0067685-83.2017.8.13.0521

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Ponte Nova / 1ª Vara Cível da Comarca de Ponte Nova Avenida Caetano Marinho, 209, Centro, Ponte Nova - MG - CEP: 35430-001 PROCESSO Nº: 0067685-83.2017.8.13.0521 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: JOSE CLAUDIO MACIEL DE OLIVEIRA CPF: 597.114.426-04 e outros RÉU: WALTER VICTOR ROCHA CPF: 771.841.656-91 e outros SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de ação de cobrança ajuizada por Espólio de Cesário Rodrigues de Oliveira contra Walter Victor Rocha e Ana Rodrigues de Oliveira Rocha, partes qualificadas nos autos. O autor alegou ser coproprietário, na proporção de 5/11, de imóvel comum ocupado exclusivamente pela ré e sua família. Sustentou que, apesar do ajuizamento anterior de ação de extinção de condomínio e da manifestação inequívoca de oposição ao uso exclusivo, os demais condôminos permaneceram privados da utilização e dos frutos do bem, sem receber qualquer contraprestação, o que configuraria enriquecimento sem causa. Afirmou que o aluguel das duas unidades do imóvel corresponderia a R$ 1.450,00 mensais, sendo devida ao espólio a quantia proporcional de R$ 659,00 por mês. Requereu, em tutela antecipada, a fixação imediata desse aluguel mensal até a alienação do imóvel e extinção do condomínio e, ao final, a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis desde o ajuizamento da ação, acrescidos de juros e correção monetária, bem como de indenização pela utilização exclusiva do imóvel durante a tramitação da ação de extinção de condomínio, além dos ônus sucumbenciais. Custas iniciais recolhidas no ID 8344638065. Na decisão de ID 8344638067 foi indeferida a tutela de urgência. Os réus apresentaram contestação e afirmaram que são titulares de 6/11 do imóvel, enquanto o autor detém 5/11, sustentaram que, na ação de extinção de condomínio n. 0521.07.060289-6, houve concordância quanto à avaliação do bem e que já depositaram, em 27/08/2015, a quantia de R$ 136.363,00, correspondente à fração do autor, razão pela qual também aguardam apenas o desfecho daquela demanda. Impugnaram a alegação de uso exclusivo do imóvel, afirmaram que a parte denominada “subsolo” sempre permaneceu sob a administração do autor, fechada e sem acesso pelos contestantes, chegando inclusive a ser cedida por ele a terceiros, de modo que não seria devido aluguel ou indenização pelo uso exclusivo. Sustentaram, ainda, haver contradição entre as alegações formuladas nesta ação e aquelas apresentadas no processo de extinção de condomínio. Ao final, requereram a improcedência dos pedidos, a realização de audiência de conciliação e a concessão de gratuidade de justiça (ID 8344638084). A impugnação à contestação foi apresentada no ID 8345757996. O autor sustentou que, ao contrário do alegado pelos réus, é impedido de acessar o imóvel comum há vários anos, afirmou que os documentos juntados na ação de extinção de condomínio, inclusive boletim de ocorrência, demonstrariam os obstáculos impostos pelos réus ao exercício da posse, o que justificaria a cobrança de aluguéis proporcionais pelo uso exclusivo do bem. Alegou, ainda, que o depósito realizado pelos réus na ação de extinção de condomínio não importou quitação nem transferência da propriedade, pois não houve homologação judicial e existiriam propostas concorrentes para aquisição do imóvel, devendo eventual alienação ocorrer em hasta pública pelo melhor preço. Impugnou também os documentos referentes a IPTU e correspondências em nome do falecido Cesário, afirmando que não comprovam a posse efetiva do imóvel. Ao final, requereu o prosseguimento do feito, com produção de prova oral, mediante depoimento pessoal dos réus e oitiva de testemunhas em audiência de instrução e julgamento, bem como que os réus fossem cientificados de que os autores ingressariam na morada inferior do imóvel para limpá-la, utilizá-la e explorá-la, sem prejuízo da cobrança dos valores pretéritos. Na decisão de saneamento de ID 9816728320, foram deferidas a prova pericial e a prova testemunhal. O laudo pericial foi apresentado no ID 10230704500 a 10230705196. Ata da audiência de instrução no ID 10419367764, oportunidade em que foram ouvidas duas testemunhas. Razões finais no ID 10430185349 e 10433460667. É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais e os requisitos de admissibilidade da demanda, ausentes nulidades ou irregularidades a serem sanadas de ofício, passa-se ao exame do mérito. Trata-se de ação de cobrança de aluguel com pedido de compensação por uso exclusivo de imóvel em condomínio. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela CR/88, pelo CC e pelo CPC. A controvérsia consiste em apurar se os réus exerceram posse exclusiva sobre o imóvel comum, impedindo ou restringindo o acesso dos demais condôminos, e, em caso positivo, se é devido ao autor o pagamento de aluguéis ou indenização proporcional à sua fração ideal, bem como o respectivo período e valor, além de verificar eventual repercussão do depósito realizado na ação de extinção de condomínio sobre a obrigação discutida nestes autos. Nos termos dos arts. 1.314, 1.319 e 1.326 do CC, cada condômino pode usar e fruir da coisa comum, desde que não exclua o exercício dos mesmos direitos pelos demais, respondendo perante os outros pelos frutos que perceber e pelos danos que lhes causar. Assim, a utilização exclusiva do imóvel comum, quando acompanhada da privação do uso pelos demais coproprietários, pode gerar o dever de indenização correspondente à parcela do valor locativo proporcional à respectiva fração ideal, como forma de impedir o enriquecimento sem causa. O dever de indenizar, contudo, não decorre da simples circunstância de apenas um dos condôminos ocupar materialmente o bem, sendo necessária a demonstração de efetiva exclusividade da posse em detrimento dos demais e de oposição inequívoca à fruição gratuita. Reconhecida a obrigação, a indenização é devida, em regra, a partir do momento em que o coproprietário exterioriza sua oposição ao uso exclusivo, mediante notificação, manifestação judicial ou outro ato inequívoco, devendo o valor ser apurado com base no aluguel de mercado do imóvel e na proporção do quinhão pertencente ao condômino privado de sua fruição. No caso, em audiência de instrução, a testemunha Mauro Saraiva Domingues declarou que frequentava a casa de Ana/Anita como amigo e que o imóvel era dividido em dois pavimentos: Anita ocupava a parte superior e Solico a parte inferior, no subsolo, embora ele próprio nunca tenha entrado nessa parte de baixo. Disse que perdeu contato com Ana há muitos anos, mas atualmente acompanha Fernando ao imóvel, tendo-o visto regar plantas, podar árvores e cuidar do local. Afirmou que a família de Anita permanece com acesso e posse da casa, que há mobiliário no interior e que Fernando eventualmente dorme ali. Ressaltou, contudo, que o imóvel está bastante degradado, inclusive com problemas no telhado, e não soube informar sobre pagamento de IPTU ou outras taxas. Hélio Oliveira Milagres Araújo, primo de segundo grau de ambas as partes, afirmou que conhecia o imóvel e que, na época de Dona Jadica, Solico residia na parte inferior e Anita na parte superior. Após o falecimento dos antigos moradores, essa divisão teria permanecido. Não soube precisar por quanto tempo Solico permaneceu no local, mas afirmou que posteriormente ele se mudou para Palmeiras e que, até onde sabia, a família de Anita continuou residindo no imóvel. Esclareceu, porém, que não frequenta mais a casa e, por isso, não sabe quem exerce atualmente a posse do bem. No laudo pericial anexo ao documento de ID 10230705979, o perito registrou que o imóvel possui terreno de aproximadamente 330 m² e edificação principal de cerca de 130 m², composta por quatro quartos, sala, copa, cozinha, banheiro social, área de serviço, garagem descoberta e varanda lateral, além de uma edificação no subsolo, com aproximadamente 40 m², aparentemente dividida em quatro cômodos e um banheiro, com características de moradia, cuja parte interna não pôde ser vistoriada por estar trancada, tendo Adriana Oliveira Rocha informado que a chave se encontrava com o autora, que não compareceu à diligência. O perito registrou que o imóvel apresenta diversas patologias decorrentes da falta de manutenção, como forro muito danificado e com risco de desabamento, pisos de madeira se soltando, desplacamento de reboco, umidade, infiltrações, instalações elétricas expostas, trincas e fissuras com indícios de comprometimento estrutural, concluindo que, nas condições encontradas, a edificação não atendia aos requisitos mínimos de habitabilidade. Para fins de avaliação locativa, estimou o aluguel em R$ 2.800,00 mensais caso o imóvel estivesse em estado normal de conservação e, consideradas as condições reais de conservação e inabitabilidade, com aplicação de depreciação de 75,2%, fixou o valor locatício em R$ 690,00 mensais. Embora esteja demonstrado que a família dos réus permaneceu utilizando a parte superior do imóvel, a prova produzida não evidencia que tenha exercido posse exclusiva sobre a integralidade do bem, com efetiva exclusão do autor. A testemunha Mauro Saraiva Domingues relatou que, historicamente, Ana ocupava a parte superior, enquanto Solico utilizava a morada existente no subsolo, e Hélio Oliveira Milagres Araújo confirmou a existência dessa divisão de fato entre os condôminos. Embora as testemunhas não tenham esclarecido, de forma segura, a situação possessória durante todo o período discutido, seus depoimentos não corroboram a alegação de apropriação integral do imóvel pelos réus. Essa conclusão é reforçada pela prova pericial. Durante a vistoria, a parte inferior do imóvel encontrava-se trancada e não foi possível o acesso, tendo sido informado ao perito que a respectiva chave estava em poder do autora, que não compareceu à diligência. Referida circunstância é incompatível com a afirmação de que os réus detinham, com exclusividade, a posse de todo o bem e impediam o acesso do autor, sobretudo porque a própria prova técnica indica que a morada inferior permanecia apartada da área utilizada pela família dos réus. De outro lado, o fato de familiares de Ana conservarem acesso à residência superior, cuidarem do imóvel e eventualmente nela permanecerem comprova o exercício da posse sobre essa parcela, mas não demonstra, por si só, a exclusão do autor do exercício das faculdades inerentes à sua copropriedade. Também não há elementos suficientes para concluir que a utilização da parte superior pelos réus tenha ultrapassado, em termos econômicos, o exercício correspondente ao respectivo quinhão, de modo a justificar a cobrança pretendida. A perícia avaliou o imóvel como uma unidade e apurou valor locativo de R$ 690,00 mensais em suas condições reais de conservação, após considerar a acentuada depreciação e a ausência de requisitos mínimos de habitabilidade, sem individualizar o valor locativo de cada pavimento. Assim, esse montante não pode ser simplesmente aplicado sobre a fração ideal do autor, pois tal cálculo partiria da premissa de que este esteve privado da fruição de todo o imóvel, circunstância que não foi comprovada. Quanto ao depósito realizado pelos réus na ação de extinção de condomínio, sua mera realização não importou transferência da propriedade ou extinção automática do condomínio, especialmente enquanto não aperfeiçoada judicialmente a alienação. Desse modo, o depósito não afastaria eventual obrigação pelos frutos civis caso comprovada a utilização exclusiva do bem. A questão, contudo, não altera a solução da controvérsia, pois o pressuposto necessário à indenização, que consiste na privação do autor da fruição do imóvel em decorrência da posse exclusiva dos réus, não ficou suficientemente demonstrado. Portanto, embora comprovada a utilização da parte superior do imóvel pela família dos réus, o conjunto probatório revela a existência de divisão fática de sua utilização e não permite reconhecer que estes tenham se apropriado exclusivamente da integralidade do bem, impedindo o exercício possessório do autor. Ausente prova segura do fato constitutivo da pretensão indenizatória, nos termos do art. 373, I, do CPC, não se mostra cabível a cobrança de aluguéis calculados sobre o valor de locação integral do imóvel e proporcionalmente à fração ideal do autor. Em consonância, o TJMG decidiu: EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA. ARBITRAMENTO DE ALUGUERES. COPROPRIEDADE. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação ordinária de cobrança de arbitramento de alugueres, julgou improcedente o pedido, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, e condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os apelados utilizam o imóvel comum de forma exclusiva, gerando direito à indenização por arbitramento de alugueres; (ii) estabelecer se a administração dos aluguéis é realizada de maneira unilateral, sem anuência dos demais coproprietários, violando os direitos dos apelantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A improcedência do pedido inicial é mantida devido à ausência de comprovação de que os apelados utilizam o imóvel em percentual superior à sua cota-parte, como requerido na ação. 4. O ônus da prova, conforme o art. 373 do CPC, impõe à parte autora a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, o que não foi satisfeito no caso concreto. 5. Depoimentos colhidos em audiência indicam que a administração do imóvel é realizada por terceira pessoa, que não compõe o polo passivo da ação, sem evidências de uso exclusivo pelos réus. 6. A ausência de comprovação da posse exclusiva pelos réus e a constatação de que a administração dos aluguéis é realizada por terceira pessoa reforçam a improcedência do pedido. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O arbitramento de aluguéis em copropriedade depende da comprovação de uso exclusivo do imóvel por um dos condôminos. 2. A administração dos aluguéis por terceira pessoa, não integrante do polo passivo, afasta a configuração de uso exclusivo, impedindo a procedência do pedido de indenização. Dispositivos relev antes citados*: CPC, art. 373; CPC, art. 487, I; CC, art. 1.319. Jurisprudência relevante citada*: STJ, REsp n. 1.888.863/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, rel. p/ acórdão Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10/5/2022. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.283591-6/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant , 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/01/2025, publicação da súmula em 06/02/2025) Desse modo, os pedidos de arbitramento de aluguéis e de compensação por uso exclusivo do imóvel não merecem acolhimento, ante a ausência de prova do pressuposto essencial, o uso exclusivo do bem pela parte ré. DISPOSITIVO Ante o exposto, na forma do art. 487, I, do CPC, JULGA-SE IMPROCEDENTE a pretensão inicial. Condena-se a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. Transitada a presente em julgado, remetam-se os autos à contadoria para apuração dos custos do processo. Após, intime-se a parte autora a pagar, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de expedição de CNPDP. Cumpridas as formalidades legais e de praxe, arquive-se. Sentença registrada e publicada. Intimem-se. Cumpra-se. Ponte Nova, data da assinatura eletrônica. NARLLA CAROLINA MOURA BRAGA COUTINHO Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Ponte Nova