0074620-11.2019.8.19.0002

Vistos e etc. Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada pelo Condomínio All Family Condominium Club, qualificado na inicial, em face de Brookfield Rio de Janeiro Empreendimentos Imobiliários S/A e Brookfield Incorporações S/A. A parte autora narra que após a instalação do empreendimento, vários vícios de construção foram detectados e os moradores realizaram reclamações junto à administração condominial. Afirma que contratou um engenheiro que analisou o prédio e constatou que os vícios decorrem da inadequação do material aplicado e da falta de observância aos procedimentos obrigatórios de construção. Alegam que há problemas na rampa de acesso as garagens, revestimentos do piso, desplacamento do revestimento da piscina infantil, problemas no telhado, no sistema de impermeabilização, nas fachadas, para-raios e elevadores. Requer a antecipação dos efeitos da tutela, a ser confirmada ao final, para que os réus realizem os reparos no empreendimento. A inicial foi instruída com os documentos de fls. 24-396. Os réus apresentaram contestação em fls. 480-533 (com documentos em fls. 534-2683). Preliminarmente, foi alegada ilegitimidade passiva da segunda ré, sob fundamento de que o empreendimento foi incorporado pela primeira ré e não há vínculo obrigacional entre ambos. Suscitaram preliminar de ilegitimidade ativa, por ausência de demonstração de que a demanda foi ajuizada após deliberação e autorização assemblear condominial. Alega prejudicial de decadência dos vícios suscitados, afirmando que os vícios de construção podem ser estruturais, ocultos ou aparentes e que o art. 618 do CC/02 prevê o prazo de 180 para reclamação dos defeitos. No mérito, afirma que a construção do empreendimento ocorreu em consonância com os projetos aprovados pelos órgãos competentes e que não existem provas de que o autor realizou a manutenção correta. Alega que o habite-se foi emitido em 2016 e a prefeitura atestou que o empreendimento e as unidades imobiliárias estavam em condições de uso e habitabilidade. Suscita que os vícios apresentados na inicial são comuns a todos os blocos do empreendimento; que o parecer técnico encomendado pelo autor foi realizado após 3 anos da finalização da construção e que deveria ter sido realizada a manutenção dos sistemas. Se insurge contra o deferimento da tutela de urgência, argumentando não estarem presentes os requisitos para sua concessão; defende a impossibilidade de inversão do ônus da prova e requer a improcedência dos pedidos da exordial. A parte autora apresentou réplica à contestação em fls. 2745, impugnando as preliminares aduzidas na peça defensiva e reiterando os argumentos da inicial. Decisão de saneamento em fls. 2766 rejeitando a tutela antecipada; fixando relação de consumo e indeferindo o pedido de inversão do ônus da prova. A parte autora interpôs embargo de declaração em fls. 2778; rejeitados em decisão de fls. 2789. Instados a se manifestar em provas, os réus requereram a produção de prova pericial e documental suplementar (fls. 2784 e 2799); o autor requereu julgamento antecipado da lide (fls. 2797). Decisão de saneamento em fls. 2849 rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela segunda ré e a preliminar de ilegitimidade ativa do autor; afastando a prejudicial de decadência alegada pela defesa e deferindo a produção de prova pericial de engenharia civil. Os réus interpuseram embargos de declaração (fls. 2865) que não foram providos em decisão de fls. 2900. Decisão homologando os honorários periciais (fls. 3030); objeto de embargos de declaração pelo autor (fls. 3043) e agravo de instrumento (fls. 3097). Decisão rejeitando os embargos (fls. 3083) e decisão não conhecendo o agravo (fls. 3098). Laudo pericial em fls. 3285, 3385 e 3496. Manifestação do autor (fls.3594) e dos réus (fls.3613) ao laudo pericial. Esclarecimentos do perito em fls. 3794 a 3987. Manifestação do autor (fls.4043) e dos réus (fls.4046). RELATADOS OS AUTOS, PASSO A DECIDIR. Preliminares afastadas na decisão de saneamento. Após o saneamento e organização do processo, na forma do artigo 357 do Código de Processo Civil, foi deferida a produção de prova pericial. Regularmente produzida a prova técnica e oportunizada a manifestação das partes, não houve requerimento de outras provas, razão pela qual o feito se encontra devidamente instruído e apto ao julgamento. Cuida-se de demanda em que o autor busca reparação dos danos na construção do imóvel. Alega serem vícios que decorrem da falta de equipamentos adequados e imputa a responsabilidade às rés. A fim de provar o alegado, juntou cópia do laudo de engenharia realizado por profissional contratado (fls. 79-396). Por outro lado, a defesa dos réus consiste em afirmar que os supostos vícios são decorrentes do uso do bem ou da ausência de manutenção do condomínio, que tinha a responsabilidade por preservar a construção. Inicialmente, cumpre esclarecer que eventual responsabilidade dos réus por vícios construtivos somente pode ser reconhecida quando demonstrado que os defeitos decorrem de falhas de projeto, execução ou construção da obra, consistindo em problemas inerentes à estrutura ou aos elementos construtivos do empreendimento e que já se encontravam presentes, ainda que de forma não aparente, desde a sua entrega. Ressalte-se que o fato de determinados vícios serem identificados apenas anos após a conclusão da obra não afasta, por si só, a responsabilidade dos construtores, uma vez que há defeitos de natureza progressiva ou oculta que somente se manifestam com o decurso do tempo e em razão da exposição da edificação a agentes climáticos e fatores naturais, como chuva, insolação e variações de temperatura. Por outro lado, é imprescindível apurar se as irregularidades apontadas decorrem efetivamente de vícios construtivos ou da ausência de adequada conservação e manutenção da edificação. Isso porque também incumbe ao condomínio zelar pela segurança das instalações, preservar as áreas comuns e promover os reparos necessários decorrentes do desgaste natural e do uso normal e ordinário do imóvel, não podendo ser imputados aos réus danos resultantes da falta de manutenção adequada. Em processos como o presente, a prova técnica se faz imprescindível, com o objetivo de auxiliar o julgador a analisar a questão. Por isso, foi determinada a realização de perícia, conforme consta no laudo de fls. 3285, 3385 e 3496 e seguintes. Às fls. 3613, os réus apresentaram manifestação impugnando o laudo pericial, acompanhada de parecer elaborado por seu assistente técnico. Verifica-se que a principal irresignação da parte ré reside na alegação de que parte das patologias apontadas pelo perito judicial não decorre de vícios construtivos, mas sim da ausência de manutenção adequada por parte do condomínio autor. Em defesa dessa tese, sustentam que diversas das anomalias identificadas seriam consequência da falta de limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns; que a perícia não teria apresentado parâmetros técnicos suficientes para validar determinadas conclusões; e que alguns dos apontamentos corresponderiam a meros desconfortos estéticos ou a danos provocados por procedimentos inadequados de lavagem e conservação. Apesar disso, afirmam que tais ocorrências teriam sido indevidamente classificadas pelo expert como vícios construtivos. Todavia, não se verifica a alegada deficiência técnica do trabalho pericial. O laudo judicial apresenta fundamentação adequada e criteriosa, tendo o perito procedido à individualização das ocorrências constatadas, distinguindo expressamente os itens já reparados pelo condomínio, aqueles cuja manutenção é de responsabilidade do próprio autor e, por fim, os defeitos que efetivamente configuram vícios construtivos imputáveis aos réus. Além disso, o trabalho pericial revela elevado grau de detalhamento técnico, estando consubstanciado em extenso laudo com aproximadamente 300 páginas, no qual foram analisadas minuciosamente as patologias identificadas, as suas possíveis causas e a respectiva atribuição de responsabilidade, circunstância que confere robustez e credibilidade às conclusões apresentadas. Analisando o laudo, verifica-se que o perito observou que alguns pontos de reclamação da parte autora e alguns itens de inadequação, são de responsabilidade do condomínio, que deixou de realizar a manutenção adequada. Contudo, também foram identificados elementos de responsabilidade dos réus, por serem considerados falhas de execução construtiva. O perito respondeu, no quesito 8 da parte ré, que Independentemente da apresentação do plano de manutenção, diante de todas as patologias identificadas no dia da vistoria, esta profissional pode atestar que o condomínio Autor vem praticando a manutenção de muitas patologias indicadas no laudo elaborado pela parte Autora. Além disso, respondeu, no quesito 19, que o condomínio está realizando de forma satisfatória, as manutenções do sistema de proteção e descarga atmosférica; apesar de não fazer o mesmo para manter o sistema de revestimento externo. De acordo com o expert, o condomínio é composto por quatro blocos e a estrutura de todos foi analisada, a fim de encontrar possíveis vícios de construção. Concluiu que, a respeito de telhados do último pavimento, os rufos dos quatro blocos vistoriados foram considerados falha de execução do serviço, sendo de responsabilidade da construtora ré refazer os rufos de forma adequada. Necessário refazer o nivelamento das áreas para evitar o acúmulo de água da chuva. A falta dos barriletes foi considerado vício construtivo, sendo necessário que os réus realizem a identificação desses locais, a fim de que, qualquer pessoa possa, em momento de urgência, fechar uma das colunas de água. Além disso, houve a identificação de vão excessivo entre as telhas e a mureta de apoio das telhas, considerado vício construtivo e sendo necessário refazer os telhados ou vedar o espaço. Constatou que a escada fixa tipo marinheiro, deve ser provida de gaiola protetora a partir de dois metros acima da base até um metro acima da última superfície do telhado. Avaliou má aderência das mantas de impermeabilização nos telhados dos 4 blocos, sendo garantia da construtora o refazimento do item Identificou um ponto de infiltração do reservatório superior e que todas as escadas de incêndio dos 4 blocos estão em desacordo com as normas técnicas que exigem largura mínima de 1.20 metros. Constatou, no bloco 1, vícios no pavimento 8 (alisar superior solto); no pavimento 6, 3 e 2 de inadequação executiva no acabamento da alvenaria no compartimento de instalações especiais. No bloco 2, concluiu que o pavimento 6 apresentava inadequação da execução do acabamento da alvenaria do compartimento de instalações especiais; o pavimento 4, o registro que atende ao sistema SPK foi instalado muito próximo ao alisar. Ainda no bloco 2, verificou a existência de calefação do rodapé do hall social. No bloco 3, identificou que a porta de um dos acessos do barrilete foi fixada de forma inadequada e que a pintura da tubulação exposta de incêndio estava irregular. No bloco 4, a manta que atende as calhas dos telhados apresentou pontos de emenda sem respeito ao transpasse previsto em norma; e havia pontos com estalactites na laje do telhado e má aderência das mantas de impermeabilização nos telhados. Também analisou que as portas dos barrilletes estavam sem identificação; que um dos tirantes de sustentação do pararaio foi fixado de forma inadequada na tampa móvel que atende ao prisma de ventilação e que a tubulação do tubo de incêndio estava sem pintura. Identificou que os tubos de alimentação dos reservatórios estavam expostos a intempéries e sem pintura normativa e que havia inadequação da manta no nível da última laje, com pontos de infiltração na laje do teto do hall de acesso ao telhado. No pavimento 6, a porta de acesso ao hidrômetro encontrava-se cedendo; no pavimento 3, os tubos dos hidrômetros localizados no teto não se encontravam pintados com a cor normativa; no pavimento 2, havia tubos sem pintura, no compartimento de elétrica e no compartimento da lixeira. No hall social, encontrou desconformidade na altura da soleira do elevador de serviço, no tocante à altura, deixando de atender a norma de acessibilidade. Em relação ao espaço fitnesse do bloco 1, o perito constatou um ponto de infiltração junto ao pilar localizado à esquerda da porta blindex, além de ponto de infiltração em ambos os lados da janela que atende ao local e ponto com intensa infiltração junto ao rodapé, na parede lateral, junto às esteiras. Nos banheiros masculinos e feminos, identificou a inadequação do acabamento do alisar, pela parte interna do ambiente, em ambos os lados do vão: na lateral direita verificou a deficiência na calafetação do mesmo e na lateral direita, que o mesmo foi cortado. No salão de jogos adulto, encontrou o desnivelamento do piso da área causado por falha de execução de serviço e na guarita do lado da administração, concluiu que há inadequação no caimento do piso externo em relação ao ambiente, além de um ralo com metragem incorreta o que gera alagamento. Na brinquedoteca do bloco 2, identificou percolação junto aos rodapés e infiltração; e no salão de festas, apontou a existência da percolação de água ativa e falha de execução dos serviços de calafetação do alisar. No banheiro PNE, afirmou que o sanitário não possui a barra de acordo com a NBR 9050 item 6.11.2.7. No bloco 3, concluiu que, no Espaço Maraca, a calafetação do rodapé continua prejudicada pelo fato da água externa percolar para dentro do espaço. No bloco 4, no home office, foi verificado que os fios continuam sem identificação e, portanto, não é possível identificar a que fim se destinam. Na garagem do bloco 1, o perito analisou que o ângulo de acesso a rampa de veículos para acesso a garagem continua com irregular, causando acidentes e destruição do cárter e para-choques de veículos de passeios que acessam a rampa; foi constatado que os intertravados ainda continuam afundando. Na garagem do subsolo 3, o perito concluiu que não foram executadas as juntas de concretagens, de acordo com o que prevê a NBR 6118/2003 - Projeto de estruturas de concreto Procedimento, item 24.4 Além disso, apontou que o tamanho da identificação de proteção do piso inferior dos extintores estão incorretos, e a tubulação de gás está com identificação incorreta, além do ponto de percolação do lençol freático junto ao pilar de acesso à rampa e desnivelamento do piso causado pela falta de juntas. Na garagem subsolo 2, o perito analisou que o tamanho da identificação de proteção no piso inferior mede 60cm x 60cm, inferior ao preconizado na Norma regulamentar NR 23, quando o correto seria 1,00m x 1,00m e a parede lateral esquerda deste nível apresentou fissuração horizontal. Ainda no subsolo 2, foi constatado que existem alguns pontos de infiltração na laje de teto do piso da garagem. Na garagem do subsolo 1 do bloco 4, o perito verificou que o esfarelamento do piso, a infiltração na parede lateral esquerda de acesso a rampa; o subdimensionamento da grelha instalada no final da rampa; são vícios construtivos. Já na garagem do subsolo 1 do bloco 1, 2 e 3, havia pontos de intervenção por parte da construtora para refazimento do recobrimento das ferragens expostas; ausência de impermeabilização da laje de teto gerando infiltração sobre as vagas 35, 48, 57-A; 73; afloramento de ferragem na laje de piso na vaga 50; percolação de água pluvial nas vagas 76 e 77. Ao analisar a casa de bombas da piscina e a casa de bomba de recalque, o perito concluiu existir infiltração decorrente do sistema de impermeabilização ineficiente, já a casa de máquina de incêndio as bombas não possuem circuito independente das instalações do condomínio de acordo com o que prevê a NT 2-04. Portanto, conforme amplamente demonstrado acima, ficou provado que os réus são responsáveis por alguns problemas no edifício. Trata-se de responsabilidade fundamentada no art. 618, CC, segundo o qual: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Além dos defeitos que afetam a solidez e segurança da obra, os réus também respondem pelo descumprimento das obrigações assumidas contratualmente quando entrega o imóvel em desacordo com o projeto, as normas técnicas ou a qualidade legitimamente esperada. Nessas hipóteses, aplicam-se os arts. 389 e 402 do Código Civil, que impõem ao devedor o dever de reparar os prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual, bem como o art. 927, que prevê a obrigação de reparar o dano causado. Entretanto, não assiste razão ao autor ao pretender estabelecer ou determinar a quantidade de funcionários que deverá ser empregada pelos réus na execução dos reparos necessários no imóvel. Tal matéria insere-se no âmbito da gestão interna e da organização operacional da atividade empresarial dos demandados, competindo exclusivamente a estes definir os recursos humanos e materiais a serem utilizados para o cumprimento da obrigação. Assim, ausente qualquer ilegalidade ou descumprimento da determinação judicial, não cabe ao Juízo interferir em questões relacionadas à administração interna dos réus. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, o pedido formulado por Condomínio All Family Condominium Club em face de TG Rio de Janeiro Empreendimentos Imobiliários S/A e Tegra Incorporadora S/A, e condeno os réus, solidariamente a realizar as obras necessárias para reforma do condomínio, nos termos indicados no laudo pericial de fls. 3285, 3385 e 3496, dentro do prazo de 6 (seis) meses a contar da presente data, sob pena de multa diária R$ 1.000,00 (mil reais) até o limite de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), sem prejuízo, em caso de descumprimento, de ser facultado ao autor a realização das obras e posterior ressarcimento, no próprio processo. Condeno os réus ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa em observância ao disposto no artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil. Sentença registrada eletronicamente. Intime-se. Interposta apelação, intime-se a parte contrária à apresentação de contrarrazões, remetendo-se, após, ao Eg. Tribunal de Justiça, com as nossas homenagens.