0082588-41.2015.8.13.0183

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Conselheiro Lafaiete / 4ª Vara Cível da Comarca de Conselheiro Lafaiete Rua Melvin Jones, 435, Centro, Conselheiro Lafaiete - MG - CEP: 36400-000 PROCESSO Nº: 0082588-41.2015.8.13.0183 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Espécies de Contratos, Indenização por Dano Material] AUTOR: EFIGENIA NEI DE ALMEIDA VETERE CPF: 514.951.986-34 e outros RÉU: COMPANHIA DE HABITACAO DO ESTADO DE MINAS GERAIS - COHAB MINAS CPF: 17.161.837/0001-15 SENTENÇA Vistos, etc. Juscélio Peixoto Vetere e Efigênia Nei de Almeida Vetere propuseram ação de indenização contra Companhia de Habitação do Estado de Minas Gerais - COHAB/MG, ambos qualificados, alegando que adquiriram, em 03/07/1997, por meio de instrumentos particulares, dois imóveis geminados situados na Rua Quintino Bocaiúva, nº 15 e 16, no Bairro Santa Matilde, nesta cidade. Aduziram que os imóveis haviam sido originalmente alienados pela requerida a terceiros, os quais repassaram os direitos à Sra. Carina dos Santos, de quem os requerentes adquiriram a posse. Afirmaram que, acreditando na regularidade da aquisição, realizaram vultuosas benfeitorias, unificando as residências e iniciando a construção de um segundo pavimento; contudo, foram surpreendidos por um mandado de reintegração de posse em favor da requerida, decorrente de inadimplemento dos compradores originais. Relataram, ainda, irregularidades em posterior processo licitatório promovido pela requerida para a venda dos bens. Requereram a procedência da ação para: a) condenar a requerida ao pagamento de danos morais em valor a ser arbitrado por este Juízo; b) condenar a requerida ao pagamento de danos materiais aos requerentes, consistentes nas despesas com materiais de construção e mão de obra utilizados nos serviços de melhorias e construções no imóvel, a serem avaliadas mediante perícia, além do valor da perda havida entre o que ofertaram para a aquisição do imóvel e o preço médio de sua avaliação, no importe de R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), considerando-se a forma ilegítima com que foi realizada a sua alienação. Com a inicial, vieram os documentos de ID 6899413009 e seguintes. Em ID 6899413016 – pág. 2, foi deferida a gratuidade de justiça aos requerentes e determinada a citação da requerida. A requerida apresentou contestação em ID 6899413018 – pág. 2, acompanhada de documentos, alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva. No mérito pugnou pela improcedência da ação. Impugnação, ID 6899408073 – pág. 3. Em ID 6899408075 – pág. 2, o Ministério Público deixou de intervir no feito. Em ID 6899408145 – pág. 2, foi determinada a intimação da parte requerida para comprovar o motivo que a impediu de juntar os referidos documentos anteriormente, deferida a tramitação do feito em segredo de justiça e determinada a intimação das partes para dizerem se têm outras provas a produzir. A parte requerida apresentou manifestação em ID 6899408118 – pág. 2. Em sede de especificação de provas, os requerentes pugnaram pela produção de prova testemunhal, pericial e pelo depoimento pessoal do representante da requerida, ID 6899408120 – pág. 2. Lado outro, a requerida informou que não possui provas a produzir, ID 6899408120 – pág. 7. Em ID 6899408121 – pág. 2, foi rejeitada a preliminar arguida, deferida a juntada dos documentos de f. 168/253 e f. 267 e deferidas as provas pleiteadas pelas partes. Laudo pericial, ID 10199471618. O perito refez o laudo, agora com as respostas aos quesitos da parte requerida em ID 10262177515. A requerida apresentou manifestação acerca do laudo pericial em ID’s 10350448723, onde apresentou quesitos complementares e requereu uma nova perícia, bem como a intimação do Ministério Público. Resposta aos quesitos complementares, ID 10372809828. A requerida manifestou em ID 10405596790, e reiterou os termos da contestação. Os requerentes apresentaram manifestação em ID 10530479151. Em ID 10611317896, foi determinada a liberação dos honorários periciais, designada audiência de instrução e julgamento e determinada a intimação das partes para comparecimento, sendo a requerida, pessoalmente, em virtude do deferimento do seu depoimento pessoal. Intimação da requerida, ID 10621003459. Audiência de instrução e julgamento, ID 10667222691, quando foram ouvidas duas testemunhas arroladas pelos requerentes. Em sede de alegações finais, os requerentes reiteraram o pedido inicial e requereram a aplicação da pena de confesso ante a ausência da requerida para prestar depoimento pessoal. É o relatório. DECIDO. As partes são legítimas, estão devidamente representadas e encontram-se presentes todos os requisitos da ação, não havendo nulidades a sanar. A controvérsia central dos autos cinge-se à verificação do direito dos requerentes à indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas no imóvel de propriedade da requerida, bem como à existência de danos morais e materiais decorrentes da perda da posse e da frustração da expectativa de aquisição do bem. Compulsando os autos, verifica-se que os requerentes adquiriram, em 03/07/1997, os direitos possessórios sobre os imóveis nº 15 e 16 da Rua Quintino Bocaiúva, por meio de substabelecimento de procuração pública outorgada pelos promitentes compradores originais (Elias de Oliveira Capato e Valdete Lopes de Oliveira) à Sra. Carina dos Santos. Embora a requerida fosse a proprietária registral dos bens, os requerentes tomaram conhecimento da existência de débitos com a requerida e da ação de reintegração de posse em curso, buscando regularizar a situação por meio de acordo celebrado com a advogada da COHAB, Dra. Maria José de Souza Menezes, para pagamento das prestações em atraso em três parcelas. Na convicção de que haviam regularizado sua situação e de que seriam contemplados com a escritura definitiva, os requerentes permaneceram na posse do imóvel por aproximadamente sete anos (de 1997 a 2004), período no qual realizaram significativas benfeitorias, consistentes na unificação das duas residências geminadas e na construção de um segundo pavimento. A prova testemunhal colhida em audiência corroborou a versão dos requerentes. A testemunha Sebastião confirmou que eles residiam no imóvel e que realizaram obras, incluindo a construção e um segundo pavimento. Da mesma forma, a testemunha Joana D’Arc, também vizinha, declarou que os requerentes eram reconhecidos na comunidade como proprietários do imóvel e que presenciou as reformas realizadas. O laudo pericial produzido nos autos atestou que as benfeitorias originais dos imóveis (duas casas geminadas de 45,63m² cada) tinham valor de reedição de R$ 124.000,00, ao passo que as benfeitorias atuais (após a unificação e construção do segundo pavimento, totalizando área equivalente de 231,17m²) alcançaram o valor de R$ 314.000,00. Diante desse cenário, impõe-se o reconhecimento da posse de boa-fé dos requerentes. Nos termos do artigo 1.201 do Código Civil, “É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.” No caso, os requerentes adquiriram a posse mediante instrumento público de procuração, celebraram acordo com a própria requerida para quitação dos débitos e, na legítima expectativa de que se tornariam proprietários, realizaram vultosos investimentos no imóvel. A boa-fé dos requerentes é presumida e não foi elidida pela requerida, que se limitou a alegar, de forma genérica, que eles tinham ciência de que a propriedade registral pertencia à requerida. Contudo, essa circunstância não afasta a boa-fé, pois os requerentes agiram na legítima crença de que, após a regularização dos débitos, seriam contemplados com a escritura definitiva. Nesse contexto, aplica-se ao caso o disposto no art. 1.255 do Código Civil: Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. A construção do segundo pavimento e a unificação das residências configuram acessões artificiais (construções em terreno alheio), as quais, realizadas de boa-fé, conferem ao possuidor o direito à indenização. Ademais, as benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelos autores também são indenizáveis, nos termos do art. 1.219 do Código Civil: O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é pacífica no sentido de que o possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias realizadas, sob pena de enriquecimento sem causa do proprietário: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INOVAÇÃO RECURSAL - CONHECER PARCIALMENTE DO RECURSO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - INADIMPLEMENTO RECÍPROCO - MULTA CONTRATUAL - INAPLICABILIDADE - BENFEITORIAS - POSSUIDOR DE BOA-FÉ - DIREITO À INDENIZAÇÃO - CONDICIONAMENTO DA POSSE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. - Somente pode ser devolvida a esta instância revisora matéria já debatida em primeiro grau, vedada a inovação em sede de recurso, não merecendo conhecimento a tese somente apresentada em segundo grau. - A cláusula penal prevista contratualmente não deve ser aplicada quando evidenciado inadimplemento recíproco, sob pena de violação aos princípios da equidade, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. - É nula a cláusula que exclui genericamente o direito à indenização por benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ. - O possuidor de boa-fé faz jus à indenização pelas benfeitorias úteis realizadas, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, sendo o valor apurável em sede de liquidação por arbitramento (art. 509, I, do CPC). - A reversão da posse do imóvel à vendedora deve ser condicionada à quitação da indenização devida pelas benfeitorias, em respeito ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.071348-4/001, Relator(a): Des.(a) Habib Felippe Jabour , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/06/2025, publicação da súmula em 25/06/2025) No presente caso, a diferença entre o valor das benfeitorias atuais (R$ 314.000,00) e o valor das benfeitorias originais (R$ 124.000,00) corresponde a R$ 190.000,00, montante que representa o efetivo acréscimo patrimonial incorporado ao imóvel em razão das obras realizadas pelos requerentes. Esse valor deve ser indenizado pela ré, sob pena de configurar enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil, uma vez que a COHAB alienou o imóvel a terceiro com todas as benfeitorias incorporadas, auferindo vantagem patrimonial indevida às custas do investimento realizado pelos autores. Sobre a perda de chance de aquisição do imóvel, os requerentes pleiteiam a condenação da requerida ao pagamento de R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), correspondente à diferença entre o valor ofertado por eles (R$106.000,00) e o preço média de mercado do bem (R$356.000,00, segundo avaliações de corretores). A teoria da perda da chance aplica-se aos casos em que o dano é real, atual e certo, dentro de um juízo de probabilidade, e não de mera possibilidade. A jurisprudência do STJ exige que a chance perdida seja séria e real, não se contentando com meras expectativas ou conjecturas. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. TEMPESTIVIDADE DO RECURSO COMPROVADA. DECISÃO AGRAVADA RECONSIDERADA. MÉRITO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANO MATERIAL E MORAL. RESPONSABILIDADE CIVIL DE ADVOGADO. TEORIA DA PERDA DE UMA CHANCE. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DE SUCESSO EM APELAÇÃO NÃO INTERPOSTA. ACÓRDÃO RECORRIDO MANTIDO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Pretensão de indenização fundada em perda de uma chance, sob a alegação de que os advogados do escritório modelo da instituição recorrida, deixando de interpor recurso de apelação, acarretaram ao autor perda do direito de receber parcelas retroativas de benefício previdenciário. 2. A chamada teoria da perda da chance, de inspiração francesa e citada em matéria de responsabilidade civil, aplica-se aos casos em que o dano seja real, atual e certo, dentro de um juízo de probabilidade, e não de mera possibilidade, porquanto o dano potencial ou incerto, no âmbito da responsabilidade civil, em regra, não é indenizável (REsp 1.104.665/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, DJe de 4.8.2009). 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, "em caso de responsabilidade de profissionais da advocacia por condutas apontadas como negligentes, e diante do aspecto relativo à incerteza da vantagem não experimentada, as demandas que invocam a teoria da 'perda de uma chance' devem ser solucionadas a partir de detida análise acerca das reais possibilidades de êxito do postulante, eventualmente perdidas em razão da desídia do causídico" (REsp 993.936/RJ, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 23.4.2012). 4. O direito à indenização, nessas circunstâncias, somente existiria diante de situação de real e séria possibilidade de êxito do recurso que os recorridos deixaram de interpor no âmbito da ação previdenciária – o que não é o caso dos autos -, tendo em vista que, conforme anotado pelas instâncias ordinárias, não haveria prova da incapacidade do autor no período pleiteado, requisito imprescindível à obtenção do benefício previdenciário pretendido.5. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo a fim de negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.333.056/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/12/2019, DJe de 3/2/2020.) No caso em exame, não se verifica a configuração da perda da chance indenizável pelas seguintes razões: a COHAB não estava obrigada a alienar o imóvel aos requerentes. Tratava-se de sociedade de economia mista que, no exercício de sua atividade empresarial, promoveu procedimento interno de concorrência para a venda do bem, no qual os requerentes participaram em igualdade de condições com outros interessados, b) a requerida vendeu o imóvel a terceiros (Sueli Resende) pelo valor total de R$108.645,84 (R$54.395,84 pelo imóvel nº 15 e R$54.250,00 pelo imóvel 16, ID’s6899408071 – pág. 15-18), c)a alegação de que o imóvel teria o valor de mercado de R$356.000,00 baseia-se em avaliações unilaterais realizadas por corretores contratados pelos próprios requerentes. O perito nomeado pelo juízo avaliou as benfeitorias atuais em R$314.000,00, valor que inclui o terreno e todas as construções existentes e, d)não há provas nos autos de que a requerida tenha agido com dolo ou má-fé no procedimento de venda do imóvel, ou que tenha privilegiado indevidamente o terceiro adquirente. Diante disso, entendo que o presente pedido não mereça acolhimento. Quanto aos danos morais, os requerentes os pleiteiam em razão do despejo do imóvel e da frustração da expectativa de aquisição do bem. Entendo que o pedido mereça parcial acolhimento. É incontroverso que os requerentes permaneceram na posse do imóvel por aproximadamente sete anos (de 1997 a 2004), período no qual realizaram significativas benfeitorias e criaram legítima expectativa de que se tornariam proprietários do bem. A prova testemunhal confirmou que os requerentes eram reconhecidos na comunidade como proprietários do imóvel e que nele residiam com sua família. A reintegração de posse, embora legalmente fundamentada na propriedade registral da requerida, representou para os requerentes um evento traumático, que os privou de sua moradia e dos investimentos realizados ao longo de anos. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel, somada ao despejo forçado, configura dano moral indenizável. O artigo 186 do Código Civil estabelece que "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito" No caso, embora a requerida tenha exercido regularmente seu direito de propriedade ao promover a reintegração de posse, a forma como conduziu o processo de venda do imóvel, sem considerar a situação dos requerentes (que haviam regularizado os débitos e realizado benfeitorias), configura abuso de direito, nos termos do art. 187 do Código Civil, “também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Registra-se que, no tocante ao quantum indenizatório, é necessário ter-se em mente que a indenização deve alcançar valor tal que sirva de exemplo e desestímulo para a ré, mas, por outro lado, nunca deve ser fonte de enriquecimento para a requerente, servindo-lhe apenas como compensação pelo dano sofrido. Assim, levando em consideração a gravidade e a repercussão da ofensa, a posição social dos ofendidos, a situação econômica da parte ofensora, bem como o caráter pedagógico da medida, entendo que a indenização a título de danos morais deva ser no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), sendo R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada requerente. Posto isso, nos termos do artigo 487, I, do CPC, ACOLHO PARCIALMENTE os pedidos iniciais para: a- CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais correspondentes às benfeitorias realizadas pelos requerentes no imóvel, no valor de R$190.000,00 (cento e noventa mil reais), acrescido de juro de 1% ao mês e correção monetária, ambos pela SELIC, devidos desde a data do laudo pericial (02/04/2024), em conformidade com o artigo 406 do Código Civil e o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.368. b- CONDENAR a requerida ao pagamento de danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), sendo R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada requerente, a ser atualizado, com juros de 1% a partir da data da citação (relação contratual), e da prolação da sentença (para a correção monetária), ambos calculados pela SELIC, em conformidade com o artigo 406 do Código Civil e o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.368. c- REJEITO o pedido de indenização por perda da chance de aquisição do imóvel. Em razão da sucumbência mínima dos requerentes, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, a teor do § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil. Intimem-se as partes para retirarem eventuais documentos físicos arquivados em secretaria, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, sob pena de destruição. Após o trânsito em julgado, arquive-se, oportunamente. Havendo pedido(s) de cumprimento de sentença, retifiquem-se a classe processual, as partes e o valor da causa. Intime(m)-se o(a)(s) Executado(a)(s), pessoalmente ou por seu procurador, se constituído nos autos, para, em 15 (quinze) dias, efetuar(em) o pagamento do débito, devidamente atualizado e com seus encargos legais, até a data do adimplemento, sob pena da incidência da multa de 10% prevista no art. 523, §1º, primeira parte, do CPC. Apresentada impugnação, intime(m)-se o (a)(s) exequente(s) para que, caso queira, apresente(m) sua resposta. Caso contrário, decorrido o prazo sem manifestação do(a)(s) Executado(a)(s), intime(m)-se o(a)(s) Exequente(s) para que atualize(m) o débito e indique(m) bens de propriedade daquele(s) à penhora, fixado o prazo de 05 (cinco) dias. Havendo cumprimento voluntário da obrigação de pagar estipulada nesta sentença, intime(m)-se o(a)(s) Autor(a)(s) nos termos do art. 526, §1°, do CPC, e concordando com o valor recolhido, expeça-se alvará. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Conselheiro Lafaiete, data da assinatura eletrônica. Célia Maria Andrade Freitas Corrêa Juíza de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Conselheiro Lafaiete