0048845-70.2019.8.19.0203

ROSENI GOMES DE CASTRO ajuizou ação de obrigação de fazer c/c indenização em face de SUSI HAMADA FAOUR AUAD alegando que a parte autora, pessoa idosa, reside desde 1980 no imóvel constituído pela casa localizada na Rua Fritz Feigl, nº 680, Freguesia (Jacarepaguá), nesta comarca; que originalmente, a empresa loteadora projetou a construção de casas térreas para o loteamento conhecido como Eldorado ; que a parte autora, em 1976, adquiriu um terreno de 480 metros quadrados, localizado entre duas casas térreas já construídas; que seguindo a lógica das casas térreas da região, a parte autora edificou seu imóvel com três alas em um só pavimento, com um jardim interno, no qual construiu uma piscina, pequena área gourmet e sauna; que a escolha arquitetônica se deu, especialmente, para viabilizar a circulação de ar no interior do imóvel, garantir a insolação da área e prestigiar a vista da mata quase virgem, característica da região, conforme se verifica pelas fotos tiradas no início do corrente ano; que diante deste panorama, a parte ré adquiriu, em 2019, o terreno lindeiro de área superior a 900 metros quadrados, a fim de nele edificar seu imóvel; que demoliu a antiga casa de construção térrea que ali existia e passou a erguer um imóvel de dois pavimentos, com a altura prevista para cume de incríveis 7 (sete) metros, que hoje chegam a aproximadamente 9 (nove) metros; que assustada com os prejuízos que tal situação poderia lhe causar, a parte autora buscou a parte ré para tentar agendar uma conversa pessoalmente, mas foi rechaçada sob o argumento de falta de tempo, não conseguindo êxito em uma solução; que a construção de imóvel promovida pela parte ré não respeitou os ditames legais no tocante ao direito de vizinhança, requerendo, ao final, a condenação da parte ré na obrigação de fazer consistente na construção na forma devida, mudança da posição do aparelho de ar-condicionado, mudar a posição das janelas, vãos abertos e basculantes , finalizar o acabamento do muro limítrofe, demonstração da devida regularidade do sistema de drenagem e em caráter subsidiário perdas e danos (fls. 423/434). Instruíram a petição inicial os documentos de fls. 15/185 e 451/457. Decisão de indeferimento da antecipação de tutela a fls. 238. Audiência de conciliação a fls. 327. A parte ré apresentou a contestação de fls. 463/499 alegando, em síntese, que a construção foi uma obra regular e legalizada, aprovada pela Secretaria de Urbanismo, que respeitou todos os parâmetros de recuo e altura previsto em lei; que a autora queria mandar no projeto arquitetônico da ré; que a construção é regular a autora queria mandar no projeto arquitetônico da ré; que o que a autora pretendeu foi impedir o exercício da fruição do imóvel; que conforme consta no formulário de licenciamento com o gabarito da obra, de fls. 282/285, a edificação terá altura de 8,50 m com 2 pavimentos, sendo que o permitido por lei é de até 3 pavimentos com altura máxima de 11mts (art. 2º do Decreto nº 5281/85); que em relação à privacidade, quando a edificação está afastada da divisa pelo menos 1.50m pode-se ter aberturas de janelas; que a construção da autora tem 2.15m de afastamento da edificação da vizinha, assim plenamente possível a colocação de janelas (art. 3º e 4º do Decreto nº 5281/85), inobstante essa possibilidade não há a previsão de abertura de janelas propriamente ditas mas sim de basculantes (0.60cm de altura), requerendo, ao final a improcedência do pedido e em reconvenção apresentação de documentos e indenização por danos morais. Instruíram a petição inicial os documentos de fls. 500/505. Réplica e contestação a reconvenção a fls. 522/534 com juntada de prova documental a fls. 535/537. Despacho Saneador a fls. 544/545. Prova documental a fls. 567/608, 632/642, 803/806 e 968/969. Laudo pericial a fls. 760/799 com esclarecimentos a fls. 900/918, 989/992 e 1005/1009. Manifestação das partes a fls. 820/831, 833/845 (laudo técnico a fls. 884/898), 931/938 (laudo técnico a fls. 939/940), 997/999, 1001/1003, 1014/1016 e 1018/1020. Decisão homologando o laudo pericial a fls. 1023. Alegações Finais a fls. 1034/1044 e 1046/1058. Trata-se de pedido a condenação de obrigação de fazer consistente na adequação de construção ao direito de vizinhança, alegando a parte ré que a sua construção obedeceu a todas as disposições legais. O laudo pericial concluiu que: 5.) CONCLUSÃO 5.1 - Temas abordados na Inicial e na Contestação das partes: A Autora alegou que a edificação de dois andares do imóvel da Ré prejudicou imensamente o seu imóvel. Disse que seu imóvel perdeu a vista para as montanhas, a iluminação solar e a ventilação, causando a desvalorização de seu imóvel de valor de mercado. Também questionou sobre os possíveis perigos que o aterro executado pela Ré poderia causar ao seu imóvel, além da possibilidade de instabilidade causado pela captação de águas pluviais inadequadas. Posteriormente, já com a edificação concluída, alegou que o posicionamento dos motores dos aparelhos condicionadores de ar instalados na direção de seu imóvel, além de causar uma poluição visual e um desconforto ao imóvel da Autora, principalmente em sua área de lazer, também aumentou a temperatura ambiente e a poluição sonora quando os equipamentos estão em funcionamento. A Autora informou que todas as paredes dos cômodos adjacentes ao muro construído pela Ré estão com sérios problemas de infiltração devido ao erro de construção do mesmo. Questionou a legalidade da construção do imóvel da Ré. A Ré alegou que o projeto da obra foi aprovado pela Secretaria de Municipal de Urbanismo, obtendo assim o Licenciamento através do requerimento nº 2019/01242, processo nº 02.42.000.092/2019. No formulário de licenciamento consta o gabarito da obra, com altura de 8,50 m e com 2 pavimentos, sendo que o permitido por lei é de até 3 pavimentos com altura máxima de 11metros. A construção possui um afastamento de 2,15m da edificação da vizinha, portanto dentro da exigência de afastamento da divisa pelo menos 1,50m, de acordo com Decreto n o 5281 de 23/08/1985. A Ré questionou sobre a legalidade da junto à Prefeitura do imóvel da Autora, haja vista que a edificação não respeitou o afastamento exigido, além de não ter apresentado nenhum documento comprobatório sobre tal tema. 5.2 - Vistoria aos imóveis. No dia 20 de maio de 2024, às 14:00 horas, foi realizada uma diligência pericial ao imóvel da Autora e da Ré. A vistoria teve início pelo imóvel da Autora, ao percorrer todos os cômodos adjacentes ao imóvel da Ré, desde a varanda frontal até o pátio ajardinado nos fundos da residência, além da garagem do 1 o pavimento da edificação. A vistoria se deu na varanda frontal, no escritório, na sala, na área de lazer, no closet, no quarto principal, no pátio ajardinado nos fundos e na garagem coberta. Identificamos que o muro construído pela Re possui uma altura maior que o muro divisório entre os dois imóveis. Segundo a informação da parte ré, a linha de limite entre os dois lotes passa exatamente no meio do muro limítrofe existente. Constatamos que a parte ré não realizou nem o reboco e nem a pintura de seu muro acima do muro limítrofe e, tampouco o tratamento obrigatório entre muros, objetivando não permitir a incidência e nem o acúmulo de águas pluviais que causaram as infiltrações em paredes internas no imóvel da Autora. Identificamos que, após a construção do muro no trecho onde há a edificação da residência da Autora, permaneceu uma distância mínima de 19 cm, justamente a largura do muro limítrofe existente, que causará grande dificuldade para a execução deste serviço obrigatório de tratamento entre a parede do imóvel da Autora e o muro construído pela Ré. Em seguida realizamos a vistoria no imóvel da Ré, onde foi inicialmente executado um aterro por volta de 60 cm de altura no terreno para nivelá-lo. Identificamos que a Ré construiu um novo muro adjacente ao muro divisório entre os dos imóveis. Vistoriamos todo o muro executado pela Ré, e identificamos alguns pontos com problemas de desplacamento da massa acrílica que faz o revestimento com efeito textura, devido à infiltração oriunda da falta de tratamento da junta entre o muro da Ré e a parede da casa da Autora. Ao vistoriarmos o corredor externo entre a edificação e o muro da Ré, constatamos que a largura dele é de 1,84 metros, que somada a largura do muro construído de aproximadamente 30 cm, a distância entre a edificação e o muro divisório entre os imóveis é de 2,15m, ratificando o parecer técnico apresentado pela Ré nos autos. Foram vistoriadas as caixas de passagem das instalações pluviais que passam no corredor paralelo ao imóvel da Autora, as quais se mostram adequadamente construídas, captando as águas pluviais do telhado e do corredor externo entre o muro e a edificação, e encaminhando-as à rede de captação da rua. Desta forma entende-se que não há hidratação do solo, uma vez que 100% do piso é revestido com porcelanato e há uma série de grelhas de captação das águas pluviais e caixas de inspeção todos com impermeabilização. 5.3 - Análise dos questionamentos levantados pela Autora: Tratamento da junta entre ao muros e recuperação das paredes de seu imóvel: Não há dúvidas que os problemas de infiltração no imóvel da Autora tiveram origem pela falta de tratamento entre o muro da Ré e a parede da Autora, não executado pela Ré, permitindo acúmulo da água pluvial retida sem escoamento entre eles, sobre o muro divisório existente, assim causando infiltração nas paredes da edificação e, consequentemente, avarias ao reboco da parede. Segundo a Ré, ela sempre propôs executar este serviço, mas foi impedida pela própria Autora. Em entrevista durante a diligência pericial, a Ré se comprometeu a executar este serviço por sua conta, mas não aceitou refazer as paredes danificadas pela infiltração, alegando que tinha sido impedida pela Autora de fazer o tratamento entre os muros à época. A responsabilidade pela recuperação das paredes do imóvel da Autora é tema de Juízo, e não de Engenharia, portanto este Perito se abstém de emitir qualquer opinião. Legalidade da construção do imóvel da Ré: A Ré apresentou toda a documentação concernente à legalização do projeto perante à Secretaria Municipal de Urbanismo, mas não há apenso nos autos o Habite-se definitivo da legalização do imóvel. Ao vistoriarmos o corredor entre a edificação e o muro da Ré, constatamos que a largura dele é de 1,85 metros, que somada a largura do muro construído por volta de 30 cm, a distância entre a edificação e o muro divisório entre os imóveis é de 2,15m, ratificando o parecer técnico apresentado pela Ré às fls. 301 a 306. Porém na Inicial, há uma informação de que a altura da edificação da Ré é de 8,50 metros, conforme fl. 259, altura esta que não pode ser comprovada por não ter sido apensado nos autos o projeto de Corte Arquitetônico. Caso esta altura de 8,50 metros da edificação da Ré se confirme, a distância entre a edificação e a divisa com o imóvel da Autora desrespeita o que determina o Art. 4 o do Decreto n o 5281 de 23/08/1985, pois, quando a altura da edificação ultrapassa a altura de 7,50m, esta distância deve ser de 2,50 metros e não de 2,15 metros como se apresenta: Art. 4º Os afastamentos laterais e de fundos mínimos, quando exigidos, bem como os prismas de iluminação e ventilação, terão dimensões mínimas de: I - 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) para as edificações de até 7,50m (sete metros e cinquenta centímetros) de altura; II - 2,50m (dois metros e cinquenta centímetros) para as edificações com altura superior a 7,50m (sete metros e cinquenta centímetros) Análise da situação de falta de aeração do imóvel da Autora Ao nos posicionarmos na área de lazer do imóvel da Autora, área esta descoberta de aproximadamente 48 m 2 , constatamos que o imóvel da Autora possui uma boa aeração, com renovação do ar constante do ambiente, apesar da construção do imóvel da Ré. Análise da situação do ruído causado pela instalação de 10 motores de aparelhos condicionadores de ar Não há dúvidas que tal cômodo com inúmeros equipamentos à mostra causa uma grande poluição visual e um desconforto ao imóvel da Autora, principalmente em sua área de lazer. Para avaliar se tal ruído ultrapassa os limites permitidos em norma, apenas a utilização de um deciberímetro no local poderia constatar tal fato. Mas na percepção deste Perito, mesmo estando presente neste cômodo com todos os aparelhos ligados, ouve-se logicamente um ruído característico do funcionamento dos motores dos mesmos, que pode incomodar bastante aos ouvidos mais aguçados, mas que não chega a causar maiores problemas de saúde auditiva. Quanto à reclamação do aumento de temperatura no imóvel da Autora causado pelo funcionamento dos equipamentos, este Perito também não teve esta mesma percepção quando se encontrava na área de lazer do imóvel durante o teste realizado. Quando vistoriava o cômodo do imóvel, onde se localizam os equipamentos em funcionamento, sentiu obviamente a temperatura um pouco maior proveniente da troca de calor dos ambientes onde estavam instalados, mas nada que gerasse um desconforto ambiental. Perda da vista panorâmica da montanha e a desvalorização do imóvel. A perda da vista panorâmica que usufruía antes da construção da Ré, obviamente, causou uma desvalorização natural do imóvel da Autora. Quanto ao montante desta desvalorização, apenas um estudo específico aprofundado poderia avaliar, mas não necessita ser um expert no assunto para perceber esta desvalorização, principalmente pela visão do cômodo do imóvel da Ré, onde ficam os motores dos aparelhos condicionadores de ar, a partir da área de lazer do imóvel da Autora. Este problema seria minimizado se o cômodo onde se localizam os equipamentos da Ré não fosse visto a partir da área de lazer do imóvel da Autora. Para tal, uma boa alternativa arquitetônica seria a instalação de brises no vão aberto deste cômodo, que esconderia a visão dos equipamentos e também permitiria a troca de ar normalmente. Segundo a Ré, ela permitiria que a Autora instalasse, às suas custas, este recurso no vão aberto de seu cômodo. A responsabilidade para a execução deste serviço, caso se entenda ser a melhor solução arquitetônica, é uma questão de Direito e não de Engenharia, não cabendo a este Perito emitir qualquer opinião. Lembramos que em condições normais, toda construção vizinha que diminui a vista original de um imóvel, desvaloriza de alguma forma o mesmo, mas esta situação é natural e corriqueira para quem vive nos centros urbanos. 5.4 - Análise dos questionamentos levantados pela Ré: Legalização do imóvel da Autora: Um dos temas levantados pela parte ré é a legalidade do imóvel da Autora em relação à Secretaria Municipal de Urbanismo, haja vista que não consta nenhum documento comprobatório apenso nos autos. Salientamos que a edificação da Autora foi construída antes de 1976, segundo a Inicial, e ficou posicionada adjacente ao muro divisório, cuja atual Legislação não permitiria tal construção, haja vista que o Art. 4 o do Decreto n o 5281 de 23/08/1985 determina: Art. 4º Os afastamentos laterais e de fundos mínimos, quando exigidos, bem como os prismas de iluminação e ventilação, terão dimensões mínimas de: I - 1,50m (um metro e cinquenta centímetros) para as edificações de até 7,50m (sete metros e cinquenta centímetros) de altura; II - 2,50m (dois metros e cinquenta centímetros) para as edificações com altura superior a 7,50m (sete metros e cinquenta centímetros) Portanto, a edificação da Autora foi construída antes da atual Legislação datada em 23/08/1985. A Ré apresentou uma documentação sobre o processo de legalização de modificação de acréscimo do imóvel da Autora, datado de 13/04/2021, alegando que o imóvel da Autora não é legalizado. A legalidade da edificação da Autora, em relação ao período de início de vigência da atual Legislação, é tema de análise de Direito e não de Engenharia. A umidade no imóvel da Autora se iniciou antes da construção de seu imóvel. A Ré alegou que a umidade no imóvel da Autora teve origem antes da construção de seu imóvel, pois havia uma árvore no terreno ao lado do muro limítrofe. Independentemente da existência desta árvore, a Ré deixou de realizar um procedimento básico antes de iniciar qualquer obra: uma vistoria prévia nos imóveis da vizinhança. Este procedimento objetiva verificar a situação existente antes e depois nos imóveis vizinhos, adjacentes à sua obra, de forma a poder constatar os possíveis impactos que sua obra poderia ter causado aos mesmos. Não fazendo isto, não há o que questionar posteriormente possíveis danos causados por uma árvore antes de sua obra. Chamo o feito a ordem. 1) Determino as partes que juntem aos autos o Habite-se definitivo da legalização dos imóveis; 2) Determino a parte autora a juntada de prova documental de propriedade do imóvel; 3) Com a juntada da prova documental, dê-se vista a parte contrária e venham conclusos para sentença.