0100035-96.2019.8.19.0001

DILZA SOARES ajuizou a presente ação de despejo por falta de pagamento em face de SUPER PÃO DA SANTA CAROLINA PADARIA LTDA-ME e JOÃO BATISTA PENHA, alegando, em síntese, que é coproprietária dos imóveis comerciais situados na Rua Conde de Bonfim, n.º 1258/1260, Tijuca, Rio de Janeiro/RJ, os quais foram locados à primeira ré mediante contratos firmados em 01/03/2016, com vigência até 28/02/2021, tendo sido concedida carência de aluguéis entre março e maio/2016 para adaptação do estabelecimento. Sustenta que, posteriormente, houve alteração do quadro societário da locatária sem participação dos locadores e que a empresa ré permaneceu inadimplente quanto aos aluguéis e encargos referentes aos meses de março e abril/2019, totalizando um débito de R$ 7.537,14, apesar das tentativas extrajudiciais de cobrança dirigidas à locatária e ao fiador. Afirma que, na condição de condômina dos imóveis locados, possui o direito de exigir o cumprimento da prestação por inteiro. Sendo assim, pretende a condenação solidária dos réus ao pagamento dos aluguéis e demais encargos previstos nos contratos de locação, sob pena de decretação do despejo da empresa ré. Instruíram a inicial os documentos de fls. 07/62. A audiência de conciliação ocorreu na forma da assentada de fl. 112. A ré Super Pão contestou às fls. 119/146, com documentos de fls. 147/430, arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da autora para ajuizar a ação de despejo, sob o fundamento de que o imóvel pertence a diversos coproprietários, havendo ainda falecimento de uma das locadoras sem a devida substituição pelo espólio ou inventariante. Sustenta, ainda, a inexistência de mora apta a justificar o despejo, afirmando que o aluguel de março/2019 foi integralmente quitado e que a suspensão dos pagamentos ocorreu apenas a partir de abril/2019, após a interdição do imóvel em 11/03/2019. No mérito, aduz que o imóvel locado apresentava vícios ocultos, especialmente no telhado, comprometido por infiltrações, cupins e risco de desabamento, situação que vinha sendo comunicada aos locadores desde outubro/2018, sem qualquer providência efetiva. Declara que, após fortes chuvas ocorridas em março/2019, houve desabamento parcial do teto, culminando na interdição do imóvel pela Defesa Civil e inviabilizando a exploração comercial da padaria, razão pela qual a rescisão contratual teria ocorrido por culpa exclusiva dos locadores. Defende que não são devidos os aluguéis cobrados, pois a impossibilidade de utilização do imóvel decorreu do inadimplemento contratual dos locadores, que descumpriram o dever de entregar e manter o bem em condições adequadas de uso. Argumenta que a autora agiu de má-fé ao afirmar inadimplemento referente ao mês de março/2019 e ao alegar envio de notificação extrajudicial que jamais teria sido recebida pela locatária. Por fim, em reconvenção, requer a rescisão do contrato por culpa dos locadores, indenização por danos materiais estimados em R$ 129.885,00, ressarcimento de investimentos realizados no estabelecimento, indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 e lucros cessantes estimados em R$ 18.000,00 mensais. Decisão de fls. 436, indeferindo a gratuidade de justiça requerida pela primeira ré, reformada pela decisão de fls. 486/489. Réplica à contestação do primeiro réu às fls. 498/505. Decisão às fls. 520, indeferindo o pedido de suspensão das obras, requerido às fls. 514/518. Decisão de fl. 545 decretando a revelia do segundo réu. Acórdão do Embargos de Declaração em fls. 565/567 e Acórdão dos segundos Embargos de Declaração em fls. 568/570. Instadas a se manifestarem em provas, a parte autora requereu a produção de prova documental (fls. 572), enquanto o réu Super Pão pugnou pela produção de prova de depoimento pessoal da autora, a oitiva de testemunhas e prova pericial (id. 574). Decisão saneadora de fls. 583/584 que rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa arguida, indeferiu a prova oral e deferiu a produção de prova documental e pericial de engenharia civil. Laudo pericial às fls. 639/658, sobre o qual as partes falaram às fls. 664/668 (autora) e 679/680 (réu Super Pão). Decisão de id. 716 chamando o feito à ordem para determinar a citação dos reconvindos para apresentar contestação à reconvenção, mantida pela decisão de id. 781. Petição do advogado da autora à fl.815 informando que a reconvinda YOLANDA VOLTZ DE ALCANTARA BRITO faleceu. Manifestação de REGINA ALICE VOLTZ de id. 822 informando que está de pleno acordo com a contestação à reconvenção de fls. 498/505 e com o laudo pericial de fls. 639/658 e demais atos praticados pela reconvinda/autora DILZA SOARES. Manifestação do ESPÓLIO DE LUCY DE AZEVEDO E CARVALHO de id. 824 informando que está de pleno acordo com a contestação à reconvenção de fls. 498/505 e com o laudo pericial de fls. 639/658 e demais atos praticados pela reconvinda/autora DILZA SOARES. Manifestação de TALITA DE AZEVEDO AGUIARO PEREIRA de id. 827 informando que está de pleno acordo com a inicial, com a contestação de fls. 498/505 e demais atos praticados pela reconvinda/autora DILZA SOARES. Manifestação da autora de id. 861 requerendo o julgamento do feito. Decisão de fl. 909 revogando a decisão saneadora de fl. 583, uma vez que tal providência não foi expressamente tomada na decisão de fl. 716, dispensando a citação dos reconvindos determinada a fl. 902 e determinando ao reconvinte que se manifestasse em réplica e às partes que se manifestassem em provas. Petição da parte autora à fl. 914 informando que não pretende produzir nenhuma prova. Certidão de fl. 916 informando que a reconvinte não se manifestou em provas e nem em réplica. É o relatório. Decido. Ao prolatar sentença, verifiquei a sua impossibilidade, na medida em que os reconvindos Tereza de Carvalho Moreira, Gilberto Soares, Mônica de Azevedo Aguiaro Pereira ainda não foram citados, não estando integralmente formada a relação processual na reconvenção. Além disso, a reconvinda Talita de Azavedo Aguiaro Pereira, em que pese já ter se manifestado nos autos, ratificando a cotestação à reconvenção apresentada por Dilza Soares, NÃO regularizou a sua representação processual, não tendo juntado procuração. Por sua vez, Tereza de Carvalho Moreira ingressou nos autos não pessoalmente, mas apenas como inventariante do Espólio de Lucy de Azevedo Carvalho (fl. 824). Determino, pois: 1] a citação de Gilberto Soares nos endereços informados a fl. 896; 2] a citação de Mônica de Azevedo Aguiaro Pereira no enderelo informado a fl. 895. 3] esclareça a reconvida Tereza de Carvalho Moreira se também ratifica a contestação à reconvenção apresentada por Dilza Soares; 4] a regularização da representação da reconvinda Talita de Azavedo Aguiaro Pereira, no prazo de quinze dias úteis, dentro do qual deverá ser juntado aos autos o seu instrumento de procuração.