0085644-18.2018.8.16.0014

Processo 0085644-18.2018.8.16.0014 Autora: LUSTY ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. Ré: HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A. SENTENÇA I - RELATÓRIO Trata-se de ação ajuizada por LUSTY ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. em face de HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A., alegando, em suma, que, em 19/02/2011, por meio de contrato preliminar, adquiriu da parte ré o imóvel descrito na inicial, mediante o pagamento de R$47.660,00 (quarenta e sete mil, seiscentos e sessenta reais), de forma diferida. Esclareceu que, em meados do mês de setembro de 2012, foi convocada para formalizar o contrato definitivo com vistas à aquisição da unidade, razão pela qual, em 12/09/2012, o contrato preliminar foi rescindido (mov. 1.6), com posterior formalização do definitivo em 13/09/2012 (mov. 1.7), restando convencionado o preço total de R$52.360,58 (cinquenta e dois mil, trezentos e sessenta reais e cinquenta e oito centavos), já devidamente pago. Informou que foi pactuada a entrega do empreendimento em 31/12/2013, com uma carência de 180 (cento e oitenta) dias para o término definitivo, porém até o momento as obras não foram concluídas. Daí porque pretende a imposição da cláusula penal em face da vendedora, condenando-a, outrossim, ao pagamento de lucros cessantes à ordem de R$196.000,00 (cento e noventa e seis mil reais), e danos morais no importe de R$16.000,00 (dezesseis mil reais). Procedeu-se à emenda da inicial no mov. 17.1. Recebida a inicial, a ré foi citada, e apresentou contestação no mov. 95.1. Nela, sustentou que o prazo de entrega previsto contratualmente possuía natureza meramente estimativa, e não peremptória, por estar sujeito às diversas condições previstas no instrumento, inclusive ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, além de hipóteses de caso fortuito e força maior. Afirmou que promoveu substancial aprimoramento do empreendimento mediante a perfuração e captação de poço artesiano de águas termais, o que elevou o padrão do projeto originalmente concebido como resort para uma estância hidrotermal. Alegou que a execução das obras complementares e dos procedimentos administrativos correlatos impactou o cronograma inicialmente previsto, especialmente em razão das dificuldades logísticas decorrentes da localização do empreendimento em ilha. Defendeu que o atraso na conclusão da obra decorreu dareformulação e valorização do projeto, e não de culpa exclusiva da incorporadora, ressaltando que o empreendimento se encontra em fase final de execução e inexistem cláusulas contratuais abusivas ou ilegais. Por fim, argumentou que a autora se encontra inadimplente em relação à 19ª parcela contratual, circunstância que impediria a aplicação da multa contratual pretendida. Com base nesses fundamentos, pugnou pela improcedência dos pedidos de multa contratual, indenização por danos materiais e indenização por danos morais. Réplica no mov. 99.1. Intimadas à especificação de provas, a parte ré requereu a produção de prova oral (mov. 106.1), ao passo que a parte autora manifestou interesse na produção de prova oral, pericial e documental (mov. 107.1). Proferida decisão de saneamento e organização do processo (mov. 109.1), foram estabelecidos os pontos controvertidos, invertido parcialmente o ônus da prova e deferida a produção de prova pericial e oral. Em sede de embargos declaratórios, foi acolhido o pedido de expedição de ofício ao Banco Bradesco, para verificação do pagamento da parcela cujo inadimplemento foi apontado na defesa (mov. 130.1), cuja resposta consta no mov. 186.1. Foi também deferida a utilização de prova emprestada, consistente em depoimentos colhidos em outro processo (seq. 222). O laudo pericial foi encartado no mov. 334.1 e complementado nos movs. 342.1. A impugnação ao laudo pericial foi rejeitada no mov. 348.1. As partes apresentaram razões finais nos movs. 352.1 e 353.1. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 1. Questões Processuais Pendentes Inexistem questões processuais pendentes. 2. Mérito Primeiramente, recorde-se ser inafastável a análise da presente demanda com observância dos comandos protetivos do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a relação entre as partes é notoriamente de consumo, o que impõe a interpretaçãodo contrato entabulado da maneira mais favorável à parte (art. 47 do CDC), prerrogativa a qual garante o equilíbrio contratual, em razão de ser o consumidor o hipossuficiente na relação negocial. Dito isso, o cerne da questão sub judice está em apurar se a parte ré deve pagar à autora multa por descumprimento contratual, danos morais e lucros cessantes em decorrência do suposto atraso na entrega do empreendimento “Maluí Ilha do Sol - Hotel Resort”. A parte ré argumenta que a mora deve ser afastada, pois o prolongamento das obras decorre de fatores extraordinários e alheios à sua gestão, que se enquadram como desdobramentos de Caso Fortuito e Força Maior. Sem razão. A um, não se nega que a pandemia de COVID-19, dadas as nefastas consequências da crise sanitária, prejudicou o setor de construção civil, porém, a empresa demandada parece ignorar o fato de que o contrato em questão foi celebrado ainda em fevereiro de 2012 (vide mov. 1.7), ou seja, oito anos da declaração do estado de emergência devido à pandemia no Brasil, o que afasta mesmo a remota hipótese de nexo de causalidade entre um fato e outro, em especial porque a obra deveria ter sido entregue em 2014 (observado o prazo de carência), conforme cláusula 11ª do contrato de mov. 1.7. De igual forma, o incêndio que atingiu o salão de eventos do empreendimento somente ocorreu em 2015, quando já havia sido ultrapassado o prazo de carência contratual previsto para a entrega das obras. Com efeito, não escapa à percepção deste Juízo que esta não é a primeira lide de sua espécie a bater à porta do Poder Judiciário. Pelo contrário, inúmeros consumidores têm recorrido à jurisdição paranaense no afã de resilir a relação jurídica travada com a mesma empresa ora ré, em decorrência do atraso quanto à entrega do mesmo empreendimento; inclusive, o argumento da demandada é, também, idêntico na maioria dos casos: a suposta mora é fruto de uma melhoria do projeto inicialmente divulgado, que resultaria, em contrapartida, numa valorização das cotas ofertadas à venda, logo, se faria presente a respectiva causa de isenção de responsabilidade. Contudo, já se formou entendimento no âmbito desta Corte no sentido de que a implementação de melhorias no empreendimento, representadas por implementos unilaterais promovidos pelo promitente vendedor, sem a anuência do comprador, e que ensejam alteração unilateral do cronograma da obra constitui prática abusiva, vedada pelo art. 51, inc. IX e XIII, do Código de Defesa do Consumidor. Veja-se, com grifos meus:RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARAT ÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C TUTELA PROVISÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HOTELEIRA EM TIME SHARING . SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECU RSO DA PARTE REQUERIDA. ALEGADA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESACOLHIMENTO. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE E HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR CONSTATADA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE MORA NA ENTREGA POR CASO FORTUITO EX TERNO. DESACOLHIMENTO. INCÊNDIO NA ESTRUTURA DA OBRA QUE NÃO RESTOU COMPROVADO NOS AUTOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 373, II, DO CPC. CONSEQUÊNCIAS DA PANDEMIA DA COVID - 19 QUE IMPORTOU NO ATRASO DA OBRA. INVIABILIDADE. OBRA QUE JÁ ESTAVA ATRASADA NO INÍCIO DA PA NDEMIA. IMPLEMENTAÇÃO DE MELHORIAS NO EMPREENDIMENTO. IMPLEMENTOS UNILATERAIS PELO PROMITENTE VENDEDOR. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO FOI INFORMADO. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CRONOGRAMA DA OBRA. PRÁTICA ABUSIVA. ART. 51, IX E XIII, CDC. PRECEDENTES. ATRASO PO R CULPA DA VENDEDORA EVIDENCIADO. PLEITO DE AFASTAMENTO DA NULIDADE DA CLÁUSULA QUE LIMITA A INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA A 10% DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. ACOLHIMENTO. LIMITAÇÃO PREVISTA EM CONTRATO E EM OBSERVÂNCIA AO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. REDUÇÃO E QUITATIVA. ARTS. 412 E 413, CC. PRECEDENTES DESTE E. TJPR. ALEGAÇÃO DE BIS IN IDEM NAS CONDENAÇÕES. ACOLHIMENTO. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA DECORRENTES DO MESMO FATO GERADOR. PRECEDENTES DO C. STJ E DESTE E. TJPR. MANUTEN ÇÃO DA CONDENAÇÃO EM MULTA MORATÓRIA EIS QUE MAIS BENÉFICA AO CONSUMIDOR. DANO MORAL DEVIDO. CONSTATADO ATRASO DE APROXIMADAMENTE 9 (NOVE) ANOS. PREJUÍZO QUE NÃO PODE SER CONSIDERADO MERO DISSABOR DO COTIDIANO. VALOR DOS DANOS EXTRAPATRIMONIAIS MANTIDO. OB SERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PEDIDO DE REFORMA QUANTO À INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DESACOLHIMENTO. TEMA Nº 971 DO STJ. PENALIDADE PREVISTA SOMENTE EM DESFAVOR DO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OB RIGAÇÃO DE FAZER. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE NO PROCEDIMENTO DE MIGRAÇÃO CONTRATUAL . MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRECEDENTE DESTA C. 19ª CC. ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIAL MENTE PROVIDO.” (TJPR - 19ªCâmara Cível - 0004706 - 60.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: SUBSTITUTO RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO - J. 23.09.2024). APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO D E UNIDADE IMOBILIÁRIA HOTELEIRA AUTÔNOMA (MULTIPROPRIEDADE). EMPREENDIMENTO MALUÍ ILHA DO SOL HOTEL RESORT . SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.RECURSO DE APELAÇÃO 1 (REQUERIDA TEIXEIRA E HOLZMANN LTDA). ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. EMPR ESA QUE CONSTITUIU SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO PARA A CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RECORRENTE QUE PARTICIPOU DA CADEIA DE FORNECIMENTO DO IMÓVEL E INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE VERIFICADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.RECURSO DE APELAÇÃO 2 (REQUERIDA HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA). ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO E DE INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO CONHECIMENTO. TESES ENFRENTADAS EM DECISÃO INTERLOCUTÓRIA NÃO IMPUGNADA. PRECLUSÃO. PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE PELO ATRASO POR ALEGADA OCORRÊNCIA DE FATO FORTUITO, DEVIDO A INCÊNDIO OCORRIDO, À PANDEMIA DE COVID - 19 E ÀS ALTERAÇÕES DO PROJETO DO EMPREENDIMENTO. DESCABIMENTO. PRAZO PARA ENTREGA DA OBRA ESCOADO A NTERIORMENTE AO INCÊNDIO E À SITUAÇÃO PANDÊMICA. ALTERAÇÕES UNILATERAIS DO CRONOGRAMA QUE NÃO VINCULAM OS CONSUMIDORES . TESE DE QUE A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVE INCIDIR SOBRE A QUANTIA PAGA PELOS AUTORES E NÃO SOBRE O VALOR DOS CONTRATOS FIRMADOS. IRREL EVÂNCIA. CONTRATOS INTEGRALMENTE PAGOS PELOS COMPRADORES. PRETENSÃO DE REFORMA DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE A MULTA. ACOLHIMENTO. HIPÓTESE EM QUE, EM SE TRATANDO DE RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL, OS JUROS DE MORA DEVEM SER CONTAD OS A PARTIR DA CITAÇÃO. ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE MIGRAÇÃO DO CONTRATO PARA O NOVO EMPREENDIMENTO. REJEIÇÃO. MODIFICAÇÃO UNILATERAL DA OBRA PELAS EMPRESAS RESPONSÁVEIS. OBRIGAÇÃO DE FAZER MANTIDA. CONSUMIDORES QUE NÃO PODEM SER P REJUDICADOS POR CULPA DA VENDEDORA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0073471 - 83.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE - J. 19.05.2025)Ainda, saliente-se que dificuldades enfrentadas como a elevação do custo de mão- de-obra ou para a aquisição dos materiais de construção necessários para efetivação da obra são incontestavelmente riscos inerentes ao negócio assumido, o que não afasta a responsabilidade da parte ré em responder pelos danos eventualmente infligidos à parte autora com a sua desídia, apurada objetivamente em relação àquela (art. 14 do CPC). No que pertine à exceção do contrato não cumprido, embora a demandada alegue que a adquirente encontra-se inadimplente em relação à parcela de n. 19 do acordo de pagamento diferido, vencida em março de 2014, cujo valor originário seria de R$1.126,67 (um mil, cento e vinte e seis reais e sessenta e sete centavos), a incidência da referida exceção pressupõe inadimplemento relevante da contraparte, apto a comprometer o equilíbrio contratual e a finalidade econômica do negócio. Nos contratos bilaterais, é certo que nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação assumida pela outra antes de adimplir a sua própria prestação, conforme dispõe o art. 476 do Código Civil, mas a teoria do adimplemento substancial, amplamente acolhida pela doutrina e jurisprudência, impede que descumprimentos de reduzida repercussão econômica ou funcional sejam utilizados para justificar a resolução do contrato ou a recusa absoluta ao cumprimento da prestação contraposta. Sendo assim, mesmo que se admita, por amor ao debate, a situação de inadimplemento, o que, deveras, ainda me parece não ter sido efetivamente demonstrado pela ré - a quem incumbiria fazê-lo, ex vi do inc. II do art. 373 do CPC -, eventual atraso pontual no pagamento de apenas uma das parcelas contratualmente ajustadas não pode ser utilizado como argumento para eximir a demandada da responsabilidade pela mora que perdura há mais de dez anos. Em suma, a omissão da parte ré a respeito da entrega tempestiva do imóvel ao adquirente configura violação à cláusula 11ª do contrato, abaixo colacionada:Destarte, há de se reconhecer a infringência contratual hábil a justificar a imposição da cláusula penal estabelecida no valor total mensal de 0,5% (meio por cento), e limitada a 10% (dez por cento) do preço atualizado do imóvel, exigível até a data da comunicação da conclusão do empreendimento, consoante o parágrafo 4º da cláusula 11ª do contrato. A parte autora formulou, outrossim, pretensão indenizatória, na qual, além de perseguir compensação pelos prejuízos extrapatrimoniais, requer indenização pecuniária por lucros cessantes. Vale dizer que eventual natureza indenizatória da cláusula penal inviabiliza a cumulação com os lucros cessantes, evitando-se o bis in idem, não sendo esse, porém, o caso dos autos. Embora o contrato qualifique expressamente a penalidade como “compensatória”, a natureza jurídica da cláusula deve ser extraída de seu conteúdo e de sua função econômica, e não da nomenclatura adotada pelas partes. A penalidade foi estipulada no percentual mensal de 0,5% (meio por cento), limitada a 10% (dez por cento) do preço atualizado do imóvel, sendo exigível até a data da comunicação da conclusão da obra. Observa-se, portanto, que a cláusula foi concebida para incidir durante o período de atraso no cumprimento da obrigação principal, cessando seus efeitos com a entrega do empreendimento. Trata-se de característica típica da cláusula penal moratória, destinada a sancionar o retardamento da prestação, e não da cláusula penal compensatória, cuja finalidade é prefixar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento absoluto da obrigação. Assim, a despeito da denominação empregada pelas partes, a interpretação da avença à luz de sua finalidade prática conduz ao reconhecimento da natureza moratória da penalidade contratual. Reconhecida tal natureza, revela-se possível, em tese, sua cumulação com indenização por lucros cessantes, desde que demonstrado prejuízo autônomo. Os lucros cessantes correspondem àquilo que a parte lesada razoavelmente deixou de auferir em decorrência do evento danoso, não se confundindo com danos meramente hipotéticos, eventuais ou fundados em expectativas genéricas de ganho. Para sua configuração, exige-se a demonstração concreta de que a conduta imputada à parte adversa impediu a obtenção de proveito econômico que, segundo o curso normal dos acontecimentos, seria alcançado pela vítima. Não basta, portanto, a meraalegação de prejuízo potencial, sendo indispensável a comprovação do nexo causal entre o evento danoso e a efetiva frustração de ganhos economicamente mensuráveis. Aqui, os lucros cessantes se consubstanciam na renda que a adquirente poderia ter a uferido com a exploração econômica da unidade imobiliária durante o período de mora da promitente vendedora. A jurisprudência deste Tribunal orienta que “a natureza da propriedade adquirida – uma cota em empreendimento hoteleiro/resort (‘Maluí - Ilha do So l’ posteriormente ‘Hard Rock Hotel Ilha do Sol’) – intrinsecamente vocaciona o bem à geração de renda, seja pela locação direta das semanas de uso, seja pela sua inclusão em ‘pool’ hoteleiro” (ver TJPR - 20ª Câmara Cível - 0070800 - 24.2022.8.16.0014 - Londr ina - Rel.: SUBSTITUTO EVANDRO PORTUGAL - J. 22.07.2025). Sendo assim, volvendo à prova pericial produzida no interregno da instrução probatória, tem - se que o perito do Juízo apurou os lucros cessantes em R$47.200,00 (quarenta e sete mil e duzentos reais ) ao ano, devendo a indenização ser fixada neste patamar. Finalmente, com relação aos danos morais alegados, eles não merecem acolhimento. É pacífico o entendimento de que a pessoa jurídica pode sofrer dano moral, nos termos da Súmula 227 do Superior Tribunal de Justiça. Todavia, sua configuração não decorre automaticamente do mero inadimplemento contratual, exigindo a demonstração de efetiva lesão à sua honra objetiva, reputação comercial, credibilidade perante o mercado ou outros atributos extrapatrimoniais inerentes à sua personalidade jurídica. Na espécie, a controvérsia limita-se ao alegado descumprimento de obrigações contratuais pela parte ré, sem que tenha sido produzida prova de repercussão externa apta a atingir a imagem, o bom nome ou a credibilidade empresarial da autora. Registre-se que os prejuízos narrados nos autos inserem-se na esfera patrimonial decorrente da própria execução do contrato, sendo passíveis de reparação por meio das consequências jurídicas próprias do inadimplemento, como a aplicação da cláusula penal. A simples inexecução contratual, desacompanhada de circunstâncias excepcionais que evidenciem ofensa à honra objetiva da pessoa jurídica, não é suficiente para caracterizar dano moral indenizável. Desse modo, ausente demonstração de abalo à reputação comercial, à credibilidade empresarial ou a qualquer atributo extrapatrimonial da pessoa jurídica autora, impõe-se a rejeição do pedido indenizatório por danos morais.Embasado na fundamentação supra, a parcial procedência dos pedidos iniciais é medida que se impõe. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial formulado, extinguindo o processo, com resolução de mérito, a teor do art. 487, inc. I, do CPC. Consequentemente: 1) CONDENO a parte ré ao pagamento da multa prevista na cláusula penal do contrato sub judice, no valor mensal de 0,5% (meio por cento), e limitada a 10% (dez por cento) do preço atualizado do imóvel, exigível até a data da comunicação da conclusão do empreendimento, cujo montante total será apurado em sede de liquidação de sentença, incluindo-se juros de mora a partir da citação; 2) CONDENO a parte ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, à ordem de R$47.200,00 (quarenta e sete mil e duzentos reais) ao ano, a partir de 2014 (final previsto do período de carência quanto à entrega do empreendimento) até a conclusão das obras, incidindo correção monetária desde a data de elaboração do laudo judicial, e juros de mora contados da citação válida; Relativamente à correção monetária, na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo. A taxa dos juros de mora corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária acima. Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. A metodologia de cálculo da taxa legal e sua forma de aplicação serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil. 3) Em razão da sucumbência recíproca, CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte adversa, observada a proporção de 30% (trinta por cento) para a autora e 70% (setenta por cento) para a ré, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil.Cumpra-se, no que for aplicável, o Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Londrina, data da assinatura digital. Matheus Orlandi Mendes Juiz de Direito