0062771-82.2022.8.16.0014

ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 1 Autos nº 0062771-82.2022.8.16.0014 Vistos, etc. Darum Restaurante Ltda. ME ajuizou ação renovatória de locação não residencial em face de O4 Administradora e Participações Ltda., alegando para tanto que: a) exerce atividade de restaurante no imóvel situado na Avenida Madre Leônia Milito, nº 888, em Londrina; b) a locação teve início em dezembro de 2015 e foi sucessivamente prorrogada, sendo que o último aditamento estabeleceu vigência até 30/04/2023; c) preencheu os requisitos necessários à renovação compulsória; d) o aluguel vigente era de R$ 10.500,00; e) oferecia, para o período renovado, aluguel mensal de R$ 11.624,75. Ao final, requereu a renovação do contrato por 36 meses, a autorização para depósito das diferenças que entendia devidas e, subsidiariamente, indenização caso a renovação fosse recusada em razão de proposta de terceiro. Determinada a citação, ref. 16, a O4 Administradora e Participações Ltda. apresentou contestação e reconvenção, ref. 27, alegando que: a) a locatária não cumpriu integralmente as obrigações contratuais; b) deixou de pagar aluguéis e diferenças decorrentes dos reajustes anuais; c) o parcelamento concedido para pagamento dos valores vencidos não implicou novação, desconto ou renúncia aos encargos; d) houve utilização do imóvel por pessoa jurídica diversa;ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 2 e) o fiador indicado não preenchia os requisitos necessários à manutenção da garantia. Requereu a improcedência da ação renovatória e, subsidiariamente, a fixação do aluguel em R$ 29.000,00. Em reconvenção, a locadora requereu a rescisão contratual, o despejo, a condenação ao pagamento de R$ 258.840,01 e a responsabilização dos fiadores Alexandre Alves de Mello e Rosemeyre Claudio Mastellini, cujo chamamento ao processo também foi requerido, ref. 27. A Darum Restaurante Ltda. ME apresentou réplica e contestação à reconvenção, ref. 33, sustentando que: a) durante a pandemia as partes ajustaram a redução temporária do aluguel para R$ 5.250,00; b) posteriormente, o aluguel retornou ao valor de R$ 10.500,00, sem aplicação dos reajustes cobrados pela locadora; c) os valores vencidos foram objeto de acordo celebrado em 27/04/2021, mediante pagamento de quatorze parcelas de R$ 4.000,00; d) as parcelas do acordo e os aluguéis correntes foram pagos; e) não houve cessão do imóvel a outra empresa; f) a garantia prestada por Alexandre Alves de Mello era válida. Ao final, requereu a improcedência da reconvenção e, subsidiariamente, a possibilidade de purgação da mora após a definição do valor efetivamente devido, ref. 33. A decisão, ref. 35, determinou a intimação da reconvinte para manifestação sobre a resposta e os documentos apresentados.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 3 A reconvinte apresentou impugnação, ref. 43, reiterando a inexistência de ajuste destinado a afastar os reajustes contratuais. O pedido liminar de despejo foi indeferido, ref. 54. Na mesma oportunidade, foi deferido o chamamento ao processo dos fiadores. No curso do processo, a locatária informou a desocupação do imóvel e a entrega das chaves, ref. 113, juntando recibo de recebimento pela locadora em 30/08/2023, ref. 113.2. A tentativa posterior de composição não resultou em acordo. Alexandre Alves de Mello e Rosemeyre Claudio Mastellini apresentaram contestação, ref. 174, sustentando a nulidade da fiança por ausência de outorga conjugal e, quanto a Rosemeyre, a inexistência de assinatura nos contratos e aditamentos. A Darum Restaurante Ltda. ME apresentou manifestação, ref. 177, e a reconvinte impugnou a defesa dos chamados, ref. 186. A decisão parcial de mérito e de saneamento, ref. 195, reconheceu a perda superveniente do objeto da ação renovatória e do pedido reconvencional de despejo em razão da desocupação do imóvel. O feito principal foi extinto sem resolução do mérito, com condenação da autora nas despesas processuais e em honorários de 10% sobre o valor atualizado da causa. A mesma decisão, ref. 195, reconheceu a ilegitimidade passiva de Rosemeyre Claudio Mastellini, extinguindo a reconvenção quanto a ela, e afastou a alegação de nulidade da fiança prestada por Alexandre Alves de Mello. Foram fixados como pontos controvertidos:ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 4 a) eventual ajuste para concessão de desconto durante a pandemia; b) eventual ajuste para ausência de reajuste após o período pandêmico; c) o débito relativo aos aluguéis. A reconvinte opôs embargos de declaração, ref. 198, os quais foram rejeitados, ref. 201. No Agravo de Instrumento nº 0115969-08.2024.8.16.0000, o Tribunal de Justiça do Paraná proferiu acórdão, ref. 33 do recurso, reduzindo para 3% sobre o valor da reconvenção os honorários devidos em razão da exclusão de Rosemeyre Claudio Mastellini, mantidos os demais capítulos da decisão, ref. 195. As partes especificaram as provas pretendidas, refs. 199 e 208. Realizada audiência de instrução e julgamento, foram colhidos os depoimentos pessoais dos representantes da reconvinte e da reconvinda, bem como os testemunhos de Amanda Karine Campos de Freitas e Agnaldo Izodoro de Souza, tendo sido dispensadas as demais testemunhas, ref. 257. A reconvinte requereu a liberação do depósito voluntário realizado pela locatária, bem como a utilização de parte da caução para o pagamento da perícia, ref. 413. O Juízo autorizou o levantamento de R$ 25.077,29, acrescido das atualizações da conta, determinou a reserva de R$ 3.375,00 para os honorários periciais e a restituição do restante da caução à depositante, ref. 422. A perita apresentou laudo contábil, ref. 469.4, acompanhado de demonstrativo, ref. 469.2.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 5 No cenário elaborado mediante aplicação das cláusulas contratuais, dos reajustes anuais pelo Índice Geral de Preços do Mercado, da multa de 10%, dos juros e dos pagamentos identificados, foi apurado saldo de R$ 328.763,26 em 30/08/2023. Após atualização até 26/03/2026, inclusão de honorários de 10% e dedução do depósito levantado, o resultado indicado foi de R$ 362.817,52. A Darum Restaurante Ltda. ME apresentou manifestação, ref. 471, reiterando que o acordo de 27/04/2021 foi verbal e confirmado por e-mail e boletos. A O4 Administradora e Participações Ltda. concordou com o laudo e requereu a procedência da reconvenção pelo valor apurado, ref. 475. A reconvinda impugnou o laudo, ref. 477, requerendo cálculo alternativo sem reajustes anuais e sem multa contratual, com aluguel de R$ 5.250,00 durante o período de redução pandêmica e de R$ 10.500,00 posteriormente. Foi determinada a elaboração do cálculo alternativo, ressalvando que a controvérsia dizia respeito aos fatos e aos parâmetros jurídicos a serem definidos na sentença, e não propriamente ao método contábil, ref. 479. A perita apresentou complementação, ref. 494, e planilha alternativa, ref. 494.2. Considerou quitadas as quatorze parcelas de R$ 4.000,00 e manteve o aluguel em R$ 10.500,00 até maio de 2022, aplicando reajustes a partir de junho de 2022 e excluindo a multa contratual. O saldo apurado nesse cenário foi de R$ 98.448,43. A reconvinte impugnou o cálculo alternativo, ref. 499, defendendo a aplicação integral dos reajustes contratuais e a prevalência do cálculo originário.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 6 A reconvinda apresentou nova manifestação, ref. 500, sustentando que o cálculo deveria ser elaborado sem qualquer reajuste e informando que continuou pagando os aluguéis entre fevereiro e agosto de 2023. Juntou comprovantes de transferências, refs. 500.3 a 500.9, e requereu sua inclusão no cálculo. A O4 Administradora e Participações Ltda. apresentou manifestação, ref. 510, declarando não se opor ao abatimento dos valores efetivamente pagos e comprovados nas refs. 500.3 a 500.9. Reiterou, contudo, que o aluguel não poderia permanecer fixado em R$ 10.500,00 e que deveriam ser aplicados os reajustes anuais pela variação do Índice Geral de Preços do Mercado. É o relatório. Trata-se, nesta fase, do julgamento do mérito remanescente da reconvenção, por meio da qual a O4 Administradora e Participações Ltda. pretende a condenação da Darum Restaurante Ltda. ME e de Alexandre Alves de Mello ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios que afirma inadimplidos. A ação renovatória, originalmente proposta, foi extinta sem resolução do mérito em razão da perda superveniente do objeto, assim como ficou superado o pedido reconvencional de despejo diante da restituição do imóvel. Também já foram decididas a ilegitimidade passiva de Rosemeyre Claudio Mastellini e a validade da fiança prestada por Alexandre Alves de Mello, ref. 195.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 7 Dos alugueres É incontroverso que, durante a pandemia, houve redução temporária do aluguel pela metade. A circunstância foi admitida pelas partes e confirmada pela prova oral, ref. 257, bem como pelos pagamentos realizados no período. A divergência quanto às competências exatas abrangidas pela redução não repercute autonomamente no saldo remanescente, pois os valores então pendentes foram objeto do acordo celebrado em 27/04/2021. Embora não tenha sido formalizado em instrumento próprio, o ajuste está demonstrado pelo e-mail, ref. 1.15, que discrimina o aluguel mensal de R$ 10.500,00, o estacionamento de R$ 1.078,00 e o parcelamento dos valores em aberto em quatorze prestações de R$ 4.000,00. A execução do acordo também foi comprovada. A perícia identificou o pagamento das quatorze parcelas, ref. 494, sem impugnação específica quanto à efetiva quitação desses valores. Verifica-se, portanto, que o acordo consolidou os débitos existentes até então no montante de R$ 56.000,00, posteriormente quitado, não sendo cabível recalcular as competências anteriores mediante a incidência retroativa de reajustes, multa e demais encargos. Por outro lado, a indicação do aluguel de R$ 10.500,00 no acordo não demonstra renúncia definitiva aos reajustes futuros.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 8 Não há documento ou prova oral segura de que a locadora tenha afastado, por prazo indeterminado, a cláusula de reajuste anual. Assim, o aluguel deve ser considerado no valor de R$ 10.500,00 até maio de 2022, com incidência do Índice Geral de Preços do Mercado a partir de junho de 2022 e no aniversário contratual subsequente, conforme os parâmetros adotados no cálculo complementar, ref. 494. Quanto às diferenças posteriores decorrentes dos reajustes contratuais, não se mostra cabível a multa de 10%. Os valores não foram incluídos nos boletos emitidos, e a locadora recebeu os pagamentos mensais em quantia inferior sem exigir, naquele momento, o complemento correspondente. A controvérsia sobre o alcance do ajuste celebrado entre as partes também afasta a caracterização de inadimplemento apto a justificar a penalidade. As diferenças de aluguel deverão ser corrigidas monetariamente desde os respectivos vencimentos, para preservação de seu valor, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação para responder à reconvenção. Adota-se, portanto, quanto aos encargos, o critério utilizado no cálculo complementar, ref. 494, que excluiu a multa contratual, sem prejuízo da adequação do termo inicial dos juros aos parâmetros ora fixados. Dos pagamentos e da apuração do saldoESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 9 A perícia confirmou o pagamento das quatorze parcelas de R$ 4.000,00 previstas no acordo de 27/04/2021, as quais deverão ser consideradas integralmente quitadas, ref. 494. Os valores identificados como estacionamento não podem ser imputados ao pagamento dos aluguéis, por se referirem a obrigação distinta, conforme discriminado nos comprovantes e nos demonstrativos periciais. A Darum Restaurante Ltda. ME comprovou, ainda, pagamentos realizados entre fevereiro e agosto de 2023, refs. 500.3 a 500.9. A O4 Administradora e Participações Ltda. concordou expressamente com o abatimento das quantias efetivamente pagas, ref. 510. Esses valores deverão ser deduzidos nas respectivas datas, para que os encargos incidam apenas sobre o saldo remanescente. Também deverá ser abatido o valor de R$ 25.077,29 já levantado pela reconvinte, ref. 422, na data em que disponibilizado à credora, vedada sua cobrança ou atualização em duplicidade. O saldo de R$ 98.448,43 indicado no cálculo complementar, ref. 494.2, não pode ser adotado como valor definitivo, pois não contempla os pagamentos posteriormente comprovados e utiliza termo inicial dos juros diverso daquele fixado nesta sentença. O montante devido será apurado em cumprimento de sentença, por simples cálculo aritmético, observados os parâmetros ora estabelecidos, sendo desnecessária nova perícia. Da responsabilidade do fiadorESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 10 A validade da fiança prestada por Alexandre Alves de Mello já foi reconhecida na decisão, ref. 195, não cabendo novo exame da matéria. O terceiro aditamento, ref. 27.12, foi subscrito pelo fiador, manteve as demais cláusulas contratuais e estabeleceu a vigência da locação até a entrega definitiva das chaves, com responsabilidade solidária dos contratantes e fiadores. Assim, Alexandre Alves de Mello responde solidariamente com a Darum Restaurante Ltda. ME pelo saldo locatício reconhecido nesta sentença, limitado às obrigações vencidas até a entrega das chaves, ocorrida em 30/08/2023. Dispositivo Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a reconvenção, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar Darum Restaurante Ltda. ME e Alexandre Alves de Mello, solidariamente, ao pagamento do saldo dos aluguéis vencidos até a entrega das chaves, ocorrida em 30/08/2023. O valor será apurado em cumprimento de sentença, mediante simples cálculo aritmético, observados os seguintes parâmetros: a) consideram-se consolidados no acordo de 27/04/2021 os débitos anteriores, no valor total de R$ 56.000,00, correspondente a quatorze parcelas de R$ 4.000,00, integralmente quitadas; b) o aluguel mensal deverá ser considerado no valor de R$ 10.500,00 até maio de 2022;ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 11 c) a partir de junho de 2022, deverão incidir os reajustes anuais pelo Índice Geral de Preços do Mercado, conforme previsto no contrato; d) não incidirá a multa contratual de 10%; e) as diferenças deverão ser corrigidas monetariamente desde os respectivos vencimentos e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação para responder à reconvenção; f) os valores relativos ao estacionamento não serão imputados ao pagamento dos aluguéis; g) deverão ser abatidos, nas respectivas datas, os pagamentos comprovados nas refs. 500.3 a 500.9; h) deverá ser deduzido o valor de R$ 25.077,29, acrescido das atualizações existentes quando do levantamento realizado pela reconvinte, ref. 422; i) os honorários advocatícios inseridos no laudo pericial não integram o débito locatício. A responsabilidade de Alexandre Alves de Mello fica limitada às obrigações locatícias vencidas até 30/08/2023. Em razão da sucumbência recíproca, condeno cada polo ao pagamento de 50% das despesas processuais relativas à reconvenção. Condeno Darum Restaurante Ltda. ME e Alexandre Alves de Mello, solidariamente, ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da reconvinte, fixados em 10% sobre o valor da condenação.ESTADO DO PARANÁ PODER JUDICIÁRIO COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE LONDRINA - FORO CENTRAL 1ª VARA CÍVEL 12 Condeno O4 Administradora e Participações Ltda. ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos dos reconvindos, fixados em 10% sobre a parcela do pedido reconvencional rejeitada, vedada a compensação. Expeça-se alvará em favor do Perito para levantamento dos honorários, independentemente de qualquer outra providência. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Londrina, data e hora de inserção no sistema. Bruno Régio Pegoraro Juiz de Direito