0049568-82.2024.8.16.0014

Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 1 de 11 Vistos e examinados estes autos sob n. 0049568-82.2024.8.16.0014 ajuizados por LER BRASIL LICENCIAMENTO E LIVROS - LBLL LTDA em face de MF ZABIAN LOCAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA, ambos devidamente qualificados. RELATÓRIO Trata-se de ação de consignação de chaves c/c declaração de inexigibilidade de débitos, ajuizada por Ler Brasil Licenciamento e Livros - LBLL Ltda em face de MF Zabian Locações de Imóveis Ltda, alegando, em síntese, que celebrou contrato de locação comercial do imóvel situado na Rua Professor João Cândido, nº 77, Centro, Londrina/PR, com vigência de 01/09/2020 a 31/08/2024, inicialmente pelo aluguel mensal de R$ 2.000,00, posteriormente reajustado para R$ 3.090,98, e que, em razão de interesses comerciais, decidiu rescindir antecipadamente o contrato. Sustentou que tentou devolver as chaves em 10/06/2024, mas a ré se recusou recebê-las, condicionando a entrega ao pagamento de R$ 20.000,00 para custear reforma geral do imóvel, consistente na substituição integral do piso e nova pintura, sob o argumento de que o imóvel teria sido entregue em estado de novo. Aduziu que promoveu notificação extrajudicial em 19/06/2024 buscando solução amigável, sem êxito, e que a exigência formulada pela locadora contrariava o contrato e o laudo de vistoria inicial, o qual demonstrava que o imóvel já apresentava diversas avarias preexistentes, tais como manchas, furos, descascados, lascados, vidros trincados, problemas em portas, batentes, rodapés, pisos, paredes, instalações elétricas e sanitárias. Alegou que a locadora apresentou cálculo particular exigindo reforma completa e passou a recusar injustificadamente o recebimentoTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 2 de 11 do imóvel, mesmo existindo orçamento indicando custo inferior ao valor exigido. Defendeu que a conduta caracterizou abuso de direito e mora da locadora, sustentando que eventual cobrança por danos deveria ser objeto de ação própria, sendo incabível condicionar a devolução das chaves ao pagamento de supostos prejuízos. Fundamentou o cabimento da consignação de chaves diante da recusa injustificada do locador, postulando a cessação da cobrança de aluguéis, IPTU e demais encargos a partir de 10/06/2024, data da tentativa frustrada de devolução do imóvel. Reconhece ser devida apenas a multa proporcional pela rescisão antecipada, calculada em R$ 386,37, correspondente aos dois meses restantes do contrato. Requer, em sede liminar, autorização para o depósito judicial das chaves e suspensão das cobranças posteriores e, ao final, a procedência da ação para declarar a rescisão da locação e reconhecer a inexigibilidade dos débitos decorrentes da recusa da requerida na devolução das chaves do imóvel. Juntou procuração e documentos (seq. 1.1 - 1.9). Determinada a intimação da parte autora para prestar esclarecimentos (seq. 17), informou que não foi realizada vistoria de saída (seq. 21). Concedida a antecipação de tutela para deferir a consignação das chaves do imóvel (seq. 23). Expedido mandado de citação e constatação, devidamente cumprido (seq. 42, 43, 44). Juntado o termo de entrega das chaves (seq. 45). A parte ré apresentou contestação c/c reconvenção e documentos (seq. 47.1 - 47.3), sustentando, em suma, que: embora a locatária tenha decidido rescindir antecipadamente o contrato de locação firmado em 01/09/2020, deixou de realizar vistoria prévia e tentou devolver o imóvel em estado extremamente deteriorado, recusando-se a promover os reparos necessários. Asseverou que a recusa inicial em receber o imóvel não decorreu de exigência arbitrária, mas da constatação de que o bem apresentava graves danos estruturais e estéticos, incluindo deterioração de pisos, paredes, pintura, instalações elétricas e demais componentes, em condições muito superiores ao desgaste natural e significativamente diversas daquelas descritas no laudo de vistoria de entrada, o qual apontava que o imóvel, embora não fosse novo, encontrava-se em bom estado de conservação. Afirmou que realizou vistoria de saída por ocasião da entrega das chaves, juntando laudo técnico e fotografias obtidas durante diligência acompanhada por oficial de justiça, sustentando que a comparação entre os laudos de entrada e saída evidencia que a autora devolveu o imóvel em estado deplorável, sendo de sua exclusivaTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 3 de 11 responsabilidade custear todos os reparos necessários. Defendeu que a entrega das chaves não afasta o dever da locatária de restituir o imóvel nas condições em que o recebeu, nos termos do art. 23, incisos II e III, da Lei nº 8.245/91, razão pela qual eventual recebimento das chaves não implica quitação das obrigações decorrentes dos danos causados. Alegou, ainda, que não seria possível quantificar precisamente os prejuízos antes da efetiva retomada da posse e realização de novos orçamentos, requerendo o acolhimento do laudo de vistoria de saída para futura apuração dos reparos. Em sede de tutela de urgência, postulou autorização para levantamento das chaves depositadas em juízo, a fim de possibilitar a recuperação do imóvel e evitar agravamento dos prejuízos. Aduziu que, embora as chaves já tenham sido entregues, permanece controvertida a responsabilidade pelos danos e pelos prejuízos decorrentes da indisponibilidade do imóvel. Requer a condenação da autora ao pagamento dos aluguéis a partir de julho de 2024, no valor mensal de R$ 3.090,98, totalizando R$ 9.272,94 até a data da contestação, além das parcelas vincendas até a efetiva regularização do imóvel. Ao final, pugnou pela improcedência integral dos pedidos iniciais, e pela procedência da reconvenção para condenar a autora ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos e dos reparos necessários. Juntou procuração (seq. 46). Impugnação à contestação (seq. 72). A ré/reconvinte se manifestou (seq. 77). Determinada a especificação de provas (seq. 79), as partes se manifestaram (seq. 82 e 83). Proferida decisão de saneamento e organização do processo, ocasião em que foram fixadas as questões controvertidas, mantida a distribuição regular do ônus da prova, e determinada a produção de prova pericial e oral (seq. 96). A parte ré apresentou quesitos (seq. 99). Juntado o laudo pericial (seq. 138), somente a ré se manifestou (seq. 141). Apresentada complementação pericial (seq. 149), a ré apresentou quesitos complementares (seq. 152). Sobreveio nova complementação pericial (seq. 160), a ré se manifestou (seq. 164).Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 4 de 11 O laudo pericial foi homologado (seq. 167), e as partes manifestaram desinteresse na produção da prova oral (seq. 170 e 171). Encerrada a instrução (seq. 173), as partes apresentaram alegações finais (seq. 176 e 177). Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o relato do essencial. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO DO MÉRITO DA AÇÃO PRINCIPAL Ausentes questões processuais pendentes, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao julgamento do mérito. No mérito, o caso é de parcial procedência dos pedidos formulados. A autora narra que tentou devolver as chaves na data de 10/06/2024, mas a ré se recusou a recebê-las, condicionando a entrega ao pagamento de R$ 20.000,00 para custear reforma geral do imóvel. Aduz que não concorda com o valor exigido, uma vez que a exigência da ré contraria o contrato e o laudo de vistoria inicial, o qual demonstrava que o imóvel já apresentava diversas avarias preexistentes. Assim, pretende a cessação da cobrança de aluguéis e demais encargos a partir de 10/06/2024, bem como a procedência da ação para declarar a rescisão da locação e reconhecer a inexigibilidade dos débitos decorrentes da recusa da requerida em receber o imóvel. Pois bem. a. Da consignação das chaves e da data de encerramento do contrato para contabilização dos débitos locatícios remanescentesTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 5 de 11 Com amparo no art. 67 da Lei n. 8.245 /1991, permite-se a propositura de ação consignatória para fins de devolução do imóvel, materializada na entrega das chaves ao locador. É certo que não pode o exercício do direito de retomada da posse ser condicionado ao prévio pagamento de valores cuja existência ou extensão ainda dependam de apuração. No caso concreto, restou incontroverso que a autora manifestou intenção de rescindir antecipadamente a locação e tentou proceder à entrega das chaves em 10/06/2024, tendo a requerida condicionado seu recebimento ao pagamento imediato da quantia de R$ 20.000,00, destinada, segundo alegado, à realização de ampla reforma no imóvel. Embora o locador possua o direito de exigir a reparação dos danos efetivamente causados pelo locatário, tal prerrogativa não autoriza a recusa ao recebimento das chaves, porquanto eventual pretensão indenizatória deve ser discutida em procedimento próprio. A consignação das chaves detém efeito liberatório produzido em favor do locatário, pois a partir do depósito considera-se finda a relação contratual e extintas as obrigações pactuadas. Segundo a jurisprudência, a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim a relação locatícia, sendo devido o aluguel e demais encargos atinentes ao período que antecedeu à referida extinção. Neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. PRELIMINAR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. REJEIÇÃO. RECUSA INJUSTIFICADA AO ENCERRAMENTO DA LOCAÇÃO. CONFIGURAÇÃO. DEFINIÇÃO DO TÉRMINO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. DATA DE DISPONIBILIZAÇÃO EM JUÍZO DAS CHAVES À RÉ. SENTENÇA MANTIDA. 1. As decisões contrárias aos interesses das partes não podem ser confundidas com as situações que ensejam negativa ou ausência de prestação jurisdicional (art. 93, IX, CF; art. 489, CPC). 2. Para o seu provimento, a ação de consignação de chaves exige a demonstração de recusa injustificada ao encerramento da relação locatícia, o que ocorreu nos autos quando o locador deixou de receber o imóvel locado motivado pela não realização de reparos ou reformas que entendia cabíveis na unidade para a devolução. É matéria estranha à ação de consignaçãoTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 6 de 11 de chaves a análise de eventuais prejuízos verificados no imóvel objeto de locação, os quais devem ser apurados em ação própria, conforme iterativo entendimento do STJ. 3. A entrega das chaves de imóvel em juízo tem o condão de encerrar a relação locatícia. Na espécie, como houve determinação judicial de que o autor enviasse à ré as chaves por meio de correspondência registrada, a referida data deve ser fixada como termo inicial da rescisão do contrato de locação, consoante jurisprudência do STJ. 4. Preliminar rejeitada. Ambas as apelações cíveis conhecidas e desprovidas. (TJ-DF 07285306620218070001 1649591, Relator.: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, Data de Julgamento: 14/12/2022, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 24/01/2023) Assim, a obrigação da autora quanto ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios cessou com o depósito judicial das chaves, na data de 14/10/2024, conforme termo de entrega das chaves (seq. 45)., momento em que restou constituída a mora da locadora em recebê-las. Consequentemente, mostram-se inexigíveis os aluguéis e demais encargos locatícios posteriores ao depósito judicial das chaves, sem prejuízo da responsabilidade da locatária pelos danos materiais efetivamente apurados no imóvel. b. Da inexigibilidade dos débitos Pretende a autora o reconhecimento da inexigibilidade dos valores decorrentes da exigência formulada pela requerida para recebimento do imóvel. Não obstante, a prova produzida nos autos demonstra que a exigência imediata de pagamento da quantia de R$ 20.000,00 como condição para recebimento das chaves mostrou-se excessiva e desproporcional, circunstância posteriormente confirmada pela perícia judicial. Contudo, o laudo pericial concluiu pela existência de diversos danos que extrapolam o desgaste natural decorrente do uso do imóvel, constatando alterações promovidas durante a ocupação capazes de justificar reparação patrimonial. Dessa forma, cabível a declaração de inexigibilidade dos valores excedentes cobrados pela ré (R$20.000,00), em comparação aos valores devidos apurados na perícia judicial (R$16.333,98):Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 7 de 11 Assim, permanece exigível a quantia correspondente à indenização relativa aos danos efetivamente comprovados em juízo, no valor de R$16.333,98 – que será melhor analisado no tópico da reconvenção. DA RECONVENÇÃO A parte ré, ora reconvinte, argumenta que a autora, reconvinda, devolveu o imóvel em condições muito inferiores às existentes quando do início da locação, deixando de promover os reparos de sua responsabilidade, razão pela qual requer sua condenação ao pagamento dos custos necessários à recomposição do imóvel, bem como ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva realização das obras. No mérito, o caso é de PARCIAL PROCEDÊNCIA dos pedidos formulados. Primeiramente, conforme já delineado em tópico anterior, os aluguéis e encargos acessórios são devidos pela locatária até a data da entrega das chaves, e não da data da realização dos reparos. Sobre os reparos necessários, é certo que deve o locatário entregar o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal da coisa, conforme dispõe o art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91. Assim, incumbe-lhe reparar os danos que extrapolem o desgaste natural inerente ao período da locação, restituindo o bem em condições equivalentes àquelas verificadas no início da relação locatícia. No caso concreto, a aferição dessa responsabilidade deve observar, necessariamente, a comparação entre o laudo de vistoria inicial e as condições em que o imóvel foi devolvido.Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 8 de 11 A prova técnica produzida nos autos demonstrou que, embora o imóvel já apresentasse sinais de uso e avarias quando do início da locação, a autora promoveu alterações e devolveu o bem com danos que excedem o desgaste ordinário decorrente da utilização regular, os quais demandam reparação. Dessa forma, a pretensão indenizatória deve ser acolhida apenas na extensão dos prejuízos efetivamente comprovados pela perícia judicial, observando-se o princípio da reparação integral sem ensejar enriquecimento sem causa da locadora. Retira-se do laudo pericial e complementações produzidas em Juízo, em análise à vistoria inicial e as condições que foi entregue, que são necessários apenas reparos pontuais e limpeza profunda no piso, em vez de uma substituição completa, argumentando que a propriedade já possuía desgastes e falta de padronização antes da ocupação atual. A fundamentação do expert utiliza métodos consolidados, como normas da ABNT para avaliar a depreciação e o estado de conservação da edificação, concluindo que os danos estéticos remanescentes são moderados e passíveis de recuperação sem comprometer o uso comercial ou o valor de mercado do bem. Tal como constou descrito no laudo pericial, os itens que o locatário deve pagar/reparar) incluem, basicamente: - piso: a substituição de apenas seis peças cerâmicas quebradas na sala do meio e a limpeza técnica para remoção de manchas e restos de tinta, uma vez que o perito concluiu que não é necessária a substituição integral do piso; - paredes e teto: o fechamento de furos e a repintura interna, dado que houve mudança de cor (de cinza para branco) e danos que transcendem o desgaste natural, como furos para ar-condicionado; - estrutura: o reparo de uma abertura executada em elemento estrutural na sala dos fundos para passagem de calha elétrica; - elétrica e iluminação: a manutenção do quadro de energia (que se desprendeu da parede), reparo de fiações expostas e a substituição de 20 luminárias LED que foram entregues danificadas ou sem capas protetoras; - ferragens e vidros: A instalação de fechaduras e maçanetas que foram retiradas ou danificadas (porta de entrada e banheiro 01), além da troca de um vidro e um puxador quebrados na sala dos fundos;Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 9 de 11 - higiene e humidade: limpeza pesada de louças sanitárias, pias e bancadas, e a correção de infiltração/umidade ocorrida durante a ocupação no acesso aos banheiros. Assim, os pedidos de indenização pelos danos deixados no imóvel devem ser limitados ao valor necessário para restituir o imóvel ao estado em que se encontrava no início da locação, tendo sido apurado que o valor correto para os reparos é de R$ 16.333,98 (já incluído o BDI de 22,12%). DISPOSITIVO DA AÇÃO PRINCIPAL Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, extinguindo o processo com julgamento do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil para o fim de: a. DECLARAR a rescisão do contrato de locação entre as partes; b. DECLARAR a exigibilidade dos aluguéis e encargos locatícios até a data da entrega das chaves em juízo (14/10/2024), a ser apurado em liquidação, nos termos da fundamentação; c. DECLARAR a inexigibilidade do valor excedente de R$3.666,02 - diferença entre a importância exigida pela ré e o valor apurado como devido R$16.333,98 - a título de indenização pelos danos deixados no imóvel. CONDENO a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70%, bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos advogados da parte ré que fixo em 12% sobre o proveito econômico por este auferido, decorrente da diferença entre a importância postulada na inicial e a que foi efetivamente reconhecida como devida, com fundamento no art. 85, §8º, do CPC. CONDENO a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 30%, bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos advogados da parte autora que fixo por apreciação equitativa, no importe de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), com fundamento no art. 85, §8º, do CPC.Tribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 10 de 11 DA RECONVENÇÃO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS RECONVENCIONAIS, extinguindo o processo com julgamento do mérito nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a. CONDENAR a reconvinda/autora ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios até a data da entrega das chaves em juízo (14/10/2024), a ser apurado em liquidação, corrigidos monetariamente pelo índice IPCA, e acrescido de juros de mora pela taxa Selic, deduzida a correção, ambos desde o vencimento; b. CONDENAR a reconvinda/autora ao pagamento do valor de R$16.333,98 (dezesseis mil, trezentos e trinta e três reais e noventa e oito centavos) a título de indenização pelos danos deixados no imóvel, corrigido monetariamente pelo índice IPCA a partir do arbitramento, e acrescido de juros de mora pela taxa Selic, deduzida a correção, a contar da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. CONDENO a parte reconvinda ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70%, bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos patronos da reconvinte, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. CONDENO a parte reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 30%, bem como ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência em favor dos patronos da reconvinda, que fixo por apreciação equitativa, no importe de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), com fundamento no art. 85, §8º, do CPC. Com o trânsito em julgado da presente decisão, intimem-se as partes para que promovam o prosseguimento do feito, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de arquivamento. Publicada e Registrada neste ato. INTIMEM-SE. Int. Diligências nec. Londrina, data do sistema. GUSTAVO PECCININI NETTOTribunal de Justiça do Estado do Paraná 10ª Vara Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina Página 11 de 11 Juiz de Direito