0065610-04.2023.8.19.0001

RODRIGUES PARTICIPAÇÕES E ADMINISTRAÇÃO LTDA ajuizou Ação de Revisão de Lançamento em face do MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO, relativa ao IPTU do imóvel de inscrição imobiliária nº 0.447.552-1, situado na Rua Itupuí, nº 264, Parada de Lucas, nesta cidade. Aduz, em síntese, que é contribuinte do IPTU incidente sobre o referido imóvel, o qual se encontra situado em área dominada pelo tráfico de drogas e por milícias, tendo inclusive sido invadido por criminosos, circunstância que inviabilizaria seu uso residencial ou comercial. Sustenta que a favelização do entorno acarretou a desvalorização do bem, de modo que o valor venal, as alíquotas e os demais dados constantes do espelho do IPTU estariam equivocados, ocasionando pagamento a maior do tributo, e refere a existência, na região, de imóveis com valor de mercado de até R$ 88.000,00. Requer a citação do réu e, ao final, a procedência do pedido para que seja concedida a isenção do IPTU incidente sobre o imóvel, em razão da favelização da área e de sua classificação como área de risco; subsidiariamente, caso não acolhido esse pedido, requer a revisão da base cadastral e do valor venal do imóvel, com a consequente adequação do lançamento tributário; e, por fim, requer a condenação do réu ao pagamento das verbas de sucumbência Acompanham a inicial os documentos de fls. 16/52. Decisão de fls. 59, declinando a competência para a 12ª Vara de Fazenda Pública, por se tratar de matéria tributária. Intimado para regularizar custas (fls. 61), a parte Autora efetuou a complementação e o apostilamento (fls. 66 e 78/79), regularizando o preparo, conforme certidão de fls. 85. Contestação do MRJ às fls. 92/97, alegado que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, apurado na forma do art. 33 do Código Tributário Nacional e do art. 63 do Código Tributário do Município do Rio de Janeiro, mediante a aplicação de tabelas e fatores consolidados na legislação municipal, cuja alteração somente pode ocorrer por via legislativa. Sustenta que a parte autora não comprovou qualquer irregularidade no cálculo do valor venal, tampouco impugnou especificamente a fórmula legal empregada, sendo indispensável, para tanto, a produção de prova pericial. Invoca a presunção de legitimidade e legalidade do lançamento tributário e o ônus da parte autora de provar o fato constitutivo do seu direito, na forma do art. 373, I, do CPC. Pugna pela improcedência dos pedidos, com a condenação da autora ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios. Réplica de fls. 102/104, na qual a autora reitera a necessidade de realização de perícia de engenharia, com avaliação direta (in loco) do imóvel, sustentando não haver óbice à sua realização ainda que se trate de área de risco, e reafirmando que a posse do imóvel se encontra suprimida pela criminalidade local. Instadas a se manifestarem em provas (fls. 109), a parte Autora requereu a produção de prova pericial de engenharia (fls. 117/118), ao passo que o Município informou não ter provas a produzir (fls. 122). Decisão de fls. 125, fixando como pontos controvertidos (i) se a autora faz jus à isenção do IPTU; (ii) se o imóvel está em área de periculosidade; e (iii) o valor venal do imóvel como base de cálculo do IPTU a partir do exercício fiscal de 2018, inclusive, e deferindo a produção de prova pericial de engenharia, autorizando desde logo a realização de perícia indireta caso constatada a impossibilidade de acesso ao imóvel em razão de periculosidade. Quesitos da autora de fls. 141/142. Quesitos do Município e indicação de assistentes técnicos de fls. 144/145. A perita informou que o imóvel está inserido no denominado Complexo de Israel, cercado pelas comunidades Cidade Alta, Vigário Geral, Pica-Pau e Cinco Bocas, requerendo a realização da perícia de forma indireta em razão da periculosidade do local, e apresentou proposta de honorários no importe de 2.580 UFIR-RJ, equivalente a R$ 12.257,06 (fls. 159/160). A autora impugnou o valor dos honorários propostos, requerendo sua fixação em R$ 3.000,00 (fls. 168/169), no que foi acompanhada pelo Município, que sugeriu o abatimento das horas técnicas relativas ao deslocamento e à vistoria presencial, não realizadas em face da perícia indireta, propondo o valor de R$ 9.406,58 (fls. 172). Decisão de fls. 181, acolhendo as impugnações apresentadas, fixando os honorários periciais em R$ 9.000,00, a serem custeados pela autora, e determinando que, comprovado o depósito, a perita desse início aos trabalhos, com posterior vista ao Ministério Público. Laudo pericial de fls. 207/235, no qual a perita, após descrever a localização e a vizinhança do imóvel, concluiu que: (i) o imóvel está inserido no Complexo de Israel, local de extrema periculosidade e violência, dominado pelo tráfico, com áreas invadidas e construções irregulares no entorno; (ii) a perícia foi realizada de forma indireta, dada a impossibilidade de acesso presencial e seguro ao imóvel; (iii) a área construída do imóvel (822,00 m²) e sua tipologia (galpão, uso não residencial) correspondem, em essência, aos dados constantes da guia de IPTU (fls. 217); (iv) pelo Método Comparativo de Dados de Mercado (NBR 14.653-2), com base em seis elementos amostrais, apurou-se valor unitário médio de R$ 567,21/m², com desvio-padrão de R$ 247,31 e coeficiente de variação de 43,60%, tendo a perita adotado o limite inferior do campo de arbítrio (R$ 400,00/m²) em razão da grande restrição de uso do imóvel, o que resultou em valor de mercado de R$ 328.800,00 para o exercício de 2026; e (v) apresentou quadro com os valores venais apurados para os exercícios de 2018 a 2026, mediante retroação pelo índice UFIR-RJ, todos inferiores aos valores venais constantes do carnê de IPTU no mesmo período (fls. 234/235). Manifestação da autora sobre o laudo pericial (fls. 237/244). Esclarecimentos da perita de fls. 254/258, reafirmando que o enquadramento jurídico da isenção tributária extrapola o escopo técnico da perícia, detalhando as fontes utilizadas na vistoria indireta e ratificando a metodologia e as conclusões do laudo pericial. Manifestação técnica do Município (Laudo Crítico PGM CT-2 nº 40/2026, fls.260/263), elaborada por assistente técnico, impugnando a adoção do limite inferior do campo de arbítrio, propondo a utilização do valor unitário médio, que resultaria em R$ 466.246,62 para o exercício de 2026, e a utilização do índice UFIR-RJ para a retroação dos valores aos exercícios anteriores, propondo em seu lugar a adoção do índice FipeZap. Novos esclarecimentos da perita (fls. 269/272), refutando as ponderações do assistente técnico do Município e ratificando integralmente as conclusões do laudo pericial, tanto quanto à adoção do limite inferior do campo de arbítrio quanto à utilização do índice UFIR-RJ. Nova manifestação da autora (fls. 278/280), reiterando o pedido de realização de perícia in loco. Novo parecer técnico do Município (Parecer Crítico PGM CT-2 nº 53/2026, fls. 283/288), no qual o assistente técnico reitera as críticas anteriormente formuladas, apresentando dados extraídos do Sistema de Assentamentos de Baixa Renda - SABREN para sustentar que o imóvel não se encontra formalmente cadastrado como situado em área de favela. Promoção do Ministério Público de fls. 290, informando a desnecessidade de sua intervenção no feito. É o relatório. Decido. Trata-se de ação por meio da qual a autora pretende, em caráter principal, a concessão de isenção do IPTU incidente sobre o imóvel indicado na inicial, sob o argumento de que, embora permaneça formalmente proprietária do bem, não pode exercer plenamente os atributos inerentes à propriedade, em razão de o imóvel estar situado em área de extrema periculosidade, dominada pelo tráfico de drogas e por milícias, tendo inclusive sido objeto de invasão por criminosos. Subsidiariamente, pretende a revisão da base cadastral e do valor venal do imóvel, ao fundamento de que a favelização e a violência existentes na região acarretaram significativa desvalorização do bem. A presente ação versa sobre o IPTU incidente sobre o imóvel de inscrição imobiliária nº 0.447.552-1, situado na Rua Itupuí, nº 264, Parada de Lucas, nesta cidade, de titularidade da autora, com área construída de 822,00 m² e tipologia de galpão, destinado a uso não residencial. Foram fixados os pontos controvertidos pela decisão de fls. 125, sem impugnação das partes quanto à sua delimitação, a controvérsia gravita em torno de três questões: (i) se a autora faz jus à isenção do IPTU incidente sobre o imóvel de inscrição nº 0.447.552-1; (ii) se o imóvel está situado em área de periculosidade; e (iii) qual o valor venal do imóvel, para fins de base de cálculo do IPTU, a partir do exercício de 2018. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, estando encerrada a instrução processual, com produção de prova documental e pericial, não havendo diligências pendentes, razão pela qual passo ao exame do mérito. O Imposto Predial Territorial e Urbano tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, conforme estabelecem os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional: Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. A propriedade é plena quando seu titular puder usar, gozar e dispor do bem de modo absoluto, exclusivo e perpétuo, bem como reivindicá-la de quem, injustamente, o detenha. Saliente-se que a propriedade é um dos fatos geradores do IPTU. No caso, a autora alega que, embora permaneça formalmente proprietária do imóvel, não pode exercer de maneira plena os atributos inerentes à propriedade, uma vez que o bem está inserido em área dominada pela criminalidade, tendo inclusive sido invadido por criminosos por um período e que atualmente se encontra vazio. Sustenta, ainda, que a favelização do entorno e a extrema periculosidade da região acarretaram significativa desvalorização do imóvel, de modo que o valor venal utilizado pelo Município para fins de lançamento do IPTU não corresponderia à sua efetiva realidade econômica. O Município, por sua vez, sustenta que a base de cálculo do IPTU corresponde ao valor venal do imóvel, apurado segundo os critérios estabelecidos na legislação municipal, e que a autora não comprovou irregularidade na metodologia empregada pela Administração. Invoca a presunção de legitimidade e legalidade do lançamento tributário e afirma que eventual isenção depende de expressa previsão legal e do preenchimento dos respectivos requisitos. A pretensão de isenção do IPTU não comporta acolhimento. Com efeito, a isenção tributária depende de previsão legal específica, nos termos do artigo 176 do Código Tributário Nacional, devendo a legislação que disponha sobre sua outorga ser interpretada literalmente, conforme determina o artigo 111, inciso II, do mesmo diploma legal. No caso dos autos, a autora não demonstrou a existência de norma legal que conceda isenção do IPTU em razão da periculosidade da região ou da favelização do entorno. Nesse ponto vale destacar que a própria autora narra que, apesar de um episódio de invasão, o imóvel depois ficou vazio, não tendo a autora alegado a perda da propriedade do bem em razão de invasão. Feito tal esclarecimento, embora a prova pericial tenha confirmado que o imóvel está inserido no denominado Complexo de Israel, em local de extrema periculosidade e violência, dominado pelo tráfico, tal circunstância, por si só, não autoriza a concessão judicial de benefício fiscal sem previsão legal específica. A situação de vulnerabilidade e periculosidade da região, portanto, não afasta a condição da autora de proprietária do imóvel e, consequentemente, de contribuinte do IPTU. A restrição fática hoje existente ao pleno uso e aproveitamento econômico do bem não equivale, no caso, à perda da propriedade, do domínio útil ou da posse para fins de afastamento da incidência tributária. Tal circunstância, contudo, mostra-se relevante para a apuração do valor venal do imóvel e, consequentemente, da base de cálculo do IPTU. A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, nos termos do artigo 33 do Código Tributário Nacional. Embora o lançamento tributário goze de presunção de legitimidade e legalidade, tal presunção é relativa e pode ser afastada mediante prova idônea produzida pelo contribuinte. No caso, a prova pericial produzida sob o crivo do contraditório demonstrou que o valor venal adotado pelo Município não reflete adequadamente a realidade econômica do imóvel. O laudo pericial concluiu que o imóvel está inserido no denominado Complexo de Israel, em região de extrema periculosidade e violência, dominada pelo tráfico, com áreas invadidas e construções irregulares no entorno. Em razão da impossibilidade de acesso seguro ao local, a perícia foi realizada de forma indireta. Confira-se (fls.212): O imóvel em análise está inserido no popularmente conhecido `Complexo de Israel que congrega as Comunidades de Vigário Geral, Parada de Lucas, Cidade Alta, Parque Columbia, Pica Pau e Cinco Bocas. As Comunidades estão interligadas territorial e socialmente, as comunidades possuem identidades próprias, apesar da associação territorial. Trata-se de um local de extrema periculosidade e violência. O local também conta com muitas áreas invadidas contendo construções irregulares. Próximo ao local encontra-se diversos condomínios de habitação popular . A expert constatou, ainda, que a área construída do imóvel, correspondente a 822,00 m², e sua tipologia de galpão, destinado a uso não residencial, correspondem, em essência, aos dados constantes da guia de IPTU. Para a apuração do valor de mercado, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, previsto na NBR 14.653-2, com base em seis elementos amostrais, tendo sido apurado valor unitário médio de R$ 567,21/m² (fls. 226/227). Considerando, contudo, a elevada dispersão da amostra e, especialmente, a significativa restrição de uso do imóvel decorrente de sua localização em área de extrema periculosidade, a perita adotou o limite inferior do campo de arbítrio, correspondente a R$ 400,00/m², alcançando o valor de mercado de R$ 328.800,00 para o exercício de 2026 (fls. 227). A perícia apresentou, ainda, os valores venais correspondentes aos exercícios de 2018 a 2026 (fls. 227), mediante retroação pelo índice UFIR-RJ, constatando que, em todos os exercícios examinados, os valores apurados eram inferiores àqueles utilizados pelo Município para o lançamento do IPTU. As impugnações formuladas pelo Município não são suficientes para afastar as conclusões do laudo. A perita prestou esclarecimentos complementares e ratificou a metodologia empregada, justificando tecnicamente tanto a adoção do limite inferior do campo de arbítrio, em razão das peculiaridades específicas do imóvel avaliando, quanto a utilização da UFIR-RJ para a retroação dos valores. Com efeito, a circunstância de os elementos amostrais estarem situados na mesma macrorregião não significa que estejam submetidos às mesmas condições específicas do imóvel objeto da lide, inserido em núcleo territorial dominado por facção criminosa e sujeito a severas restrições de uso e aproveitamento econômico. Assim, a autora se desincumbiu do ônus de demonstrar que o valor venal utilizado pela Administração não corresponde à efetiva realidade econômica do imóvel, devendo ser acolhidas as conclusões do laudo pericial quanto à revisão da base de cálculo do IPTU. Desse modo, embora a situação de periculosidade e violência da região não seja suficiente para afastar a incidência do IPTU ou autorizar a concessão de isenção sem previsão legal específica, constitui circunstância concreta e relevante para a determinação do valor de mercado do imóvel e, consequentemente, de seu valor venal para fins tributários. Nesse passo, depreende-se que, nos lançamentos relativos aos exercícios examinados, o Município do Rio de Janeiro adotou valores venais superiores àqueles efetivamente correspondentes à realidade econômica do imóvel, conforme demonstrado pela prova pericial produzida nos autos, resultando na utilização de base de cálculo excessiva para a cobrança do IPTU. Conclui-se, dessa forma, que merece prosperar a insurgência da parte autora quanto à revisão do valor venal do imóvel, uma vez que a prova pericial demonstrou que os valores adotados pela Administração nos lançamentos impugnados superam aqueles apurados tecnicamente, consideradas as características do bem e as condições específicas de sua localização. Impõe-se, portanto, a revisão da base de cálculo do IPTU, mediante a adoção dos valores venais apurados no laudo pericial. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, resolvendo o mérito na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para condenar o Município réu a proceder à revisão do valor venal do imóvel de inscrição nº 0.447.552-1, para fins de base de cálculo do IPTU, adotando os valores apurados no laudo pericial de fls. 207/235 (quadro de fls. 234/235), para os exercícios de 2018 a 2026, bem como para os exercícios subsequentes, enquanto não sobrevier nova avaliação administrativa, por se tratar de relação de trato sucessivo, cabendo a adequação dos respectivos lançamentos fiscais mediante mero cálculo aritmético. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das custas processuais na proporção de 50% para cada uma, observada a isenção legal do Município quanto ao recolhimento direto das custas, cabendo-lhe ressarcir à autora metade das despesas processuais e periciais por ela adiantadas, na forma do art. 39, parágrafo único, da Lei nº 6.830/80. Condeno, ainda, as partes ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais recíprocos, nos termos do art. 85 do CPC, apurados sobre o valor da causa corrigido monetariamente pelo IPCA-E, a contar da data do ajuizamento do feito, pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do NCPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º, com incidência da Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS). Certificado o trânsito em julgado, nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. P.R.I.