0108999-39.2023.8.19.0001

ADRIANA SANTOS DE QUEIROZ propôs a presente demanda em face de MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, objetivando a repetição de indébito tributário referente ao ITBI recolhido na aquisição de imóvel situado na Rua da Passagem, nº 95, apto. 803, Botafogo, Rio de Janeiro. Alega que adquiriu o bem pelo valor de R$ 1.350.000,00, porém o imposto foi calculado pelo Município sobre valor de referência unilateralmente arbitrado de R$ 2.511.223,98, resultando no recolhimento de R$ 75.336,72, quando o montante devido seria de R$ 40.500,00. Sustenta que houve cobrança indevida da diferença de R$ 34.836,72, em afronta ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, segundo o qual a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da transação, presumidamente compatível com o valor de mercado, somente podendo ser afastado mediante regular procedimento administrativo de arbitramento, observado o contraditório. Ao final, requer a condenação do réu à restituição do valor pago a maior, acrescido de correção monetária e juros legais, além do pagamento das verbas sucumbenciais. Ato ordinatório de fls. 27, determinando a regularização dos recolhimentos iniciais. Petição de fls. 34/35 da parte autora, informando o recolhimento da diferença apontada, bem como apresentando o instrumento particular de compra e venda. Decisão à fl. 62 determinando a citação do réu. Contestação apresentada pelo Município às fls. 67/76, na qual requer a suspensão do feito até o trânsito em julgado do Tema 1.113 do STJ. No mérito, defende que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, que conforme o parágrafo único do art. 14 da Lei Municipal nº 1.364/88, corresponde ao valor corrente de mercado do bem, isto é, aquele que pode ser efetivamente obtido através da alienação de determinada unidade imobiliária, a ser descoberto por meio de parâmetros técnicos que permitam a correta avaliação do bem. Sustenta que tal valor não necessariamente corresponde ao valor da transação entabulado entre as partes e que o sistema foi assim delineado legalmente de forma a minimizar fraudes fiscais. Destaca que o sistema de revisão do valor técnico encontrado está à disposição do contribuinte. Por fim, destaca que os juros, em caso de condenação, devem incidir a partir do trânsito em julgado. Réplica às fls. 91/94. O município se manifestou no sentido de não ter outras provas a produzir (fl. 86). Promoção do Ministério Público à fl. 100, informando não ter interesse para atuar no presente feito. Decisão de fls. 104/107, rejeitando o pedido de suspensão do feito e fixando como ponto controvertido o valor de mercado do imóvel para a apuração da base de cálculo do ITBI incidente sobre a operação de transmissão da propriedade descrita na inicial. Na mesma oportunidade, determinou a intimação do MRJ para esclarecer quanto ao interesse na produção de prova pericial. Petição do MRJ de fls. 117, informando que pretende prosseguir com a produção da prova pericial. Decisão de fls. 120, deferindo a prova pericial. Quesitos do MRJ às fls. 143/144. A parte autora apresentou seus quesitos e documentos às fls. 146/217, 219/244 e 246/248. Laudo pericial de fls. 275/349. Manifestação das partes sobre o laudo às fls. 356/471 e 473/474. Laudo pericial complementar às fls. 481/494. A parte autora apresentou nova impugnação aos esclarecimentos do perito às fls. 46/501. Promoção do MP de fls. 514, reiterando sua manifestação anterior de não intervenção no feito. Laudo crítico do MRJ de fls. 521/523. É o relatório. Decido. Trata-se de demanda por meio da qual pretende a parte autora a utilização do valor da compra e venda de imóvel realizada em 2023 como base de cálculo para o recolhimento do ITBI da transação. Sustenta a parte autora que deve ser adotado o valor constante do instrumento de transmissão em razão do Tema 1113 da jurisprudência repetitiva do STJ, fixado no julgamento do REsp nº 1.937.821/SP. O Município, por sua vez, postulou pela suspensão do presente feito alegando em síntese que o aludido julgamento repetitivo do STJ não transitou em julgado, pois foi admitido RE (nº 1.412.419/SP) representativo de controvérsia, o que implicaria no sobrestamento do presente feito até o efetivo julgamento e trânsito em julgado daquele, nos termos do art. 1036, § 1º, do CPC, inclusive tendo em vista eventual modulação dos efeitos daquela decisão. Aduz que o valor venal de um imóvel para fins de ITBI é o seu valor de mercado, o qual foi assim apurado pelo ente tributante, sem qualquer recurso por parte do contribuinte. E por fim que a alegação da parte autora depende de comprovação pois o lançamento tributário goza de presunção de higidez e legitimidade pelo que requer o julgamento pela improcedência do pedido. A questão controvertida objeto da presente lide foi pacificada pelo julgamento do STJ, em sede de recurso repetitivo, nos autos do REsp nº 1.937.821/SP, assim ementado: RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 - SP (2020/0012079-1) RELATOR: MINISTRO GURGEL DE FARIA RECORRENTE: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO RECORRIDO: FORTRESS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Julgado em 03/03/2022. TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o valor venal , a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos , que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido . Este, por sua vez, deu origem ao Tema 1113 da jurisprudência consolidada daquela Corte nos seguintes termos: Tema 1.113: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. O pedido de suspensão do feito foi afastado conforme decisão de fls. 104. A questão da irretroatividade do entendimento, outrossim, depende de modulação dos efeitos por parte da Corte Superior, o que não foi feito até o presente momento, razão pela qual não se pode negar aplicação ao precedente. Firmada tal premissa, e retornando ao cerne da controvérsia, a decisão proferida no referido recurso repetitivo, a toda evidência, e para quem conhece como procede o Município do Rio de Janeiro, que, no caso, atua de modo praticamente idêntico ao de São Paulo, significa uma completa e inteira inversão do procedimento adotado atualmente. Com efeito, a presunção se inverte, considerando-se a partir de então o valor declarado pelas partes negociantes, ou constante do título translativo da propriedade do imóvel, como o primeiro e principal elemento da realidade mercadológica. Caberia ao próprio Município, se não concordar, a abertura de procedimento próprio destinado a apurar o valor venal que servirá de base de cálculo do ITBI em cada transação, mediante o devido contraditório, incluindo a produção de prova técnica caso necessária, e a seu encargo. Tal procedimento, todavia, não implicaria negar ao contribuinte a possibilidade de levar a registro o respectivo título translativo mediante o pagamento ou o prévio depósito do imposto no valor decorrente daquela base de cálculo por ele declarada, o qual, neste caso, teria que ser complementado na hipótese de que venha a se apurar valor superior àquele ao final de dito procedimento. No presente caso, a parte autora sustenta que o ITBI deveria ter sido calculado com base no valor da transação realizada em 2023, no montante de R$ 1.350.000,00, alegando que o Município promoveu arbitramento unilateral da base de cálculo ao adotar valor superior ao efetivamente negociado. De fato, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.113, firmou entendimento de que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, a qual somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de procedimento administrativo próprio, na forma do art. 148 do CTN . Tal presunção, contudo, é relativa (juris tantum), admitindo prova em sentido contrário. Na hipótese dos autos, foi determinada a realização de prova pericial precisamente para apurar o valor de mercado do imóvel na data da transmissão. O laudo pericial de fls. 275/349, posteriormente complementado às fls. 481/494, concluiu que Após vistoriar o imóvel, situado na Rua da Passagem, nº 95, apartamento nº 803, Botafogo, Rio de Janeiro RJ, esse Perito, mui respeitosamente, concluiu que: O imóvel, objeto da lide, é um apartamento de cobertura, duplex, de fundos, com duas vagas de garagem, e aproximadamente 174,38 m² de área construída. Pelo método comparativo direto de dados de mercado, esse Perito estimou o valor de mercado do imóvel, na data de 15 de maio de 2023, em R$ 1.793.000,00 (Um milhão e setecentos e noventa e três mil reais) O expert ainda respondeu às impugnações apresentadas pelas partes, ratificando a metodologia empregada e apenas promovendo pequenos ajustes relativos à área do imóvel e de uma das amostras utilizadas. Cumpre destacar, ainda, que a conclusão pericial não decorreu de mera estimativa. O expert realizou vistoria no imóvel, empregou o método comparativo direto de dados de mercado, examinou imóveis com características semelhantes localizados no mesmo logradouro, respondeu aos quesitos formulados pelas partes e enfrentou todas as impugnações apresentadas ao laudo. Embora tenha acolhido ajustes pontuais relativos à metragem do imóvel e a uma das amostras comparativas, ratificou integralmente a metodologia empregada e manteve a conclusão quanto ao valor de mercado do bem na data da transmissão, circunstâncias que conferem elevada força probatória à perícia judicial. A prova técnica, produzida sob o crivo do contraditório, revela-se apta a afastar a presunção de veracidade do valor declarado pelas partes na escritura pública. Se o entendimento consolidado pelo STJ admite que a Administração Tributária desconstitua tal presunção mediante regular procedimento administrativo, com muito mais razão essa conclusão pode ser alcançada no âmbito do processo judicial, em que a apuração ocorre mediante perícia elaborada por profissional de confiança do Juízo, com ampla participação das partes, formulação de quesitos, manifestação dos assistentes técnicos e possibilidade de impugnação, em observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Desse modo, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor de mercado efetivamente apurado pela prova pericial, fixado em R$ 1.793.000,00, e não ao valor declarado na escritura nem ao valor originalmente arbitrado pelo Município, porquanto a perícia judicial demonstrou que ambos não refletiam o real valor venal do imóvel na data da transmissão. Assim, embora o valor declarado pela autora não corresponda ao efetivo valor de mercado do imóvel, também não prevalece o arbitramento unilateral promovido pelo Município, devendo a tributação observar o valor venal apurado pela prova pericial judicial. Nesse passo, o ITBI era devido pelo valor de R$53.790,00 (3% sobre R$1.793.000,00) e diante do recolhimento o valor de R$ 75.336,72 deve ser restituído à autora o valor de R$21.546,72. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para condenar o Município a restituir à autora a diferença entre o ITBI efetivamente recolhido e aquele calculado sobre a base de cálculo fixada pela perícia, no montante de R$21.546,72 (vinte e um mil quinhentos e quarenta e seis reais e setenta e dois centavos) acrescido de correção monetária pelo IPCA-E a contar do pagamento, sem incidência da Taxa SELIC ou de juros antes do trânsito em julgado na forma do Tema 1.335 do STF aplicado por analogia, incidindo, somente a partir do trânsito em julgado a Taxa SELIC aplicando-se o artigo 406 do Código Civil diante do vazio legislativo sobre o tema deixado pela EC136/2025. Condeno o Município ao pagamento de honorários advocatícios, sobre o valor da condenação, devidamente corrigido pelo IPCA-E, pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do NCPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º, com incidência da Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS). Deverá, ainda, o Município ressarcir a parte autora metade das despesas processuais adiantadas, devidamente corrigidas pelo IPCA-E desde a data do desembolso na forma do previsto no artigo 1º da Lei 6.899/81, não incidindo sobre tal verba juros de mora conforme jurisprudência pacificada sobre o tema. Considerando a sucumbência recíproca, condeno a autora ao pagamento de metade das despesas processuais devidas, com ressarcimento ao Município de metade dos honorários advocatícios adiantados, e ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais sobre 50% do valor da causa, atualizado pelo IPCA-E, no percentual mínimo previsto em cada faixa do art. 85, §3º, do CPC, observando-se, se cabível, o disposto no §5º do mesmo dispositivo, incidindo a Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença, na forma do decidido pelo STF no RE nº 579.431/RS. Dispensado o duplo grau obrigatório de jurisdição diante do valor da condenação. Certificado o trânsito em julgado, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. P.R.I.