0078293-46.2012.8.13.0027

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Betim / 3ª Vara Cível da Comarca de Betim Rua Professor Osvaldo Franco, 55, Centro, Betim - MG - CEP: 32600-234 PROCESSO Nº: 0078293-46.2012.8.13.0027 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Imissão] AUTOR: GERALDO CATARINO FORTUNATO CPF: 113.123.946-68 e outros RÉU: JULIONOR VAGNER QUINTELA CPF: 796.515.186-34 e outros DECISÃO Vistos etc. I – RELATÓRIO Geraldo Catarino Fortunato e Madalena Martins Fortunato, qualificados nos autos, ajuizaram ação de imissão de posse em face de Julionor Vagner Quintela, também qualificado nos autos, relativa ao Lote 30 da Quadra 69 do Bairro Jardim das Alterosas, nesta Comarca, sob a alegação de titularidade registrada do imóvel. A parte ré ofereceu contestação e reconvenção (ID 2825431456, págs. 1-8; ID 2825431459, págs. 2-18), pelas quais sustenta a nulidade dos negócios jurídicos que instrumentalizam o título da parte autora, a anterioridade e a legitimidade de sua própria aquisição do imóvel — datada de 28/05/2008, com quitação alegada em 21/10/2010, perante o herdeiro Charles Antônio Araújo —, o exercício de posse com animus domini desde então, a existência de acordo extrajudicial firmado em 23/08/2013 e o correspondente descumprimento pela parte vendedora, requerendo, em sede reconvencional, a declaração de nulidade das alienações posteriores, o reconhecimento de sua posse/propriedade sobre o imóvel e a indenização pelas benfeitorias realizadas. Por decisão de ID 5570983103, págs. 1-3, o Juízo indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela parte autora, rechaçou a preliminar de carência de ação por concernir ao mérito, deferiu a denunciação da lide de Charles Antônio Araújo — vendedor imediato do imóvel à parte ré — e a indeferiu quanto aos demais denunciados originalmente indicados. Quanto à reconvenção, a mesma decisão reconheceu a sua tempestividade e concedeu à parte ré/reconvinte os benefícios da gratuidade judiciária, mas deixou expressamente represada para momento posterior a deliberação sobre o seu recebimento (pág. 3), condicionando o prosseguimento à regularização do polo passivo reconvencional mediante a inclusão do Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro, alienante do imóvel à parte autora, na qualidade de litisconsorte passivo necessário. Devidamente citado, o Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro, representado por sua inventariante Vânia Fernandes Soalheiro, contestou a reconvenção (ID 7459862994, págs. 1-2), sustentando a regularidade da compra e venda por ele realizada e a ausência de vício de consentimento ou de má-fé imputável ao autor da herança, requerendo a improcedência da reconvenção em relação a si. Após sucessivas tentativas de citação por carta precatória, Charles Antônio Araújo foi citado em 27/11/2025 (ID 10591912533, pág. 1) e, decorrido o prazo legal sem apresentação de defesa à denunciação da lide (certidão de ID 10681689181, pág. 1), teve decretada a sua revelia por decisão de ID 10681702434, págs. 1-2, que, na mesma oportunidade, intimou as partes para especificação de provas. Em atendimento à referida intimação, a parte ré/reconvinte Julionor Vagner Quintela apresentou especificação de provas (ID 10697911586, págs. 1-9), requerendo a produção de prova documental complementar, perícia de engenharia e avaliação imobiliária, depoimento pessoal da parte autora e de Charles Antônio Araújo, e prova testemunhal, com a formulação de quesitos periciais. A parte autora informou não ter outras provas a produzir além da prova documental já constante dos autos (ID 10699689883, pág. 1). O Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro não se manifestou no prazo assinalado, conforme certidão de decurso de prazo de ID 10701012096, pág. 1. Vieram os autos conclusos para saneamento. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO II.1 – Do recebimento da reconvenção e da duplicação dos polos A decisão de ID 5570983103, pág. 3, embora tenha reconhecido a tempestividade da reconvenção e concedido à parte ré/reconvinte os benefícios da gratuidade judiciária, deixou expressamente represada para momento posterior a deliberação sobre o recebimento da reconvenção, condicionando-a à regularização do polo passivo reconvencional. Regularizado esse polo com a inclusão, a citação e a contestação do Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro (ID 7459862994, págs. 1-2), e não havendo, nos autos examinados, decisão posterior que tenha suprido a omissão, chama-se o feito à ordem para o exame, agora, do juízo de admissibilidade represado. Presentes os pressupostos do art. 343 do CPC — conexão da reconvenção com a ação principal e com os fundamentos da defesa, e compatibilidade de procedimento — e observado que a gratuidade judiciária concedida à parte ré/reconvinte na própria decisão de ID 5570983103, pág. 3, foi posteriormente ratificada por decisão de ID 9887864601, pág. 1, tornando desnecessário o recolhimento de custas reconvencionais, recebo a reconvenção. Em consequência, determino a duplicação dos polos processuais: Julionor Vagner Quintela passa a figurar também como parte reconvinte; Geraldo Catarino Fortunato e Madalena Martins Fortunato passam a figurar também como partes reconvindas; e o Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro, já citado e contestante, passa a figurar como parte reconvinda, na qualidade de litisconsorte passivo necessário. Ressalvo que Charles Antônio Araújo permanece exclusivamente na qualidade de denunciado à lide — relação processual distinta da reconvenção, instaurada por iniciativa da própria parte ré/reconvinte em face de seu vendedor —, não se lhe aplicando a duplicação ora determinada. Determino à Secretaria que proceda à retificação da autuação e do cadastro processual no sistema PJe, de modo que os polos passem a refletir essa duplicação. II.2 – Da aplicabilidade do art. 504 do Código Civil e da alegada decadência Instada a manifestar-se sobre eventual decadência do direito de preferência de coerdeiros, nos termos do art. 504 do Código Civil (decisão de ID 5570983103, pág. 3), a parte autora quedou-se silente, conforme certidão de decurso de prazo de ID 6354738135, pág. 1, ao passo que a parte ré/reconvinte sustentou, na petição de ID 6314843055, págs. 3-5, a inaplicabilidade do dispositivo ao caso, por entender divisível o bem. Decide-se a questão, independentemente do silêncio da parte autora, por fundamento que dispensa o exame da divisibilidade física dos lotes: o direito de preferência disciplinado no art. 504 do Código Civil socorre exclusivamente o condômino preterido na alienação da coisa comum a estranho, e não a terceiros alheios à relação de condomínio. No caso dos autos, o eventual direito de preferência decorrente da alienação de 28/05/2008, realizada por Charles Antônio Araújo — um dos herdeiros/condôminos — à parte ré, socorreria, se fosse o caso, exclusivamente aos demais coerdeiros então condôminos, identificados na petição de denunciação da lide como Yone Araújo de Lima e Constantino Gabriel Araújo Júnior, cuja denunciação foi indeferida por decisão de ID 5570983103, pág. 2, e que não integram a presente relação processual. Nem a parte autora nem a parte ré ostentam, em nome próprio, legitimidade para arguir ou para dispor sobre a subsistência ou a extinção de direito potestativo alheio, pertencente a terceiros que não integram a lide. Por conseguinte, a aplicabilidade do art. 504 do Código Civil — e a consequente nulidade da alienação de 2008 por preterição do direito de preferência de terceiros — não pode ser proclamada nesta ação para invalidar, entre os atuais litigantes, negócio jurídico algum, tampouco pode ser afastada pela parte ré em benefício próprio. Fica, assim, prejudicada, para os fins desta lide, a controvérsia sobre a decadência do direito de preferência de terceiros, matéria que escapa aos limites subjetivos da causa (art. 506 do CPC) e que, se for o caso, somente poderá ser deduzida pelos próprios coerdeiros em ação própria. Persiste, porém, como ponto controvertido a ser dirimido na instrução — inclusive por meio da prova pericial já deferida — a viabilidade técnica de divisão dos lotes 29 e 30, relevante não para a aplicação do art. 504 do Código Civil, mas para a apuração das benfeitorias e para a solução da pretensão reconvencional de divisão do Lote 30 em favor da parte ré. II.3 – Da revelia de Charles Antônio Araújo e da inércia do Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro A revelia decretada em desfavor de Charles Antônio Araújo (ID 10681702434, pág. 1) opera-se no âmbito da relação processual de denunciação da lide instaurada pela parte ré/reconvinte, gerando, nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil, a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados por Julionor Vagner Quintela em face do denunciado. Tal presunção, contudo, não se estende à relação processual principal, tampouco à reconvenção deduzida em face do Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro, que ofereceu defesa própria e cujos fatos permanecem controvertidos; sua eficácia probatória será sopesada, no momento processual próprio, em conjunto com as demais provas produzidas. A inércia do Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro quanto à intimação para especificação de provas (certidão de ID 10701012096, pág. 1) importa preclusão do seu direito de requerer, nesta fase, meios de prova próprios e específicos, sem prejuízo de sua participação, em contraditório, na instrução já deferida às demais partes — indicação de assistente técnico e formulação de quesitos na prova pericial, participação na colheita de depoimentos e na inquirição de testemunhas —, providência que decorre da unicidade da instrução processual e do direito ao contraditório de todos os litigantes. II.4 – Da fixação dos pontos controvertidos (art. 357, II, do CPC) Examinados os articulados das partes, fixam-se como pontos controvertidos, a serem dirimidos na instrução: a) a anterioridade e a legitimidade da aquisição do imóvel pela parte ré, mediante contrato particular datado de 28/05/2008, frente à posterior alienação do mesmo bem à parte autora por Rafael Fernandes Soalheiro; b) a existência, o conteúdo e o cumprimento ou descumprimento do acordo extrajudicial de 23/08/2013 celebrado entre os envolvidos; c) o efetivo exercício de posse pela parte ré sobre os lotes 29 e 30 da Quadra 69, com animus domini, desde 2008, e a existência, a natureza e a extensão das benfeitorias por ela realizadas; d) o conhecimento, pela parte autora, ao tempo da aquisição do imóvel, da posse anterior exercida pela parte ré e da existência do litígio e do acordo extrajudicial referidos, para os fins de aferição de boa ou má-fé; e) a viabilidade técnica de divisão física dos lotes 28, 29 e 30 da Quadra 69, relevante para a apuração das benfeitorias realizadas pela parte ré e para a solução da pretensão reconvencional de divisão do imóvel — matéria estranha à aplicação do art. 504 do Código Civil, cuja controvérsia restou prejudicada nos termos do item II.2 desta decisão; f) a regularidade da alienação do imóvel realizada por Rafael Fernandes Soalheiro à parte autora, para os fins da pretensão reconvencional de nulidade deduzida em face de seu Espólio. II.5 – Da distribuição do ônus da prova (art. 357, III, c/c art. 373, do CPC) Não se vislumbram, na espécie, elementos de vulnerabilidade ou de hipossuficiência probatória que justifiquem a inversão do ônus da prova, tratando-se de disputa dominial e possessória entre particulares, estranha à disciplina consumerista. Aplica-se, portanto, a regra geral do art. 373 do CPC: à parte autora incumbe a prova dos fatos constitutivos do seu direito, notadamente a regularidade e a eficácia do título de propriedade invocado e a ausência dos vícios que lhe são imputados pela parte ré; a esta última incumbe a prova dos fatos constitutivos de sua pretensão reconvencional e de sua defesa, especialmente a anterioridade e a legitimidade de sua aquisição, o exercício de posse com animus domini, a existência e o descumprimento do acordo extrajudicial invocado e o conhecimento da parte autora acerca de tais circunstâncias; ao Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro incumbe a prova dos fatos impeditivos ou extintivos do direito afirmado pela parte reconvinte, notadamente a regularidade da alienação por ele realizada. II.6 – Da admissibilidade das provas requeridas II.6.1 – Da prova documental complementar Quanto aos documentos elencados pela parte ré/reconvinte como já carreados aos autos (ID 10697911586, págs. 1-2), itens "i" a "vii", não há óbice a que sejam considerados na instrução, cabendo sua valoração no momento processual próprio. Quanto ao item "viii" — certidão de trânsito em julgado e íntegra dos autos n.º 027.11.008924-3 —, cuja localização não foi possível confirmar de forma inequívoca no exame ora realizado dos autos digitais, determino que a Secretaria certifique se o documento já se encontra efetivamente juntado; não localizado, intime-se a parte ré/reconvinte para promover a sua juntada no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão quanto a esse meio de prova específico. Quanto aos documentos indicados nas alíneas "a" — certidão atualizada do registro de imóveis dos lotes 28, 29 e 30 — e "b" — comprovante de pagamento do empréstimo junto à COPETRO —, que a própria parte ré/reconvinte qualificou como possivelmente ainda não disponíveis nos autos (ID 10697911586, pág. 4), defiro a sua produção; intime-se a parte ré/reconvinte para promover a juntada no mesmo prazo de 15 (quinze) dias, cabendo-lhe diligenciar diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e perante a instituição credora, conforme o caso. II.6.2 – Da prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária A parte ré/reconvinte requereu perícia de engenharia e avaliação imobiliária destinada a identificar e delimitar fisicamente os lotes 28, 29 e 30 da Quadra 69, a identificar e avaliar as benfeitorias neles existentes e a aferir a viabilidade técnica de divisão dos lotes 29 e 30 (ID 10697911586, págs. 3-4). Tratando-se de matéria que depende de conhecimento técnico especializado — a identificação física dos imóveis, a datação e a avaliação das benfeitorias e a aferição da divisibilidade econômica dos lotes, esta última diretamente relacionada ao ponto controvertido da alínea "e" do item II.4 —, a prova pericial revela-se pertinente e necessária ao deslinde da causa, nos termos do art. 464 do CPC, motivo pelo qual é integralmente deferida. Observa-se, quanto à ordem dos atos da fase pericial, o entendimento consolidado neste gabinete de que a intimação das partes para indicação de assistente técnico e apresentação de quesitos precede a nomeação do perito, de modo que a escolha do profissional considere, desde logo, a extensão e a natureza técnica dos quesitos efetivamente formulados pelas partes. II.6.3 – Do depoimento pessoal Defere-se o depoimento pessoal da parte autora, Geraldo Catarino Fortunato e Madalena Martins Fortunato, e do denunciado Charles Antônio Araújo, a serem colhidos em audiência de instrução e julgamento a ser oportunamente designada, nos termos do art. 385 do CPC, dada a pertinência de tal meio de prova para o esclarecimento das circunstâncias fáticas relativas à alínea "d" do item II.4, sob a advertência de que a ausência injustificada ou a recusa em depor importará confissão quanto à matéria de fato objeto do depoimento, na forma do art. 385, § 1.º, do CPC — sem prejuízo, quanto a Charles Antônio Araújo, dos efeitos já operados pela revelia decretada no âmbito da denunciação da lide. II.6.4 – Da prova testemunhal Defere-se a produção de prova testemunhal, nos termos arrolados pela parte ré/reconvinte (ID 10697911586, págs. 6-7), com a indicação, para cada testemunha, dos fatos a cuja prova se destina, em atendimento ao art. 357, § 6.º, do CPC. Quanto às testemunhas Marconi Mansur e Caio Túlio, cuja qualificação não veio acompanhada de endereço e de número de CPF, concede-se à parte ré/reconvinte o prazo suplementar de 5 (cinco) dias para a respectiva complementação, sob pena de exclusão do rol relativamente a elas, ante a impossibilidade de expedição de intimação regular sem os dados mínimos de qualificação. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, decido: a) chamo o feito à ordem e recebo a reconvenção, nos termos do item II.1 desta decisão; determino a duplicação dos polos processuais, passando Julionor Vagner Quintela a figurar também como parte reconvinte, Geraldo Catarino Fortunato e Madalena Martins Fortunato a figurar também como partes reconvindas, e o Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro a figurar como parte reconvinda, na qualidade de litisconsorte passivo necessário, sem prejuízo da posição de Charles Antônio Araújo como denunciado à lide; determino à Secretaria a retificação da autuação e do cadastro processual no sistema PJe; b) julgo prejudicada, para os fins desta lide, a controvérsia sobre a decadência do direito de preferência de terceiros fundada no art. 504 do Código Civil, nos termos do item II.2 desta decisão, sem prejuízo do exame da viabilidade técnica de divisão dos lotes para os fins ali especificados; c) fixo, nos termos do art. 357, II, do CPC, os pontos controvertidos discriminados nas alíneas "a" a "f" do item II.4 desta decisão; d) distribuo o ônus da prova na forma do art. 373, I e II, do CPC, nos termos do item II.5 desta decisão; e) defiro a produção de prova documental complementar, nos termos do item II.6.1 desta decisão; determino que a Secretaria certifique se a certidão de trânsito em julgado e a íntegra dos autos n.º 027.11.008924-3 já se encontram juntadas; não localizado o documento, intime-se a parte ré/reconvinte para promovê-la, bem como para juntar a certidão atualizada do registro de imóveis dos lotes 28, 29 e 30 e o comprovante de pagamento do empréstimo junto à COPETRO, tudo no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de preclusão quanto aos documentos não juntados; f) defiro a produção de prova pericial de engenharia e avaliação imobiliária; intimem-se as partes para que, no prazo de 15 (quinze) dias, indiquem assistentes técnicos e apresentem quesitos, recebendo-se desde logo os quesitos já formulados pela parte ré/reconvinte (ID 10697911586, pág. 8); decorrido o prazo, determino que a Secretaria providencie a nomeação de perito da lista oficial de peritos judiciais cadastrados junto ao Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na área correlata, à luz dos quesitos apresentados, com a fixação do prazo para entrega do laudo; g) defiro o depoimento pessoal de Geraldo Catarino Fortunato, de Madalena Martins Fortunato e de Charles Antônio Araújo, a serem colhidos em audiência de instrução e julgamento a ser oportunamente designada, sob a advertência do art. 385, § 1.º, do CPC; h) defiro a produção de prova testemunhal nos termos arrolados; concedo à parte ré/reconvinte o prazo suplementar de 5 (cinco) dias para complementar a qualificação — endereço e CPF — das testemunhas Marconi Mansur e Caio Túlio, sob pena de exclusão do rol quanto a elas; i) fica o Espólio de Rafael Fernandes Soalheiro cientificado de que participará, em contraditório, das provas ora deferidas, observada a preclusão referida no item II.3 quanto a requerimentos probatórios próprios; j) cumpridas as diligências acima e concluída a instrução pericial, tornem os autos conclusos para designação de audiência de instrução e julgamento. Intimem-se. P. I. C. Betim, data da assinatura eletrônica. Rafael Niepce Verona Pimentel Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Betim