0100092-17.2019.8.19.0001

Trata-se de ação renovatória de contrato de locação ajuizada por RESTOQUE COMÉRCIO E CONFECÇÕES DE ROUPAS S.A. contra MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL, FUNDAÇÃO DE ASSISTÊNCIA E PREVIDÊNCIA SOCIAL DO BNDES, FUNDAÇÃO SISTEL DE SEGURIDADE SOCIAL e CARVALHO HOSKEN S A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES, partes qualificadas. Narra a inicial, em resumo, que a autora, após firmar contrato de locação da loja n.º 238-F/G do BarraShopping em 2014, pelo prazo de 60 meses, não obteve êxito na negociação amigável para a renovação da avença que se encerraria em 31 de outubro 2019, razão pela qual ajuizou a presente ação renovatória. Sustenta o preenchimento dos requisitos previstos nos arts. 51 e 71 da Lei n.º 8.245/91, a autora requer a procedência do pedido para renovar o contrato por mais cinco anos, mantendo-se as condições vigentes, em especial o aluguel percentual de 7% e o aluguel mensal mínimo de R$ 44.618,42 (ou valor inferior a ser apurado em perícia técnica). A inicial foi instruída por documentos. Certificou-se o correto recolhimento das custas processuais (fl. 428). Considerando a manifestação constante da petição inicial, deixou-se de designar audiência de conciliação (fl. 431). Citaram-se os réus, que apresentaram contestação (fls. 456/463). No mérito, embora concordem com a renovação do contrato, impugnam o valor do aluguel mínimo mensal proposto pela autora, por considerá-lo defasado em relação ao valor de mercado, requerendo sua apuração por meio de perícia técnica, com base no método comparativo. Ao final, pleiteiam a condenação da autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios e, subsidiariamente, na hipótese de não renovação do contrato, a decretação da desocupação do imóvel. Após manifestação da parte autora (fl. 606), deferiu-se a suspensão do processo para tentativa de acordo entre as partes (fl. 610). Considerando a ausência de interesse processual superveniente, extinguiu-se o processo (fls. 615/619). Após a oposição de embargos de declaração pela parte autora (fls. 622/627), estes foram providos, tornando sem efeito a sentença anteriormente proferida (fl. 633). Apresentou-se réplica (fls. 641/645). As partes manifestaram-se em provas. A parte autora requereu a produção de prova pericial (fls. 651/652), e a parte ré apresentou os respectivos quesitos (fls. 657/660). Saneou-se o processo, com a delimitação do ponto controvertido e o deferimento da produção de prova pericial (fls. 671/672). A parte autora manifestou-se informando a alteração de sua denominação social para VESTE S.A. ESTILO, com a manutenção do mesmo CNPJ (fls. 675/676). Declinou-se da competência em favor de uma das Varas Cíveis do Foro Regional da Barra da Tijuca (fls. 722/723). Procedeu-se à juntada do laudo pericial aos autos (fls. 795/822) e as partes manifestaram-se a respeito (fls. 848/849 e 855/863). A perita judicial manifestou-se em resposta à impugnação apresentada pela parte ré (fls. 893/896). Homologou-se o laudo pericial (fl. 915). Em memoriais escritos, a parte autora (fls. 918/921) reiterou o pedido de procedência da ação renovatória, destacando que a perícia judicial concluiu pelo valor locativo mensal de R$ 43.460,00, montante inferior ao proposto inicialmente, e reforçou que as rés não apresentaram contraproposta de acordo. A parte ré (fls. 923/929), embora concorde com a renovação do contrato, impugna o valor do aluguel apurado no laudo pericial, por considerá-lo inferior ao valor de mercado. Requer a realização de laudo complementar ou, subsidiariamente, a fixação do aluguel no valor inicialmente proposto pela autora. Vieram-me os autos conclusos para a sentença. É o relatório. Fundamento para decidir. O feito está pronto para julgamento, uma vez que o acervo documental e a prova pericial produzida são suficientes para a solução da controvérsia. O processo encontra-se em ordem. Fazem-se presentes os pressupostos de existência e validade, assim como as condições da ação (art. 17 do Código de Processo Civil). Não foram arguidas preliminares ou prejudiciais pelas partes e não há quaisquer delas que devam ser reconhecidas de ofício por esta juíza. Passo à análise do mérito. A presente ação renovatória de contrato de locação comercial preenche os requisitos previstos nos arts. 51 e seguintes da Lei nº 8.245/91. A parte autora demonstrou a existência de contrato escrito com prazo determinado (01 de novembro de 2014 a 31 de outubro de 2019 - fl. 83), o preenchimento do lapso temporal quinquenal e a exploração da mesma atividade comercial por mais de três anos, requisitos estes incontroversos, visto que a parte ré não apresentou resistência ao pedido de renovação do vínculo contratual. A controvérsia cinge-se, portanto, na definição do valor do aluguel a ser fixado para a renovação do contrato de locação comercial, diante da divergência entre as partes quanto ao valor locatício de mercado do imóvel. Sobre o assunto, a perícia técnica judicial (fls. 795-822) adotou, de forma fundamentada, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, em conformidade com as diretrizes da ABNT NBR 14.653-2 (fl. 801), selecionando amostras situadas no mesmo pavimento e com atributos de área e localização compatíveis com a loja objeto da lide. Para a formação da amostra, a perita estabeleceu critérios objetivos de comparabilidade, selecionando imóveis com áreas compatíveis, situados no mesmo pavimento (Nível Américas) e nos corredores principais de acesso à loja objeto da lide, evitando a utilização de fatores subjetivos de transposição de localização. Inicialmente foram identificadas 20 lojas, sendo que, após ajustes para refletir a situação existente em novembro de 2019, permaneceram 13 imóveis efetivamente utilizados na avaliação. A homogeneização da amostra considerou exclusivamente fatores técnicos relacionados à área, testada (vitrine) e posição em esquina, além da atualização pró-rata dos aluguéis para novembro de 2019 pelo índice contratual (IGP-DI), buscando equalizar os dados comparativos. Após a aplicação dos fatores de homogeneização, a perícia concluiu que não houve necessidade de saneamento da amostra, pois todos os elementos permaneceram dentro da faixa de variação de 30% em relação ao valor médio, conforme recomendam a NBR 14.653-2 e as normas do IBAPE. A média dos valores homogeneizados foi apurada em R$ 581,63/m² (fl. 811). Em seguida, foi realizado tratamento estatístico mediante verificação da pertinência das amostras pelo Critério de Chauvenet, sendo constatado que todas eram estatisticamente pertinentes. Também foi definido o campo de arbítrio com base na distribuição t de Student, culminando na fixação do valor de decisão de R$ 584,14/m² Aplicado esse valor à área contratada da loja (74,40 m²), a perícia apurou que o justo valor do aluguel mínimo mensal, na data-base de novembro de 2019, corresponde a R$ 43.460,00, montante adotado como resultado final da avaliação (fls. 813, 817 e 821-822). No que tange às impugnações apresentadas pela parte ré, a perita esclareceu que as amostras sugeridas pelos assistentes técnicos da defesa extrapolavam as zonas de corte metodológicas estabelecidas (fls. 894), o que geraria distorções no fator área e prejudicaria a homogeneização. Quanto à alegação de que a utilização da loja como ponto de coleta de vendas online deveria incrementar o valor locativo, a perita destacou corretamente tratar-se de uma característica intrínseca à operação comercial moderna, comum a todas as lojas integrantes do conjunto amostral (fls. 895), razão pela qual não se justifica o acréscimo pretendido. No entanto, o valor locatício não pode ser fixado em patamar inferior àquele expressamente ofertado pela própria autora na petição inicial, qual seja, R$ 44.618,42 (fl. 12). Isso porque a ação renovatória de locação comercial exige que a parte autora apresente, desde a exordial, proposta clara e precisa acerca das condições pretendidas para a renovação do contrato, incluindo o valor do aluguel ofertado. Assim, tendo a própria locatária manifestado sua concordância e disponibilidade financeira para suportar o pagamento mensal de R$ 44.618,42, tal montante constitui limite mínimo a ser observado. A fixação do aluguel em valor inferior àquele voluntariamente proposto pela própria requerente implica extrapolação dos limites objetivos da demanda, em afronta ao princípio da congruência, previsto nos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. Embora a ação renovatória possua natureza de acertamento judicial das condições contratuais, não se admite que o provimento jurisdicional estabeleça obrigação inferior àquela expressamente requerida pela parte autora. Nesse sentido é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVAÇÃO DO CONTRATO. FIXAÇÃO DO ALUGUEL COM BASE EM LAUDO PERICIAL. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA, NULIDADE PROCESSUAL E JULGAMENTO ULTRA PETITA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DA AUSÊNCIA DE NOVA MANIFESTAÇÃO DO PERITO E DA NÃO ABERTURA DE PRAZO PARA ALEGAÇÕES FINAIS. INOCORRÊNCIA. ESCLARECIMENTOS PERICIAIS JÁ PRESTADOS SOBRE OS QUESITOS E IMPUGNAÇÕES FORMULADOS. MANIFESTAÇÃO POSTERIOR DE CARÁTER MERAMENTE REITERATIVO. MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO DA PROVA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 370 E 477 DO CPC. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. FIXAÇÃO DO ALUGUEL EM VALOR INFERIOR AO OFERTADO PELA LOCATÁRIA NA PETIÇÃO INICIAL. IMPOSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA DOS LIMITES OBJETIVOS DA DEMANDA. ARTIGOS 141 E 492 DO CPC. AÇÃO RENOVATÓRIA QUE, EMBORA CONFIGURE LIDE DE ACERTAMENTO, NÃO AUTORIZA ARBITRAMENTO AQUÉM DA PROPOSTA FORMULADA PELO AUTOR. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. LAUDO PERICIAL IDÔNEO. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO. OBSERVÂNCIA DA ABNT NBR 14.653-2. VALOR LOCATÍCIO QUE DEVE OBSERVAR A DATA-BASE DO INÍCIO DO PERÍODO RENOVANDO. ALUGUEL FIXADO EM R$ 6.000,00, CORRESPONDENTE AO MÍNIMO OFERTADO NA INICIAL, COM REAJUSTE ANUAL PELO IGP-M A PARTIR DE 01/08/2023. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DA LOCADORA. TENDO O ALUGUEL DEFINITIVO SIDO FIXADO NO EXATO VALOR OFERTADO PELA AUTORA, NÃO HÁ SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, DEVENDO SER MANTIDA A CONDENAÇÃO INTEGRAL DA RÉ AO PAGAMENTO DAS CUSTAS E HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (0000233-84.2022.8.19.0207 - APELAÇÃO. Des(a). ANDRE LUIZ CIDRA - Julgamento: 25/06/2026 - VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂMARA CÍVEL)). Portanto, ainda que a prova pericial indique valor diverso, o arbitramento judicial deve observar, como limite mínimo, o montante expressamente indicado pela própria autora em sua proposta inicial. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, conforme o art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para determinar a renovação do contrato de locação comercial entre as partes, referente ao imóvel da loja 238-F/G do BarraShopping , pelo período de 01 de novembro de 2019 a 31 de outubro de 2024. Fixo o valor do aluguel mínimo mensal (AMM) em R$ 44.618,42 (quarenta e quatro mil, seiscentos e dezoito reais e quarenta e dois centavos), conforme o valor ofertado na petição inicial, a ser reajustado anualmente com base nos termos contratuais, mantendo-se o aluguel percentual de 7% e as demais cláusulas contratuais inalteradas. Considerando a sucumbência integral da parte ré, uma vez que o aluguel definitivo foi fixado no exato valor ofertado pela autora na petição inicial, CONDENO a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios devidos ao patrono da parte adversa, que fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido, o que faço com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. A propósito, em situação análoga, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro consignou que, tendo o aluguel definitivo sido fixado no exato valor ofertado pela autora, não há sucumbência recíproca, devendo ser mantida a condenação integral da ré ao pagamento das custas e honorários (0000233-84.2022.8.19.0207 - APELAÇÃO. Des(a). ANDRE LUIZ CIDRA - Julgamento: 25/06/2026 - VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂMARA CÍVEL)). Nada sendo requerido e preclusos os prazos recursais, arquivem-se com as cautelas de estilo. Publique-se. Intime-se.