0119316-33.2022.8.19.0001

Trata-se de ação indenizatória por danos morais e materiais, ajuizada por Gabriela Machado Ferreira em face de (i) Grankasa Empreendimentos Imobiliários Ltda. e (ii) Ana Maria Sequeira Pedroso de Lima, objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização pelos prejuízos decorrentes da locação de imóvel residencial que apresentava graves vícios de infiltração, bem como à restituição de valores pagos indevidamente, além do pagamento da multa contratual em razão da rescisão antecipada da locação. Consta da inicial que, ao procurar imóvel para residir no Rio de Janeiro, a parte autora visitou o apartamento situado na Rua Bulhões de Carvalho, nº 591, apartamento 303, em Copacabana, administrado pela primeira ré e de propriedade da segunda ré. Afirma que, durante a vistoria realizada antes da assinatura do contrato, identificou infiltrações no banheiro e na área de serviço, ocasião em que foi informada pela imobiliária de que se tratava de problema simples, que seria prontamente solucionado, razão pela qual celebrou o contrato de locação. Sustenta, contudo, que os reparos prometidos não foram realizados antes da entrega das chaves e que, mesmo após sucessivas reclamações, vídeos, mensagens eletrônicas e contatos telefônicos, as infiltrações persistiram por longo período, ocasionando sucessivas intervenções, atraso na realização das obras, necessidade de desocupação temporária do imóvel, privação do uso regular da residência, ausência de gás, danos ao apartamento inferior e inúmeros transtornos pessoais. Aduz que, posteriormente, foi surpreendida com a notificação de rescisão unilateral da locação pelas rés, sendo obrigada a procurar outro imóvel, além de alegar cobrança indevida de cotas condominiais superiores às efetivamente devidas. Ao final, requereu a concessão da gratuidade de justiça, a condenação solidária das rés ao pagamento de R$ 20.000,00 a título de danos morais, da multa contratual decorrente da rescisão unilateral, do ressarcimento das despesas com vistoria de saída, da devolução em dobro das cobranças condominiais supostamente indevidas, além das custas e honorários advocatícios. Às fls. 17, foi deferido à autora o benefício da gratuidade de justiça e determinada a citação das rés. Às fls. 18, a primeira ré informou que a segunda ré havia rescindido o contrato de administração imobiliária anteriormente existente entre elas, afirmando desconhecer seu endereço atualizado para fins de citação. Regularmente citada, a Grankasa Empreendimentos Imobiliários Ltda. apresentou contestação às fls. 19/34, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, ao fundamento de que atuou apenas como administradora e mandatária da proprietária do imóvel, não possuindo autonomia para autorizar obras ou assumir obrigações decorrentes da relação locatícia. No mérito, sustentou que a autora tinha pleno conhecimento da infiltração antes da assinatura do contrato; que todas as providências cabíveis foram adotadas para solucionar o problema, mediante envio de profissionais, concessão de descontos, isenção do aluguel referente ao mês de junho de 2021, dispensa da multa rescisória e manutenção do aluguel sem reajuste. Alegou, ainda, que a autora assinou termo de rescisão contratual conferindo plena quitação, nada mais podendo reclamar, inexistindo falha na prestação de serviços, danos materiais ou danos morais indenizáveis, requerendo, ao final, a improcedência integral dos pedidos. A segunda ré, Ana Maria Sequeira Pedroso de Lima, apresentou contestação às fls. 35/50, suscitando, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por ausência de demonstração do fato constitutivo do direito alegado, sua ilegitimidade passiva e impugnação ao benefício da gratuidade de justiça. Sustentou que a autora inviabilizou a realização das obras ao restringir o acesso dos profissionais ao imóvel; que jamais foi formalmente comunicada acerca da extensão dos defeitos apontados; que toda a administração do imóvel competia exclusivamente à imobiliária; que não participou diretamente das tratativas envolvendo os reparos; e que a autora possuía condições financeiras incompatíveis com a gratuidade, juntando fotografias extraídas de redes sociais para demonstrar elevado padrão de vida. Por fim, defendeu que os reparos foram providenciados na medida do possível, inexistindo conduta ilícita apta a ensejar indenização, requerendo a extinção do processo em relação à sua pessoa ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos. Sobreveio réplica, às fls. 51/58, na qual a autora rechaçou todas as preliminares levantadas pelas rés e reiterou fatos e teses constantes da inicial. Às fls. 59/60, foi proferida decisão apreciando a impugnação à gratuidade de justiça formulada pela segunda ré. O Juízo consignou que as fotografias extraídas das redes sociais da autora não possuíam contexto temporal nem eram aptas a infirmar a documentação financeira constante dos autos, concluindo que não restou afastada a presunção de hipossuficiência anteriormente reconhecida. Em consequência, foi indeferida a impugnação ao benefício da gratuidade de justiça, sendo concedido prazo para especificação de provas e determinado o retorno dos autos conclusos para saneamento. Às fls. 383/384, foi proferida decisão de saneamento, na qual o juízo rejeitou as preliminares de inépcia da inicial e de ilegitimidade passiva, declarou o feito saneado e delimitou como pontos controvertidos o conhecimento prévio da autora acerca dos vícios do imóvel, a adequação da prestação dos serviços pelas rés, a ocorrência dos transtornos narrados, bem como a existência de danos materiais e morais e a responsabilidade das demandadas. Consignou, ainda, que não havia outras provas a serem produzidas, determinando a remessa dos autos para sentença. Este o relatório. DECIDO. As preliminares de inépcia da petição inicial e de ilegitimidade passiva foram rejeitadas na decisão de saneamento de fls. 383/384. Não cabe reapreciar, nesta sentença, a legitimidade passiva da primeira ré. Embora se trate de matéria de ordem pública, a questão foi expressamente decidida no curso do processo, incidindo a preclusão pro judicato, na forma dos arts. 505 e 507 do CPC. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, uma vez apreciadas, as matérias de ordem pública, inclusive a legitimidade ad causam, não podem ser novamente examinadas no mesmo processo. Nesse sentido: STJ EREsp 1946826 SP 2021/0203337-4 Publicado em 13/02/2026. Acrescente-se que a inicial não atribui à primeira ré apenas a condição de mandatária da proprietária. A autora imputa-lhe condutas próprias, relacionadas à vistoria, às informações prestadas antes da celebração do contrato, à promessa de reparo, à administração das obras, ao recebimento das reclamações e à cobrança dos encargos locatícios. À luz da teoria da asserção, tais alegações são suficientes para caracterizar a pertinência subjetiva da administradora. A existência ou não de falha própria constitui matéria de mérito. Superadas as preliminares, passa-se ao mérito. A controvérsia consiste em verificar se o imóvel foi entregue e mantido em condições adequadas de habitabilidade, se as rés adotaram providências suficientes para solucionar os vícios relatados e se os fatos ocasionaram danos materiais e morais à autora. A relação jurídica é disciplinada pela Lei nº 8.245/1991 e pelas normas gerais do Código Civil. Nos termos do art. 22, I, II, III e IV, da Lei nº 8.245/1991, incumbe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico durante a locação, manter a forma e o destino do bem e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à contratação. No caso, a existência de infiltração anterior à celebração do contrato é incontroversa. Embora a autora tenha percebido sinais do problema durante a vistoria, a prova documental demonstra que lhe foi informado que se tratava de situação simples e que o reparo seria prontamente realizado. A locação foi, portanto, celebrada sob a legítima expectativa de que o vício seria solucionado antes ou logo após o início da ocupação. O conhecimento inicial da infiltração não exonera a locadora, pois a autora não anuiu com a manutenção indefinida do problema nem assumiu a obrigação de suportar imóvel inadequado ao uso residencial. As mensagens, fotografias, vídeos e demais documentos juntados aos autos demonstram que os problemas persistiram por período prolongado (fls. 30/49), exigiram sucessivas intervenções e ocasionaram restrição ao uso de partes do imóvel, ausência de gás, necessidade de desocupação temporária e danos na unidade inferior. A alegação de que a autora teria impedido os reparos não encontra suporte suficiente na prova documental. Ao contrário, as comunicações revelam reiteradas tentativas da locatária de obter solução definitiva, sem que as providências adotadas produzissem resultado adequado e duradouro. Restou caracterizado, assim, o inadimplemento do dever de manter o imóvel em condições de servir à finalidade residencial contratada. A proprietária responde diretamente por esse inadimplemento, nos termos do art. 22 da Lei nº 8.245/1991. A administradora, por sua vez, não responde automaticamente pelos vícios estruturais do imóvel apenas por ter celebrado o contrato como mandatária. Contudo, responde por eventual culpa no exercício do mandato, na forma do art. 667 do Código Civil. No caso vertente, a prova indica participação direta da primeira ré nas informações prestadas à autora, na promessa de solução, no gerenciamento dos reparos e nas tratativas que se prolongaram sem solução eficaz. Sua responsabilidade, portanto, decorre de conduta própria, e não exclusivamente da condição de representante da locadora. As condutas das rés concorreram para o mesmo resultado lesivo, razão pela qual respondem solidariamente pelos danos daí decorrentes, nos termos do art. 942 do Código Civil. O quadro experimentado pela autora ultrapassou os aborrecimentos comuns de uma relação contratual. A residência constitui espaço destinado ao repouso, à segurança e à preservação da vida privada. A convivência prolongada com infiltrações, umidade, mofo, obras sucessivas, restrição ao uso de cômodos e ausência de gás compromete a tranquilidade e a salubridade do ambiente doméstico. A necessidade de reiterar reclamações durante meses, sem obtenção de solução definitiva, agravou o sofrimento suportado. Configura-se, portanto, dano moral indenizável. Em casos análogos, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro reconheceu que infiltrações graves e persistentes em imóvel residencial, acompanhadas de sucessivos pedidos de reparo e comprometimento da habitabilidade, ultrapassam o mero dissabor. Confira-se: APELAÇAO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO INDENIZATÓRIA E DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INFILTRAÇÃO EM APARTAMENTO. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO QUE NÃO COMPORTA REDUÇÃO. ENUNCIADO 343, DESTE TRIBUNAL - Não se verifica a incidência da prescrição trienal nos termos do art. 206, § 3º, V, do Código Civil. Os danos decorrentes de infiltração em unidade imóvel são contínuos e permanentes, o que importa em renovação sucessiva e diária do início da fluência do prazo prescricional. Enquanto houver infiltração haverá dano e, portanto, pretensão à reparação civil dele decorrente. - A sentença deu adequada solução à lide, porquanto infiltrações recorrentes e contínuas, advindas de imóvel vizinho (superior), constitui transtorno que ultrapassa mero dissabor, caracterizando danos morais indenizáveis - A indenização arbitrada em R$8.000,00 (oito mil reais) pelo juízo a quo não comporta redução, pois a infiltração prejudica a habitabilidade do imóvel e a estética da casa. -Recurso conhecido e desprovido. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00605463820138190203 202000112673, Relator: Des(a). JOÃO BATISTA DAMASCENO, Data de Julgamento: 13/04/2020, DECIMA PRIMEIRA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 27ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 2020-04-16) APELAÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. INFILTRAÇÃO. LAUDO PERICIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. 1- Ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória em decorrência de infiltrações provenientes de unidade imobiliária superior. 2- Comprovação por prova pericial da existência das infiltrações e de sua procedência. 3- Responsabilidade civil pelos danos materiais causados ao imóvel, impondo sua reparação como apontado no laudo pericial, na forma do art. 927 do CC. 4- A inércia em responder às reclamações da proprietária e em promover o conserto, dando azo a diversas infiltrações no imóvel, revela um transtorno que ultrapassa um mero aborrecimento do cotidiano e configura dano moral. 5- Indenização que se arbitra em R$ 10.000,00 (dez mil reais), quantia que compensa, de forma satisfatória, todo o constrangimento vivido pela parte, em consonância com o entendimento consolidado por este Tribunal de Justiça em situações análogas, não discrepando também da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO (TJ-RJ - APELAÇÃO: 00084925920178190202 2023001116674, Relator: Des(a). MILTON FERNANDES DE SOUZA, Data de Julgamento: 20/02/2024, QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 5ª CÂMARA, Data de Publicação: 21/02/2024) Considerando a gravidade e a duração dos fatos, a extensão dos transtornos, a finalidade residencial do bem e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, arbitro a indenização por danos morais em R$ 10.000,00. Quanto à multa contratual, o pedido não comporta acolhimento. A cláusula penal deve ser interpretada restritivamente e somente incide nas hipóteses expressamente previstas no contrato, conforme os arts. 408 e 409 do Código Civil. Se a cláusula foi estabelecida exclusivamente para a devolução antecipada do imóvel por iniciativa da locatária, não é possível convertê-la, por simples simetria, em penalidade aplicável contra a locadora. Nesse sentido: TJ-RJ APELAÇÃO 0208823-05.2022.8.19.0001 Publicado em 01/02/2024 [...] descabe conferir interpretação maximalista da cláusula penal para fazer incidir a respectiva multa em hipótese diversa daquela expressamente prevista no contrato, a saber, a devolução precoce do imóvel até o décimo segundo mês da relação. Como norma jurídico-contratual excepcional e punitiva, a cláusula penal deve ser interpretada restritivamente, não admitindo analogia nem aplicação extensiva. O inadimplemento da locadora pode gerar resolução contratual e perdas e danos, nos termos dos arts. 389 e 475 do Código Civil, mas não autoriza a inversão judicial de cláusula penal estipulada apenas em favor de uma das partes. Por isso, o pedido de pagamento da multa contratual deve ser rejeitado. No que se refere aos encargos condominiais, os documentos demonstram que a autora suportou cobranças superiores aos valores das cotas ordinárias efetivamente exigidas pelo condomínio, fazendo jus à restituição das diferenças pagas. Não se aplica, entretanto, o art. 940 do Código Civil, pois a penalidade nele prevista pressupõe cobrança judicial de dívida paga ou cobrança judicial superior ao devido, além da demonstração de má-fé. Conforme o Tema 622 do STJ, firmado no REsp 1.111.270/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, DJe 16/02/2016, a sanção civil do art. 940 do Código Civil exige cobrança judicial e prova da má-fé do credor. Também não incide o art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pois a relação locatícia é disciplinada por legislação própria. A restituição deverá ocorrer de forma simples, com fundamento nos arts. 876 e 884 do Código Civil, limitada às diferenças efetivamente demonstradas mediante o confronto entre os boletos condominiais, as cobranças encaminhadas à autora e os respectivos comprovantes de pagamento. Quanto à vistoria de saída, o ressarcimento somente é devido se o desembolso estiver documentalmente comprovado e se a despesa não constituir encargo ordinariamente atribuído à locatária pelo contrato. Com efeito, o contrato locatício acostado à fls. 22/25 não contém cláusula expressa atribuindo à locatária o pagamento do laudo de vistoria. A cláusula 5ª apenas obriga a locatária a conservar o imóvel conforme a vistoria, enquanto a cláusula 16ª estabelece que o inventário e a vistoria integram o contrato, além da cláusula 3ª que, embora atribua à locatária impostos, taxas e despesas incidentes sobre o imóvel, também não menciona o custo de elaboração do laudo. Portanto, o contrato prevê a vinculação da locatária às condições descritas na vistoria, mas não transfere expressamente a ela o custo de sua realização. Por fim, o termo de rescisão não impede o exame das pretensões indenizatórias. A quitação deve ser interpretada restritivamente, nos termos do art. 320 do Código Civil, abrangendo apenas as obrigações expressamente contempladas. A declaração relacionada à entrega das chaves e ao encerramento da locação não importa renúncia automática ao direito de obter reparação por danos decorrentes de vícios do imóvel, sobretudo quando não houver cláusula expressa, específica e inequívoca nesse sentido. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar solidariamente GRANKASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e ANA MARIA SEQUEIRA PEDROSO DE LIMA ao pagamento de R$ 10.000,00 a título de indenização por danos morais, com correção monetária a partir desta sentença, conforme a Súmula 362 do STJ, e juros de mora a contar da citação; b) condenar as rés à restituição simples das diferenças comprovadamente pagas pela autora a maior a título de cotas condominiais, cujo montante será apurado por cálculo aritmético, mediante confronto entre os documentos já juntados aos autos, incidindo atualização a partir de cada desembolso e juros de mora desde a citação; c) condenar as rés ao ressarcimento da quantia correspondente à vistoria de saída, com atualização a partir do desembolso e juros de mora desde a citação. Considerando a rejeição de pedidos autônomos e economicamente relevantes, reconheço a sucumbência recíproca, na forma do art. 86 do CPC, atribuindo à autora 30% e às rés 70% das custas processuais. Fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da condenação, cabendo à autora pagar 30% da verba aos patronos das rés e às rés, solidariamente, pagar 70% ao patrono da autora, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do CPC. Quanto à autora, fica suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência, na forma do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se.