0061058-93.2023.8.19.0001

I - RELATÓRIO. Trata-se de Ação de Repetição de Indébito Tributário ajuizada por Peru Empreendimentos Imobiliários Ltda em face do Município do Rio de Janeiro. Sustenta a parte autora que, em 28 de dezembro de 2018, adquiriu um conjunto de bens imóveis na Rua dos Araújos, nº 15 e 17, Tijuca, pelo valor total de R$ 5.800.000,00. Narra que, especificamente no tocante às unidades autônomas situadas no nº 17 (apartamentos 101, 102, 201 e 202), declarou o valor proporcional de R$ 63.043,47 para cada unidade. Contudo, o fisco municipal desconsiderou o valor declarado pelo contribuinte e arbitrou unilateralmente a base de cálculo do ITBI no valor total de R$ 6.108.689,36 para o conjunto, fixando para as referidas unidades os valores de R$ 176.084,98 (apartamentos 101 e 201) e R$ 104.346,65 (apartamentos 102 e 202). Diante disso, requer a restituição da diferença do imposto recolhido a maior, com base nas diretrizes fixadas no Tema 1113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 25/29 (certidões de pagamento do ITBI) e fls. 45 (demonstrativo de aquisição). Contestação apresentada pelo réu às fls. 68/78, argumentando, em síntese, a higidez do lançamento tributário e a legalidade da apuração da base de cálculo por meio do valor venal de mercado apurado pela Administração Pública, sustentando que a base de cálculo não se vincula obrigatoriamente ao valor do negócio jurídico declarado pelo particular. Decisão de saneamento proferida às fls. 130/133, oportunidade na qual este Juízo, amparado no entendimento vinculante do Tema 1113/STJ, reconheceu a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte e fixou como ponto controvertido o valor de mercado do(s) imóvel(eis) para a apuração da base de cálculo do ITBI incidente sobre a operação de transmissão da propriedade descrita na inicial , distribuindo o ônus probatório em desfavor do Ente Municipal. Na mesma oportunidade, foi deferida a produção de prova pericial de engenharia. O Laudo Pericial foi acostado às fls. 231/266 pela Perita do Juízo, engenheira Renata Rymer, estimando os justos valores de mercado à época do fato gerador (dezembro de 2018). Manifestações e laudos críticos apresentados pelos assistentes técnicos do Município (fls. 305/307) e da parte autora (fls. 288/298 e fls. 337/343). Esclarecimentos definitivos prestados pela Perita Judicial às fls. 316/322, ratificando integralmente as conclusões do laudo oficial. Manifestação final do Ministério Público sem interesse no feito (fl. 107). É o relatório. II - FUNDAMENTAÇÃO. O feito comporta julgamento imediato do mérito, uma vez que a instrução probatória foi devidamente exaurida sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. A controvérsia cinge-se à verificação do correto valor dos apartamentos 101, 102, 201 e 202 da Rua dos Araújos, nº 17, Tijuca, na data-base de dezembro de 2018, para fins de fixação da base de cálculo do ITBI. De início, cumpre reiterar os parâmetros jurídicos fixados pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos (REsp nº 1.937.821/SP), aplicável de imediato a este feito, independentemente do trânsito em julgado do paradigma: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. No caso vertente, o Município do Rio de Janeiro rechaçou o valor declarado pela adquirente com base exclusivamente em seus critérios de pauta fiscal interna ( valor lançado ), sem demonstrar a regular instauração de processo administrativo individualizado pautado pelo art. 148 do CTN, o que macula o ato administrativo de arbitramento prévio e unilateral. Por força da decisão de saneamento de fls. 130/133, abriu-se à Fazenda Pública a faculdade de afastar judicialmente a presunção do valor declarado mediante a produção de prova pericial técnica de engenharia de avaliações, cujo ônus lhe incumbia. Realizada a perícia sob o método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2), a expert do Juízo concluiu que os valores de mercado contemporâneos ao fato gerador (dezembro de 2018) totalizam R$ 350.000,00 para as quatro unidades, divididos analiticamente da seguinte forma: i) Apartamento 101 (54 m²): R$ 110.000,00 ii) Apartamento 102 (32 m²): R$ 65.000,00 iii) Apartamento 201 (54 m²): R$ 110.000,00 iv) Apartamento 202 (32 m²): R$ 65.000,00 As insurgências tecidas pelos assistentes técnicos de ambas as partes não possuem o condão de desqualificar o laudo oficial. A impugnação do Município (fls. 305/307) acerca do Fator Fonte (0,80) e do Fator Padrão Construtivo (0,90) foi devidamente rebatida pela perita. O índice de 0,80 reflete adequadamente a margem de negociação de ofertas imobiliárias brasileiras para o perfil de unidades antigas e de baixa metragem na localidade, situadas em região de influência direta do Complexo do Salgueiro. Outrossim, o abatimento de 10% (coeficiente 0,90) restou materialmente aplicado em razão da incontroversa ausência de vagas de garagem no imóvel avaliando frente às amostras de mercado que dispunham de tal comodidade, sendo irrelevante o preciosismo terminológico adotado na planilha de homogeneização. De igual sorte, afasta-se a crítica formulada pelo assistente técnico do autor (fls. 337/343) quanto à aplicação do índice FIPE-ZAP em detrimento da variação da UFIR-RJ para fins de homogeneização temporal retrospectiva (retroação de amostras de 2025 para 2018). Como bem explicitado pela louvável perita, a UFIR-RJ consubstancia índice de mera correção monetária fiscal geral, inapto a traduzir as oscilações específicas e os ciclos de retração e expansão do mercado imobiliário setorial da Cidade do Rio de Janeiro, exigência expressa da NBR 14.653-2. Ademais, a expert justificou a escassez de dados públicos de ofertas contemporâneas a 2018 aptos à perfeita amostragem normatizada, chancelando a adequação estatística do procedimento adotado. Assim, diante do laudo pericial inicial, com os devidos esclarecimentos pela expert, confere-se a este Juízo a segurança técnica necessária para fixar os exatos limites da real base econômica do imposto à época da transmissão, rechaçando-se tanto o excesso promovido pela pauta fiscal do Município quanto a subavaliação proporcional declarada pela autora. O pedido de repetição do indébito, portanto, merece parcial procedência, devendo o ITBI ser recalculado com base nos valores apurados na perícia judicial (R$ 110.000,00 para os apartamentos 101 e 201; R$ 65.000,00 para os apartamentos 102 e 202), restituindo-se o montante pago em excesso pela autora. III - DISPOSITIVO. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1. DECLARAR que os corretos valores venais dos imóveis objeto da lide, para fins de base de cálculo do ITBI em dezembro de 2018, são de R$ 110.000,00 para cada apartamento de final 01 (unidades 101 e 201) e R$ 65.000,00 para cada apartamento de final 02 (unidades 102 e 202); 2. CONDENAR o Município do Rio de Janeiro à restituição dos valores recolhidos a maior a título de ITBI relativos às guias das quatro unidades mencionadas (fls. 25/29), apurados em sede de liquidação de sentença por simples cálculo, deduzindo-se do montante originalmente pago o valor efetivamente devido com base nos parâmetros ora fixados. Sobre o montante a ser restituído deverá incidir correção monetária correção monetária pelo IPCA-E a partir de cada pagamento (ou do pagamento se for um exercício apenas), sem incidência da Taxa SELIC ou de juros antes do trânsito em julgado na forma do Tema 1.335 do STF aplicado por analogia, incidindo, somente a partir do trânsito em julgado a Taxa SELIC aplicando-se o artigo 406 do Código Civil diante do vazio legislativo sobre o tema deixado pela EC136/2025. Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios sobre o proveito econômico obtido, que corresponde à diferença entre o valor indicado por cada qual, respectivamente, e o fixado na sentença, acrescidos dos respectivos encargos (multa, juros moratórios e correção monetária) até a prolação da sentença, a partir de quando deverá ser apenas corrigido pelo IPCA-E, pelo percentual mínimo de cada faixa fixada nos incisos do §3º do artigo 85 do NCPC e, sendo o caso, na forma do respectivo §5º, com incidência da Taxa SELIC a partir da data do protocolo do cumprimento de sentença (RE 579431/RS).. Deverá, ainda, o Município RESSARCIR à parte autora metade das despesas processuais pagas, devidamente corrigidas pelo IPCA-E desde a data do desembolso na forma do previsto no artigo 1º da Lei 6.899/81. Deixo de submeter à remessa necessária, na forma do artigo 496, §3º, II, do CPC. Transitada em julgado e nada mais sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se os autos. Publique-se. Intimem-se.