0086876-56.2017.8.26.0100

Processo 0086876-56.2017.8.26.0100 (processo principal 1042817-97.2016.8.26.0100) - Cumprimento de sentença - Penhora / Depósito / Avaliação - Roberto Pereira Barreto - - Samuel Cronemberger Santana - Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop - Vidal Morais Affonso Filho - - Ana Paula Botura Affonso - - Ana Paula Ortega de Freitas - - Vivian Ortega de Freitas - - Neches Realty Participações Ltda. - - Prefeitura do Municipio de São Paulo - Vistos. Trata-se de cumprimento de sentença em que houve arrematação judicial de fração ideal correspondente a aproximadamente 30,85% do imóvel objeto da matrícula nº 68.435 do 16º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em favor de NECHES REALTY PARTICIPAÇÕES LTDA. A carta de arrematação foi posteriormente aditada, constando expressamente que a arrematação se deu sobre fração ideal, que eventual referência a condomínio pro diviso serviu apenas para fins de avaliação, e que a ausência de averbação de benfeitorias ou de instituição de condomínio edilício não constituía óbice ao registro, valendo a carta também como ordem judicial de registro. A arrematante comprovou o registro da carta de arrematação na matrícula nº 68.435, mediante o lançamento do R.28, o que consolidou registralmente a aquisição da fração ideal correspondente a 30,85613807107% do imóvel pelo valor de R$ 2.750.000,00. Sobreveio manifestação da Municipalidade reconhecendo que a arrematação recaiu apenas sobre 30,85% do imóvel e, por isso, recalculando proporcionalmente o crédito tributário sub-rogado no preço da arrematação, que passou a corresponder a R$ 1.524.648,96. Os exequentes, por sua vez, manifestaram concordância com o critério proporcional adotado pela Municipalidade, sustentando a existência de saldo remanescente a ser destinado aos credores com penhora registrada, bem como reiterando pedido de pagamento de crédito honorário. A arrematante, por fim, requereu providência judicial destinada à estremação da matrícula nº 68.435, com abertura de matrícula própria para a área arrematada de 3.660 m², sustentando que a área foi delimitada no edital e no laudo pericial e que a manutenção da situação registrária atual poderá gerar prejuízos quanto à individualização patrimonial e tributária. É o relatório. Decido. 1.Do crédito tributário municipal e da sub-rogação no preço da arrematação. A questão relativa ao crédito tributário encontra solução no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, segundo o qual, no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação do crédito tributário ocorre sobre o respectivo preço. No caso concreto, a Municipalidade inicialmente apresentou levantamento que abrangia débitos tributários incidentes sobre a totalidade do imóvel, mas posteriormente reconheceu que a arrematação recaiu apenas sobre fração correspondente a 30,85% da matrícula, recalculando o crédito tributário proporcional em R$ 1.524.648,96. Essa solução revela-se adequada, pois compatibiliza a regra de sub-rogação tributária com o real objeto da alienação judicial, evitando que o produto da arrematação de fração ideal seja integralmente absorvido por tributos incidentes sobre a totalidade da matrícula. Ademais, os próprios exequentes passaram a concordar com a metodologia proporcional adotada pela Municipalidade, tomando como base o valor de R$ 1.524.648,96 para fins de cálculo do saldo remanescente da arrematação. Assim, homologo o valor de R$ 1.524.648,96 como crédito tributário municipal sub-rogado no produto da arrematação, correspondente à fração ideal arrematada. 2.Dos honorários advocatícios. Os exequentes requereram a reserva e o pagamento de honorários advocatícios no valor atualizado de R$ 128.289,59, sustentando a natureza alimentar da verba e sua preferência legal. A Municipalidade, ao se manifestar posteriormente, declarou não se opor ao pedido de preferência dos honorários advocatícios, desde que observados os limites por ela indicados, especialmente o limite de 150 salários-mínimos por credor, com fundamento no art. 83, I, da Lei nº 11.101/2005. No caso concreto, considerando a natureza alimentar dos honorários advocatícios, a ausência de oposição substancial da Municipalidade e o valor indicado nos autos, reputo cabível a reserva e o pagamento da verba honorária antes da liberação do crédito tributário municipal. A solução preserva a natureza alimentar da verba, não compromete a satisfação proporcional do crédito tributário já delimitado pela Municipalidade e guarda coerência com a manifestação expressa da Fazenda Pública quanto à inexistência de oposição à preferência, observados os limites legais. Dessa forma, defiro a reserva e o levantamento, em favor do patrono dos exequentes, do valor de R$ 128.289,59, referente aos honorários advocatícios indicados às fls. 2453/2457, observada a regularidade formal do respectivo MLE e dos dados bancários a serem informados. 3.Da distribuição do produto da arrematação. O produto da arrematação corresponde ao valor de R$ 2.750.000,00, conforme registro da carta de arrematação na matrícula imobiliária. Do referido montante, deverá ser primeiramente reservado o valor de R$ 128.289,59 referente aos honorários advocatícios ora deferidos. Em seguida, deverá ser satisfeito o crédito tributário municipal proporcional, homologado nesta decisão em R$ 1.524.648,96, mediante expedição de mandado de levantamento eletrônico em favor da Municipalidade. Após tais pagamentos, o saldo remanescente deverá ser destinado aos credores da execução, observada a ordem das penhoras registradas. Os exequentes apresentaram cálculo atualizado de seu crédito no valor de R$ 834.850,89 e sustentaram possuir penhora de primeiro grau sobre o imóvel. A matrícula juntada aos autos também revela a existência de penhora em favor de Marta Almeida Conceição, averbada posteriormente, conforme já indicado pelos exequentes. Assim, observada a anterioridade da penhora dos exequentes, defiro o levantamento em favor dos exequentes do valor de R$ 834.850,89, conforme cálculo apresentado às fls. 2479/2482. Havendo saldo remanescente após a satisfação dos honorários, do crédito tributário proporcional e do crédito dos exequentes, o valor deverá permanecer depositado nos autos, por ora, para posterior deliberação quanto à credora titular de penhora subsequente, especialmente Marta Almeida Conceição, intimando-se previamente os interessados para manifestação, a fim de evitar preterição de credores ou pagamento indevido. 4.Da estremação da matrícula e individualização da área arrematada. A arrematante requer que este Juízo determine a estremação da matrícula nº 68.435, com abertura de matrícula própria para a área correspondente a 3.660 m² e respectivas benfeitorias, consistente em prédio contendo 68 apartamentos inacabados. A pretensão merece acolhimento. É certo que o aditamento da carta de arrematação consignou que a alienação judicial recaiu sobre fração ideal do imóvel, bem como esclareceu que as referências à situação de condomínio pro diviso foram utilizadas apenas para fins de avaliação. Todavia, a situação dos autos apresenta peculiaridade relevante: a fração arrematada não foi tratada no edital e no laudo pericial como quota abstrata e indeterminada da matrícula, mas como área fisicamente delimitada, correspondente à área remanescente de 3.660 m², com benfeitorias específicas e prédio contendo 68 apartamentos inacabados. A própria Municipalidade, ao rever sua manifestação, reconheceu ser possível identificar a fração arrematada como correspondente a 30,85% do imóvel, utilizando esse percentual para calcular proporcionalmente o crédito tributário sub-rogado. Esse dado demonstra que a área arrematada possui individualização econômica e física suficiente para justificar a adoção de providência registrária destinada a conferir efetividade à arrematação judicial já consolidada. A manutenção indefinida da situação atual poderá gerar insegurança jurídica, especialmente quanto à cobrança de IPTU, à delimitação da responsabilidade da arrematante e à identificação dos ônus incidentes sobre a área adquirida. A providência ora deferida não implica alteração do objeto levado à hasta pública, tampouco inovação patrimonial. Trata-se de medida instrumental voltada a adequar a realidade registrária ao conteúdo da alienação judicial, ao edital, ao laudo pericial e ao registro da arrematação já realizado. Diante disso, defiro o pedido formulado por NECHES REALTY PARTICIPAÇÕES LTDA. Determino a expedição de ofício ao 16º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, com cópia desta decisão, da carta de arrematação, do aditamento, do laudo pericial de avaliação e da matrícula atualizada, para que promova a estremação da matrícula nº 68.435, observadas as normas registrais aplicáveis. A providência deverá contemplar, se tecnicamente viável pelo Oficial Registrador: a) abertura de matrícula própria para a área arrematada, correspondente a 3.660 m², com as respectivas benfeitorias consistentes em prédio contendo 68 apartamentos inacabados; b) manutenção da área remanescente em matrícula própria ou averbação adequada na matrícula originária, conforme a técnica registrária aplicável; c) anotação de que a individualização decorre da arrematação judicial registrada nestes autos, sem prejuízo da qualificação registrária pelo Oficial competente. Após a efetivação da providência registrária, oficie-se à Municipalidade para que adote as providências cadastrais e tributárias decorrentes, especialmente quanto à segregação da responsabilidade fiscal futura relativa à área arrematada. Diante do exposto: 1.HOMOLOGO o crédito tributário municipal proporcional no valor de R$ 1.524.648,96, correspondente à fração arrematada de aproximadamente 30,85% do imóvel matriculado sob nº 68.435 do 16º CRI da Capital. 2.DEFIRO a reserva e o levantamento do valor de R$ 128.289,59 em favor do patrono dos exequentes, a título de honorários advocatícios, observada a regularidade formal do MLE. 3.DEFIRO o levantamento de R$ 1.524.648,96 em favor da Municipalidade, relativo aos créditos tributários sub-rogados no preço da arrematação, após a reserva dos honorários deferida no item anterior. 4.DEFIRO o levantamento de R$ 834.850,89 em favor dos exequentes, conforme cálculo apresentado às fls. 2479/2482, observada a anterioridade da penhora indicada nos autos. 5.DETERMINO que eventual saldo remanescente permaneça depositado nos autos, por ora, para posterior deliberação quanto aos demais credores com penhora registrada, especialmente a credora indicada na matrícula como titular de penhora posterior, intimando-se os interessados para manifestação. 6.DEFIRO o pedido da arrematante NECHES REALTY PARTICIPAÇÕES LTDA para que seja expedido ofício ao 16º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, com força de determinação judicial, para promover a estremação da matrícula nº 68.435, com abertura de matrícula própria para a área arrematada de aproximadamente 3.660 m², observadas as normas registrais aplicáveis e a qualificação pelo Oficial competente. 7.Após a efetivação da estremação, oficie-se à Municipalidade para adoção das providências cadastrais e tributárias compatíveis com a individualização da área arrematada. Após o decurso do prazo recursal in albis, cumpram-se as determinações supracitadas, inclusive expedindo-se os MLEs, consoante respectivos formulários a serem oportunamente juntados. Oportunamente, valerá a presente decisão como ofício a ser devidamente encaminhado pelo interessado, comprovando nos autos. Intimem-se. - ADV: WALDIR RAMOS DA SILVA (OAB 137904/SP), JOÃO ROBERTO EGYDIO PIZA FONTES (OAB 54771/SP), CARLOS MORAIS AFFONSO JÚNIOR (OAB 195699/SP), CARLOS MORAIS AFFONSO JÚNIOR (OAB 195699/SP), FERNANDO DIAS FLEURY CURADO (OAB 227858/SP), LUIZA SANTELLI MESTIERI DUCKWORTH (OAB 228696/SP), LUIZA SANTELLI MESTIERI DUCKWORTH (OAB 228696/SP), WALDIR RAMOS DA SILVA (OAB 137904/SP), BRUNO MARTINS LUCAS (OAB 307887/SP), RAFAEL CHIARADIA DOMINGUEZ (OAB 440593/SP)