0123553-81.2020.8.19.0001

Trata-se de ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada por ARCOS DOURADOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA., atual denominação de McDonald's Comércio de Alimentos Ltda., em face de SAGON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A e CONDOMÍNIO PRO INDIVISO DO GRUPAMENTO COMERCIAL DO CENTRO COMERCIAL DO BOULEVARD SHOPPING SÃO GONÇALO alegando, em síntese, que celebrou com as rés, em 13/11/2009, contrato de locação comercial tendo por objeto o salão comercial nº 402 e os Dessert Centers nºs QA e QB, situados no Boulevard Shopping São Gonçalo, pelo prazo de 10 (dez) anos, com aluguel percentual de 4% sobre o faturamento líquido do restaurante, ressalvado aluguel mínimo de R$ 9.500,00, reajustável anualmente pelo IPCA. Sustenta que exerce, no imóvel locado, atividade comercial ininterrupta há mais de 3 (três) anos, e que a presente demanda foi ajuizada dentro do prazo decadencial previsto no art. 51, §5º, da Lei 8.245/91. Requer a renovação do contrato pelo prazo de 10 (dez) anos, com início em 21/12/2020 e término em 20/12/2030, e a fixação de aluguel percentual de 4% do faturamento líquido, ressalvado aluguel mínimo de R$ 15.967,13, reajustável anualmente pelo IPCA. Citadas, as rés apresentaram contestação (fls. 529/536), na qual arguiram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva do segundo réu, ao argumento de que este seria mero ente arrecadador dos aluguéis, sem figurar como parte no contrato de locação. No mérito, sustentaram que a renovação compulsória do contrato de locação está limitada, por entendimento do Superior Tribunal de Justiça e da doutrina, ao prazo máximo de 5 (cinco) anos, e ofereceram contraproposta consistente na renovação pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com fixação de aluguel mínimo mensal escalonado por metro quadrado, bem como na alteração da forma de cobrança dos encargos comuns. Requereram, ainda, a expedição de mandado de despejo na hipótese de não renovação da locação, e a produção de prova pericial de engenharia. Em réplica (fls. 544/554), a autora impugnou a preliminar de ilegitimidade passiva, com base na teoria da asserção, sustentando que o segundo réu, na qualidade de recebedor direto dos aluguéis, possui interesse jurídico no desfecho da demanda. No mérito, reiterou os termos da petição inicial, sustentando que a expressão por igual prazo , contida no art. 51, caput, da Lei 8.245/91, não impõe limitação máxima de 5 (cinco) anos à renovação do contrato, aplicável tal limite apenas na hipótese de soma de contratos sucessivos, e impugnou a contraproposta apresentada pelas rés quanto ao valor do aluguel e à forma de cobrança dos encargos. Sobreveio decisão saneadora (fl. 592), por meio da qual foi acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva, com a exclusão do CONDOMÍNIO PRO INDIVISO DO GRUPAMENTO COMERCIAL DO CENTRO COMERCIAL DO BOULEVARD SHOPPING SÃO GONÇALO do polo passivo, declarando-se saneado o processo, com a fixação, como ponto controvertido, do valor de mercado do aluguel do imóvel, e o deferimento da prova pericial de engenharia requerida pelas partes, com nomeação de perito. Embargos de declaração a fls. 600/602, alegando a segunda ré/embargante omissão da decisão saneadora, pela falta de imposição dos ônus sucumbências à autora, diante do acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela segunda ré. Contrarrazões aos embargos a fls. 618/621. A segunda ré interpôs agravo de instrumento contra a decisão saneadora, agravo esse que foi mantido pela Superior Instância (fls. 691/703). Embargos de declaração acolhidos pelo juízo para condenar a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios à segunda ré (fls. 707/708). Contra a decisão que fixou o valor dos honorários periciais, houve a interposição de recurso de agravo de instrumento, que recebeu parcial provimento para reduzi-lo a R$ 10.000,00 (dez mil reais) (fls. 846/854). Laudo pericial a fls. 904/927. Impugnação ao laudo pericial a fls. 951 e 965/968. Esclarecimentos complementares do perito a fls. 982/985. Novas impugnações apresentadas pelas partes a fls. 990/992 e 1007/1008. Novos esclarecimentos prestados pelo perito a fls. 1024/1025, falando as partes a fls. 1036/1037 e 1040/1043. É o relatório. DECIDO. Cuida-se de ação renovatória de contrato de locação comercial, por meio da qual a autora pretende a renovação compulsória da locação do salão comercial nº 402 e dos Dessert Centers nºs QA e QB, situados no Boulevard Shopping São Gonçalo, pelo prazo de dez anos, com fixação de aluguel mínimo mensal atualizado. A demanda preenche os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, na medida em que o contrato foi celebrado por prazo de dez anos, a autora exerce no imóvel a mesma atividade comercial há mais de nove anos ininterruptos ao tempo da propositura ada ação, e a ação foi ajuizada dentro do prazo decadencial previsto no §5º do referido dispositivo. Desse modo, cinge-se a lide ao arbitramento do justo aluguel para vigorar no período vindouro da locação e a definição de qual seja tal período, cinco ou dez anos. Quanto ao valor locativo a ser fixado, a prova pericial produzida nos autos, aferiu o montante de R$ 20.902,98 como aluguel mínimo mensal (fl. 926), mediante o emprego do método comparativo direto, com base em quinze contratos de locação vigentes no próprio Boulevard Shopping São Gonçalo, contemporâneos à data-base da renovação. A utilização de dados extraídos do mesmo empreendimento confere especial confiabilidade à amostra, porquanto elimina variáveis relacionadas a localização, infraestrutura e público frequentador, que tipicamente comprometem a comparação entre imóveis situados em empreendimentos distintos. A autora impugna o laudo sob dois fundamentos, nenhum dos quais comporta acolhimento. Primeiro, sustenta que os efeitos da pandemia de Covid-19 não teriam sido adequadamente considerados na apuração do valor locativo. Ocorre que a amostra utilizada pelo perito é composta por contratos de janeiro de 2021, portanto contemporâneos à data-base da renovação e já formados sob as condições de mercado então vigentes, de modo que o contexto pandêmico já se encontra refletido nos próprios parâmetros comparativos empregados, não havendo elemento técnico que indique a necessidade de redutor adicional. Segundo, a autora defende a aplicação do campo de arbítrio previsto na NBR 14.653-2, no percentual de -15%. Sucede que esse instrumento normativo destina-se a corrigir amostras insuficientes ou excessivamente dispersas, hipótese não configurada nos autos, em que o perito dispôs de quinze contratos comparáveis extraídos do mesmo empreendimento, circunstância que afasta a necessidade do ajuste pretendido. A ré, por sua vez, impugna o laudo sob dois outros fundamentos. Alega, em primeiro lugar, que a inclusão da própria loja avaliada no grupo comparativo de lojas de maior porte comprometeria a imparcialidade da apuração. O perito esclareceu que o critério de seleção desse subgrupo foi o porte e a representatividade comercial das unidades, e não a autorreferência circular, de modo que a crítica não evidencia vício metodológico suficiente para desqualificar o trabalho pericial como um todo. De outro lado, sustenta a ré que loja e quiosques deveriam ser avaliados separadamente, o que resultaria em valor locativo de R$ 29.196,00. Tal pretensão, contudo, contraria a própria configuração contratual da locação. A cláusula 2 (b) define como objeto da locação tanto o salão comercial, com área de 126,25m², como os quiosques ( dessert centers ) A e B, com áreas de 7,0 e 7,70m². No mesmo sentido, a cláusula 4.1 do contrato estabelece que o aluguel devido pela locatária será calculado sobre o faturamento líquido mensal do restaurante e dos Dessert Centers, sem distinção entre as unidades, e a cláusula 5.1.1 adota o mesmo critério para a apuração dos encargos comuns, ao dispor que a contribuição correspondente será efetivada com base no faturamento líquido da locatária. Depreende-se, assim, que o próprio instrumento contratual trata o salão comercial e os dois Dessert Centers como unidade locativa integrada para fins de apuração tanto do aluguel quanto dos encargos, o que é corroborado pela própria causa de pedir deduzida na inicial, em que a autora requer a renovação da locação do salão comercial e dos dois quiosques sob um único regime locatício. A dissociação pretendida pela ré, além de carecer de amparo contratual, importaria alteração da configuração do objeto da locação. Registre-se, outrossim, que o método utilizado pelo perito foi o método comparativo que é recomendado por norma técnica (NBR 1635-2) como preferencial para avaliações desta natureza, por permitir a determinação do valor locativo através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas do imóvel. No caso, foram colhidas nada menos que quinze amostras número suficiente para conferir consistência e representatividade à pesquisa, e submetido os dados coletados a tratamento estatístico consistente, com apuração de médias simples, médias ponderadas por área e segmentação por porte das unidades locadas. O método comparativo é o que melhor atende ao arbitramento de novos valores locatícios para imóveis não residenciais, sobretudo quando o perito dispõe de bom número de amostras, como acontece no caso dos autos. A propósito: 0008392-90.2006.8.19.0202 - APELAÇÃO 1ª Ementa DES. MONICA COSTA DI PIERO - Julgamento: 12/11/2013 - OITAVA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DIVERGÊNCIA LIMITADA AO VALOR DO ALUGUEL. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. REFORMA PARCIAL DO JULGADO. 1. No caso, se faz desnecessária a realização de nova prova pericial, tendo em vista que a questão não é complexa e o laudo foi elaborado com a observância das normas técnicas. 2. Ademais, eventuais divergências constantes do laudo elaborado pelo expert do juízo, já foram devidamente sanadas com os esclarecimentos prestados pelo perito em razão da conversão do julgamento do feito em diligência, com a abertura de prazo para manifestação das partes. Agravo retido rejeitado. 3. Ação renovatória de locação de imóvel comercial, cingindo-se o recurso ao valor do aluguel estabelecido pelo julgador de origem. 4. Sentença que adotou o método da rentabilidade e julgou procedente em parte o pedido para renovar a locação comercial. 5. O método comparativo direto de dados de mercado é considerado pela ABNT como o mais adequado para a fixação do justo valor locatício quando se está diante de locação comercial, uma vez que identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. 6. Laudo de avaliação explicativo, detalhado e dentro da realidade de mercado, sendo confeccionado de forma imparcial e atendendo às especificações técnicas estabelecidas pela ABNT. 7. Necessidade de aplicação do método comparativo empregando um satisfatório número de amostras em que se apoiou a prova técnica, eis que se utilizou de lojas próximas àquela objeto da lide, mostrando-se, dessa forma, confiável os elementos utilizados, o que torna desnecessário esgotar todos os estabelecimentos existentes no entorno da loja em questão. 8. A divergência encontrada nos laudos periciais elaborados no processo acabou por esclarecida nas informações prestadas quando da conversão do feito em diligências, circunscrevendo-se a existência de mero erro material quando do cálculo da área equivalente do imóvel. 9. Hipótese em que deve ser aplicado o segundo laudo elaborado, o qual considerou de forma correta os coeficientes e índices a serem aplicados. 10. Descabida a pretensão do recorrente no sentido de que valor do aluguel corresponda a uma media aritmética entre os dois métodos de cálculos utilizados, eis que destituída de qualquer parâmetro técnico. 11. Recurso parcialmente provido. O perito afastou, ademais, uma a uma as objeções dos assistentes técnicos nas suas manifestações posteriores às impugnações ao laudo, as quais foram sumariadas dessa forma em sua última manifestação nos autos: [...] 1. Foram apresentadas diversas impugnações ao laudo pericial, tanto pela autora quanto pela ré, todas já analisadas individualmente. A presente manifestação tem por objetivo responder de forma única e definitiva, reafirmando a validade do trabalho pericial. 2. Impugnações da Autora: a) Alegação de que os efeitos da pandemia não teriam sido refletidos. Esclarece-se que o laudo já considerou o contexto vigente em dezembro/2020, com base em contratos contemporâneos no próprio shopping, os quais traduzem a realidade locativa da época. b) Alegação de aplicação obrigatória do campo de arbítrio (-15%). A NBR 14.653 prevê sua aplicação apenas em casos de insuficiência de dados, o que não ocorreu. Havia contratos suficientes e representativos, tornando desnecessário o ajuste. c) Ressalte-se que o valor sugerido pelo assistente técnico da autora coincide com a proposta inicial da parte, evidenciando alinhamento com interesse subjetivo e não com a realidade de mercado. 3. Impugnações da Ré: a) Alegação de equívoco metodológico por uso da própria loja como parâmetro. Esclarece-se que a loja foi considerada dentro de um grupo comparativo de grandes operações (McDonald's, Burger King e Bob's), justamente para evitar distorções, não isoladamente. b) Alegação de que loja e quiosques deveriam ser avaliados separadamente. O contrato trata os espaços como unidade integrada, com aluguel calculado sobre faturamento conjunto (cláusulas 1.2 e 4.1). Dissociar os quiosques seria contrário ao contrato e geraria majoração artificial do valor. c) O valor sugerido pela ré (R$ 29.196,00) representa metodologia alternativa, mas não invalida o laudo. O valor pericial (R$ 20.902,98) está dentro da faixa de mercado, equilibrado e imparcial. Ressalte-se que o valor sugerido coincide com a proposta inicial da ré, evidenciando alinhamento com interesse subjetivo. (fls. 1024/1025). Portanto, o laudo pericial foi criteriosa e perfeitamente elaborado, sendo bem claro e fundamentado notadamente quanto ao valor do aluguel encontrado. Embora tenham as partes se insurgido contra as conclusões do perito, trazendo aos autos pareceres críticos dos respectivos assistentes técnicos, é indispensável salientar que, em verdade, não há nos autos outros elementos a conduzirem à formação de convicção diversa da apontada pelo perito. Sem embargo de se reconhecer a capacidade profissional dos assistentes técnicos, são eles, frente à atual sistemática do processo, assessores das partes, ao passo que o perito é órgão auxiliar do juiz, submetido aos seus mesmos impedimentos e suspeições, fatos que não podem ser esquecidos na análise da prova. Nessa perspectiva, deve-se considerar que o valor do aluguel arbitrado pelo perito é intermédio, situando-se entre o sugerido pela parte autora e pela parte ré. A jurisprudência, em casos semelhantes, é unânime no sentido de prestigiar o laudo oficial, como é exemplo o aresto adiante transcrito: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. REVISIONAL DE ALUGUEL. PROVA PERICIAL. 1 - Ação revisional de aluguel, com pedido reconvencional de renovação do contrato, visando a revisão do valor da locação do imóvel localizado na Rua Uruguaiana nº 82, Loja B - Centro, inserido em Área de Proteção do Ambiente Cultural (APAC), caracterizada como Corredor Cultural - Saara , na qual pretendia sua fixação em R$ 50.000,00. 2 - Apelante que se insurge contra a sentença no ponto em que esta acolheu o laudo pericial, para fixar o valor da locação em R$ 31.500,00 a partir de abril/2012, pugnando pela adoção do valor encontrado por seu assistente técnico, ou realização de nova prova pericial. 3- Magistrado de 1º grau que, ante o inconformismo da autora com o laudo, determinou a realização de uma 2ª perícia, a fim de averiguar a existência de eventual omissão ou inexatidão dos resultados apresentados na anterior. 4- Juízo a quo que em momento algum determinou que a nova perícia a ser produzida adotasse parâmetros e/ou métodos diversos daqueles utilizados pelo perito anteriormente nomeado, mas sim que, ante a alegação da autora de omissão e inexatidão dos resultados da perícia anterior, entendeu ser necessária a realização de nova perícia técnica para que a questão pudesse ser suficientemente esclarecida, nos termos do facultado pelo art. 480 do CPC. 5- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, estabelecido pela NBR 14.653-2, da ABNT, que é considerado como o mais adequado e preciso para o caso, segundo o preconizado pelas normas técnicas que regem a matéria, e a jurisprudência desta E. Corte. 6- Laudo pericial produzido pelo 2º expert que se afigura conclusivo e suficientemente esclarecedor, o qual foi elaborado por perito de confiança do juízo e equidistante do interesse das partes. Ausência de elementos nos autos suficientes para desconstituir a conclusão apresentada pelo vistor oficial. Enunciado nº 155 da Súmula do TJRJ. 7- Prova que tem por finalidade a formação do juízo de convicção do Magistrado, quanto à existência e à veracidade dos fatos alegados pelas partes, sendo o Juiz o seu destinatário, consoante o disposto nos artigos 370 e 371 do CPC/15. 8 - Sentença mantida. Desprovimento do recurso. 9 - Verba honorária majorada, na forma do art. 85, §11, do CPC (0375652-59.2011.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). MARIA INÊS DA PENHA GASPAR - Julgamento: 29/01/2025 - DECIMA QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 20ª CÂMARA CÍVEL) Portanto, acolhem-se as conclusões periciais quanto ao valor locativo, fixando o aluguel mínimo mensal renovado em R$ 20.902,98, reajustável anualmente pelo IPCA, na forma como pactuado no contrato originário e requerido na petição inicial, mantidas as demais cláusulas contratuais não impugnadas nestes autos. No tocante ao prazo da renovação pretendida, a autora requer a prorrogação por dez anos, correspondentes à duração do contrato originário, ao passo que a ré sustenta a limitação a cinco anos. De acordo com a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, o prazo de renovação compulsória em ação renovatória fica limitado a cinco anos, ainda que o contrato originário tenha sido pactuado por período superior, na medida em que a proteção conferida ao fundo de comércio pela Lei de Locações não implica a perpetuação do vínculo locatício nos exatos termos inicialmente avençados, mas apenas a garantia de continuidade da exploração do ponto comercial por prazo que se reputa suficiente à tutela do interesse do locatário, sem impor ao locador restrição desproporcional ao exercício do direito de propriedade. Confira-se: PRAZO DA LOCAÇÃO COMERCIAL NO CONTRATO RENOVADO. PRAZO LEGAL DE 5 (CINCO) ANOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE PRAZO SUPERIOR AO LIMITE LEGAL. 1. Ação renovatória de contrato de locação comercial. 2. Recurso especial interposto por RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 13/6/2020 e concluso ao gabinete em 25/11/2021. 3. Agravo em recurso especial interposto por LOJAS AMERICANAS S/A em 22/1/21 e concluso ao gabinete em 25/11/2021. 4. O propósito recursal consiste em verificar se: (a) houve negativa de prestação jurisdicional; (b) na perícia realizada, o perito deixou de empregar análise técnica ou científica dos fatos; (c) é possível a determinação de renovação do contrato de locação comercial por prazo superior àquele legal de 5 (cinco) anos, independente do prazo de vigência inicial do contrato; e (d) é possível obrigar o locador a renovar o contrato de locação comercial, mesmo que este comprove o desejo em realizar obras para fazer modificações de natureza tal que aumente o valor do negócio ou da propriedade. (...) 8. O prazo de renovação do contrato de locação não comercial está descrito no art. 51, caput, da Lei 8.245/91, que determina que 'nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo'. 9. Busca a ação renovatória garantir, além dos direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar do patrimônio imaterial, também os do locador, de forma a evitar a eternização do contrato de locação, restringindo o direito de propriedade e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia. 10. Cinco anos configura prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, uma vez que a lei não limita essa possibilidade. 11. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial interposto por LOJAS AMERICANAS S/A e, nessa extensão, negar-lhe provimento; recurso especial apresentado por RELUP 3 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. conhecido em parte e, nessa extensão, provido. (REsp 1.971.600/RJ, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 26/8/2022 - grifou-se). CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PRETENSÃO DO LOCADOR DE VER REPETIDO O PRAZO DO CONTRATO ORIGINAL. IMPOSSIBILIDADE. PRAZO MÁXIMO DE PRORROGAÇÃO DE CINCO ANOS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Em sede da ação renovatória de locação comercial prevista no art. 51 da Lei 8.245/91, o prazo máximo de prorrogação contratual será de cinco (5) anos. Assim, ainda que o prazo da última avença supere o lapso temporal de cinco anos, a renovação compulsória não poderá excedê-lo, porquanto o quinquênio estabelecido em lei é o limite máximo. 2. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1.990.552/RS, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 17/5/2022, DJe de 26/5/2022 - grifou-se). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. 1. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. 2. PRAZO PARA RENOVAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. 3. VALOR LOCATÍCIO APURADO POR PERÍCIA JUDICIAL. REVISÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 4. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 141 E 492 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. 5. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (...) 2. Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que é no sentido de que o prazo para renovação do contrato locatício comercial é de 5 (cinco) anos. 3. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca do correto valor do aluguel, incorrerá em reexame de matéria fáticoprobatória, o que é inviável, devido ao óbice da Súmula 7/STJ. 4. Acerca da violação aos arts. 141 e 492 do CPC/2015, já decidiu este Tribunal Superior que 'o pleito inicial deve ser interpretado em consonância com a pretensão deduzida na exordial como um todo, sendo certo que o acolhimento da pretensão extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra petita.' (AgRg no AREsp n. 322.510/BA, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 11/06/2013, DJe 25/6/2013). 5. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1.730.922/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 11/10/2021, DJe de 14/10/2021 - grifou-se). Logo, estando em confronto com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, merece reparos o acórdão recorrido, incidindo na espécie a Súmula nº 568/STJ. Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para determinar como período máximo para renovação do prazo do contrato de locação comercial objeto dos autos o lapso temporal de 5 (cinco) anos. (REsp 2106674; Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA; publ. 13/03/2024) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ACCESSIO TEMPORIS. PRAZO DA RENOVAÇÃO. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 51 da Lei 8.245/91. 1. Ação renovatória de contrato de locação comercial ajuizada em 09.06.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 07.12.2011. 2. Discussão relativa ao prazo da renovação do contrato de locação comercial nas hipóteses de accessio temporis . 3. A Lei 8.245/91 acolheu expressamente a possibilidade de accessio temporis , ou seja, a soma dos períodos ininterruptos dos contratos de locação para se alcançar o prazo mínimo de 5 (cinco) anos exigido para o pedido de renovação, o que já era amplamente reconhecido pela jurisprudência, embora não constasse do Decreto n.º 24.150/1934. 4. A renovatória, embora vise garantir os direitos do locatário face às pretensões ilegítimas do locador de se apropriar patrimônio imaterial, que foi agregado ao seu imóvel pela atividade exercida pelo locatário, notadamente o fundo de comércio, o ponto comercial, também não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador, e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia. 5. O prazo 5 (cinco) anos mostra-se razoável para a renovação do contrato, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, pois a lei não limita essa possibilidade. Mas permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15, 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período de tempo, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato. 6. Quando o art. 51, caput, da Lei 8.2145 dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato por igual prazo , ele está se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, da Lei 8.245/91, para a renovação, qual seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes. 7. A interpretação do art. 51, caput, da Lei 8.245/91, portanto, deverá se afastar da literalidade do texto, para considerar o aspecto teleológico e sistemático da norma, que prevê, no próprio inciso II do referido dispositivo, o prazo de 5 (cinco) anos para que haja direito à renovação, a qual, por conseguinte, deverá ocorrer, no mínimo, por esse mesmo prazo. 8. A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de accessio temporis , dar-se-á pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de 5 (cinco) anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período. 9. Se, no curso do processo, decorrer tempo suficiente para que se complete novo interregno de 5 (cinco) anos, ao locatário cumpre ajuizar outra ação renovatória, a qual, segundo a doutrina, é recomendável que seja distribuída por dependência para que possam ser aproveitados os atos processuais como a perícia. 10. Conforme a jurisprudência pacífica desta Corte, havendo sucumbência recíproca, devemse compensar os honorários advocatícios. Inteligência do art. 21 do CPC c/c a Súmula 306/STJ. 11. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1323410 / MG; Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julg. 07/11/2013, DJe 20/11/2013) Por conseguinte, ainda que o contrato de locação em exame tenha sido celebrado pelo prazo de dez anos, a renovação judicial há de ser limitada a cinco anos, contados de 21/12/2020, com termo final em 20/12/2025, não comportando acolhimento o pedido de prorrogação por período superior. No que tange aos ônus sucumbenciais, a sentença não acolheu integralmente a pretensão de nenhuma das partes. Quanto ao prazo da renovação, a pretensão da autora, de dez anos, foi reduzida para cinco, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Quanto ao valor do aluguel, o montante fixado, de R$ 20.902,98, supera tanto a estimativa da autora quanto a contraproposta média apresentada pela ré em contestação, aproximando-se, contudo, de modo substancialmente mais estreito desta última, na medida em que a diferença entre o valor fixado e a pretensão da ré é sensivelmente menor do que a diferença entre o valor fixado e a pretensão da autora. Tratando-se de ação cujo objeto compreende o arbitramento do aluguel renovado, a lide tem, nessa parte, natureza de lide de acertamento, devendo as custas processuais e os honorários advocatícios ser distribuídos entre as partes na proporção de 70% para a autora e 30% para a ré, dada a maior proximidade do valor fixado com a pretensão desta última e a própria redução do prazo da locação. O valor do novo aluguel deve retroagir à data da citação, na forma do art. 69 da Lei nº 8.245/91. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido e o pedido contraposto formulado em contestação, ambos com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para renovar o contrato de locação celebrado entre as partes pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 21/12/2020 e término em 20/12/2025, mantidas as demais cláusulas contratuais não impugnadas nestes autos, e para fixar o aluguel mínimo mensal renovado em R$ 20.902,98 (vinte mil, novecentos e dois reais e noventa e oito centavos), reajustável anualmente pelo IPCA, na forma pactuada no contrato originário, sem prejuízo da incidência do aluguel percentual de 4% sobre o faturamento líquido do restaurante e dos Dessert Centers, sempre que superior ao aluguel mínimo, conforme a cláusula 4.1 do contrato. As diferenças de aluguéis devidas desde a citação até o trânsito em julgado serão pagas na forma do art. 69 da Lei nº 8.245/91, com correção monetária e juros de mora calculados conforme os índices e taxas previstos no contrato celebrado entre as partes, a partir do vencimento de cada obrigação, realizando-se a execução nestes próprios autos, nos termos do art. 69, §2º, da lei citada. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas processuais e dos honorários advocatícios, na proporção de 70% para a autora e 30% para a ré. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa. P.I.