0074655-32.2023.8.19.0001

Trata-se de ação proposta por TOP RESIDENCIAL COB5 SPE LTDA em face do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, que tem como objetiva emissão de guia de ITBI que recai sobre o imóvel localizado na Av. Rodolfo Amoedo, n. 60, Lote 01, nº 174, apt. C-01, Barra da Tijuca, RJ, CEP nº 22.620-350, Inscrição Municipal 1.378.697-5,sob o argumento de ocorrência de erro na base de cálculo adotada pelo MRJ. Assevera a autora, que a base de cálculo atribuída ao imóvel foi de R$ 4.040.197,92 (quatro milhões, quarenta mil, cento e noventa e sete reais e noventa e dois centavos), quando o valor do negócio jurídico foi R$ 2.420.000,00 (dois milhões quatrocentos e vinte mil reais). Impugnação às fls. 66/70. No mérito, defende que a declaração do contribuinte sobre o valor da operação, não vincula o fisco, podendo ser um dos elementos para aferir a base de cálculo, mas não é o único. Desta forma, observa-se que o valor venal do imóvel para fins de ITBI é atribuído com base nos dados disponíveis no sistema acerca do imóvel individualizado. Assim sendo, no ato da aquisição do imóvel, o contribuinte gera a guia de pagamento e protocolo para acompanhamento do processo administrativo. Caso, não concorde com a base de cálculo arbitrada, deve requerer uma avaliação pontual do imóvel, nos termos do procedimento estabelecido pelos artigos 165 a 170 do Decreto 14.602/1996, restando garantido ao sujeito passivo o direito de exercer contraditório e a ampla defesa; que não há notícia de qualquer impugnação administrativa pelo contribuinte quanto ao valor venal arbitrado, verificando-se, portanto, a higidez e a legitimidade do lançamento tributário (art. 142 do Código Tributário Nacional); que o procedimento de revisão do valor sempre esteve à disposição do contribuinte, sendo através deste divulgados os critérios de avaliação técnica que suportam tanto o deferimento quanto o indeferimento do pedido. Por fim, requer a improcedência dos pedidos. Decisão de fls. 134/135.. Decisão de fls. 149 convolou o Mandado de Segurança em ação de conhecimento e deferiu a prova pericial. Laudo Pericial às fls. 221/257. Manifestação das partesconcordando com o laudo pericial. Às fls. 288 o Ministério Público opina pela procedência parcial. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. No mérito, o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis, também conhecido como ITBI, esse é um tributo municipal que é devido sempre que ocorre uma compra ou transferência de imóveis. Conforme entendimento do Supremo Tribunal Federal (STF), o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório. A questão foi analisada no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124). Já a base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional: SEÇÃO III Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos [...] Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. No que tange à expressão valor venal , contida no artigo supracitado, deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias, consoante o entendimento da Corte Superior: ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 535, II, E 458, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO DO ART. 146 DO CTN. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. I - Compulsando os autos, observo que todos os pontos alavancados pela ora agravante nos embargos declaratórios perante o tribunal a quo foram devidamente analisados pelo v. acórdão. II - A suposta violação ao art. 146 do CTN não foi devidamente prequestionada. O efeito devolutivo integral do reexame necessário não tem o condão de prequestionar toda a matéria, conforme aduz a agravante. Ademais, o Município foi sucumbente apenas no tocante à inconstitucionalidade das alíquotas progressivas. No ponto, completamente descabida a argumentação da agravante. Esta, em suas razões de apelação, ao não apresentar a referida matéria ao Tribunal a quo, impossibilitou sua apreciação. Na via do apelo especial, não se pode apreciar matéria não debatida pelo tribunal a quo, sob pena de se incorrer em supressão de instância. III - É cediço na doutrina majoritária e na jurisprudência dessa Corte que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que até nos casos em que não houve recolhimento, pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício. Segundo HUGO DE BRITO MACHADO: em se tratando de imposto que incide sobre a transmissão por ato oneroso, tem-se como ponto de partida para a determinação de sua base de cálculo na hipótese mais geral, que é a compra e venda, o preço. Este funciona no caso, como uma declaração de valor feita pelo contribuinte, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN. ( CURSO DE DIREITO TRIBUTÁRIO , Machado, Hugo de Brito, Ed. Malheiros, 29ª Edição, p. 398) IV - Conforme consignado no v. acórdão, houve a devida intimação da complementação do lançamento, fato que a agravante alega não ter ocorrido. Entretanto, a análise da alegada irregularidade do procedimento administrativo fiscal demanda reexame de provas, o que é inadmissível pela via eleita do especial, a teor da Súmula 07/STJ. V - Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp 1057493/SP, Relator Ministro Francisco Falcão, Primeira Turma, Julgado em 26/08/2008, DJe 04/09/2008). No entanto, não se pode olvidar que as condições de mercado não pressupõem um valor absoluto, mas relativo, pois podem sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento da realização da transação, bem como da motivação dos negociantes. Logo, presume-se que o valor de mercado daquele imóvel específico deve corresponder ao valor da transação informado na declaração do contribuinte, com base no princípio da boa-fé, sendo que, reitera-se, essa presunção pode vir a ser afastada pelo fisco em regular processo administrativo, desde que observado o procedimento disposto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, que assim dispõe: Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial. Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp nº 1.937.821/SP, chancelou as seguintes teses (Tema Repetitivo 1.113): a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente; Faz-se oportuno transcrever na íntegra a ementa do julgado: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o valor venal , a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos , que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presumese condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp nº 1.937.821/SP (2020/0012079-1), Primeira Seção, Relator: Ministro Gurgel de Faria, Julgado em 24/02/2022, Data da Publicação: 03/03/2022) Assim, ainda sobre o tema, cabe destacar trecho do Aresto tendo em vista sua relevância para o caso em apreço: Em verdade, ao fixar a base de cálculo com lastro em valor de referência previamente estabelecido, o fisco busca, de fato, realizar o lançamento de ofício do imposto, o qual, todavia, está indevidamente amparado em critérios que foram por ele escolhidos unilateralmente e que apenas revelariam um valor médio de mercado, de cunho meramente estimativo, visto que despreza as peculiaridades do imóvel e da transação que foram quantificadas na declaração prestada pelo contribuinte, que, como cediço, presume-se de boa-fé. Além disso, a adoção desse valor de referência como primeiro parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI, com a inversão do ônus da prova ao contribuinte para demonstrar o contrário, subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois, a toda evidência, resulta em arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. Esse denominado valor venal de referência, ou equivalente, quando muito, poderá justificar a ação fiscal para apurar a veracidade da declaração prestada, mas, em hipótese alguma, pode servir para antecipar tal juízo, porquanto, além de não abranger todas as áleas definidoras do valor de mercado daquele específico imóvel, acaba por subtrair a garantia do contraditório assegurada ao contribuinte, cujo exercício pressupõe a prévia instauração de regular processo administrativo. Portanto, diante da presunção de veracidade do valor declarado na escritura de compra e venda como sendo o de mercado, foi realizada prova pericial que constatou, às fls. 256 que: O valor de mercado do imóvel correspondente ao preço que a unidade imobiliária alcançaria em uma operação de compra e venda do imóvel objeto da lide é R$ 2.506.249,54 (Dois Milhões, Quinhentos e Seis Mil, Duzentos e Quarenta e Nove Reais e Cinquenta e Quatro Centavos), na data base do lançamento do ITBI, neste caso abril/julho de 2023. 2) O valor do ITBI incidente sobre o imóvel objeto da presente lide, calculado com base no valor de mercado correspondente ao preço que a unidade imobiliária alcançaria em uma operação de compra e venda à vista, fixado em R$ 2.506.249,54, na data-base de abril/julho de 2023, é o seguinte: VALOR ITBI = R$ 75.187,49 (Setenta e Cinco Mil, Cento e Oitenta e Sete Reais e Quarenta e Nove Centavos). No que diz respeito à condenação aos honorários advocatícios, esta deve ser fixada com base no proveito econômico obtido, o qual corresponde ao valor do tributo cobrado indevidamente/da diferença cobrada a maior, acrescido dos respectivos encargos, considerando-se o valor do principal apontado pelo Sistema DAM como devido na data da sentença, diante da jurisprudência firmada perante o Superior Tribunal de Justiça no sentido de que deve-se ter em conta, como proveito econômico, o potencial que a ação ajuizada ou o expediente utilizado possui na esfera patrimonial das partes, pois, no caso dos autos, se fosse permitido o curso do executivo fiscal, os bens do executado estariam sujeitos à constrição até o limite da dívida excutida. Os honorários que a Fazenda Pública cobra nas execuções fiscais ou na cobrança administrativa, assim como as custas processuais, não compõem o proveito econômico do processo para fins de cálculo da verba sucumbencial, visto que não constituem o objeto da lide principal. A par disso, a incidência de honorários sucumbenciais sobre outros honorários, implicaria em verdadeiro bis in idem. Nesse sentido: 0093155-81.2025.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1ª Ementa -Des(a). LEILA MARIA RODRIGUES PINTO DE CARVALHO E ALBUQUERQUE - Julgamento: 29/01/2026 - OITAVA CAMARA DE DIREITO PUBLICO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. Insurgência do Município contra decisão que rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença e homologou a base de cálculo dos honorários sucumbenciais no valor de R$ 2.104.521,58. Acórdão exequendo que condenou o Ente Público ao pagamento de honorários sobre o valor do proveito econômico obtido , sem especificar as rubricas que o compõem. Planilha apresentada que inclui, além do crédito tributário efetivamente anulado (IPTU e consectários legais), valores referentes a honorários de dívida ativa e custas judiciais (GRERJ), de natureza processual e estranhos ao objeto da lide. Nos termos da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça, o proveito econômico corresponde ao valor do crédito tributário efetivamente desconstituído, abrangendo o principal e seus acréscimos legais (juros e multa moratória), mas sem incluir custas processuais ou honorários da CDA, que não integram o crédito tributário nem representam ganho patrimonial para a parte vencedora. Decisão de primeiro grau que, ao validar o montante integral de R$ 2.104.521,58, acabou por incluir parcelas estranhas ao benefício econômico, distorcendo a base de cálculo fixada no título executivo e configurando excesso de execução. Decisão que deve ser parcialmente reformada para restringir a base de cálculo dos honorários de sucumbência ao valor do crédito tributário anulado (R$ 1.862.368,28), com exclusão das rubricas referentes a honorários de dívida ativa e custas GRERJ, devendo o valor ser recalculado conforme o artigo 85, § 3º, do Código de Processo Civil. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. A partir da sentença, o valor dos honorários advocatícios deverá apenas ser corrigido pelo IPCA-E. A atualização pela Taxa SELIC?incidirá a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS). Isto posto JULGO PROCEDENTE, em parte, O PEDIDO, na forma do artigo 487, I, do CPC, para confirmar a liminar, e declarar a base de cálculo para o ITBI o valor R$ R$ 2.506.249,54 (Dois Milhões, Quinhentos e Seis Mil, Duzentos e Quarenta e Nove Reais e Cinquenta e Quatro Centavos). Tendo em vista que o autor decaíu de parte mínima do pedido, condeno o Município ao pagamento de honorários advocatícios sobre o proveito econômico obtido, o qual corresponde ao valor do tributo indevidamente cobrado acrescidos dos respectivos encargos (multa, juros moratórios e correção monetária) até a prolação da sentença, a partir de quando deverá ser apenas corrigido pelo IPCA-E, pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do NCPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º, com incidência da Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS).?Deverá, ainda, o Município ressarcir a parte autora das despesas processuais adiantadas, devidamente corrigidas pelo IPCA-E desde a data do ajuizamento do feito na forma do previsto no artigo 1º da Lei 6.899/81, não incidindo sobre tal verba juros de mora conforme jurisprudência pacificada sobre o tema. Sentença não sujeita ao reexame necessário, com base no disposto no § 3º, do artigo 496, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, nada sendo requerido e cumpridas as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se.