0074177-92.2021.8.19.0001

Trata-se de Embargos à Execução Fiscal em que se discute o IPTU do imóvel de inscrição imobiliária 0.101.731-8, localizado na Rua do Rosário, 74 Loja Térreo - Centro, Rio de Janeiro, para os exercícios de 2010 a 2018. Conforme decisão anterior, datada de 14/11/2024, foi determinada a realização de perícia complementar para apuração dos valores venais corretos para os exercícios em questão, bem como os valores cobrados pelo Município para fins de comparação. Naquela oportunidade, fixou-se a metragem de 105,65 m² para o imóvel e nomeou-se a Dra. Renata Rymer como perita do Juízo, observada a gratuidade de justiça concedida ao embargante em sede recursal (Agravo de Instrumento nº 0053203-37.2021.8.19.0000) quanto ao ônus da prova. O Município do Rio de Janeiro, por meio de sua Assistente Técnica, apresentou impugnação ao laudo pericial complementar. No que concerne à área, o Município sustenta que o mezanino de 31,35 m², acessível pelo pavimento térreo, foi desconsiderado na metragem fixada pelo juízo (105,65 m²), o que resultaria em uma área total de 137 m², superior àquela considerada na tributação inicial de 116 m². Quanto à metodologia de avaliação, a Assistente Técnica argumenta que a amostra utilizada pela perita é heterogênea e inadequada, empregando comparativos de metragens muito superiores ao imóvel avaliado, o que viola o princípio da similaridade previsto na NBR 14.653. Adicionalmente, critica a utilização de ofertas coletadas em 2026 para avaliação retroativa de exercícios de 2010 a 2018, por meio de deflação simplista pela UFIR/RJ, índice que, segundo o Município, não reflete a dinâmica do mercado imobiliário. Por fim, questiona a aplicação genérica do Fator Fonte (FF) e o uso de média simples para definição do valor unitário, dada a alta dispersão dos dados. Registre-se quanto a esse aspecto que o valor venal do imóvel para fins de IPTU não equivale ao valor de mercado do imóvel. O valor venal do IPTU é o valor de referência utilizado pelo Poder Público para o cálculo do tributo. Para chegar a esse resultado, o Município leva em conta o fator idade do imóvel, ou seja, o período desde que foi construído, a posição que se encontra em seu terreno, além do tipo de residência, se há reformas, acréscimos, modificações. Não é possível equiparar o valor venal do imóvel para fins do cálculo do IPTU com o valor de mercado, haja vista que as atualizações efetuadas na Planta Genérica de Valores do Município não são concomitantes às alterações que se verificam no mercado Imobiliário, onde se leva em consideração a oferta de demanda bem como a capacidade financeira do comprador e a necessidade de recursos por parte do vendedor. O cálculo do valor venal deverá ser realizado de acordo com a fórmula prevista no CTM-RJ (Valor Venal = A × T × I × P × Vu), sendo Valor Unitário associado a sua tipologia construtiva conforme Planta de Valores do Município, de acesso público https://www2.rio.rj.gov.br/smf/iptulogradouro/default.asp. Assim, determino a intimação da perita judicial, Dra. Renata Rymer, para que, no prazo de 30 (trinta) dias, apresente os esclarecimentos e complemente o laudo pericial. Esclareça a razão da desconsideração da área do mezanino (31,35 m²) na metragem total do imóvel, confrontando-a com a alegação municipal de que esta integra o pavimento térreo e com a metragem de 116 m² considerada na tributação inicial pelo Fisco. Complemente o laudo pericial, indicando os valores venais do imóvel para os exercícios de 2010 a 2018, de acordo com a fórmula prevista no Código Tributário Municipal do Rio de Janeiro (CTM-RJ): Valor Venal = A × T × I × P × Vu, onde A representa a área do imóvel, T o fator de tipologia, I o fator de idade, P o fator de posição e Vu o Valor Unitário associado à sua tipologia construtiva, conforme a Planta de Valores do Município. O Valor Unitário (Vu) deverá ser obtido através da consulta à Planta de Valores do Município, disponível em https://www2.rio.rj.gov.br/smf/iptulogradouro/default.asp, para cada um dos exercícios requeridos. Após a apresentação dos esclarecimentos e complementação do laudo, intimem-se as partes para manifestação, no prazo de 15 dias. I-se.