0048114-11.2018.8.19.0203

Trata-se de ação renovatória de locação não residencial proposta por AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA. em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAIR AZEREDO LOPES, distribuída por dependência à ação revisional de aluguel nº 0048114-11.2018.8.19.0203. A parte autora alegou que, em 21 de novembro de 2006, o condomínio réu celebrou com a Nextel Telecomunicações Ltda. contrato de locação de espaço destinado à instalação e manutenção de estação rádio-base. Relatou que o contrato foi estipulado pelo prazo inicial de 120 meses, com possibilidade de prorrogação por períodos sucessivos de 60 meses, e que, após reorganizações societárias, incorporou os direitos e as obrigações da locatária originária. Sustentou que a finalidade da locação foi preservada, que o contrato vinha sendo regularmente cumprido e que estavam preenchidos os requisitos previstos nos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991. Requereu a renovação compulsória da locação por mais 60 meses, a partir de 16 de dezembro de 2021, com aluguel mensal de R$ 6.845,43, reajustado anualmente pelo IGP-M, mantidas as demais cláusulas contratuais, além da condenação da parte ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. A audiência de conciliação não foi designada, diante da manifestação de desinteresse da parte autora e da avaliação de que a autocomposição seria improvável. Não foram realizadas outras audiências nestes autos. Citado, o condomínio réu apresentou contestação. Requereu, inicialmente, o sobrestamento do processo até a definição da ação revisional conexa ou o julgamento simultâneo das demandas. No mérito, alegou que o contrato originário se destinava ao uso próprio da estrutura pela Nextel, enquanto a parte autora exerceria atividade de comercialização de espaços para equipamentos de diversas empresas de telecomunicações, o que representaria modificação do objeto contratual. Sustentou que o aumento da quantidade de antenas poderia ampliar a emissão de radiofrequência e gerar riscos aos moradores. Afirmou, ainda, que o contrato possuía natureza adesiva, que o valor oferecido pela autora não correspondia ao preço de mercado e que as condições da renovação deveriam contemplar a revisão do aluguel e a obrigação de pagamento de despesas condominiais. Ao final, pediu a improcedência dos pedidos, além da condenação da autora nos ônus sucumbenciais, e requereu a produção de provas documental, oral e pericial. Em réplica, a parte autora sustentou que o aluguel vinha sendo atualizado anualmente segundo o índice contratualmente previsto e que não havia fundamento para a inclusão de taxa condominial não estabelecida no contrato. Concordou com o sobrestamento ou o julgamento conjunto das ações, a fim de que a perícia realizada na ação revisional fosse aproveitada para a definição do aluguel na renovatória. Subsidiariamente, requereu a produção de perícia para avaliação do valor locatício. Em decisão saneadora, foi reconhecida a conexão com a ação revisional nº 0048114-11.2018.8.19.0203 e determinada a reunião dos processos para processamento e julgamento conjuntos. Foram fixados como pontos controvertidos o direito da parte autora à renovação e o valor do aluguel. Considerada adequada a prova pericial para a apuração do valor locatício, deixou-se de determinar nova perícia nestes autos, em razão da prova técnica já produzida no processo conexo, cujo aproveitamento foi determinado. A instrução desta ação foi declarada encerrada, com sobrestamento até a conclusão da perícia no feito apenso. O laudo pericial produzido na ação revisional avaliou o aluguel de mercado em R$ 8.000,00, após vistoria do imóvel e aplicação do método comparativo. As partes apresentaram manifestações e pareceres técnicos divergentes quanto à metodologia, às amostras utilizadas e ao valor locatício apurado. Não foram produzidas outras provas nestes autos, nem apresentadas alegações finais formalmente denominadas como tais. Sobreveio sentença que extinguiu esta ação sem resolução do mérito, por perda superveniente do objeto, ao fundamento de que a renovação havia sido determinada na sentença proferida na ação revisional. Após a rejeição dos embargos de declaração, a parte autora interpôs apelação. A 13ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em julgamento conjunto dos recursos relativos às duas ações, anulou ambas as sentenças, por considerar que a ação revisional havia decidido matéria própria da renovatória e que os feitos deveriam receber julgamento conjunto, determinando o retorno dos autos à origem para a prolação de nova sentença. Retornados os processos, as partes apresentaram novas manifestações acerca da prova pericial e dos valores locatícios discutidos. Os autos encontram-se conclusos para julgamento conjunto com a ação revisional conexa. Passo ao relatório dos autos conexos: Trata-se de ação revisional de aluguel proposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAIR AZEREDO LOPES em face de AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA., tendo por objeto contrato de locação não residencial de espaços situados na cobertura e no playground do edifício, destinados à instalação e à operação de equipamentos de telecomunicações. A parte autora alegou que celebrou, em 21 de novembro de 2006, contrato de locação com a Nextel Telecomunicações Ltda., inicialmente destinado à transmissão de sinais próprios de rádio e micro-ondas, pelo prazo de 120 meses, prorrogável por períodos de 60 meses. Relatou que os direitos contratuais foram posteriormente cedidos à parte ré e que esta passou a comercializar espaços da estrutura para outras empresas de telecomunicações, sem autorização do condomínio. Afirmou que o valor mensal então pago, de R$ 4.819,64, encontrava-se defasado e não correspondia ao preço de mercado, especialmente diante da localização do imóvel, da utilização comercial da estrutura e dos inconvenientes atribuídos à operação e à manutenção dos equipamentos. Com fundamento nos arts. 19 e 68 da Lei nº 8.245/1991, requereu a fixação de aluguel provisório em R$ 11.200,00 e, ao final, a revisão do aluguel para R$ 14.000,00 mensais, com o pagamento das diferenças vencidas no curso do processo, acrescidas dos encargos legais. Pediu, ainda, a condenação da parte ré ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios e requereu a produção de provas documental, pericial e oral. O pedido de fixação de aluguel provisório foi indeferido. Em 13 de março de 2019, realizou-se audiência de conciliação, sem acordo, ocasião em que a parte autora reiterou o pedido de arbitramento provisório. A parte ré apresentou contestação, na qual suscitou a falta de interesse de agir. Alegou que o contrato fora livremente celebrado, permanecia vigente e vinha sendo integralmente cumprido, inclusive quanto aos reajustes pactuados. Sustentou que o instrumento não possuía natureza adesiva, que não continha cláusulas abusivas e que o valor pretendido pela autora decorria de avaliação unilateral, sem elementos técnicos suficientes. Acrescentou que a atividade de cessão de espaços para instalação de equipamentos de telecomunicações integra seu objeto social e afirmou não estar demonstrada a defasagem do aluguel. Requereu a extinção do processo sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos, com a condenação da autora nos ônus sucumbenciais. Em réplica, a parte autora impugnou a preliminar e reiterou a existência de interesse processual. Sustentou que determinados fatos narrados na inicial não teriam sido especificamente contestados, afirmou que os instrumentos celebrados pela ré com outros locadores possuíam conteúdo semelhante e reafirmou a natureza adesiva da contratação, a alteração da finalidade da locação e a defasagem do aluguel. Renovou os pedidos de fixação de aluguel provisório e de realização de perícia, além de requerer providências relativas ao equipamento de refrigeração mencionado na inicial. Em decisão saneadora, foram reconhecidas a legitimidade das partes, a regularidade da representação processual e a presença dos pressupostos processuais e das condições da ação. Fixou-se como ponto controvertido o valor do aluguel e foi deferida a produção de prova pericial, com nomeação do perito Leonardo Cohen. O pedido de inversão do ônus da prova foi indeferido. Realizada a vistoria, o perito judicial descreveu a utilização de área total de 36,28 m², compreendendo parte da cobertura e uma sala no playground, e apurou, mediante atualização do aluguel originário e aplicação do método comparativo, o valor locatício de R$ 8.000,00 a partir de abril de 2021. As partes impugnaram o laudo e apresentaram pareceres técnicos divergentes quanto às amostras, à metodologia e ao valor apurado. O perito prestou esclarecimentos e manteve sua conclusão. A parte autora apresentou parecer técnico que indicou o valor de R$ 11.100,00, enquanto a parte ré juntou parecer no qual foi indicado o valor de R$ 5.360,00. Em 31 de janeiro de 2023, realizou-se nova audiência de conciliação. As partes compareceram, mas não celebraram acordo, tendo a autora reiterado a proposta de aluguel de R$ 14.000,00 e a ré apresentado proposta de R$ 9.000,00. Encerrada a instrução, sobreveio sentença que fixou o aluguel em R$ 8.000,00, determinou o pagamento das diferenças e também declarou renovado o contrato pelo prazo de cinco anos. Ambas as partes interpuseram apelação. Em julgamento conjunto com a ação renovatória nº 0024355-13.2021.8.19.0203, a 13ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro anulou as sentenças proferidas nos dois processos, por considerar que a ação revisional havia decidido matéria própria da renovatória, e determinou o retorno dos autos para prolação de sentença conjunta. Após o retorno dos processos, as partes apresentaram novas manifestações acerca da prova técnica. Intimado, o perito judicial prestou esclarecimentos complementares, afirmando que as amostras utilizadas foram obtidas mediante pesquisa de mercado, possuíam características físicas e localização socioeconômica comparáveis, sendo examinadas segundo o método comparativo direto de dados de mercado. Não foram apresentadas alegações finais formalmente denominadas como tais. Os autos encontram-se conclusos para julgamento conjunto com a ação renovatória conexa. É o Relatório. DECIDO. Os feitos comportam julgamento simultâneo, em razão da conexão reconhecida entre a ação revisional e a ação renovatória. Embora as demandas possuam objetos imediatos distintos, ambas decorrem do mesmo contrato de locação não residencial e exigem a definição do valor locatício aplicável ao período controvertido. O acórdão que anulou as sentenças anteriormente proferidas assentou que a ação revisional não poderia decidir, isoladamente, a pretensão deduzida na ação renovatória. Determinou, por isso, o retorno dos autos para que as duas demandas fossem julgadas conjuntamente, com a apreciação individualizada de seus pedidos e a observância da relação existente entre eles. Passa-se, assim, ao exame simultâneo das pretensões, preservada a autonomia de cada ação. Não há necessidade de produção de outras provas. A controvérsia acerca do valor locatício foi submetida à perícia judicial, sobre a qual as partes tiveram ampla oportunidade de manifestação. O perito prestou os esclarecimentos solicitados e respondeu às impugnações apresentadas. A instrução encontra-se encerrada, estando presentes os pressupostos processuais e as condições necessárias ao exame do mérito. A preliminar de falta de interesse de agir suscitada na ação revisional deve ser rejeitada. O art. 19 da Lei nº 8.245/1991 autoriza o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, a requerer a revisão judicial do aluguel, com o objetivo de ajustá-lo ao preço de mercado. A incidência dos reajustes ordinários previstos no contrato não impede o manejo da ação revisional, pois o reajuste e a revisão possuem finalidades distintas. O primeiro busca recompor a perda inflacionária, enquanto a segunda se destina a restabelecer a correspondência entre o aluguel e o valor de mercado do imóvel. O condomínio locador sustentou que o aluguel contratual se encontrava defasado e requereu sua elevação para R$ 14.000,00 mensais. A locatária, por sua vez, afirmou que o valor vinha sendo regularmente reajustado e que a quantia pretendida não encontrava respaldo em elementos técnicos. A definição do aluguel de mercado constitui questão predominantemente técnica. Por esse motivo, foi determinada a realização de perícia, com vistoria dos espaços locados e análise de elementos comparativos. O laudo elaborado pelo perito nomeado por este Juízo identificou a utilização de área total de 36,28 m², compreendendo parte da cobertura do edifício e uma sala situada no playground. Após examinar as características dos espaços, a localização do imóvel, a destinação da locação e os dados obtidos em pesquisa de mercado, o experto apurou o valor locatício mensal de R$ 8.000,00, com referência a abril de 2021. As partes apresentaram pareceres técnicos com conclusões distintas. O assistente do condomínio indicou o valor de R$ 11.100,00, enquanto o parecer apresentado pela locatária apontou o valor de R$ 5.360,00. Também foram formuladas impugnações quanto às amostras e à metodologia empregada pelo perito judicial. As divergências, contudo, não afastam a força probatória do laudo. Intimado a prestar esclarecimentos, o perito informou que os elementos comparativos foram obtidos mediante pesquisa de mercado e selecionados segundo características físicas e localização socioeconômica comparáveis. Esclareceu, ainda, a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado e manteve a conclusão alcançada. Os pareceres particulares constituem elementos relevantes para o exercício do contraditório, mas foram produzidos por profissionais contratados pelas próprias partes e partiram de premissas e critérios distintos. Não demonstraram erro objetivo, inconsistência técnica ou inadequação metodológica capaz de invalidar o trabalho do auxiliar do Juízo. Nos termos do art. 479 do Código de Processo Civil, o julgador não está vinculado às conclusões periciais. O afastamento do laudo, entretanto, exige a existência de outros elementos probatórios seguros que revelem sua impropriedade no caso concreto. Essa situação não se verifica. O estudo judicial foi elaborado por profissional imparcial, após vistoria, análise das características da locação e pesquisa de valores comparáveis, tendo sido complementado em resposta às manifestações das partes. A circunstância de a locatária exercer atividade econômica mediante a cessão de espaços destinados a equipamentos de telecomunicações integra o contexto da utilização do imóvel, mas não autoriza, por si só, a adoção do valor pretendido pelo condomínio. Do mesmo modo, os reajustes contratuais não demonstram que o aluguel permaneceu compatível com o mercado. A apuração deve observar critérios técnicos objetivos, como precisamente realizado na perícia judicial. Deve ser acolhido, portanto, o valor mensal de R$ 8.000,00, apurado pelo perito deste Juízo, para a data-base de abril de 2021. Como o condomínio pretendia a fixação do aluguel em R$ 14.000,00, a ação revisional é parcialmente procedente. As diferenças entre o aluguel pago e o valor judicialmente fixado são devidas a partir da citação, conforme o art. 69 da Lei nº 8.245/1991, observados os reajustes contratuais posteriores e compensados os valores comprovadamente pagos no mesmo período. Passa-se à ação renovatória. A parte locatária pretende a renovação compulsória do contrato por mais cinco anos, a partir de 16 de dezembro de 2021. O condomínio não impugna a existência da relação locatícia nem a continuidade da ocupação. Sustenta, entretanto, que teria ocorrido modificação da finalidade contratual, em razão da cessão de espaços a outras empresas de telecomunicações, e questiona o valor oferecido para o novo período. Os documentos contratuais e os demais elementos dos autos demonstram a continuidade da locação não residencial e do emprego dos espaços na instalação e operação de equipamentos de telecomunicações. A atividade desenvolvida permanece inserida na finalidade econômica para a qual a área foi disponibilizada. A utilização da infraestrutura por diferentes empresas do setor não caracteriza, por si só, modificação substancial do uso do imóvel capaz de impedir a renovação. As alegações relacionadas ao aumento da quantidade de antenas e aos possíveis efeitos da emissão de radiofrequência também não impedem a renovação contratual. Não foi produzida prova técnica de utilização irregular dos espaços ou de risco concreto decorrente da operação dos equipamentos. Tais afirmações, desacompanhadas de demonstração específica, não constituem causa suficiente para afastar o direito à renovação. Estão preenchidos os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/1991. A locação foi celebrada por escrito e por prazo determinado, a soma dos períodos contratuais ultrapassa cinco anos e a atividade vinculada ao espaço locado é exercida há mais de três anos. A demanda também foi ajuizada no intervalo legal. Reconhecido o direito à renovação, suas condições devem refletir o valor de mercado apurado na ação revisional. Não seria coerente fixar, para o mesmo imóvel e em período próximo, valores distintos em cada processo. A perícia aproveitada em ambos os feitos constitui base técnica suficiente para estabelecer o aluguel do contrato renovado em R$ 8.000,00 mensais, na data-base indicada no laudo, sujeito aos reajustes contratuais subsequentes. Não há fundamento para impor à locatária o pagamento de despesas condominiais não previstas no contrato cuja renovação se pretende. A ação renovatória assegura a continuidade da relação locatícia e permite a adequação do aluguel às condições de mercado, mas não autoriza a criação de obrigação autônoma sem suporte no ajuste anterior ou em disposição legal aplicável. Devem ser mantidas, portanto, as demais cláusulas e condições contratuais. Dessa forma, a ação renovatória também deve ser julgada parcialmente procedente, pois o contrato será renovado pelo período requerido, mas o aluguel não corresponderá ao valor oferecido na petição inicial. Será adotado o montante apurado pela perícia judicial. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na ação revisional ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAIR AZEREDO LOPES para fixar o aluguel mensal em R$ 8.000,00 (oito mil reais), na data-base de abril de 2021, condenando a parte ré ao pagamento das diferenças entre o valor efetivamente pago e o aluguel ora estabelecido, devidas a partir da citação, com observância dos reajustes contratuais posteriores e compensação das quantias comprovadamente satisfeitas. As diferenças deverão ser acrescidas de correção monetária, segundo os índices aplicáveis aos débitos judiciais, a partir do vencimento de cada parcela, e de juros de mora a partir da respectiva constituição em mora. Outrossim, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na ação renovatória ajuizada por AMERICAN TOWER DO BRASIL para declarar renovado o contrato de locação não residencial pelo prazo de cinco anos, a partir de 16 de dezembro de 2021, fixado o aluguel mensal em R$ 8.000,00 (oito mil reais), na data-base de abril de 2021, com incidência dos reajustes contratuais posteriores e manutenção das demais cláusulas e condições do contrato. Reconheço a sucumbência recíproca na ação revisional, pois o condomínio obteve a majoração do aluguel, mas em valor inferior ao pretendido. As despesas processuais serão distribuídas igualmente entre as partes. Condeno o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAIR AZEREDO LOPES ao pagamento de honorários ao advogado da parte ré, fixados em 10% da parcela do pedido rejeitada, e condeno AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA. ao pagamento de honorários ao advogado da parte autora, fixados em 10% do proveito econômico obtido, vedada a compensação. Reconheço, igualmente, a sucumbência recíproca na ação renovatória, pois a locatária obteve a renovação pretendida, mas o aluguel foi fixado em valor superior ao oferecido. As despesas processuais serão distribuídas igualmente entre as partes. Condeno o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO NAIR AZEREDO LOPES ao pagamento de honorários ao advogado da parte autora, fixados em 10% do valor atualizado da causa, e condeno AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA. ao pagamento de honorários ao advogado da parte ré, fixados em 10% da diferença entre o aluguel oferecido e aquele judicialmente estabelecido, considerada a duração do período renovado, vedada a compensação. Transitada em julgado, dê-se baixa e arquivem-se.