0059213-11.2012.8.26.0100

Processo 0059213-11.2012.8.26.0100 - Procedimento Comum Cível - Incorporação Imobiliária - Condomínio Edifício Barcelona e outros - Biobebas Empreendimentos Ltda - Noil Francisco Camargo Sampaio - Vistos. Adoto o relatório da r. decisão saneadora de fls. 1165/1167, infratranscrito, acrescido do relatório dos atos processuais subsequentes essenciais para o deslinde do feito: "Cuida-se de ação com pedido de indenização promovida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BARCELONA e Outros contra BIOBEBAS EMPREENDIMENTOS LTDA., AJR INCORPORADORA LTDA. e SUPLAN CONSTRUTORA LTDA., narrando, em apertada síntese, serem os coautores proprietários de unidades no condomínio autor e que o edifício apresentaria diversos problemas construtivos, bem como o número de vagas de garagem seria inferior ao prometido aos autores, existiria problemas de isolamento acústico. A petição inicial veio acompanhada de parecer de louvado contratado pelos autores. Os problemas também atingiram a área comum, como piscina, vazamento e outros arrolados. Por decisão de fls. 836 foi indeferido o pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Interposto recurso de agravo de instrumento, o e. Tribunal de Justiça negou provimento. A fls. 874/875 requereram a desistência do feito com relação a AJR LTDA. e SUPLAN CONSTRUTORA LTDA. o que foi deferido, bem como a inclusão no polo ativo de CÁSSIO FREITAS DA SILVA e CRISTINA MARCOS DE ALMEIDA. Contestação da ré BIOBEBAS LTDA. (fls. 933/963) com preliminar de inépcia da petição inicial. Manifestação sobre a resposta (fls. 1143/1157).". A r. decisão saneadora de fls. 1165/1167: i) afastou a preliminar arguida em contestação; ii) saneou o feito; e iii) determinou a produção de prova pericial. Manifestação da parte autora (fls. 1170/1174), apresentando quesitose indicando assistente técnico. Manifestação da parte ré (fls. 1179/1180), apresentando quesitose indicando assistente técnico. Laudo pericial (fls. 1349/1556 - digitalizado a partir fls. 1696/1906). Manifestação da parte autora (fls. 1645/1647), informando o descolamento das placas de cerâmica, em vários pontos da fachada e em outros das áreas comuns, com risco de queda. Laudo complementar (fls. 2307/2350). Esclarecimentos do i. perito (fls.2430/2444 e 2525/2533). A r. decisão de fl. 557: i) homologou olaudopericial; ii) deu por encerrada a instrução probatória; e iii) intimou as partes para alegações finais. Alegações finais da parte ré (fls. 2548/2556). Alegações finais da parte autora (fls. 2557/2595). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, eis que encerrada a fase instrutória. De início, verifico que a parte ré, em suas alegações finais, defendeu a ocorrência das prejudiciais de mérito de prescrição e decadência. A este respeito, embora a se trate de novação da tese defensiva após o saneamento do feito, não é o caso do seu acolhimento. A pretensão autoral possui natureza indenizatória por inadimplemento contratual decorrente de vícios construtivos, de modo que não se sujeita a prazo decadencial, mas sim ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil. Com efeito, considerando que a presente demanda foi ajuizada em novembro de 2012 e que o descolamento das placas de cerâmica foi comunicado em agosto de 2019, não há falar em prescrição ou decadência. No mérito, é o caso de parcial procedência dos pedidos. A controvérsia versa sobre a existência de vícios de construção no bem imóvel descrito na inicial e a responsabilidade das rés pelos danos deles decorrentes. Para deslinde da controvérsia, deferiu-se a realização de prova pericial. Da leitura dos laudos periciais de fls. 1349/1556 e 2307/2350), nota-se que foram constatados diversos vícios originados da fase de construção do edifício, os quais geraram os problemas relatados pela autora na petição inicial. A única exceção apresentada pelo perito foi com relação ao isolamento acústico. Destarte, concluiu o perito que grande parte dos defeitos relatados pela parte autora advêm de vícios na construção do imóvel. Sendo assim, é inegável a responsabilidade da parte ré pelos prejuízos causados à autora. De fato, verifica-se que restou cabalmente demonstrada a responsabilidade da parte ré pelos danos constatados, pois decorrentes de falha na construção do edifício. Cabe à parte ré, portanto, realizar as obrigações alternativas a critério da parte autora, nos termos do art. 800, § 2º, do CPC, em razão dos prejuízos resultantes da má prestação do serviço. Resta, assim, esmiuça-los. Quanto aos defeitos construtivos da área comum, o laudo pericial de fls. 1349/1556 confirmou a existência de diversas anomalias construtivas em razão de falhas na execução da obra pela parte ré. No total, foram identificados trincas superficiais no piso dos subsolos por falha na cura do concreto (pintura epóxi: R$ 114.640,00); desplacamento de argamassa nas paredes da escadaria por falha construtiva (R$ 940,00); trincas e fissuras na pintura da fachada por inadequado preparo das paredes (R$ 164.415,00); oxidação e corrosão nos gradis por pintura deficiente (R$ 9.725,00); instalação equivocada de rufos sem embutimento na alvenaria (R$ 2.140,00); e ausência de grelhas hemisféricas em ralos (R$ 120,00), totalizando R$ 291.980,00, em valores de outubro de 2018. Ainda, o laudo complementar de fls. 2307/2350, corroborado pelo relatório do Instituto Falcão Bauer, identificou descolamento do revestimento cerâmico da fachada, com origem em falha construtiva. O Instituto Falcão Bauer recomendou a substituição total do revestimento cerâmico por considerar que as falhas construtivas são generalizadas. O perito judicial, embora inicialmente tenha sugerido troca parcial, ao final, apresentou valor de R$ 83.300,00 para substituição integral do revestimento cerâmico, admitindo a recomendação do Instituto Falcão Bauer. Sendo assim, acolho a conclusão pericial e o parecer do Instituto Falcão Bauer no sentido de que a substituição deve ser integral, pois as falhas construtivas detectadas comprometem a confiabilidade de todo o sistema de revestimento. Ressalta-se, contudo, que os valores indicados pelo perito devem ser atualizados monetariamente até a data do efetivo pagamento. Em relação às vagas de garagem, o laudo pericial confirmou que a disposição atual das vagas diverge do projeto aprovado, pois os limites do terreno e o posicionamento dos pilares verificados in loco diferem do projeto. Ademais, o i. perito identificou vagas que bloqueiam o acesso a halls de elevadores, extintores e válvulas redutoras de pressão, recomendando a exclusão de duas vagas. A tese da parte ré no sentido de que o número de vagas atenderia à legislação municipal é irrelevante para a solução da controvérsia, pois o incorporador não se vinculou apenas à legislação municipal; vinculou-se ao projeto aprovado e levado a registro, que constitui a medida da obrigação assumida perante os adquirentes. Assim, a parte ré deve ser condenada a cumprir a obrigação assumida quanto às vagas de garagem, nos termos do projeto registrado. Se impossível o cumprimento específico, deverá indenizar a parte ré pelo valor das vagas faltantes e pela desvalorização dos apartamentos, a serem apurados em liquidação de sentença. No que se refere ao isolamento acústico, o laudo pericial concluiu que o isolamento acústico dos apartamentos atende aos limites estabelecidos nas normas técnicas vigentes (NBRs 10.151 e 10.152), ainda que em seu nível mínimo, afastando a necessidade de obras de adequação acústica e de indenização por desvalorização por esse fundamento. Tendo em vista que a prova pericial produzida sob o crivo do contraditório e foi fundamentada em critérios técnicos objetivos, a observância dos parâmetros regulamentares pela incorporadora afasta a caracterização de vício construtivo no tocante ao conforto acústico, não justificando a imposição de obrigação de fazer ou de dever indenizatório com base em expectativas subjetivas dos adquirentes. Desse modo, impõe-se a improcedência do pedido de adequação do isolamento acústico e das reparações correlatas. Em relação às reparações das áreas comuns e à regularização das vagas de garagem, os pedidos foram formulados sob a forma de obrigação alternativa a critério do credor, com fulcro no art. 800, § 2º, do Código de Processo Civil. Sendo assim, cabe à parte autora optar, na fase executiva, pela realização das obras e adequação do projeto ou pelo recebimento do equivalente indenizatório fixado. Além disso, merece ser acolhido o pedido de indenização por danos morais, eis que as circunstâncias narradas nos autos ultrapassam situação de mero aborrecimento. Com efeito, a parte autora foi obrigada a conviver com diversos problemas sem que a parte ré tomasse qualquer providência, apesar de devidamente advertidas. Logo, cumpre consignar que a inércia da parte ré em reparar os problemas contribuiu para agravar os prejuízos decorrentes da má prestação de seus serviços. Para a fixação do quantum indenizatório, há parâmetros a serem observados que, na lição de MARIA CELINA BODIN DE MORAES, são: o grau de culpa do ofensor; a extensão do prejuízo ou a intensidade do sofrimento da vítima; a situação econômico-financeira das partes (Danos à Pessoa Humana, Ed. Renovar, 2003, pp. 275-310). Ainda, como balizamento geral, deve-se sempre observar os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Além disso, o valor da indenização deve servir ao mesmo tempo para compensar o dano sofrido pela vítima e para, com seu caráter educativo, desestimular a prática de novos atos semelhantes por parte do ofensor. Por isso, atentando ao grau de culpa do ofensor, à extensão do prejuízo e à intensidade do sofrimento da vítima, assim como a situação econômico financeira das partes, certo é que o valor de R$ 8.000,00 parece razoável para os objetivos que devem nortear a reparação por danos morais. Ante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para condenar a parte ré: ao pagamento à parte autora de indenização por danos morais, no valor de R$ 8.000,00, corrigido monetariamente a partir desta sentença (Súmula nº 362 do STJ) e acrescido de juros de mora desde a citação; e às obrigações alternativas a critério da parte autora, nos termos do art. 800, § 2º, do CPC, consistentes na executar os reparos necessários à correção dos defeitos construtivos nas áreas comuns identificados no laudo pericial ou pagar à parte autora indenização correspondente ao valor das obras necessárias, fixado em R$ 375.280,00 (trezentos e setenta e cinco mil, duzentos e oitenta reais), data-base outubro de 2018, valor que deverá ser atualizado monetariamente a partir da data do laudo pericial e acrescido de juros de mora a partir da citação, e no cumprimento das obrigações assumidas quanto às vagas de garagem, adequando a disposição ao projeto registrado no memorial de incorporação, ou pagar à parte autora indenização pelo valor das vagas faltantes e pela desvalorização correspondente, a serem apurados em liquidação de sentença, com atualização monetária a partir da data do laudo pericial e juros de mora desde a citação. Em consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Para fins de correção adota-se os seguintes critérios: até o dia 29 de agosto de 2024, a correção monetária será computada pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, e os juros de mora, no montante de 1% ao mês, por força do disposto no artigo 406 do Código Civil. A partir de 30 de agosto de 2024, a correção monetária será computada pelo índice IPCA, e os juros de mora serão computados à taxa legal correspondente à diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central (artigo 389, parágrafo único, e artigo 406, §1º, do Código Civil, com as alterações promovidas pela Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024). Em razão da mínima sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios da parte autora, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no disposto no art. 85, §2º, e 86, parágrafo único, ambos do CPC. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.010, §1º, do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei n. 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do art. 1.010, §3º, a seguir transcrito: "Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade". Tendo em vista a expressa revogação do art. 1.096 das NSCGJ (Provimento CG n. 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo CPC (art. 1.010, §3º), as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo. Publique-se.Intime-se. - ADV: SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), UMBERTO BARA BRESOLIN (OAB 158160/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), LUCIANO MOLLICA (OAB 173311/SP), NOIL FRANCISCO CAMARGO SAMPAIO (OAB 208003/SP), JOSE LUIZ BAYEUX FILHO (OAB 26852/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), SANDRO CESAR TADEU MACEDO (OAB 108238/SP), JOSE LUIZ BAYEUX FILHO (OAB 26852/SP), JOSE LUIZ BAYEUX FILHO (OAB 26852/SP), 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