0052404-31.2010.8.26.0405

Processo 0052404-31.2010.8.26.0405 (405.01.2010.052404) - Usucapião - Usucapião Extraordinária - Maria Vieira Rodrigues representada por Cezar Augusto Rodrigues - - Maria Amélia Yukie Hamamoto Gonçalves - Prefeitura do Município de Osasco - Vistos. Cumpra-se o V.Acórdão de fls. 1020/1027. Trata-se de ação de usucapião extraordinária ajuizada em 02 de dezembro de 2010 por Maria Vieira Rodrigues, posteriormente integrada por Maria Amélia Yukie Hamamoto Gonçalves como litisconsorte ativa necessária, visando o reconhecimento de domínio sobre imóvel situado na Rua Oswaldo Cruz, nºs 41 e 164, Lote 14, Quadra 23, Jardim Veloso, Osasco/SP, com área total inicialmente pleiteada de 630,50 m² (fls. 02/06). A ação foi instruída com instrumento particular de promessa de cessão de direitos e obrigações datado de 09 de dezembro de 1973, comprovantes de pagamento de IPTU desde 1989 e demais documentos de praxe. Após regular tramitação, com citação dos réus, das Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal, e dos confrontantes, bem como a realização de perícia judicial pelo engenheiro Dr. Walmir Pereira Modotti, sobreveio a sentença de fls. 879/887, proferida em 16 de outubro de 2025, que julgou parcialmente procedente o pedido. O decisum declarou o domínio das autoras sobre a área de 288,00 m², correspondente à área privada registrada na Transcrição nº 22.628 do 1º Registro de Imóveis de Osasco, excluindo da declaração a área de 342,50 m² que, segundo os laudos periciais complementares, corresponderia a área pública. A sentença reportou-se, para efeito de individualização do imóvel, à planta topográfica de fls. 650, ao memorial descritivo de fls. 651 e ao laudo pericial de fls. 832/839, e determinou que incumbe às interessadas a adoção de medidas administrativas para desmembramento junto à municipalidade. Irresignadas, ambas as autoras opuseram embargos de declaração. Maria Vieira Rodrigues, representada por seu curador Cezar Augusto Rodrigues, apresentou embargos às fls. 898/905, apontando erro e contradição na sentença, sustentando que o dispositivo atribui 288,00 m² às autoras, mas reporta-se à planta topográfica (fls. 650), ao memorial descritivo (fls. 651) e ao laudo pericial (fls. 832/839), que descrevem a suposta área pública de 342,50 m², inexistindo nos autos laudo que individualize os 288,00 m² atribuídos. Argumentou a embargante que, sem memorial descritivo e planta que correspondam à área declarada, o mandado e a sentença não terão ingresso no registro imobiliário, em violação ao princípio da especialidade objetiva previsto no art. 176 da Lei 6.015/73. Requereu, ainda, a realização de nova perícia para apuração e descrição da área de 288,00 m². Maria Amélia Yukie Hamamoto Gonçalves, por sua vez, opôs embargos de declaração às fls. 909/914, alegando omissão, contradição e obscuridade na sentença. Sustentou que o Juízo não apreciou o pedido de realização de nova perícia formulado pelas autoras e que o próprio perito judicial, em seus esclarecimentos de fls. 836, manifestou dúvida se o excesso de 342,50 m² seria decorrente de sobreposição em lotes particulares ou de invasão de área pública, o que demandaria esclarecimento completo mediante nova prova técnica. Requereu, ao final, o acolhimento dos embargos para sanar os vícios apontados e determinar a realização de nova perícia. Em 28 de outubro de 2025, foi proferida a decisão de fls. 915, determinando a manifestação da parte contrária sobre os embargos no prazo de cinco dias, nos termos do art. 1.023, §2º, do Código de Processo Civil. Posteriormente, sobreveio o v.acórdão de fls. 1020/1027, que anulou a sentença de fls. 879/887 e determinou a realização de nova perícia judicial para individualização da área atribuída às autoras. É o relatório. Decido. Primeiramente, cumpre salientar que com a anulação da sentença pelo v. Acórdão de fls. 1020/1027, a prestação jurisdicional retornou ao estado anterior ao julgamento de mérito, reabrindo-se a fase instrutória para que, após a realização da nova perícia, seja proferido novo julgamento. Nesse contexto, a presente decisão, embora tenha sido antecedida pela oposição de embargos declaração por ambas as autoras, tem por finalidade precípua dar integral cumprimento ao que foi decidido pelo Tribunal, disciplinando a realização da nova prova técnica nos exatos termos do v. acórdão de fls. 1020/1027, de modo a assegurar que o novo laudo pericial atenda a todos os requisitos técnicos e registrários necessários à efetivação do registro imobiliário e ao proferimento de nova sentença com segurança jurídica. Em cumprimento ao v. acórdão de fls. 1020/1027, que anulou a sentença de primeiro grau e determinou a realização de nova perícia judicial com objeto específico, passo a delimitar as providências necessárias para a execução do referido julgado e a regulamentação da prova técnica determinada pelo Egrégio Tribunal. As autoras opuseram embargos declaração contra a sentença de fls. 879/887, apontando contradição entre o dispositivo da sentença e os documentos técnicos que a instruíam, bem como omissão quanto ao pedido de realização de nova perícia. Todavia, antes que os embargos fossem apreciados, sobreveio o v. acórdão de fls. 1020/1027, que anulou a sentença e determinou expressamente a realização de nova perícia judicial. Com a anulação da sentença, os embargos declaração perderam objeto, não havendo que se falar em acolhimento ou rejeição do seu mérito, mas tão somente em integral cumprimento ao comando emanado do Egrégio Tribunal, conforme se passa a expor. Com efeito, a contradição que fundamentou os embargos e, em última análise, motivou a anulação da sentença pelo v. acórdão de fls. 1020/1027 reside no fato de que o dispositivo da sentença de fls. 879/887 declarou o domínio das autoras sobre 288,00 m², correspondentes à área privada da Transcrição nº 22.628, excluindo a suposta área pública de 342,50 m². Ocorre que, ao determinar a expedição do mandado, a sentença reportou-se expressamente à planta topográfica de fls. 650, ao memorial descritivo de fls. 651 e ao laudo pericial de fls. 832/839. Esses documentos técnicos, contudo, não descrevem os 288,00 m² atribuídos às autoras: a planta topográfica de fls. 650 e o memorial descritivo de fls. 651 foram apresentados pela Municipalidade e, juntamente com o laudo pericial de fls. 832/839, tratam especificamente da suposta área pública de 342,50 m², e não da área privada de 288,00 m² declarada no dispositivo. Não há, portanto, correspondência entre a metragem declarada e os documentos técnicos, o que torna imperiosa a realização de nova perícia que individualize corretamente a área privada passível de usucapião, conforme determinado pelo v. Acórdão. Essa contradição inviabilizaria o registro da área usucapida perante o Cartório de Registro de Imóveis. O Oficial Registrador, ao receber o mandado para abertura de matrícula, deparar-se-ia com a impossibilidade de individualizar os 288,00 m² declarados, por ausência de memorial descritivo e planta de situação que correspondam a essa metragem específica. Como bem apontaram as embargantes, não se trata de mera operação aritmética de subtração entre a área total (630,50 m²) e a área excluída (342,50 m²), mas da necessidade de delimitação física precisa do imóvel usucapido, com indicação de pontos de início e fim, confrontações atualizadas, coordenadas geográficas e demais elementos essenciais à especialidade objetiva. A necessidade de realização de nova perícia decorre, ainda, do art. 480 do Código de Processo Civil, que estabelece que o juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. A hipótese dos autos enquadra-se perfeitamente nesse dispositivo, sendo certo que o v.acórdão de fls. 1020/1027 já determinou, expressamente, que a nova perícia deverá realizar vistoria local e levantamento topográfico da área ocupada, confrontando-a com a planta do loteamento, a Transcrição nº 22.628 e os documentos municipais, a fim delimitar eventual área pública e individualizar a área privada passível de usucapião, com planta e memorial descritivo próprios, esclarecendo, ainda, a forma de atribuição da área às autoras. O perito judicial Dr. Walmir Pereira Modotti, após produzir laudo inicial que não apontava invasão de área pública (fls. 371/413 e 435/446), foi instado a se manifestar após a oposição do Município e modificou seu entendimento em sucessivos esclarecimentos (fls. 636/639, 661/664, 714/719 e 832/839), passando a confirmar a existência de invasão de 342,50 m² de área pública. Contudo, em nenhum desses trabalhos complementares o perito realizou novo levantamento topográfico que individualizasse fisicamente a área remanescente de 288,00 m122, nem confrontou a área ocupada com a planta do loteamento, a Transcrição nº 22.628 e os documentos municipais, como agora determinado pelo v.acórdão de fls. 1020/1027. Limitou-se a indicar, por exclusão aritmética, que caberia às autoras essa metragem, todavia, o rigor técnico exigido pelo registro imobiliário pressupõe uma descrição detalhada acerca de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. A situação torna-se ainda mais ambígua quando se constata que, nos próprios esclarecimentos de fls. 836, o perito manifestou dúvida acerca da natureza do excesso de 342,50 m², ponderando que poderia ser resultado de sobreposição em lotes particulares ou, alternativamente, invasão de área pública. Essa incerteza técnica, aliada à inexistência de levantamento de campo que individualizasse os 288,00 m², compromete a segurança da decisão e reforça a imprescindibilidade de nova perícia. Sobre o tema, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o princípio da especialidade objetiva, insculpido no art. 176 da Lei 6.015/73, exige que o imóvel, para efeito de registro público, seja plenamente identificado com indicações exatas de suas medidas, características e confrontações, não sendo suficiente a mera indicação de metragem desacompanhada da correspondente delimitação física. Nesse sentido, colhe-se o seguinte precedente: "DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL RURAL. INDIVIDUALIZAÇÃO. MEMORIAL DESCRITIVO GEORREFERENCIADO. NECESSIDADE. LEIS 6.015/1973 E 10.267/2001. 1- O princípio da especialidade impõe que o imóvel, para efeito de registro público, seja plenamente identificado, a partir de indicações exatas de suas medidas, características e confrontações. 2- Cabe às partes, tratando-se de ação que versa sobre imóvel rural, informar com precisão os dados individualizadores do bem, mediante apresentação de memorial descritivo que contenha as coordenadas dos vértices definidores de seus limites, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro. Inteligência do art. 225, caput e § 3°, da Lei n. 6.015/1973. 3- Recurso especial provido." (REsp n. 1.123.850/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 27/5/2013.) No âmbito do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, igualmente se reconhece que não se pode decidir lide de usucapião sem investigar a real natureza jurídica do bem usucapiendo, impondo-se a realização de prova pericial quando houver controvérsia sobre a área, conforme decidido pela 2ª Câmara de Direito Privado: "AÇÃO DE USUCAPIÃO - NULIDADE DA SENTENÇA POR INDEFERIR A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL - NATUREZA CONTROVERTIDA DO BEM USUCAPIENDO - NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO GEORREFERENCIADO - Não há como se decidir qualquer lide de usucapião sem investigar qual é a real natureza jurídica do bem usucapiendo, isto é, se público ou particular. Considerando que a dúvida somente será solucionada mediante prova pericial, é caso de acolhimento da preliminar de nulidade de sentença, arguida pela apelante, razão pela qual determino a remessa dos autos ao juízo de origem, para que a prova pericial seja produzida. Sentença anulada. Recurso provido." (TJSP; Apelação Cível 1014839-98.2015.8.26.0224; Relator (a):Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos -7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/07/2023; Data de Registro: 17/07/2023). Ainda nessa linha, a 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP já decidiu que o laudo pericial, por ser o instrumento pelo qual se estabelecerá o desdobramento da matrícula imobiliária, deve conter a discriminação correta da área usucapida, impondo-se sua complementação quando não houver vistoria in loco adequada: "PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL EM SITUAÇÃO DE COMPOSSE. PROVA PERICIAL PRODUZIDA DURANTE PANDEMIA. AUSÊNCIA DE VISTORIA PELO PERITO. LAUDO REALIZADO COM BASE EM IMAGENS AÉREAS E NO MEMORIAL APRESENTADO PELOS AUTORES. IMPUGNAÇÃO APRESENTADA PELOS CONFRONTANTES. CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO DO LAUDO. 1. Ainda que o autor tenha restringido sua pretensão, indicando se tratar unicamente da casa 1, há impugnação específica quanto à metragem indicada no laudo, que tomou em consideração exclusivamente imagens colhidas da internet e do memorial apresentado pelos autores. 2. Considerando que o laudo pericial será o instrumento pelo qual se estabelecerá o desdobramento da matrícula imobiliária, deve conter a discriminação correta da área usucapida como forma de impedir indevido prejuízo de terceiros. 3. O recurso é provido para que a prova pericial seja complementada, seguindo-se contraditório específico quanto à extensão da área a ser usucapida, com oportuna prolação de nova sentença. 4. Recurso provido." (TJSP; Apelação Cível 1112341-16.2018.8.26.0100; Relator (a):Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 23/04/2025; Data de Registro: 27/04/2025). No caso concreto, a inviabilidade do registro imobiliário sem a adequada individualização da área é patente. A Transcrição nº 22.628 (fls. 685/688) constitui registro antigo, anterior à Lei 6.015/73, cuja descrição não atende aos requisitos atuais de especialidade objetiva exigidos para abertura de matrícula. O art. 176 da Lei de Registros Públicos, em seu §1º, inciso II, item 3, alínea "b", estabelece que a identificação do imóvel urbano deve ser feita com indicação de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. Sem esses elementos, materializados em memorial descritivo e planta de situação atualizados, assinados por profissional habilitado, não há como o Oficial Registrador proceder à abertura da matrícula, ainda que se trate de usucapião com natureza de aquisição originária. Ressalte-se, por oportuno, que o Juízo já havia determinado a intimação do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Osasco para se manifestar sobre a viabilidade registrária e, nas manifestações de fls. 312, 423 e 510, o Oficial Registrador opinou favoravelmente à abertura de matrículas com base no primeiro laudo pericial (fls. 435/446), que individualizava a área total de 630,50 m² e a dividia entre as duas autoras. Após a oposição municipal e os esclarecimentos periciais complementares, contudo, o Oficial não mais se pronunciou sobre a viabilidade registrária dos 288,00 m² (fls. 855), justamente porque não há nos autos trabalho técnico que descreva essa metragem remanescente com a precisão necessária. Impõe-se, portanto, a realização de nova perícia judicial em conformidade com a determinação do v.acórdão de fls. 1020/1027, devendo o perito realizar vistoria local e levantamento topográfico da área ocupada, confrontando-a com a planta do loteamento, a Transcrição nº 22.628 e os documentos municipais, a fim de delimitar eventual área pública e individualizar a área privada passível de usucapião, com planta e memorial descritivo próprios, esclarecendo, ainda, a forma de atribuição da área às autoras. O trabalho técnico deverá conter, ainda, indicação de pontos de delimitação (ponto inicial e final), confrontações atuais, coordenadas geográficas, área total e área construída, bem como a localização exata de cada uma das duas residências (nº 41 e nº 164) dentro da área total, respeitando o princípio da unicidade matricial e permitindo a abertura de matrículas individualizadas para cada autora, se for o caso. Nomeio como Perito Judicial para essa finalidade, o Dr. Walmir Pereira Modotti, engenheiro que já atuou nos autos e possui conhecimento aprofundado da matéria e das peculiaridades do imóvel. Sua nomeação se justifica pela familiaridade com o objeto da perícia e pela economia processual, sem prejuízo de que realize o novo trabalho técnico com rigor e independência, sanando as dúvidas remanescentes e atendendo ao comando do v.acórdão de fls. 1020/1027. Outrossim, cumpre estabelecer as diretrizes para a realização da nova perícia: 1 - Nos exatos termos do v.acórdão de fls. 1020/1027, o perito deverá realizar vistoria local e levantamento topográfico da área ocupada, confrontando-a com a planta do loteamento, a Transcrição nº 22.628 e os documentos municipais, a fim de delimitar eventual área pública e individualizar a área privada passível de usucapião, com planta e memorial descritivo próprios, esclarecendo, ainda, a forma de atribuição da área às autoras. O trabalho técnico deverá conter, no mínimo, os seguintes elementos: indicação do ponto de início e do ponto de encerramento da área, com coordenadas geográficas; descrição das confrontações atuais em todo o perímetro, com identificação dos confrontantes; indicação da área total do terreno e da área construída; demarcação da localização exata de cada uma das duas residências (nº 41 e nº 164) dentro da área total; e, se possível do ponto de vista técnico, a divisão proporcional entre as duas autoras, de modo a viabilizar a abertura de matrículas individualizadas perante o Registro de Imóveis. 2 - Caberá ao perito, ainda, ao confrontar a área ocupada com a planta do loteamento, a Transcrição nº 22.628 e os documentos municipais, esclarecer de forma conclusiva a natureza do excesso de 342,50 m155 anteriormente apontado, indicando se trata efetivamente de invasão de área pública, de sobreposição em lotes particulares vizinhos ou de erro de levantamento anterior. Essa elucidação é fundamental para que o Juízo possa, em momento oportuno, decidir com segurança sobre a extensão domínio a ser declarado em favor das autoras, dissipando as dúvidas que o próprio perito manifestou em seus esclarecimentos de fls. 836. O prazo para apresentação do laudo é fixado em 60 (sessenta) dias, contados da data da primeira diligência in loco realizada pelo perito. Esse prazo leva em consideração a complexidade do trabalho, que envolve levantamento topográfico, elaboração de memorial descritivo e planta técnica, eventuais pesquisas documentais complementares e a necessidade de deslocamento ao imóvel situado no município de Osasco. O prazo é razoável e proporcional à natureza da perícia, permitindo ao profissional realizar um trabalho completo e tecnicamente robusto, sem comprometer a celeridade processual. Quanto ao custeio dos honorários periciais, cumpre observar que as autoras são beneficiárias da justiça gratuita, tendo sido a gratuidade deferida na decisão de fls. 59/62, conforme declaração de hipossuficiência firmada e documentos comprobatórios juntados aos autos. Nessas condições, aplica-se o disposto no art. 95, §3º, do Código de Processo Civil, que estabelece que, quando o pagamento da perícia for de responsabilidade de beneficiário de gratuidade da justiça, ela poderá ser custeada com recursos alocados no orçamento do ente público e realizada por servidor do Poder Judiciário ou por órgão público conveniado, ou, alternativamente, paga com recursos alocados no orçamento da União, do Estado ou do Distrito Federal, no caso de ser realizada por particular, hipótese em que o valor será fixado conforme tabela do tribunal respectivo. O procedimento para viabilizar o custeio observará as seguintes etapas. Inicialmente, o perito será intimado para, no prazo de 05 (cinco) dias, apresentar proposta de honorários, nos termos do art. 465, §2º, do CPC. Apresentada a proposta, as partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se no prazo comum de 05 (cinco) dias, após o que o Juízo procederá ao arbitramento dos honorários. Em seguida, será expedido ofício ao órgão competente para custeio dos honorários periciais, observando-se o disposto no art. 95, §3º, do CPC e o procedimento já adotado nos autos em oportunidades anteriores, quando a Defensoria Pública foi oficiada para a reserva de honorários. Ante o exposto, em integral cumprimento ao v. acórdão de fls. 1020/1027, que anulou a sentença de fls. 879/887 e determinou a realização de nova perícia judicial, torno prejudicado o exame dos embargos de declaração opostos por Maria Vieira Rodrigues (fls. 898/908) e por Maria Amélia Yukie Hamamoto Gonçalves (fls. 909/914), por perda superveniente de objeto decorrente da anulação da sentença contra a qual foram opostos, e DETERMINO o seguinte: a) A realização de nova perícia judicial e nomeio o perito Dr. Walmir Pereira Modotti, engenheiro, já qualificado nos autos, em cumprimento ao v.acórdão de fls. 1020/1027, com objetivo específico de realizar vistoria local e levantamento topográfico da área ocupada, confrontando-a com a planta do loteamento, a Transcrição nº 22.628 e os documentos municipais, a fim de delimitar eventual área pública e individualizar a área privada passível de usucapião, com planta e memorial descritivo próprios, com indicação de pontos de delimitação (início e fim), confrontações atuais, coordenadas geográficas, área total do terreno, área construída e localização exata de cada uma das duas residências (nº 41 e nº 164) dentro da área total, esclarecendo, ainda, a forma de atribuição da área às autoras e a natureza do excesso de 342,50 m² (trezentos e quarenta e dois metros e cinquenta centímetros quadrados). b) Fixo o prazo de 60 (sessenta) dias para a apresentação do laudo pericial, contados da data da primeira diligência in loco realizada pelo perito. c) Intime-se o perito nomeado Dr. Walmir Pereira Modotti por correio eletrônico para, no prazo de 05 (cinco) dias, apresentar proposta de honorários, nos termos do art. 465, §2º, do Código de Processo Civil, cientificando-o do inteiro teor da presente decisão. d) Apresentada a proposta de honorários, intimem-se as partes e a Defensoria Pública (na qualidade de curadora especial) para, querendo, manifestarem-se no prazo comum de 05 (cinco) dias, nos termos do art. 465, §3º, do CPC. e) Decorrido o prazo de manifestação, tornem os autos conclusos para arbitramento dos honorários periciais e posterior expedição de ofício ao órgão competente para custeio da perícia, considerando que as autoras são beneficiárias da justiça gratuita, observando-se o disposto no art. 95, §§3º e 4º, do Código de Processo Civil. f) Intimem-se as partes, a Defensoria Pública e o Ministério Público do teor da presente decisão. g) Após o cumprimento das providências acima, aguarde-se a apresentação do laudo pericial no prazo fixado. Providencie a Serventia o necessário. Intime-se. - ADV: JANAINA CRISTINA BUENO ALVES (OAB 191141/SP), DANIELA APARECIDA DA SILVA HERCULANO (OAB 295822/SP), ANA CRISTINA GUIDI (OAB 70999/SP), NARA DE ALMEIDA MELO (OAB 327581/SP)