicial. Réplica às e-fls. 353. Rechaça a preliminar, prestigiando, no mais, os termos da inicial. Audiência de conciliação às e-fl. 371, restada infrutífera. Instada, às e-fls. 375 e seguintes, a autora requereu a inclusão dos proprietários das casas de nº 59, 63 e 65, respectivamente, CHRISTIANE MARIA DOS SANTOS TORLONI, LUIZ AUGUSTO FERRÃO CANDAU e MARIA BEGOÑA ILARRI SANZ, e LEILA REIS MACH BARRETO e GILBERTO MACH BARRETO. Contestação de Leila Reis Mach Barreto às e-fls. 449. Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva. No mérito, em suma, diz que o lote nº 65, de sua propriedade, em quase sua totalidade, sequer é limítrofe ao lote nº 64, uma vez que entre a divisa de ambos existe um muro pertencente a imóvel que se encontra localizado fora do condomínio. Esclarece que em momento algum tentou impedir ou dificultar qualquer obra que se estivesse sendo planejada, pugnando pela improcedência do pedido. Contestação de Gilberto Mach Barreto às e-fls. 499. Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva. No mérito, em suma, diz que o lote nº 65, de propriedade de sua mulher, com quem é casado pelo regime de separação absoluta de bens, em quase sua totalidade, sequer é limítrofe ao lote nº 64, uma vez que entre a divisa de ambos existe um muro pertencente a imóvel que se encontra localizado fora do condomínio. Esclarece que em momento algum tentou impedir ou dificultar qualquer obra que se estivesse sendo planejada, pugnando pela improcedência do pedido. Contestação de Christiane Maria dos Santos Torloni às e-fls. 556. Preliminarmente, alega impossibilidade jurídica do pedido descrito no item a da inicial, bem como ilegitimidade passiva quanto aos demais. No mérito, em suma, diz que a matéria relativa à relocação de lote, por se referir a modificações no aspecto arquitetônico do condomínio e, ainda, por versar sobre assunto que visa deliberar sobre o destino do condomínio ou de sua unidade autônoma para decidir sobre matéria que altere o direito de propriedade somente poderia ter validade se tivesse sido aprovada por unanimidade, o que não ocorreu. Acrescenta que o terreno localizado nos fundos de sua propriedade integra área de proteção ambiental, não sendo permitida a retirada das espécies vegetais ali existentes, tampouco a edificação de prédios. Réplica às e-fls. 573. Contestação de Maria Begoña Ilarri Sanz às e-fls. 630. Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva, bem como prescrição quanto ao pedido de demolição, informando que, juntamente com seu ex-marido, vendeu o imóvel situado no lote nº 63 a Edison Martins Garcia Filho. No mérito, afirma não haver qualquer objeção quanto à realização da obra no local que foi designado através de deliberação em assembleia. Contestação de Luiz Augusto Ferrão Candau às e-fls. 661. Em suma, alega ilegitimidade passiva, esclarecendo que o atual proprietário do imóvel situado no lote nº 63 é Edison Martins Garcia Filho, atual companheiro da ré Maria Begoña Ilarri Sanz, que é sua ex-mulher. No mérito, informa que nunca residiu ou esteve na posse do imóvel do lote nº 63, não podendo ser responsabilizado por atos praticados por terceiros. Réplica às e-fls. 705. Decisão saneadora de e-fl. 728 acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da ré Christiane Maria dos Santos Torloni, rejeitou as demais preliminares e determinou a inclusão no polo passivo do adquirente do lote nº 65, EDISON MARTINS GARCIA FILHO. Contestação de Edison Martins Garcia Filho às e-fls. 771. Inicialmente, pugna pela denunciação da lide à João Luiz Osório, engenheiro responsável pela demarcação do condomínio, bem como pela nomeação à autoria em face da Caixa Econômica Federal (CEF), atual proprietária do imóvel. Em preliminar, alega ilegitimidade passiva, impossibilidade jurídica do pedido, falta de interesse de agir e prescrição quanto ao pedido de demolição. No mérito, em suma, diz que não se opôs, em nenhum momento, à edificação da casa da autora na unidade residencial apontada pelo condomínio, atrás do lote nº 59, ressaltando que não foi só a fração ideal adquirida pela autora que necessitou ser remanejada, já existindo outros precedentes. Acrescenta que, tão logo a autora manifestou intenção de edificar sua casa entre as já edificadas unidades de n° 63 e 65, foi orientada a posicioná-la um pouco adiante de onde era originalmente prevista, contudo, recusou a proposta. Réplica às e-fls. 794. Intimada, a CEF requereu sua inclusão na lide, e os autos foram declinados da competência para a Justiça Federal, conforme fl. 2 de e-fl. 851. Contestação da CEF às e-fl. 932. Preliminarmente, alega ilegitimidade passiva quanto aos pedidos reparatórios e a perda do objeto em face das casas nº 63 e 65. No mérito, afirma a ocorrência da usucapião em relação à fração ideal em que atualmente se localiza a casa nº 63 há mais de 30 anos. Réplica às e-fls. 950. Contestação de João Luiz Osório às e-fl. 974. Em suma, afirma que a casa de nº 63 fora construída dentro das metragens fixadas no Memorial de Incorporação e, se acréscimos foram feitos, a responsabilidade é exclusivamente do proprietário da unidade que os realizou. Às e-fls. 980, a autora informa que a propriedade do imóvel nº 63 foi transmitida para terceira pessoa, Lucia Maria da Silva Pinto, e os autos foram restituídos a este Juízo conforme fl. 4 de e-fls. 980m, diante do reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal pela 24ª Vara Federal. Decisão de e-fl. 1.000 acolheu a preliminar de ilegitimidade do réu Edison Martins Garcia Filho e reconheceu a falta de interesse processual no que tange à denunciação da lide, inadmitindo o feito respectivo. Certidão de ônus reais do imóvel nº 63 às e-fl. 1.013, a dar conta de que a atual proprietária seria BLAFD 05 GESTORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA., sendo determinada sua inclusão no polo passivo às e-fl. 1.024. Contestação de BLAFD 05 Gestora de Bens Próprios Ltda. às e-fl. 1.052. Inicialmente, requer a denunciação da lide à Lucia Maria da Silva Pinto, sua sócia e de quem adquiriu o imóvel nº 63. Em preliminar, alega ilegitimidade passiva, prescrição trienal quanto aos pedidos indenizatórios, prescrição decenal quanto ao pedido de demolição, prescrição aquisitiva por usucapião e a perda do objeto, uma vez que o condomínio réu não se opôs ao pedido principal da autora. Réplica às e-fls. 1.088. Decisão de e-fls. 1.120 inadmitiu o pedido de denunciação da lide, rejeitou as preliminares e deferiu a produção de provas pericial e documental. Às e-fls. 1.149, foi reconsiderada, em parte, a decisão de e-fls. 1.120 para determinar a citação da denunciada, Lúcia Maria da Silva Pinto. Certificado, às e-fls. 1299, que a denunciada não contestou, apesar de regularmente citada. Laudo pericial às e-fls. 1.605, com esclarecimentos às e-fls. 1.692. Manifestações do primeiro réu e da autora sobre o laudo às e-fls. 1.708 e 1722. Passo a decidir. Cabe consignar que o feito se encontra maduro para julgamento, uma vez que as provas acostadas aos autos são suficientes para o esclarecimento dos pontos controvertidos. Às partes já foi oportunizado apresentar os documentos pertinentes ao longo do processo, além de não se vislumbrar nenhuma das hipóteses do artigo 435 do CPC. Também não se justificam os pedidos de provas orais e envio de ofício ao engenheiro da Caixa Econômica Federal, uma vez que as provas documentais e pericial já esclarecem os mesmos fatos pretendidos. Ao contrário do aduzido pela autora à fl. 1.722, dentre os documentos juntados já se encontra a ata de assembleia realizada em 14/04/1987 (e-fl. 87, pp. 12-22), que deliberou pela realocação do Lote nº 64, o que basta para a comprovação da alegação autoral nesse sentido, inexistindo prejuízo à parte. Seria inócua, portanto, a intimação do Condomínio para apresentar todas as atas de assembleias realizadas na década de 1980. Diante disso, impõe-se o indeferimento de diligências inúteis, na forma do artigo 370, parágrafo único, do CPC, a fim de prezar pelos princípios da celeridade, economia processual e razoável duração do processo. No que tange às preliminares arguidas, para fins de organização, registro que já foi reconhecida a ilegitimidade passiva dos seguintes réus: (i) Christiane Maria dos Santos Torloni (e-fl. 728); (iii) Caixa Econômica federal (e-fl. 980); (iii) Edison Martins Garcia Filho (e-fl. 1.000). Consequentemente, foi reconhecida a falta de interesse processual deste último quanto à denunciação da lide a João Luiz Osório (e-fl. 1.000), após o oferecimento de contestação (e-fl. 974). Além destes, também alegaram ilegitimidade passiva, ainda pendente de apreciação, os seguintes: (i) Condomínio Povoado das Canoas; (ii) Leila Reis Mach Barreto; (iii) Gilberto Mach Barreto; (iv) Maria Begoña Ilarri Sanz; (v) Luiz Augusto Ferrão Candau; (vi) BLAFD 05 Gestora de Bens Próprios LTDA. Na inicial, a autora narra que foi impedida de iniciar a construção de sua casa, em síntese, em razão dos seguintes fatos: (i) o Condomínio teria indicado inicialmente que o local para a construção seria o do Lote nº 60, mas, após a mobilização de equipe para a limpeza e preparo do terreno, impediu o início dos trabalhos, informando que o local correto seria o Lote nº 64; (ii) em razão da orientação do Condomínio, com o redirecionamento da equipe para o Lote nº 64, a autora teria sido impedida de iniciar em razão da oposição do marido da proprietária do Lote nº 63, Maria Begoña Ilarri Sanz, que havia colocado cerca para além dos limites de seu imóvel; (iii) com a visita realizada pelo engenheiro da Caixa Econômica Federal, teria sido constatado que tanto o Lote nº 63 quanto o Lote nº 65 (de propriedade de Leila Reis Mach Barreto) invadiram a área pertencente ao Lote nº 64, inviabilizando a construção da casa da autora no local, com a metragem adequada; (iv) as invasões do Lote nº 64 teriam sido incentivadas pelo Condomínio. As alegações autorais, portanto, referem-se diretamente aos réus acima (Condomínio Povoado das Canoas, Leila Reis Mach Barreto e Maria Begoña Ilarri Sanz), em face dos quais foram formulados pedidos de obrigação de fazer e não fazer, bem como indenizatórios. Assim, com base na teoria da asserção, que leva em consideração unicamente as alegações autorais, em abstrato, impõe-se o reconhecimento da legitimidade passiva. No que tange à propriedade do Lote nº 63, cabe considerar que, atualmente, não mais pertence a Maria Begoña Ilarri Sanz, conforme matrícula de e-fl. 1.013, mas sim a BLAFD 05 Gestora de Bens Próprios LTDA, de modo que o pleito demolitório é oponível apenas à atual proprietária. Apesar disso, o impedimento do início das obras, dentre outros fatores, foi atribuído à construção irregular do imóvel de Maria Begoña Ilarri Sanz, que adentrou o terreno da autora, de modo que o pleito indenizatório subsiste quanto à pessoa a quem foi imputado o ato ilícito. Portanto, ambas as partes são legítimas para figurar no polo passivo. Por outro lado, nenhum ato ilícito foi atribuído diretamente aos réus Gilberto Mach Barreto (casado com Leila Reis Mach Barreto em regime de separação total de bens) e Luiz Augusto Ferrão Candau (ex-marido de Maria Begoña Ilarri Sanz), que tampouco detêm domínio atual sobre os imóveis. São, pois, partes ilegítimas. A denunciada Lucia Maria da Silva Pinto, por sua vez, embora regulamente citada, não apresentou contestação, conforme certificado à fl. 1.299, pelo que reconheço sua revelia. Apreciadas as preliminares, passo a analisar as alegações de prescrição formuladas por Maria Begoña Ilarri Sanz e BLAFD 05 Gestora de Bens Próprios LTDA, no que tange aos pedidos indenizatório e demolitório. Como os fatos narrados na inicial são anteriores à vigência do Código Civil de 2002, que teve início em 11/01/2003, cabe aplicar a norma de transição prevista no artigo 2.028, que assim dispõe: Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. Quanto aos pedidos de indenização por danos materiais e morais, bem como de declaração de inexigibilidade de cotas condominiais, o prazo aplicável pelo Código Civil de 1.916 era de 20 (vinte) anos, conforme o artigo 177, com a redação vigente à época dos fatos: Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presentes e entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas. (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 1955) Na disciplina do Código Civil de 2002, foram reduzidos os prazos das respectivas pretensões, que são diversos: Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. Art. 206. Prescreve: (...) § 3º Em três anos: (...) V - a pretensão de reparação civil; (...) § 5º Em cinco anos: I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular; (...) Para aferir se na data do ajuizamento da demanda já havia transcorrido ou não mais da metade dos prazos prescricionais, é necessário primeiro definir os termos iniciais aplicáveis. Os danos materiais referem-se às despesas da autora com a mobilização de recursos para o início da obra, intentada e frustrada duas vezes, bem como à restituição dos aluguéis pagos durante o período em que deixou de construir sua casa própria. Quanto aos danos morais, a autora fundamenta o pedido com base nos prejuízos imateriais decorrentes do impedimento do início das obras. Vale destacar que, inicialmente, o óbice foi atribuído à administração do condomínio, por ter alterado o local anteriormente informado (do Lote nº 60 para o Lote nº 64), somente quando a equipe de empreiteiros e engenheiro já havia chegado ao local, em outubro de 2000. Com a alteração, a autora afirma ter tido gastos adicionais com a elaboração de novo projeto construtivo, pagamento de emolumentos à prefeitura para sua aprovação e recontratação dos serviços. Na segunda tentativa, com o retorno da equipe em janeiro de 2001, dessa vez ao Lote nº 64, a frustração dos trabalhos foi atribuída à colocação de uma cerca pela proprietária do Lote nº 63 e à postura ativa de oposição adotada por seu marido. Pela teoria da actio nata, deve-se considerar que o termo inicial da prescrição indenizatória se iniciou em janeiro de 2001, momento em que a autora afirma ter sido efetivamente impedida de iniciar a construção no Lote nº 64, a despeito de o local ter sido indicado pelo síndico do condomínio. A presente demanda foi ajuizada em 05/11/2004, ocasião em que havia transcorrido menos da metade do prazo prescricional de vinte anos previsto no Código de 1916. Portanto, deve ser aplicado o prazo trienal previsto no artigo 206, §3º, V, do Código Civil de 2002, a contar do início de sua vigência (11/01/2003). É nesse sentido o entendimento consolidado pelo STJ: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. PRESCRIÇÃO. PRAZO APLICÁVEL. DIREITO INTERTEMPORAL. REGRA DE TRANSIÇÃO. 1. Ação revisional de contrato bancário c/c repetição de indébito ajuizada em 05/08/2010, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/09/2021 e atribuído ao gabinete em 20/05/2022. 2. O propósito recursal é decidir sobre a ocorrência da prescrição da pretensão de revisão de contrato bancário bem como sobre a taxa de juros de mora aplicável. 3. A contrário senso do que dispõe o art. 2.028 do CC/2002, quando reduzidos os prazos de prescrição pelo CC/2002 e, na data da sua entrada em vigor, houver transcorrido menos da metade do prazo previsto no CC/1916, aplica-se o prazo previsto na lei nova, tendo o STJ decidido que, nessa hipótese, o marco inicial de contagem é o dia 11/01/2003, data de entrada em vigor do novo Código, e não a data do fato gerador do direito. 4. Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, podem incidir, no contexto da mesma relação jurídica, dois prazos prescricionais diferentes - CC/1916 e CC/2002 - a serem contados a partir de dois marcos temporais diferentes - data da entrada em vigor do CC/2002 e data do vencimento de cada prestação -, a depender do momento em que nasce cada pretensão, isoladamente considerada, tendo como referência a vigência do CC/2002. 5. Hipótese em que, sendo os lançamentos ocorridos desde julho de 1994, não se considera prescrita a pretensão deduzida, à luz do art. 2.028 do CC/2002, considerando a interrupção do prazo prescricional em 12/06/2006 e o ajuizamento desta ação em 10/08/2010. 6. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.001.617/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 5/8/2022.) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE LOJAS EM CENTRO COMERCIAL. DEVER DE PRESTAR CONTAS AO LOCATÁRIO. PRESCRIÇÃO DECENÁRIA. TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2.028 DO CÓDIGO CIVIL. 1 - Não existindo dispositivo legal específico indicando o termo inicial do prazo de prescrição, o cômputo do respectivo prazo se inicia no momento em que é possível o exercício da pretensão. 2 - Ao longo da vigência do contrato de locação, tem o locatário o direito de exigir do locador, a cada sessenta dias, a comprovação das despesas dele cobradas (Lei 8.245/91, art. 54, §2º), não sendo necessário aguardar o fim do contrato. 3 - Para que haja incidência do prazo da lei antiga, cumulativamente, deve: (i) ter ocorrido a redução dos prazos estabelecidos pela lei anterior (Código Civil de 1916) e (ii) ter transcorrido mais da metade do prazo estabelecido pela lei revogada. Não havendo o preenchimento destes requisitos, aplicar-se-á o prazo da nova lei, que começará a contar da entrada em vigor desta (11.1.2003). 4 - Recurso especial não provido. (REsp n. 1.853.461/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025.) Conclui-se, então, que a pretensão indenizatória não se encontrava prescrita quando do ajuizamento da demanda, em novembro de 2004, pois o prazo somente findaria em janeiro de 2006. No que tange ao pedido de ressarcimento dos aluguéis pagos a partir da data prevista para a conclusão da obra (maio de 2001), por se tratar de prestações de trato sucessivo, o prazo prescricional trienal deve ser aplicado a cada uma delas, de modo que eventual sentença de procedência se limitará às parcelas não prescritas na data do ajuizamento. O mesmo raciocínio se aplica ao pedido declaratório de inexigibilidade de cotas condominiais, com a diferença de que, por se tratar de oposição à cobrança de dívidas líquidas, deve observar o prazo de 5 (cinco) anos previsto no art. 206, §5º, I, do Código Civil - em conformidade com a tese fixada no Tema nº 949 do STJ -, já que, superado esse prazo, estará prescrita a própria pretensão de cobrança e, consequentemente, não haverá interesse processual na declaração de inexigibilidade do débito. Quanto ao pedido demolitório, tem-se que, na realidade, a pretensão deduzida pela autora na inicial possui caráter demarcatório, o que se infere pelo conjunto da postulação, na forma do artigo 322, §2º, do CPC. O pedido demolitório, por sua vez, é mero meio para a efetivação da pretensão demarcatória, sendo certo que esta, por sua natureza eminentemente petitória, é imprescritível, só podendo ser obstada pela prescrição aquisitiva, que será analisada mais adiante. Outro não é o entendimento do STJ: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA. INADMISSIBILIDADE POR SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Analisa-se agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás que inadmitiu o recurso especial por aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 2. A controvérsia diz respeito à ação rescisória visando rescindir sentença terminativa proferida em ação reivindicatória, por suposto erro de fato e nulidades de intimação após a digitalização, com retorno do processo ao estado anterior à sentença. (...) II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há seis questões em discussão: (i) saber se foram violados os arts. 485, III e § 1º, do CPC, pela ausência de intimação pessoal dos autores e de seus patronos, gerando nulidade e autorizando a rescisória; (ii) saber se houve violação ao art. 272, § 2º, do CPC, por erro no cadastramento e intimações a ex-patrono após a digitalização, invalidando atos; (iii) saber se a sentença terminativa impediu a repropositura por prescrição, configurando hipótese do art. 966, § 2º, I, do CPC; (iv) saber se incide o prazo decenal do art. 205 do Código Civil sobre a pretensão; (v) saber se estão presentes legitimidade ativa e tempestividade, nos arts. 967, I, e 975 do CPC; e (vi) saber se foi demonstrada divergência jurisprudencial para conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A extinção por abandono (art. 485, III, do CPC) produz coisa julgada apenas formal e não obsta a repropositura; por isso, não se enquadra no art. 966, § 2º, I, do CPC. Incide a Súmula n. 83 do STJ. 7. A ação reivindicatória, por ser petitória, é imprescritível e somente pode ser neutralizada pela usucapião; afasta-se a aplicação do art. 205 do Código Civil. Incide a Súmula n. 83 do STJ. (...) IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: 1. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque a extinção por abandono (art. 485, III, do CPC) gera coisa julgada formal e não autoriza ação rescisória com base no art. 966, § 2º, I, do CPC. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ ao reconhecer a imprescritibilidade da ação reivindicatória, afastando o art. 205 do Código Civil. 3. Nulidades de intimação (arts. 485, § 1º, e 272, § 2º, do CPC) não configuram hipótese de rescindibilidade do art. 966, § 2º, I, do CPC. 4. O dissídio jurisprudencial não foi comprovado por falta de cotejo analítico, à luz do art. 1029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ, e a Súmula n. 83 do STJ obsta o conhecimento pela alínea c . (...) (AREsp n. 3.046.247/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/4/2026, DJEN de 27/4/2026.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DEMARCATÓRIA PROPOSTA DURANTE TRÂMITE DE AÇÃO POSSESSÓRIA ENTRE AS MESMAS PARTES E SOBRE O MESMO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. PREVALÊNCIA DO JUÍZO POSSESSÓRIO SOBRE O PETITÓRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso especial, mantendo o acórdão do Tribunal de Justiça que extinguiu, sem resolução de mérito, ação demarcatória ajuizada. 2. A ação visava à definição dos limites entre imóveis vizinhos, mas foi proposta após o início de ação possessória envolvendo as mesmas partes e área. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se é admissível o ajuizamento de ação demarcatória durante a tramitação de ação possessória envolvendo as mesmas partes e o mesmo bem; e (ii) saber se a aplicação da Súmula n. 487 do STF alteraria o deslinde do caso. III. Razões de decidir 4. A pendência de ação possessória constitui impedimento legal para o ajuizamento de ação petitória, como a demarcatória, por força do art. 557 do CPC, que consagra a prioridade do juízo possessório sobre o petitório. 5. A ação demarcatória, embora formalmente distinta da ação de reconhecimento de domínio, possui natureza eminentemente petitória, pois pressupõe a demonstração da propriedade como requisito para a delimitação dos limites do imóvel. 6. A alegação de que a ação demarcatória não visa ao reconhecimento da propriedade, mas apenas à definição de limites, não afasta sua natureza jurídica de ação petitória, tampouco elid e a vedação imposta pela pendência de litígio possessório. 7. A Súmula n. 487 do STF autoriza apenas a discussão de domínio como matéria de defesa na própria ação possessória, não legitimando a propositura autônoma de ação petitória durante sua tramitação. (...) (AgInt no AREsp n. 2.577.265/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 24/10/2025.) Enfrentadas as questões prejudiciais, passa-se ao mérito propriamente dito. As questões controvertidas são as seguintes: (i) a área na qual a autora tem o direito de construir sua casa (Lote nº 60 ou Lote nº 64); (ii) a ocorrência ou não de invasão do Lote nº 64 pelas proprietárias dos imóveis vizinhos e eventual inviabilização da construção no local; (iii) a ocorrência de usucapião da área invadida em favor dos proprietários originais do imóvel construído no Lote nº 63; (iv) a existência de danos materiais e danos morais a serem ressarcidos, bem como eventual inexigibilidade de cotas condominiais. Faz-se necessário, de início, analisar os documentos apresentados e suas respectivas datas, a fim de compreender a cronologia dos acontecimentos. A ata da assembleia condominial realizada em abril de 1987 registrou que a casa a ser construída no Lote nº 64 seria remanejada para novo local, nos seguintes termos (e-fl. 87, pp. 16-18): Entretanto, em julho de 1999, o Condomínio emitiu declaração afirmando que o Lote nº 64 estava disponível para a construção da casa, conforme memorial de incorporação (e-fl. 63, p. 2): Em novembro de 1999, o antigo proprietário do imóvel de Lote nº 64 enviou notificação ao Condomínio, na qual menciona o conteúdo da ata da assembleia condominial de abril de 1987, bem como o conhecimento a situação da invasão, e, diante da dúvida sobre o local de sua propriedade, solicita pronunciamento oficial. Veja-se trechos do documento de e-fl. 63, p. 4: Nesse contexto, na assembleia condominial realizada em fevereiro de 2000, reconheceu-se a invalidade da assembleia de 1987, por não ter cumprido as formalidades exigidas na convenção do condomínio, especialmente pela falta de atingimento do quórum de unanimidade necessário para a aprovação do remanejamento do imóvel. Nessa nova assembleia, novamente não foi atingida a unanimidade, impedindo a aprovação da alteração, cuja deliberação foi adiada, embora não se tenha notícia de retomada posterior. Confira-se trecho da ata de e-fl. 87, p. 4: Importa destacar que todos os documentos acima colacionados, que foram apresentados nos autos pela própria autora, são anteriores à formalização da compra, ocorrida somente em junho de 2000 (conforme escritura de compra e venda de e-fl. 21, pp. 13-14). É certo, então, que a autora, ao efetivar a aquisição, já tinha ciência da revogação da oferta de realocação do imóvel, cuja invalidade fora destacada na ata da assembleia de fevereiro de 2000. Ademais, a deliberação da assembleia de abril de 1987 jamais chegou a produzir efeitos, uma vez que o ato jurídico não chegou a ser aperfeiçoado. Soma-se a isso o fato de que a suposta alteração do local - que consta por escrito apenas da ata da assembleia reconhecidamente inválida - jamais foi levada a registro na matrícula do imóvel (e-fl. 21, pp. 17-18), que, conforme constatado no laudo pericial, apresenta descrição correspondente ao local original do Lote nº 64, entre as casas nº 63 e 65 (e-fl. 1.620 e 1.621). Por todas essas razões, os documentos que instruem a inicial não dão concretude à alegação da autora de que teria adquirido o imóvel com a legítima expectativa de construir no Lote nº 60 (assim nomeado no laudo pericial e correspondente à área a que a autora se refere na inicial como atrás do lote 59 ). E, ainda que não fosse esse o cenário, as partes concordam, com base na convenção do condomínio e no contrato de construção, que o remanejamento para outro local apenas seria possível desde que respeitada a condição de não afetar a metragem da área construtiva total de 89,25 m² (10,50m x 8,50m). Seguem os trechos dos mencionados documentos (e-fls. 87 e 294): Contudo, conforme constatado no laudo pericial, o eventual remanejamento para o Lote nº 60 tornaria a construção completamente inviável (e-fls. 1.636-1652): O levantamento topográfico do lote nº 60, mapeia a escada de acesso, bem como a área do platô condominial e a possível área destinada a ocupação do Autor. O terreno, como já relatado, encontra-se com aclive muito acentuado, totalmente acima da cota 100, com difícil acesso Em planta é possível observar que mesmo que o platô utilizado como mirante, estivesse na altura da cota 100m, ainda assim a possível área destinada a construção no lote nº 60 não poderia ser utilizada, pois se inicia junto a cota 115m, não sendo permitida a construção de uma casa residencial unifamiliar no local por estar fora dos padrões estabelecidos na legislação vigente. A seguir é possível observar um estudo volumétrico da projeção de uma possível construção medindo 8.50m x 10.50m (medidas da convenção condominial), sobre o terreno, onde claramente ultrapassa a cota 100m, e alcança a cota 120m, além de necessitar de remoção de Mata Atlântica nativa, sendo, portanto, totalmente impraticável. (...) Em levantamento topográfico (anexo I), realizado nos lotes, verificou-se que o lote 64 encontra-se com parte da área de terreno acima da cota 100m, porém com possibilidade de construção da casa na parte frontal, onde ocorreu a construção dos lotes 63 e 65, o lote de n°60 possui sua área integralmente acima da cota 100m, não permitindo qualquer construção. Desse modo, o local adequado para a construção, que corresponde ao imóvel efetivamente adquirido pela autora, era e continua sendo o Lote nº 64, no qual o laudo pericial constatou ser possível construir (vide trecho acima), embora em metragem reduzida, em razão das invasões efetuadas pelos imóveis dos Lotes nº 63 e 65. Assim sendo, em primeira análise, assiste razão à autora quanto ao pleito de demolição das construções que invadem sua propriedade. Contudo, deve ser ressalvada a hipótese de aquisição originária da propriedade da área construída, pela usucapião. É pacífico que a usucapião pode ser alegada em defesa, conforme entendimento sumulado pelo Supremo Tribunal Federal: Súmula 237 do STF: O usucapião pode ser argüido em defesa. Nesse sentido, alega a ré BLAFD 05 Gestora de Bens Próprios LTDA, atual proprietária do Lote nº 63, que a prescrição aquisitiva se consumou durante a posse exercida pelos antigos proprietários sobre a área invadida (Maria Begoña Ilarri Sanz e Luiz Augusto Ferrão Candau), antes da transferência do imóvel, pelo fato de a construção remontar ao ano de 1977. A alegação não foi impugnada pela autora na réplica de e-fl. 1.088, tornando-se, pois, fato incontroverso. Cabe destacar que a ré embasa sua alegação no fato de o habite-se ter sido concedido em 17/11/1997, conforme consta do registro do imóvel (e-fl. 784). Observa-se, porém, que a área construtiva descrita na matrícula totaliza 89,25m² ( 10,50m de frente e fundos por 8,50m de ambos os lados ), o que, segundo constatado no laudo pericial, corresponde tão somente à metragem da casa, que foi excedida justamente pela construção da garagem anexa (e-fl. 1.652): No levantamento das medidas externas da casa situada no lote de n° 63, identificou-se que o imóvel está edificado dentro das medidas previamente estabelecidas, contudo possui uma garagem construída em anexo, que ultrapassa as medidas determinadas na Convenção de 8,50m x 10,50m, estrangulando a parte frontal do lote nº 64 e impedindo seu pleno uso. A testada da casa 63 passou a ocupar 17,50m, ou seja, muito superior as medidas permitidas. De todo modo, a conclusão do laudo não é capaz de afastar a alegação incontroversa de que a construção da garagem ocorrera na mesma época ou logo depois, fato não impugnado quando da apresentação da réplica, uma vez que eventual irregularidade registral não obsta a prescrição aquisitiva na modalidade que independe de justo título ou boa-fé. Assim, tendo o prazo iniciado no ano de 1977, antes da vigência do atual Código Civil, recorre-se à disciplina do artigo 550 do Código Civil de 1916: Art. 550. Aquele que, por vinte anos sem interrupção, nem oposição, possuir como seu, um imóvel, adquirir-lhe-á o domínio independentemente de título de boa fé que, em tal caso, se presume, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual lhe servirá de título para a transcrição no registro de imóveis. (Redação dada pela Lei nº 2.437, de 1955) A aplicação do prazo do Código de 1916 é determinada pela regra de transição do artigo 2.028 do Código Civil, uma vez que, em 11/01/2003 já havia transcorrido mais da metade do prazo: Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada. Assim, o prazo se encerrou no ano de 1999, quando os possuidores Maria Begoña Ilarri Sanz e Luiz Augusto Ferrão Candau adquiriram originariamente a propriedade do terreno em que construída a garagem, incorporada ao solo por acessão (artigos 530, II, e 536, V, do Código Civil/1916). Cabe destacar que tal fato foi anterior à transferência de domínio a Edison Martins Garcia Filho, em 2005, mesmo ano em que foi constituída a alienação fiduciária que culminou na consolidação da propriedade pela Caixa Econômica Federal em 2007 e, seguindo a cadeia dominial, a posterior transferência em 2014 à atual proprietária, BLAFD 05 Gestora de Bens Próprios LTDA, conforme matrícula (e-fl. 1.013). Sendo certo que o reconhecimento judicial da usucapião tem natureza meramente declaratória da situação jurídica de aquisição da propriedade, já perfectibilizada desde o momento do preenchimento dos requisitos legais, o domínio sobre o imóvel construído no Lote nº 63, incluindo a área invadida, foi devidamente transferido aos proprietários seguintes. Tal conclusão encontra respaldo na jurisprudência do STJ: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. MODALIDADE ORDINÁRIA. ARTIGO 1.242 DO CÓDIGO CIVIL. JUSTO TÍTULO. DEMONSTRAÇÃO. RECIBO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. I. HIPÓTESE EM EXAME 1. Ação de usucapião ordinária ajuizada em 27/7/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/7/2024 e concluso ao gabinete em 1º/12/2025. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em definir se o recibo de compra e venda do imóvel constitui justo título apto a ensejar a aquisição originária do imóvel na modalidade de usucapião prevista no artigo 1.242 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Na ação de usucapião, busca-se tutela jurisdicional de natureza eminentemente declaratória, correspondente à declaração do direito ao domínio, já adquirido mediante a implementação dos requisitos legais para tanto, à qual se soma um elemento constitutivo, o registro da sentença, que se limita a declarar o direito em caso de procedência do pedido. 4. A parte usucapiente adquire o direito no momento da implementação dos requisitos legalmente previstos para a respectiva modalidade de usucapião. (...) 8. Na hipótese, sendo incontroversos os fatos subjacentes à pretensão e afastado o óbice reconhecido pelo Tribunal de origem, deve ser dado provimento ao recurso especial, declarando-se a prescrição aquisitiva em favor da recorrente. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 2.215.421/SE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2026, DJEN de 13/3/2026.) Assim, não procede o pedido demolitório em face da atual proprietária, BLAFD 05 Gestora de Bens Próprios LTDA. Por outro lado, em relação ao imóvel do Lote nº 65, sobre o qual não há alegação de usucapião, restou constatado que ultrapassa os limites estabelecidos pela convenção do condomínio e adentra parte do Lote nº 64, conforme indicado no laudo pericial (e-fl. 1.640): Da mesma forma, verificou-se que a casa n°65 possui uma construção e uma escada lateral de acesso que ultrapassa os limites das dimensões previamente estabelecidas. Há, portanto, obrigação de demolir a área construída indevidamente, que corresponde à escada lateral de acesso à casa. No que tange aos pedidos indenizatórios por danos materiais e morais, verifica-se que a invasão da área pertencente ao Lote nº 64 pelos imóveis vizinhos caracteriza ato ilícito. Por outro lado, não se vislumbra a prática de qualquer ato ilícito pelo Condomínio réu, que não foi responsável pelas referidas construções. Dentre as várias teorias que visam identificar os limites da causalidade, prevalece a teoria do dano direto e imediato, positivada artigo 1.060 do Código Civil de 1916 (atual artigo 403 do Código Civil), que, apesar da referência ao termo inexecução [da obrigação], próprio da responsabilidade contratual, aplica-se igualmente aos casos de responsabilidade extracontratual. Diz o citado dispositivo: Art. 1.060. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato. Sobre o tema se ocupou magnificamente AGOSTINHO ALVIM, para o qual, com respaldo em doutrina estrangeira, os termos direto e imediato não traduzem ideias distintas, mas, ao contrário, reforçam o significado de cada qual, fundindo-se no conceito da necessariedade. Ou seja, a expressão direto e imediato significa o nexo causal necessário. Com este enfoque, a distância entre o dano e a causa atribuída ao devedor (inexecução) não afasta a responsabilidade deste. Somente o aparecimento de outra causa é capaz de fazê-lo. Seguem as conclusões do mestre paulista (Da Inexecução das Obrigações e suas Conseqüências, 5ª edição, São Paulo, Saraiva, 1980, páginas 356-370): 226 - De tudo o que se vem a dizer, o que se conclui, em síntese, é o seguinte: a) A doutrina de POTHIER, contrapondo embora o dano remoto ou indireto, para o efeito de indenização, não quer, propriamente, excluir o dano indireto, mesmo porque, na fórmula que propõe como síntese de sua doutrina, o que ele exige é o nexo causal necessário, entre a inexecução e o dano, afastando-se aqueles que podem ter outras causas (cf. ob. cit., vol. II, nº 167). b) Esta é a doutrina mais em voga entre os civilistas franceses e italianos, explicando seus respectivos Códigos iguais neste ponto. c) Códigos posteriores reportam-se à necessariedade, que não é uma evolução da idéia de dano direto e imediato, mas, a mesma idéia diversamente exprimida, apenas com maior precisão; tanto assim que todos se apóiam em POTHIER, cuja regra e exemplos repetem. d) Finalmente, essa é a interpretação que se deve dar ao art. 1060 do nosso Código, fiel tradução do art. 1.151 do Código Napoleão. Quer dizer: os danos indiretos ou remotos não se excluem só por isso; em regra não são indenizáveis, porque deixam de ser efeito necessário pelo aparecimento de concausas. Suposto não existam estas, aqueles danos são indenizáveis. Na espécie, não se verifica dano direto e imediato a ensejar reparação. A autora sustenta que a conduta dos réus teria dado causa, em síntese, às despesas com a adaptação do projeto construtivo ao local redesignado e com nova contratação de serviços; à necessidade de continuar pagando aluguel até efetivar a construção de sua casa; bem como a danos morais. No entanto, não há nexo de causalidade necessário entre os danos alegados e a invasão ao terreno pelos vizinhos, ou mesmo a alteração não efetivada do local designado para a construção. Isso porque a autora, deliberadamente, deixou de lançar mão dos meios judiciais cabíveis para tornar efetiva, de forma célere, a posse sobre o terreno de sua propriedade. O fato de a autora narrar que enviou ao Lote nº 64 equipe contratada para iniciar os procedimentos de limpeza e preparação do terreno, para a posterior construção, demonstra que estava de acordo em construir naquele local, mesmo ciente da invasão parcial. O alegado motivo de não ter prosseguido com a construção nesse lugar, devido à mera oposição verbal de um dos vizinhos, parece-me carecer de seriedade suficiente para configurar real impedimento. De todo modo, entendendo insuperável o óbice, a autora poderia ter se valido dos instrumentos processuais pertinentes para defender a urgência em exercer posse sobre o imóvel de sua titularidade, requerendo inclusive a antecipação dos efeitos da tutela, possibilidade já prevista no artigo 273 do CPC/1973. Tal postura, além de coerente com a alegada urgência em construir sua casa própria para habitá-la e deixar de pagar aluguel, atenderia, ainda, à teoria do duty to mitigate the loss , intimamente ligada ao princípio da boa-fé objetiva, segundo a qual aquele que sofre dano em razão de conduta praticada por terceiro tem o dever de agir para mitigar os prejuízos dele decorrentes, em vez de adotar postura passiva, permitindo seu agravamento. A teoria em questão é amplamente aceita pela doutrina, bem como pelo Superior Tribunal de Justiça: Enunciado nº 169 da III Jornada de Direito Civil: O princípio da boa-fé objetiva deve levar o credor a evitar o agravamento do próprio prejuízo . ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. SERVIDOR PÚBLICO. REINTEGRAÇÃO. ARTS. 1º DO DECRETO N. 20.910/1932 E 189 DO CÓDIGO CIVIL/2002. SÚMULA 211/STJ. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE AFASTAMENTO. IMPROCEDÊNCIA. LONGO PERÍODO SEM QUESTIONAMENTO DO ATO DE EXONERAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VIOLAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E DO DUTY TO MITIGATE THE LOSS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia a estabelecer se o recorrente, servidor público municipal, tem direito a ser indenizado pelas vantagens pecuniárias que deixou de receber no período em que permaneceu afastado de suas funções em decorrência de exoneração declarada ilegal na presente ação. (...) 4. O caso em epígrafe comporta peculiaridades que o distinguem do entendimento prevalente na jurisprudência desta Corte. Com efeito, conforme ressaltado no aresto combatido, após a exoneração, o recorrente permaneceu inerte por mais de 4 (quatro) anos, sem questionar o ato na seara administrativa ou judicial. 5. Portanto, a pretensão de, após esse longo período e pouco tempo antes do término do prazo prescricional, receber todas as vantagens que lhe seriam devidas caso não tivesse sido exonerado, sem a devida contraprestação, geraria inequívoco enriquecimento sem causa por parte do servidor. 6. Além disso, a conduta importa ainda em violação do princípio do duty to mitigate the loss, consectário da boa-fé objetiva, de acordo com o qual é dever do credor mitigar as suas próprias perdas, sob pena de incorrer em abuso de direito. 7. Impende destacar ainda que, na hipótese dos autos, o servidor não ficou destituído de meios de subsistência, tendo em vista que o motivo da exoneração, posteriormente anulada, foi a sua aposentadoria pelo Regime Geral de Previdência Social - RGPS. 8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 1.731.351/RS, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 25/8/2020, DJe de 9/9/2020.) DIREITO CIVIL. CONTRATOS. BOA-FÉ OBJETIVA. STANDARD ÉTICO-JURÍDICO. OBSERVÂNCIA PELAS PARTES CONTRATANTES. DEVERES ANEXOS. DUTY TO MITIGATE THE LOSS. DEVER DE MITIGAR O PRÓPRIO PREJUÍZO. INÉRCIA DO CREDOR. AGRAVAMENTO DO DANO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Boa-fé objetiva. Standard ético-jurídico. Observância pelos contratantes em todas as fases. Condutas pautadas pela probidade, cooperação e lealdade. 2. Relações obrigacionais. Atuação das partes. Preservação dos direitos dos contratantes na consecução dos fins. Impossibilidade de violação aos preceitos éticos insertos no ordenamento jurídico. 3. Preceito decorrente da boa-fé objetiva. Duty to mitigate the loss: o dever de mitigar o próprio prejuízo. Os contratantes devem tomar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado. A parte a que a perda aproveita não pode permanecer deliberadamente inerte diante do dano. Agravamento do prejuízo, em razão da inércia do credor. Infringência aos deveres de cooperação e lealdade. 4. Lição da doutrinadora Véra Maria Jacob de Fradera. Descuido com o dever de mitigar o prejuízo sofrido. O fato de ter deixado o devedor na posse do imóvel por quase 7 (sete) anos, sem que este cumprisse com o seu dever contratual (pagamento das prestações relativas ao contrato de compra e venda), evidencia a ausência de zelo com o patrimônio do credor, com o consequente agravamento significativo das perdas, uma vez que a realização mais célere dos atos de defesa possessória diminuiriam a extensão do dano. 5. Violação ao princípio da boa-fé objetiva. Caracterização de inadimplemento contratual a justificar a penalidade imposta pela Corte originária, (exclusão de um ano de ressarcimento). 6. Recurso improvido. (REsp n. 758.518/PR, relator Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS), Terceira Turma, julgado em 17/6/2010, REPDJe de 1/7/2010, DJe de 28/06/2010.) Vale recordar também que, ao momento em que a autora adquiriu o imóvel, já estava ciente da situação de fato das invasões, bem como da declaração de invalidade da assembleia que havia realocado o imóvel, de modo que aceitou o risco de ter de construir em espaço menor do que a metragem originalmente prevista e/ou enfrentar eventual disputa judicial sobre a titularidade das áreas invadidas - o que poderia, aliás, ter sido feito em paralelo à construção no espaço não ocupado. Não vislumbro, portanto, que os danos suportados pela autora possam advir direta e necessariamente das condutas dos réus. Logo, ausente o elemento do nexo causal, sem o qual não há que se falar em dano indenizável. Tampouco assiste razão à autora quanto à inexigibilidade das cotas condominiais no período em que não ergueu o imóvel, pois, como dito acima, deixou de construir no espaço desocupado por decisão sua, a despeito de ter ciência prévia da situação do imóvel adquirido. São, portanto, devidas as cotas não alcançadas pela prescrição quinquenal (art. 206, §5º, I, do atual Código Civil), considerando tratar-se de obrigação de trato sucessivo. Pelo que, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelos réus Gilberto Mach Barreto e Luiz Augusto Ferrão Candau, indefiro outras provas e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para (i) declarar o direito de propriedade da autora sobre o local originalmente designado Lote nº 64, conforme delimitado no laudo pericial, com exceção da área usucapida que integra o imóvel do Lote nº 63; (ii) condenar a ré Leila Reis Mach Barreto, proprietária do imóvel construído no Lote nº 65, a demolir a área construída que excede a metragem de 89,25 m² estabelecida pela convenção condominial e que invade o Lote nº 64, conforme indicado no laudo pericial, e (iii) condenar os réus a se absterem de impor óbice à realização da construção pela autora nos limites definidos do Lote nº 64, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por evento. Condeno a ré Leila Reis Mach Barreto a suportar as custas processuais na proporção de 1/4, tendo em vista a sucumbência parcial, e a pagar honorários advocatícios ao patrono da autora, no patamar de 10% sobre o valor da causa, monetariamente corrigido desde o ajuizamento e com juros a partir do trânsito em julgado, conforme artigo 85, parágrafos 2º e 16, do CPC. Condeno a parte autora a suportar as custas processuais na proporção de 3/4, tendo em vista a sucumbência parcial, e a pagar honorários advocatícios ao patrono de cada um dos outros réus, no percentual de 10% sobre o valor da causa, em proporção, monetariamente corrigido desde o ajuizamento e com juros a partir do trânsito em julgado, conforme artigo 85, parágrafos 2º e 16, do CPC. Até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024 (30/08/2024), correção monetária se dará pelo índice adotado pela Corregedoria Geral da Justiça. A partir de então, se dará pelo IPCA/IBGE. Os juros serão o equivalente à Taxa Selic, naquilo que ultrapassar o índice de correção. Caso a Taxa Selic do mês seja inferior ao índice de correção, os juros serão iguais a zero. Transitada em julgado, aguarde-se eventual execução por 30 dias e, satisfeitas as custas, dê-se baixa e arquivem-se.