0094220-50.2021.8.19.0001

Trata-se de ação proposta por Prime Comércio de Colchoes EIRELI em face de BPS Shopping Center LTDA. Em que a parte autora pleiteia a suspensão ou redução do aluguel mínimo para que subsista apenas o aluguel percentual, a redução de 30% nos encargos comuns, a isenção do Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), a substituição do índice de correção IGP-M pelo IPCA e o afastamento da cobrança do aluguel em dobro (13º aluguel) referente aos anos de 2020 e 2021. Requer, ainda, que a ré se abstenha de incluir o nome da autora em cadastros de restrição ao crédito. A parte autora sustenta, em síntese, que o equilíbrio econômico-financeiro do contrato de locação foi severamente afetado pelos impactos da pandemia de COVID-19, citando os períodos de fechamento total e a redução do horário de funcionamento do shopping center. Aduz a aplicação da Teoria da Imprevisão e a ocorrência de onerosidade excessiva, defendendo a necessidade de revisão das cláusulas contratuais e das obrigações pecuniárias como medida indispensável para a preservação da empresa e a continuidade da atividade comercial. Citada, a parte ré apresentou contestação, na fl. 153, ao argumento de que já concedeu voluntariamente descontos no valor do aluguel, inclusive de cem por cento em determinados meses, os quais foram omitidos pela parte autora na exordial. No mérito, alegou a prevalência da autonomia contratual nos termos do artigo 54 da Lei 8.245/91, sustentando que os impactos da pandemia representaram um risco sistêmico suportado por ambas as partes e que não houve onerosidade excessiva ou vantagem extrema, uma vez que a locadora também sofreu prejuízos e buscou mitigar as perdas da locatária. Defendeu a legalidade da cobrança do aluguel mínimo mensal e do décimo terceiro aluguel, bem como a manutenção do índice IGP-M como indexador pactuado. Por fim, pugnou pelo indeferimento da liminar e pela total improcedência dos pedidos iniciais com a condenação da autora aos ônus de sucumbência. Réplica à contestação pela autora na fl. 249. Instados em provas, o réu, na fl. 284, pleiteou o julgamento antecipado do mérito. Já a parte autora, na fl. 286, pleiteou a produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal do preposto da requerida, bem como a exibição de prova documental complementar, manifestando interesse na designação de audiência de conciliação. Na decisão proferida na fl. 290, foi indeferida a prova oral e a designação de audiência e deferida a produção de prova documental. O autor, na fl. 297, informou a juntada das guias de depósitos judiciais e os comprovantes. Já a parte ré, não se manifestou, sendo certificado na fl. 312. Instada para se manifestar sobre os depósitos, a parte ré na fl. 331, requereu o levantamento dos valores depositados, sob o argumento de que os depósitos foram realizados sem autorização e que a presente demanda não possui natureza de ação consignatória, pugnando para que a parte autora realize o pagamento diretamente ao locador, conforme previsto no contrato. A decisão, de fl.333, rejeitou a manutenção dos depósitos judiciais, determinando que os pagamentos sejam realizados diretamente ao locador. Foi deferido o levantamento dos valores já depositados nos autos pela parte ré. A parte autora, na fl. 349, informa o pagamento do aluguel de janeiro de 2022, via depósito judicial. A parte ré, na fl. 363, informa a realização de novo depósito judicial pela autora, efetivado antes da ciência da decisão de fls. 333. Requereu o levantamento da referida quantia e a reiteração da ordem para que os pagamentos sejam realizados diretamente à locadora. A parte ré, na fl. 365, informa o descumprimento deliberado da decisão judicial pela autora, que realizou novos depósitos judiciais nos valores de R$ 42.232,67 e R$ 42.204.95 após sua intimação. Requereu a aplicação de multa por ato atentatório à dignidade da justiça, nos termos do artigo 77, inciso IV, do CPC, bem como o levantamento de todos os valores existentes na conta judicial. Despacho de fl. 370 que, determinou a expedição de mandado de pagamento em favor da ré e a reiteração da intimação acerca da decisão anterior, ressaltando a conduta incompatível com a determinação judicial. Decisão de fl. 381 que determinou a perícia, bem como, nomeou a Expert. A perita esclareceu que a controvérsia foca nos descontos e reajustes contratuais, e não no valor de mercado da locação. Requereu a apresentação de quesitos pelas partes para verificar a pertinência da prova técnica. A parte autora, na fl. 392, pleiteou a substituição da perita para realização de avaliação técnica nos moldes da NBR 14.653-2, requerendo, subsidiariamente, a reabertura de prazo para quesitos. Já às fls. 395, informou a quitação de parcelas por meio de depósitos judiciais e requereu a baixa de eventuais negativações em seu nome. A parte ré, na fl. 400, requereu o chamamento do feito à ordem para que seja dispensada a realização de perícia técnica e proferido o julgamento antecipado do mérito. Argumentou que a lide não trata de valor locatício de mercado, mas sim de reajustes contratuais na pandemia, concordando com a manifestação da perita sobre a impertinência da avaliação de engenharia no caso em tela. Decisão de fl. 403 que manteve a decisão anterior. A parte autora apresentou os quesitos, bem como, apresentando o assistente técnico, na fl. 411. A parte ré, na fl. 415, apresentou os quesitos e o assistente técnico. A perita se manifestou na fl. 419 apresentando seus honorários. Na fl. 429, a parte autora pede esclarecimentos quanto a proposta de honorários estar em desacordo com a homologação de fl. 381. Na fl. 431, as partes, conjuntamente, peticionaram solicitando a suspenção do feito para tratativa de acordo. Intimado para se manifestar se aceita os honorários de fl. 381, o expert se manifestou na fl. 447, oferecendo nova proposta. As partes peticionaram novamente na fl. 450 para solicitar suspensão do feito para tratativa de acordo. Sendo deferido na fl. 456. A parte autora, na fl. 463, requereu a retirada da suspensão, bem como, o retorno da marcha processual. Decisão de fl. 468 que substitui o perito e homologa honorários periciais. A parte ré, na fl. 479, apresenta embargos de declaração, a fim de que, seja definida o escopo da prova pericial, bem como, informa o depósito dos honorários. A parte autora, na fl. 484, informa o deposito dos honorários, bem como, requer a rejeição dos embargos de declaração. Na fl. 488, requer a apreciação do pedido de fl. 435. O perito, na fl. 493, aceitou o cargo, bem como, informa aguardar os quesitos das partes. Decisão de fl. 496 que, rejeitou os embargos de declaração, mantendo as decisões de fls. 381 e 403 por inexistência de vícios. Determinou a manifestação urgente da ré sobre a manifestação de fls. 488/491 e ordenou a entrega do laudo pericial em 30 dias, observando-se os quesitos formulados às fls. 411/419. A ré, na fl. 505, se manifestou conforme o despacho de fl. 496. Bem como, apresentou quesitos suplementares na fl. 510. O autor, na fl. 513, apresentou os quesitos suplementares. O perito, na fl. 526, requereu a intimação do réu para atender as solicitações necessárias para a realização do trabalho. Sendo respondido pelo réu na fl. 536. Despacho de fl. 564, nomeou outro expert para atuar na perícia. Aceitando o cargo e apresentando sua proposta na fl. 571. Laudo pericial na fl. 603. O réu, na fl. 788, impugnou o laudo, bem como, apresentando o parecer do assistente técnico, na fl. 798. O autor, na fl. 809, se manifestou concordando com o laudo. A perita, na fl. 818, prestou esclarecimentos quanto a impugnação do laudo. A parte autora, na fl. 831, requereu a homologação do laudo, bem como, a procedência dos pedidos. Já a parte ré, na fl. 835, requer a improcedência dos pedidos autorais. Decisão na fl. 851, homologando o laudo pericial e determinando a intimação das partes em alegações finais. Alegações finais pela parte ré às fls. 854/858. Alegações finais pela parte autora às fls. 860/888. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. Sem preliminares pendentes de análise, verifico que as partes estão devidamente representadas, estando, assim, presentes os pressupostos e as condições da ação, passo à análise do mérito. A questão, a esta altura, é principalmente de direito, haja vista que as provas produzidas são suficientes para o desate da controvérsia, motivo pelo qual impõe-se o julgamento do feito, por estar maduro para sentença. Cinge-se a demanda na irresignação da parte autora que é locatária de loja junto à ré diante da cobrança elevada do valor do aluguel mensal e seus encargos locatícios no ano de 2021, período em que a rentabilidade do mercado comercial foi afetada pelas restrições da pandemia da COVID-19 e, por isso, busca adequação do contrato locatício aos efeitos negativos de lucro decorrentes da pandemia da COVID-19 no ano de 2021. A pandemia da COVID-19 constituiu, a priori, fato superveniente, extraordinário e imprevisível, autorizando, assim, a aplicação da teoria da imprevisão, com base no art. 317 e art. 478 do Código Civil. Contudo, a incidência desses institutos não enseja a revisão automática ou a isenção irrestrita das obrigações contratuais assumidas pelas partes, sendo no caso, referente ao contrato locatício de lojas comerciais 224/225/226 situadas na Praia de Botafogo, 400, Botafogo, Rio de Janeiro-RJ, locadas pela autora junto à ré, acostado às fls. 47/63. Em que pese o inegável impacto financeiro sofrido pelo setor comercial, sobretudo o varejista, durante o ano de 2021, a pretensão autoral de alteração unilateral das cláusulas do contrato locatício não merece prosperar. Isto porque, conforme análise dos documentos acostados nos autos tanto pela parte autora quanto pela ré, evidencia-se que a parte demandada ofertou à parte demandante descontos no valor mínimo do aluguel, assim como nos valores subjacentes da locação, em razão da redução da rentabilidade comercial no período em que as restrições da pandemia da COVID-19 estavam em destaque. Todavia, os descontos promovidos pela parte ré não foram suficientes para a autora, que ajuizou a presente demanda, requerendo a aplicação de desconto em percentual maior ao ofertado. Diante de tais circunstâncias, vale mencionar que os riscos inerentes às atividades econômica e comercial, como a oscilação de faturamento, não podem ser transferidos integralmente à parte locadora, que, no caso, também é do setor comercial, exigindo-se prova cabal da excessiva onerosidade. No caso em tela, a parte autora não demonstrou a efetiva e insustentável onerosidade do contrato, bem como a ausência de tentativas razoáveis de composição amigável pela locadora. Até porque, a parte demandada ora locadora propôs redução nos valores atribuídos à locação, uma vez que se trata de fato notório em relação às circunstâncias excepcionais impostas. Ou seja, a locadora comprovou nos autos ter adotado políticas internas de flexibilização durante os momentos mais críticos do ano de 2021, o que evidencia a tentativa de manutenção do equilíbrio contratual, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa. Cabe mencionar que a parte ré também sofreu com tais restrições da pandemia da COVID-19, o que demonstra a ausência de qualquer desequilíbrio contratual excessivo, de modo a prosperar o pleito autoral. Ademais, foi produzido laudo pericial às fls. 603/601, no qual a expert concluiu que o valor atribuído à locação fora correspondente ao objeto locatício e compatível às circunstâncias excepcionais da pandemia, como corrobora trecho abaixo destacado do laudo: Com base no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado por Fatores, e após a homogeneização dos 6 comparativos internos ao Botafogo Praia Shopping o valor unitário médio final encontrado corresponde ao valor de aluguel compatível com a loja avaliada, considerando suas características físicas, posição no shopping e condições praticadas no empreendimento em junho de 2021. Os imóveis da amostra também tiveram seus valores de aluguel negociados e ajustados devido aos efeitos da pandemia no ano de 2021. Portanto, não configurados os requisitos cumulativos para a revisão contratual em caráter excepcional, a improcedência do pedido é medida de rigor. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, extinguindo o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa. Certificado o trânsito em julgado e nada mais requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos. Considerando a política institucional de progressiva migração e concentração do acervo judicial eletrônico no sistema Eproc, em conformidade com as diretrizes estabelecidas pelo Ato Executivo TJ nº 09/2026, bem como a necessidade de racionalização da gestão processual e de prevenção à formação de novos acervos nos sistemas legados (DCP e PJe), EVENTUAL CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, AINDA QUE DEFINITIVO, DEVERÁ SER PROMOVIDO PERANTE O SISTEMA EPROC, mediante indicação destes autos, instruída com cópia desta sentença, de eventual acórdão e da certidão de trânsito em julgado. P. I.