0069969-91.2015.8.13.0567

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sabará / 1ª Vara Cível e da Infância e da Juventude da Comarca de Sabará Praça Melo Viana, 71, Centro, Sabará - MG - CEP: 34505-300 PROCESSO Nº: 0069969-91.2015.8.13.0567 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: ELZA MENDES CPF: não informado RÉU: CARLOS ROSSI NETO CPF: 205.807.896-91 SENTENÇA Vistos, etc. I – RELATÓRIO ELZA MENDES, qualificada nos autos, ajuizou a presente AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA COM PEDIDO LIMINAR em face de CARLOS ROSSI NETO, também qualificado, alegando, em síntese, ser proprietária e possuidora do imóvel situado na Rua Professor Raimundo Nonato Pinto, nº 110, Bairro Siderúrgica, em Sabará/MG. Sustenta que o réu, proprietário do imóvel confinante, iniciou a construção de um prédio urbano sem respeitar os limites de divisa, invadindo sua propriedade. Aduz que a obra carecia de responsabilidade técnica e alvará municipal, gerando riscos à segurança. Requereu, liminarmente, o embargo da obra e, no mérito, a demolição do que foi construído em detrimento de seu direito, além da condenação do réu em perdas e danos. Inicial instruída com documentos, destacando-se o Registro de Imóveis (ID 4792368204), Levantamento Topográfico particular (ID 4792368207) e Boletim de Ocorrência (ID 4792368207 - Pág. 7). A decisão de ID 4792368209 designou audiência de justificação prévia. Realizado o ato (ID 4792368212), colheram-se depoimentos. Em 22/10/2015, foi DEFERIDA A LIMINAR (ID 4792368216) para determinar a imediata suspensão da obra, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, limitada a R$ 30.000,00. O réu foi pessoalmente intimado da decisão em 04/11/2015 (ID 4792368216 - Pág. 6). O réu apresentou contestação (ID 4792368212 - Pág. 2), alegando ser proprietário de 60% do imóvel (regime de condomínio pro indiviso) e que a obra respeitou os limites da base de concreto preexistente. Sustentou a regularidade administrativa da obra e, subsidiariamente, requereu a aplicação dos arts. 1.258 e 1.259 do Código Civil para conversão em indenização caso constatada a invasão. Juntou documentos e alvará de construção (ID 4792368219 - Pág. 7). A autora noticiou o descumprimento da liminar (ID 4792368216 - Pág. 10). Auto de Vistoria lavrado por Oficial de Justiça (ID 4792368219) constatou a continuidade e estágio avançado da construção. O feito foi saneado (ID 4792368220 - Pág. 12). Após sucessivas substituições de peritos e declaração de preclusão da prova pericial para o réu por ausência de pagamento de honorários, foi designada audiência de instrução e julgamento por videoconferência (ID 9470235650), na qual foram colhidos os depoimentos pessoais das partes e inquiridas testemunhas. A requerente insistiu na prova pericial, que foi deferida sob o pálio da gratuidade judiciária, sendo o Laudo Pericial Judicial foi colacionado em ID 10402625809. As partes apresentaram alegações finais por memoriais (IDs 10684775544 e 10685999706). O réu impugnou o laudo pericial e reiterou o pedido de improcedência ou conversão em indenização com direito a parcelamento. A autora pugnou pela procedência com demolição ou, subsidiariamente, indenização integral. Vieram os autos conclusos para sentença. DECIDO. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1 Do mérito Trata-se de ação que visa à proteção do direito de vizinhança e da propriedade, originalmente proposta como nunciação de obra nova. Considerando que, no curso do processo, a obra foi integralmente concluída — conforme corroborado pelo Auto de Vistoria de ID 4792368219, pelo Laudo Pericial de ID 10402625809 e pelos depoimentos em audiência —, a lide resolve-se sob a ótica da ação demolitória e da reparação civil, em observância aos princípios da instrumentalidade das formas e da economia processual. Nos termos do art. 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar, dispor da coisa e o direito de reavê-la de quem injustamente a possua ou detenha, sendo-lhe assegurada a tutela jurisdicional contra quaisquer atos que importem violação ao seu domínio ou à sua posse. A controvérsia cinge-se à verificação de invasão de área pela construção edificada pelo réu e à adequação da medida de demolição ou conversão em perdas e danos. Da análise da certidão de matrícula nº 31.831 (ID 4792368204), verifica-se que o imóvel original era objeto de condomínio geral. A autora Elza Mendes detém frações que somam 40% do bem, enquanto o réu Carlos Rossi Neto adquiriu 60%. Embora o réu alegue o caráter pro indiviso do condomínio, as provas colhidas demonstram que havia uma divisão fática e histórica das posses. A prova oral produzida em audiência (ID 9470235650) é reveladora quanto à dinâmica fática e à posse exercida pela autora. Vejamos: ELZA MENDES: A depoente Elza Mendes declarou que o imóvel está localizado na Siderúrgica, na Rua Professor Raimundo Nonato Pinto, nº 110. Informou que reside no local desde que nasceu e que foi criada ali. Relatou que o imóvel pertencia anteriormente aos seus pais e que eram oito irmãos, dos quais três faleceram, restando cinco. Afirmou que, na herança, recebeu um barracão, não sabendo informar a fração correspondente. Confirmou que posteriormente adquiriu outra parte do imóvel. Esclareceu que a parte que possui é aquela voltada para a rua, onde existe um beco. Declarou que essa parte lhe pertence integralmente. Informou que Carlos Rossi Neto comprou quase todo o lote, tendo permanecido apenas o barracão da depoente, porque ela não quis vendê-lo. Disse não saber informar o percentual que lhe pertence nem o tamanho total do lote. Relatou que sua filha, já falecida, contratou uma pessoa para realizar a medição das partes do imóvel e que, por meio dessa medição, foi constatado que Carlos Rossi Neto havia ocupado um pedaço que lhe pertencia. Confirmou que a constatação da invasão ocorreu com base nessa medição. Declarou que havia um muro separando as partes e que Carlos Rossi Neto derrubou o muro. Informou que ele realizou a construção no local onde anteriormente se encontrava o muro. Afirmou que a obra não foi paralisada, já foi concluída e atualmente se encontra alugada. Esclareceu que a irregularidade consistiu na ocupação de um pedaço de sua propriedade. Relatou que lhe disseram que Carlos Rossi Neto deveria ter construído um muro antes de levantar os prédios, mas que ele derrubou o muro da depoente e construiu o prédio no local onde o muro se encontrava. Declarou que não pretendia que ele desmanchasse aquilo que já estava construído. Afirmou que ele não respeitou a distância da construção e o qualificou como pessoa sem educação. Por fim, declarou que atualmente existe apenas a parte que lhe pertence, correspondente ao seu barracão, pois o restante já havia sido vendido e o dinheiro dividido entre todos, permanecendo somente o que é de sua propriedade. CARLOS ROSSI NETO: O depoente Carlos Rossi Neto declarou que a matrícula se referia originalmente a um terreno muito maior, que lhe foi vendido pela família da autora. Informou que, na realidade, havia mais área do que constava na escritura e que alertou a família e a advogada responsável, tendo esta solicitado que uma parcela fosse incluída em sua escritura. Relatou que construiu dois prédios no terreno. Afirmou que sua fração no imóvel correspondia a aproximadamente 80% ou 90%. Esclareceu que o imóvel foi adquirido por meio de inventário conduzido por um advogado da própria família da autora e que foi convidado a adquiri-lo. Disse que não contratou nenhum especialista de sua confiança para acompanhar o advogado da família durante a venda e a descrição do imóvel. Relatou que, no local onde construiu o prédio, residia Aparecida Mendes, irmã da autora, cuja propriedade fazia divisa com a parte da autora. Informou que, na negociação realizada com Aparecida Mendes, ela passou a residir em um apartamento pertencente ao depoente, enquanto ele ficou com o imóvel residencial dela. Afirmou que exigiu apenas que a divisa fosse devidamente marcada. Declarou que a divisa foi marcada por Vera Mendes, a quem se referiu como neto da autora, para Aparecida Mendes, proprietária da casa. Negou ter invadido o terreno ou a porcentagem pertencente a qualquer pessoa. Informou que o engenheiro responsável pela obra foi Kleber Lourenço. Declarou ter adquirido três imóveis naquele local e, em seguida, mencionou quatro imóveis. Afirmou que seria necessário consultar a matrícula-mãe utilizada por ele perante a prefeitura para legalizar a obra. Disse que todas as construções foram legalizadas, com levantamento topográfico e aprovação, e que seria necessária uma releitura da documentação, para a qual não estava preparado naquele momento. Informou que possui toda a documentação referente à construção e aos registros. Acrescentou que uma construção aprovada pelo departamento de obras não contrariaria o levantamento topográfico. Declarou que havia um pedaço de muro no local, pois duas irmãs residiam em imóveis vizinhos. Negou ter derrubado o muro. Relatou que outras pessoas realizaram uma construção no local, mas afirmou não ter construído sobre o muro nem encostado nele. Disse que executou sua construção dentro dos limites indicados por levantamento topográfico realizado por engenheiro e mediante acordo com a vizinha. Informou que a obra ficou pronta aproximadamente em novembro de 2015. Declarou que, considerando que o depoimento ocorreu em 2022, a obra estava concluída havia cerca de sete anos. Por fim, informou que no imóvel funciona uma distribuidora e, no pavimento superior, uma escola. PAULA MARIE SIQUEIRA PACHECO: A depoente Paula Marie Siqueira Pacheco declarou não possuir parentesco com Elza Mendes ou Carlos Rossi Neto, não ser amiga íntima de nenhuma das partes, não possuir interesse no processo e não ter inimizade com Carlos Rossi Neto. Informou que conhece o imóvel apenas por meio do laudo que elaborou e que não o frequentava. Declarou ter conhecimento da obra por meio dos autos do processo. Afirmou que ninguém a questionou, na época em que esteve no local, a respeito da realização da obra. Informou que, considerando a data constante do processo, a obra teria sido iniciada em 2015. Declarou que não teve acesso a nenhuma Anotação de Responsabilidade Técnica ou a outros documentos pertencentes ao réu. Esclareceu que não foi a autora da planta topográfica exibida durante a audiência, sendo autora apenas do laudo. IVONETE ADRIANE SANTIAGO: A depoente Ivonete Adriane Santiago declarou não possuir parentesco com Elza Mendes ou Carlos Rossi Neto. Informou que não era amiga íntima de Elza Mendes, que se mudou para o local em 2005 e que Elza já residia ali. Disse que a conhecia apenas de vista, pois passava em frente ao imóvel, cumprimentava-a e seguia seu caminho. Declarou não possuir inimizade com Carlos Rossi Neto, esclarecendo que ele não a conhecia e que ela também não o conhecia. Afirmou não possuir interesse no processo. Informou que reside na rua desde 2005. Declarou conhecer visualmente o imóvel porque passava pelo local para levar o filho à escola. Relatou que via a casa de Elza na parte da frente, próxima à esquina, e que acreditava existir também no local a casa de outra parente. Informou que houve uma obra há algum tempo e que atualmente o imóvel é grande, existindo no local uma loja alugada que comercializa artigos para festas. Acrescentou que as pessoas da região acreditavam que toda aquela área pertencia à família de Elza. Declarou ter ouvido comentários de que uma parente de Elza teria vendido ou trocado uma parte do imóvel com Carlos Rossi Neto, não sabendo precisar a forma da negociação, e que ele dizia ser proprietário de toda a área. Relatou também ter ouvido que ele construiu no local e avançou um pouco sobre o lote de Elza. Informou que as pessoas da rua comentavam que Elza havia ficado muito magoada e chateada com a situação. Reafirmou não possuir amizade íntima com Elza e declarou que não permanecia muito tempo no local. Informou que, pelo que sabia, Elza sempre residiu naquele imóvel. Afirmou que os vizinhos diziam que Elza perdeu um pedaço de sua área porque Carlos Rossi Neto teria avançado sobre a parte dela. Por fim, esclareceu que nunca entrou na casa de Elza e que, observando apenas externamente, não tinha condições de afirmar onde se encontrava exatamente a divisa. De análise dos depoimentos acima transcritos é possível verificar que em seu depoimento pessoal, a requerente Elza Mendes foi categórica ao afirmar que reside no imóvel "desde que nasceu", tendo herdado um barracão de seus pais e adquirido outras frações dos demais herdeiros. Esclareceu que a porção que ocupa é voltada para a rua e que o réu adquiriu a maior parte do terreno, mas avançou sobre o seu quinhão. Relevante destacar o trecho em que a autora declara que "havia um muro separando as partes e que o réu derrubou o muro para construir o prédio por cima da divisa". Tal afirmação corrobora a tese de esbulho possessório e alteração unilateral de marcos divisórios. Por sua vez, o réu Carlos Rossi Neto, em seu depoimento, admitiu a construção de dois prédios no local e alegou possuir entre 80% e 90% da área total. Sustentou que a divisa foi marcada por um terceiro (neto da autora) e negou a invasão, afirmando que a obra estaria concluída desde 2015 e que nela funcionam uma distribuidora e uma escola. Entretanto, o depoimento do réu carece de suporte técnico documental contemporâneo ao início da obra que justificasse o avanço sobre a área ocupada pela autora. A testemunha Ivonete Adriane Santiago, vizinha residente no local desde 2005, prestou depoimento imparcial e convergente com a narrativa inicial. Declarou que "ouviu comentários na rua de que o réu construiu no local e avançou um pouco sobre o lote da Sra. Elza" e que "os vizinhos comentavam que ela perdeu um pedaço de sua área porque Carlos Rossi Neto teria avançado". Embora a testemunha não tenha entrado na residência para verificar a divisa interna, seu relato confirma o clamor público e a percepção externa de que os marcos históricos de posse da autora foram violados pelo empreendimento do réu. Ainda, a despeito das negativas do réu, a prova técnica judicial (ID 10402625809) fulminou a dúvida fática. O perito oficial, ao analisar a sobreposição de levantamentos topográficos e realizar diligência in loco, concluiu de forma peremptória que o muro construído pelo requerido adentrou o terreno da autora. Consta do laudo pericial que a invasão formou uma "figura irregular, investindo no meio do trajeto ao fundo 45 cm, e nos fundos uma investida de 87 cm, totalizando uma área quadrada de 6,506 m²". O expert apurou que a área total pertencente à autora, conforme sua cota-parte de 40%, deveria ser de 87,20 m². A ocupação indevida de 6,51 m² representa, portanto, uma invasão de 7,5% da propriedade da requerente. Tal conclusão técnica desconstitui a alegação defensiva de que a obra respeitou os limites perimetrais, evidenciando que o réu, ao edificar seu empreendimento comercial, incorporou indevidamente parcela do solo alheio. A conduta do réu amolda-se à previsão do artigo 1.259 do Código Civil, uma vez que a invasão de solo alheio excedeu a vigésima parte (5%) do terreno da autora (atingindo 7,5%). O dispositivo legal estabelece que, se o construtor estiver de boa-fé, adquire a propriedade da parte invadida mediante o pagamento de indenização que abranja o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. No caso de má-fé, a sanção seria a demolição em dobro. Vejamos: Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro. No tocante à subjetividade da conduta, verifica-se que o réu ignorou solenemente a decisão judicial de embargo (ID 4792368216), prosseguindo com a obra de forma contumaz, o que denota um comportamento processual temerário. Contudo, sob o prisma do direito de propriedade e da função social, a demolição de um prédio comercial já consolidado e em operação, para a restituição de apenas 6,51 m², revela-se medida antieconômica e desproporcional. A própria autora, em seu depoimento, manifestou que "não pretendia que ele desmanchasse o que estava construído", focando sua insurgência na perda do terreno e na falta de respeito aos limites. Nesse contexto, a conversão da obrigação de fazer (demolir) em perdas e danos é a solução que melhor atende à justiça do caso concreto e à utilidade social. O valor indenizatório fixado pelo perito em R$ 7.807,14 (ID 10402625809 - Pág. 12) mostra-se robustamente fundamentado, compreendendo o valor de mercado da área perdida (R$ 5.150,74) e os lucros cessantes pela ocupação indevida (alugueres calculados em R$ 2.656,40). II.2 Do Descumprimento da Liminar e da Multa Cominatória Não se pode olvidar o descumprimento da ordem judicial de suspensão da obra. A decisão de ID 4792368216 foi clara e o réu dela teve ciência inequívoca. O Auto de Vistoria de ID 4792368219 demonstrou que a obra não apenas continuou, como foi acelerada. Assim, a multa cominatória atingiu seu teto de R$ 30.000,00, valor este que deve ser integralmente pago pelo réu como sanção pela desobediência ao comando judicial e como forma de mitigar o transtorno causado à idosa requerente, que viu seu direito aviltado durante anos de tramitação processual. III. DISPOSITIVO Diante do exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, resolvendo o mérito do processo, nos termos do art. 487, I do CPC, para: a) RECONHECER a invasão de 6,506 m² do imóvel da autora pela construção realizada pelo réu, conforme apurado no laudo pericial de ID 10402625809; b) CONVERTER a obrigação demolitória em perdas e danos, CONDENANDO o réu Carlos Rossi Neto ao pagamento de indenização integral à autora Elza Mendes no valor de R$ 7.807,14 (sete mil, oitocentos e sete reais e quatorze centavos), a ser corrigido monetariamente pela variação do IPCA-e, desde a data do evento danoso, conforme inteligência do art. 398 do Código Civil, até a citação, a partir de quando deverá incidir a título de correção monetária e juros de mora, a Taxa SELIC, em conformidade com o dispõe os artigos 389, parágrafo único, 405 e 406, §1º, todos do Código Civil, com a atualização trazida pela Lei nº 14.905/2024. c) DECLARAR que, mediante o pagamento da indenização supra, a propriedade da área invasora de 6,506 m² ficará consolidada em mãos do réu, servindo a prova da quitação como título para as averbações registrais necessárias, às expensas do requerido; d) CONDENAR o réu ao pagamento da multa cominatória por descumprimento de ordem judicial, fixada no patamar de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Considerando a sucumbência mínima da parte autora, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação (indenização + multa), com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Atentem as partes para os expressos termos do art. 1.026, §2º do CPC, em caso de eventual insurgimento contra esta sentença, ressaltando-se, por oportuno, que todas as questões postas em debate foram analisadas e decididas pelo Juiz, de acordo com os elementos constantes nos autos, com estrita observância ao princípio da persuasão racional, ou do livre convencimento motivado, significando dizer que não se deve pretender, sob o manto dos embargos, reexame de matérias já apreciadas, porque o eventual erro in judicando não desafia a interposição de tal recurso, sendo suscetível, sim, de discussão em sede própria da via recursal ordinária, observando-se, outrossim, que as omissões, obscuridades e contradições aptas a ensejar a interposição de tal recurso devem estar relacionadas diretamente com a análise (ou a sua falta) de algum ponto controvertido da lide, e não quanto à apreciação de forma exaustiva de todos os argumentos e teses utilizados pelas partes. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe. Sabará, data da assinatura eletrônica. JOSE ALEXANDRE MARSON GUIDI Juiz de Direito 1ª Vara Cível e da Infância e da Juventude da Comarca de Sabará